リーフィアレジデンス杉並 井草森公園ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.odakyu-leafia.jp/mansion/suginami133/


南面いっぱいに井草森公園が広がり、お隣にはカリタス修道女会。
別天地と呼んでも過言ではない杉並区の住宅街に大型マンションが誕生。
検討者やご近所の皆さまと情報交換いたしたく、どうぞよろしくお願いします。


リーフィアレジデンス杉並 井草森公園
地名地番 東京都杉並区井草4-57-1他
住居表示 東京都杉並区井草4-18
交　　通 西武新宿線井荻駅徒歩7分、JR中央線他荻窪駅バス8分徒歩4分

構造規模 鉄筋コンクリート造地上8階建
延床面積 9,989.43 ㎡
建築面積 2,375.39 ㎡
敷地面積 6,560.48 ㎡

建築主 小田急不動産株式会社、大和ハウス工業株式会社東京支社
設計者 株式会社長谷工コーポレーション
施工者 株式会社長谷工コーポレーション

着工予定 2020/11/24
完成予定 2022/06/30

[12: マンション検討中さん]

スーモの情報見る限りディスポーザーあるとなってるし、間取りも広めな感じなので高めの価格で最初は攻めて来そうですね。

[13: マンション検討中さん]

皆さんの情報収集力に感服しながら拝見してます…初めて購入検討し始めてるのですが、5000?6000の価格設定の部屋って出てきますかね…厳しいのかな…

[14: 匿名さん]

>>13 マンション検討中さん

58.32㎡の2LDKがあるみたいだから運が良ければ予算内で買えるかもしれませんね。
ここは全部が南向きなので極端に住み心地悪い部屋じゃないはず。

[15: 匿名さん]

向いが公園ですか。良いですね。公園とマンションの間には車道だけっぽいですかね。
一階の住居の前にも植樹がされてますしマンション前は自転車くらいしか通らないでしょうから、人の視線はあまり気にせず済みそうですね。

ドロワーカウンターキッチンのことがあったので見てみましたが全部屋についてるわけではないようですね。残念。
こういうカウンターがあればささっと食べる朝食や昼食にちょうど良いなと思います。

[16: 検討板ユーザーさん]

マンション目の前も歩道はありますよ。
公園との間の車道は新青梅街道なので交通量が多そうな点は、この物件の欠点の一つですね。
1階は特に影響大きそうです。ただその代わり1階は安くなるかもしれません。

[17: 匿名さん]

目の前が大きな公園、緑を感じられるのは魅力的。

それに、自分が高齢になったときも散歩などを楽しめそうです。

中央線まではバスが利用できますし、西武新宿線なら徒歩７分と距離的には遠くはないこと、
スーパーも近いですし、ちょっと歩けば商店街もある。
町としては住みやすい街な印象を受けました。

ただ、夜間はちょっと暗そうなのが懸念されます。公園前ということでそれなりのデメリットもあるということは
考えておいた方がいいです

[18: 匿名さん]

井草森公園は単なる公園ではありません。
元々は清掃事務所の中継所としてゴミ圧縮などの役割を果たし、廃止された現在もその構造は当時のままです。

杉並区は頑丈な造りの施設の活用を検討中で、区の防災拠点になるとのことです。
区役所付近よりも地震被害が少ない想定がなされているので、万一の際にはここが区の業務の移転先になります。備蓄基地、防災基地として活用されることは心強いですね。

日経BP記事
「杉並区が清掃事業跡地を防災拠点に、平時の利用方法についてサウンディング」
https://project.nikkeibp.co.jp/atclppp/PPP/news/090801701/

区議会議委員の視察報告
「「旧杉並中継所」視察報告」（内部の画像が見られます）
https://bit.ly/39llJxb

[19: 匿名さん]

西武は高田馬場から東西線に直通の交渉をしてるようですからいずれ利便性は向上するんじゃないですかね
西武新宿駅の価値がさらに低下するとは思いますがそこは仕方無いてわすね
ここはどういう経緯の物件なのですかね
長谷工の持込み案件の可能性とかもあるのかな

[20: 匿名さん]

>>19 匿名さん

直通は夢のまた夢と言われてますが、昨年就任した西武の喜多村社長が前向きな発言をしましたね。利用者を増やすには東西線直通にして中央線から奪い取るしかないのでしょう。
まあ10年20年先の話だと思うので気長に待ちたいと思います。

[21: 検討板ユーザーさん]

実現まで遠い東西線直通より、連続立体交差工事と地下化工事の影響が気になります。
井荻～西武柳沢間整備の際に上石神井の車両基地減らす計画なので上石神井始発各停が減るなどの影響はありそうです。まだ決まってはいないでしょうが。

[22: 通りがかりさん]

いい場所

[23: 匿名さん]

>>18 匿名さん
低層階は公園ビューではなくて防災拠点ビューになるのでしょうか？

[24: 匿名さん]

>>23 匿名さん

Google Earth で角度を操作して確認したら？
知ってると思うけどCtrlキーとマウススクロールね。

[25: マンコミュファンさん]

へー。

[26: 匿名さん]

沿線は違いますが比較的近い場所にあるプラウド練馬中村橋マークスが3LDKは基本的に7000万超え、という感じのようですがこちらはそれより少し安くなる感じでしょうか。

[27: 匿名さん]

>>26 匿名さん

路線と駅距離だとプラウドが上、反面こちらは全戸南向きでほぼ永久日当たり保証。
かといって杉並の下井草だから高値は限られてる。
そう考えると同程度か少し高いくらいではないでしょうか。

[28: 口コミ知りたいさん]

井荻駅の先、環八越えたところから立体化の予定ですので、井荻駅には恩恵はなさそうです。上石神井駅の再開発があるようで、同駅から10分弱のところに新たに大規模なマンション計画もあります。気になりますね。

[29: 匿名さん]

>>28 口コミ知りたいさん

大規模というとブリリアシティ石神井公園のこと？

[30: マンション検討中さん]

上石神井公園団地の建て替えプロジェクトのことでは？？

[31: 通りがかりさん]

石神井公園団地は20分くらい歩きますよ

[32: マンション検討中さん]

こんなリリースありました

https://www.asahi-kasei.co.jp/j-koho/press/20201119.pdf

[33: マンション検討中さん]

販売代理で伊藤忠が入っていますが当初はいなかったような気がします。
反響少なくてテコ入れでもしたんでしょうかね。

[34: 通りがかりさん]

>>33 マンション検討中さん
まだモデルルーム案内すらしてないのにテコ入れはないでしょう、、、
そもそも他社が入るならもともとの事業予定かと。3月1日更新ですし。

[35: マンション検討中さん]

やっとモデルルーム案内来たね。楽しみ。

[36: マンション検討中さん]

私も案内来ました楽しみです。モデルルームは荻窪ということで、中央線価格にならないか心配です。

[37: マンション検討中さん]

最初の2週満席ですね！
好調そうです

[38: 匿名さん]

>>36 マンション検討中さん

中央線価格－バス便利用＋全戸公園ビュー＝普通の中央線価格

･･･だと予想します。

[39: マンション検討中さん]

>>38 匿名さん
どのぐらいの価格なら妥当なのでしょうか？
中央線価格だと坪300後半とかですかね、、

[40: 匿名さん]

>>38 匿名さん

70平米で7800万だとそのくらいですね。
妥当な金額だと思います。
それ以上高かったらうちはパスします。

[41: 買い替え検討中さん]

>>40
その価格は妥当じゃなく高いとおもう。
私なら7800万なら王子のクロス買う。

[42: マンション検討中さん]

公式によればエントリー1000件突破とのこと。ここは盛り上がってないですが、ひそかに注目度高いんですね。

[43: 匿名さん]

>>42 マンション検討中さん

マンションコミュニティの書き込み数と実際の売れ行きは関係ないからね。
競合物件があると不当なネガが書き込まれて炎上するけど、ここは今のところ対抗馬なし。絶対的に良好な立地だからネガのつけようがない。
スレが伸びるとしたら価格が発表されるタイミングじゃないかな。

[44: 匿名さん]

西武新宿線なのに荻窪で。
中央線物件に寄せたいのかな。無理があるね。

[45: 匿名さん]

普通に井萩を中心に説明はしているように思うけれど。。。
荻窪は駅までバスがかなり多くの本数出ているし、
ここのマンションで使う人はそれなりにはいるんじゃないかとは思う。
行きと帰りだと
さすがに全然所要時間が違う^^;
朝、もっと混む可能性もあるんですよね？

[46: マンション検討中さん]

井荻駅はこじんまりしていいいですね。
買い物などを求めるなら、予算あるならもっと新宿よりか23区外にリーズナブルな田無駅で考えるほうがいいとは思いますが。
荻窪や区役所までは距離はそれなりにありますからね。

[47: 匿名さん]

井草森公園、調べました。

https://www.city.suginami.tokyo.jp/shisetsu/kouen/01/igusa/1007086.htm...

原っぱ、運動場を中心にした公園だそう。

遊具があると書いてあって、デイキャンプもできるとありました。相当、広い公園みたいですよね。
地図で見る限り、割と広い敷地だと感じましたけど・・・
休日は家族でウォーキングできるくらいの広さがありそうです。
森と水のゾーン、かるがも見ることができるんですか？滝もあり、夏は水遊びもできるようです。

[48: 評判気になるさん]

誰かモデルルーム行った方、金額感教えてください。

[49: マンション検討中さん]

坪330ぐらい？

[50: マンション検討中さん]

近くにスーパーもコジマもはま寿司もあるし、ちょっとした買い物や外食はまったくこまらなさそうでいいですね。
しかし自分の調べた感じ、荻窪行きのバスに乗るには井荻駅南口まで歩く必要があるかと思うのですが
毎日バスに乗るために歩くのは辛いかな？

[51: マンション検討中さん]

モデルルーム行ってきました。
坪単価は330くらいが真ん中ですが、階差が大きいようです。
まだ確定でなく、価格表はくれなくて手書きメモ形式なので大体ですが。
個人的には買えるけど悩む価格ですね。

>>50 マンション検討中さん
環八沿いに確か井草森公園というバス停があります。

[52: マンション検討中さん]

23区内とはいえ西武新宿線各停駅で坪330ですか…。
きついですね。

[53: マンション検討中さん]

>>52 マンション検討中さん
プラウド中村橋を意識した価格設定に感じます。
南向きの日当たりかつ公園の緑の恩恵を受けられるリーフィアに対し、商店街利便のプラウドという感じでしょうか。

[54: 坪単価比較中さん]

330万円/坪ですか…広く都内の物件比較してますが正直高いと感じました。
70㎡換算だと6,988万。戸数多いけど売り捌けるのかな。。
年収的には買えるのですが見送ります。残念。

[55: マンション検討中さん]

相場だから仕方ないのかもしれませんが、杉並区とはいえ西武新宿線で7000万はちょっと抵抗ありますね。

3階から電線が目に入るらしく、3階と4階で差がついていて、3階以下なら7000万は切ってくるようです。
あと61平米の3LDKが40戸もあったので、7000万円以上は売りにくいと売主も感じているように思いました。

[56: マンション検討中さん]

モデルルーム行ってきました。
一番高いお部屋が最上階角部屋3LDK、74.7平米で8900万、3LDKで最も安いのが1階61.3平米で5800万でした。3LDKで2階以上、平米数が70弱だと、6600万から7500万くらい。

[57: マンション検討中さん]

坪330でもせめて駐車場が確保出来そうなら良かったんだけどな…

[58: 匿名さん]

今のご時世でこの立地なら350くらいと覚悟してました。
予想より手ごろなので少しいい条件の部屋を狙います。

[59: マンション検討中さん]

>>57 マンション検討中さん
駐車場は確保できる可能性が高いのでは？
近隣の物件と比較して設置率高いですし

[60: 通りがかりさん]

>>57 マンション検討中さん
平置で設置率50%なら恵まれているかと。車利用者からすると雨の日の機械式で待たされる時間が苦痛なのでありがたいです。なんかテスラのカーシェアもあるらしいので50%なら確保できる可能性高いと期待。

[61: マンション検討中さん]

>>59 マンション検討中さん
>>60 マンション検討中さん

どうなんでしょうねぇ…設置率50%とは言え駐車場優先住戸がありますから…

残りをそれ以外の契約者で抽選だと思いますので万が一外れたらキツいですよね。この地域は車保有者がかなり多く平置き駐車場目当ての人ももっと都会の物件より多いと予想しています。

[62: マンション検討中さん]

学区や実家の関係で井草でマンション欲しいなら買い
それ以外なら他路線の中古の方がいい
坪330出せば、もっと利便性いい場所で築浅中古マンション買える

数日考えましたが、上記が我が家の結論でした。見送ります。

[63: マンション検討中さん]

>>61 マンション検討中さん
駐車場の話だけで言えば、ここより条件の良いところは23区内だと難しいのではないですか？
駐車場の確保が絶対なら郊外の駅遠物件とかじゃないと難しいかと思います。

[64: マンション検討中さん]

数年前分譲のパークハウス杉並上井草は上井草5分で坪280くらいでしたから、大分価格は上がってますね。新築は今は希少ですしね。

[65: 評判気になるさん]

>>64 マンション検討中さん
全戸南向きかつパークビュー物件なので似たような仕様ならパークハウスよりは高くなるでしょう。
しかし新築は希少ですよね。もっとたくさん出てくれればいいのに。

[66: 匿名さん]

当面、買わずに様子見しても価格が下がらないどころかほしいエリアに物件が出るか不透明な状況ですし、中古も物件が少ないですし値上がりしていて簡単に手に入らないので悩ましいですね。

ところで近隣ですと、上荻3丁目に三井がマンション出しますね。リーフィアのモデルルームから割と近い所で、敷地は狭くて14階建ですが、戸数や延べ床がリーフィアと近い規模感のマンションですね。
リーフィアより確実に高そうだしエリア違いなので私は検討しませんが。
https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=10071416

[67: マンション検討中さん]

>>66 匿名さん
上荻の物件は最寄りの荻窪徒歩17分ですからリーフィアとか比較しない人が多いのではないでしょうか。うちはプラウド練馬中村橋マークスは検討してます。値段はリーフィアと同じぐらいで、利便性はあちら、環境はリーフィアかな。

[68: 匿名さん]

しかし全くスレ伸びませんが価格が強気だからでしょうか？坪250とか期待していた人が多かったとか…

[69: マンション検討中さん]

>>68 匿名さん
モデルルームも予約とれるので少し勢い落ちているかもしれません。

公園ビューは確かに貴重でも西武新宿線各停7分という微妙な立地なので250は無理でも現状よりもう少し安い価格を期待した人が多かったのでしょうね。

[70: 匿名さん]

>>69 マンション検討中さん

全戸南公園ビューで平均330が高いと感じるなら、それはいまのマンション相場を知らないからです。中村橋プラウドの陽当たりがない部屋なら予算内に収まるかも知れません。

[71: マンション検討中さん]

>>70 匿名さん
確かにあそこの陽の当たらない西向きとかの部屋なら買えますね。
こっちの方が管理費修繕費だいぶ安いので南向きとか日当たり希望ならこっちの方がいいですね

[72: 検討板ユーザーさん]

>>68 匿名さん
この時代に杉並区で全戸南向き公園ビューで坪250だったら安すぎて訳あり物件じゃないかと疑うよ。

[73: 通りがかりさん]

杉並区？！西武新宿線物件の杉並区ね。
井荻ってどこって感じ。マイナー感は拭えないわ。

[74: 匿名さん]

杉並区とはいえ、井荻なんて環八ど真ん中の駅、全然地理的魅力を感じないんですよね。
しかも、新青梅街道に面しているので、公園ビューでも普段は窓開けられないのでは。交通量はかなりあると思います。
もう少し安いならまだ検討しようかと思っていたのですが、これで坪330は高すぎます。

[75: マンション検討中さん]

荻窪やらの駅近が400台後半、国分寺や小金井が400弱って考えると330ってそんなに外してないと思うけど。
一応杉並区だし

[76: 匿名さん]

この立地環境で3LDKが6600万円台ってお手頃だと思うのですが。 >>74 さんには響かなかったみたいですね

[77: マンション検討中さん]

モデルルームで維持費の安さを説明されたり、直床とかコストカットを感じる部分があったので「これは安いかも」と期待したら思ったほど安くなかったのでモデルルームでは高い！と感じてしまいましたが、冷静に考えれば330は妥当な範囲だと思いますね。

ただ6000万台は3階以下が基本で道路や電線の影響がありそうな条件悪い部屋になる一方で条件がよい4階以上は7000万以上なので検討階や予算で感じ方が大きく変わるので評価が割れるのだろうと思います。

[78: 口コミ知りたいさん]

70平米ぐらいの5階以上だとオプション費用込みだと7500?って感じですよね。相場並みなのかな。

[79: ご近所さん]

井草の森公園近辺をたまに通るのですが、一つ気になるのが「土埃」です。
特に強い南風の時は目を開けていられないような状態の時があります。

[80: マンション検討中さん]

過疎…

[81: eマンションさん]

>>74 匿名さん
杉並区で南向きで公園ビューの環境が将来に渡り保証されてるので坪330はまあ妥当な価格だと思うけどなあ。

[82: マンション検討中さん]

マンションマニアさんがyoutubeでこのリーフィア井草はどう？と聞かれ「調査してないと言っていました。マンマニさんでも調査しない物件があるんですねえ。
(過疎なのでネタ投下ご容赦）

[83: マンション検討中さん]

もう申し込みした人とかいますか？全く更新ないですが…

[84: マンション検討中さん]

今週末までが要望書締め切りなのですが、我が家も要望書は出す方向で最終検討中です。
どの程度要望書入っているかは自分の検討範囲しか聞かなかったので全体はわかりませんが、できるだけ抽選にならないように調整する、と営業の方は明言していました。一部では抽選になる部屋もあるようですが、今のところ数戸だそうです。

以上から第一期で全戸販売という感じでも、全く売れて無くて大幅値下げ、ということもなさそうで、それなりに要望書は入っているのでないのかと思われます（印象なので違っていたらすみません）

[85: マンション検討中さん]

私は検討やめました。
南向き公園向きはいいと思うけど、新青梅街道に面している点が気になり、、、音と土埃で窓も開けにくいし。
井荻に住みたい人ならいいと思うけど、各停駅だし、西武新宿まで20分は微妙

[86: マンション検討中]

現地を見てきたのですが、井草森公園にはカモの親子がいたり、色々な種類の鳥がいて、自然の豊かさに非常に癒されました。また、周囲に高い建物も無く、空が広い印象です。反対側が生産緑地なのも良いなと思いました。近くにスーパー、コンビニ、電気屋があるのも良いのですが、井荻駅周辺の物足りなさは否めません。しかしながら、それ以上によく言えば落ち着いた、悪く言えばやや田舎くさい周辺環境が気にいりました。

[87: マンション検討中さん]

駅力は微妙ですが公園近いのは良いですね。ただ資産価値はどうなんだろう。上石神井とか上井草の築浅メジャーセブンの中古マンションですら売れて無いのが気になる…

[88: マンション検討中さん]

資産価値は、影響を与える再開発とかもなさそうですし、この相場、この価格では価値が上がっていくようなことはあまり期待できないと思います。

ただ周辺に競合物件は少ないのでこの近辺で欲しい人が検討してくれる中古物件にはなれるはずなのでは。ですから10年で価値半分、といったことは起こりにくいのではないかと考えています。

[89: マンション検討中さん]

まだ、検討中です。
確かに公園ビューはプラスポイントですが駅から物件までの夜道が気になります。
情報お持ちの方宜しくお願い致します

[90: マンション検討中さん]

>>89 マンション検討中さん
近く行きましたが夜は駅からマンションまで最短ルート使うと結構暗いですね。環八から新青梅街道に歩けば遠回りですが大丈夫かと。

[91: マンション検討中さん]

第１期販売の本告が出ましたね。販売戸数は44戸のようです。

[92: マンション検討中さん]

6300万円が最多ということは要望書出たのは低い階と61㎡みたいな狭い部屋中心と思われますね（一番高い部屋も入っているようですが）。70㎡ファミリー向けは7000万円だと苦戦しているのかもしれませんね。

[93: マンション検討中さん]

営業の方は第一希望のお部屋は基本売り出しと言っていました。
抽選になる住戸も複数あるようですので1期1次終了後すぐに売り出すという1期2次までに50から55程度の成約になるのでしょうね。

今のご時世に出だしで4割強捌けるなら十分かと思います。

[94: 通りがかり]

7000万を35年ローン、利子入れて月々の支払は20万くらい？？

[95: マンション検討中さん]

>>94 通りがかりさん
今は金利安いので、管理費修繕費込みで20万くらいですね。
修繕費は将来確実に上がるし、金利も上がる可能性があるのでずっと20万ですむわけでは無いと思いますが。（金利の予想は難しい面がありますが）

[96: マンション検討中さん]

この駅力でこの値段は高すぎる
上石神井のブリリア待てばよいのに
再開発あるし

[97: マンション掲示板さん]

井荻で坪335ですか、、バブルですね

[98: 匿名さん]

井草森公園や井荻にこだわって探している方には良いかもですが、そうでないとこの沿線&駅距離で6000後半?7000って辛すぎますよね。。

[99: 匿名さん]

もう1期は3次分譲なのですね。
1期の1次2次分の先着順が3戸。
わりと順調に売れてるようで、やはり環境と杉並区アドレスが評価されてるようです。

[100: マンション検討中さん]

>>99 匿名さん

売れてる物件なら1期終了後、すぐ2期に入ると思いますが。

[101: マンション検討中さん]

1期で4割程度が供給済なので、可も不可もなくまずまずというところでしょうか。マンマニさんやモモレジさんのブログでも紹介されているように、特別な立地に価値を感じる人が買う＝決して動きの早いタイプのマンションではないと思います。ただ、住宅ローン控除13年適用の契約期限となる11月末までには条件の良い部屋は埋まってきそうですね

[102: マンション検討中さん]

4割は売れてない部類だと思いますが

[103: 匿名さん]

目の前は緑が多い公園、環境としては家族世帯にとっては非常にメリットが高いと思います。
朝から緑を見られるのってとても素敵なことですね。ただ、虫嫌いな自分にとっては虫害が気になるところ。
夏場は特に虫が多くなりそうですし、気が多いので鳥が多そうですが、ふんなどの被害などは大丈夫なのでしょうか？
公園内は散歩できるところも多く、自分が年をとっても、ペットを飼っていても暮らしやすいのは魅力的です。

[104: マンション掲示板さん]

場所的にやはり微妙です。
ちょっと駅的に使いにくい。わりには高い。
話を聞きに行きましたが対応した社員の態度も気になりました。やめた方がいいです。
高い一生の買い物です。
決めている人も再検討をすすめます。

[105: マンション検討中さん]

何人かの方が書かれていますが割高です。
あと500万ほど安くないとちょっと……
全体的に売れ行きもよくない印象です。
大和ハウスが強気でいきすぎた物件ですね。
同じ地域でもパークホームズの方がいいかと思います。

[106: 匿名さん‐口コミ知りたい]

>>103 匿名さん
虫はめちゃめちゃ多いですね。
公園としてはあまりいい公園ではないです。
変な人が多く、治安は良くないです。

[107: 匿名さん‐口コミ知りたい]

>>89 マンション検討中さん

夜道こわいです。
奇声を発してる人などがいます。
私はおすすめできません。

[108: 匿名さん‐口コミ知りたい]

>>96 マンション検討中さん
そうですね。待った方がいいと思います。

[109: 匿名さん‐口コミ知りたい]

>>98 匿名さん
井荻にこだわる理由があまりないかと思います……

[110: マンション検討中さん]

>>109 匿名さん‐口コミ知りたいさん

ネガの連投おつかれさまです。
価値を見いだせる人が買うのでご心配には及びませんよ。

[111: 口コミ知りたいさん]

>>106 匿名さん‐口コミ知りたいさん

公園は小さい子供を連れた家族や、犬の散歩をする老夫婦など、多様な方がいらっしゃいます。テントをはったり、キャッチボールしたり、ベンチでおしゃべりしたり・・。治安が悪いことは決してありません。緑も多く、子供を遊ばせたいとても良い公園ですよ。