The Kashiwa Tower（ザ・柏タワー） Part 2

[購入検討中さん]

外観もほぼ完成し、いよいよ竣工が近づいてきました！
有意義な情報交換をしていきましょう！

＜物件概要＞
所在地：千葉県柏市柏二丁目830番（地番）
交通：
常磐線 「柏」駅 徒歩3分
東武野田線 「柏」駅 徒歩3分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：52.47平米～89.76平米
売主：大和ハウス工業
販売代理：三井不動産レジデンシャル

＜過去スレ＞
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46455/1

施工会社：五洋建設株式会社
管理会社：株式会社ダイワサービス

[1: 匿名さん]

我が家の窓から、スッと高く伸びる姿を見ると、柏のシンボルだな、と思います。

立地や間取りなど、結構気に入っていたのですが、やはりあまりの割高感に手が出せませんでした。

売り出した頃からは、すっかり情勢が変わって、無理して買わなくて良かったというところですが。

ただ、柏は住んでみると住みやすいって言う人が多いですね。

[2: 購入検討中さん]

確かに立地と間取りは魅力的ですが、割高感がありますね。
総じて500〜1000万円くらい安ければ、かなり売れるような気がしますけど。

[3: 匿名]

そう思ったのならさっさと諦めて、自分の身の丈に合った物件を探しましょー。

以上

[4: 匿名さん]

マンション購入を検討している通りがかりの素人ですが
都内中古物件なども見てましたが、
供給数が少なくなったためか築8年で65平米程度で3200万円から3500万円という提示がありました。
10年後売却を想定すればリフォーム費用も別途かかるのに
仮に賃貸にだしても回収できないではないか、という値段です。
わけがわからなくなりました。

新築が買えてしまうではないか、と思うのは私だけでしょうか。

また、今回検討して初めて知ったのですが、
マンションの購入の際に
建て替え時期を想定していない
取壊し費用を想定していない。
（業者の方自身がそんなの知らない、と言われたのは年金資金をグリーンピアなどで勝手に使いこまれてしまった事件（だが、だれも責任をとらず、請求書だけ回してきた）をニュースで知ったとき以来の衝撃でした。）

また、さらにびっくりしたのですが、
修繕積立金の計画書はありますが、
水回りは管などは、10年でボロボロとテレビでやってたのを見たことあるのですが、
管ごと取り換えるのか？、20年に一回必ず管を取り換えるのか？など質問しても
答えられる業者が一人もおりませんでした。（15人（15社）ぐらい聞いた。テレビでCM流してる業者がこの程度でしたから、その他は、推して知るべし。）

一般的な事業でその資金の使い方が良いか、悪いか判断するのに期間とプロジェクト損益を考えますが（小学生の算数ができれば表ぐらい作成できます。）
マンションに関しては、総コストがまず特定できないという事実を突き付けられました。
アネハ事件でだいぶ改善されたのかな？と思いきや、甘かった、
全然業界の体質は変わっておりませんね。

今回分かったことは、マンション購入してローンを運よく完済したとして、
（１）さらに何年住めるのか、分からない点
（２）建て替えが必要になったときに高齢のためローンがつかないため追い出される点。
　　（業者の中に建て替えの際に戸数を増やして建て替え資金を下げる話する人たまにいますが、だいたい現在もの　　　を建てる際に目いっぱい立てるでしょうから、そう増やせるとはとても思えない。）
（３）もし、マンションビジネスが購入者がローン完済後に高齢となり、なくなったりすることで個人の固定資産の　　　資産性が適当に想定されているとしたら（何年もつか知らん、みたいな。）、
　　　年金の保険料負担の根拠をすり替えた（もともと支払っておけばば保険料負担者の将来が保障される　　　
　　　⇒いつの間にか、今払っているのは今もらっている人を支えるため⇒我々が年金をもらう頃には、昔想定して　　　いた金額は、全然もらえませんよと肩をたたかれる、みたいな。例えば、月5万などでどうやって生活する　　　　　の？）
　　　政治家、官僚と同じ論法で確信犯ですな。

　　　一体全部でいくら払う必要があって、最低何年間利用できるのか、が分からない。
　　　欠陥マンションも救済されていない国だから適切な資産性の確保については考慮されていないのかな。
　　　でも高齢になったときに、建て替えが決まって、ローン組めないから追い出されるリスクを検討しないで
　　　マンションを購入するのは理解できないな。


トヨタで300万円程度の自動車が欠陥があればリコールで無料回収し、修理するのに比べて
マンションは『どこもそんなことまで考えて販売しているところなんてないよ。』とこうもあっさり言われてしまうなんて。

東大出身の政治家や官僚の方が上記のような実態を知らないとすれば、それはそれで恐ろしい。
一方、上記のような実態を知っているうえで、
ほったらかしにしているとすれば、納税者食い物にする悪魔ですな。

[5: 匿名さん]

マンションの耐震性について

詳しい方

ここの柏タワーの耐震性について教えてください。
震度５で倒壊しない程度と聞きましたが。
具体的にどういうこと？

素人の私は、たとえば、つぎのように解釈しております。
逆に、文章にされていないけれど
関東大震災クラスの地震がきたら
ぽきっと折れたり、つぶれますよ、たまに死にますよ、と丁寧に説明されていると、理解すべきなのでしょうか。

[6: 契約済みさん]

震度5位なら木造の家屋でも
倒壊は起きないでしょう
数年前に5程度の地震はありましたが
建物が倒壊したなんて話は聞いたことがありません。
特に最近の建物はよっぽど手抜きとかなら別ですが
耐震性については心配する事は
無いと思いますよ。

[7: 業界]

いまの耐震基準（建築基準法）は震度7で主要構造部が壊れない、という意味です

[8: 匿名さん]

単純に比較できないですが、
神戸の震災の際にマンションに住んでいた方で
亡くなられた方はいなかったのでしょうか。

当時は、どの程度の地震を想定していて、実際大丈夫だったのか？
マンションに住まわれた方で亡くなっている方がいたとすれば
亡くなってから、業界及び行政からは『想定していませんでした』、ということだったのでしょうか？

震度5程度は最近ではよく発生していると思います。
それより大きな地震は
マンション業界では、おきないということになっているのが一般的なのでしょうか？

[9: 匿名さん]

タワーマンションは景色が良さそう。

[10: 匿名さん]

地震がこわかったら周りに建物のない田舎に住めばよろしいのでは？自分で納得のいく戸建をたてて

[11: 匿名]

前スレで画像見てきましたがタワー型はやっぱり素敵ですね。

[12: 匿名さん]

マンションが倒壊するレベルの地震だったら戸建なんて跡形もないですよ。
マンション（5F程度の低層建築物を含む）に比べて戸建は耐震性についての基準が緩いですから。

[13: 匿名さん]

マンションて地震に強いイメージですけどね。

[14: 匿名さん]

ところで、ヨーカドーの看板の高さを越えるのは何階くらいからでしょうか？

[15: ビギナーさん]

ここ数年マンション価格は下がっていますが、

柏タワーは、どのぐらい下がっているのでしょうか？
契約された方でどのぐらい安く買っているのか分かれば、
是非購入検討したいのですが。

これだけ不動産価格が下落しているなかで
定価で買うことはあり得ないと思いますが。

[16: 匿名さん]

↑それはあんたの勝手な思い込みやで
このご時世でも立地が良い物件はビタ一文まけないものもある

[17: ビギナーさん]

そうですね。
ただ、景気が良かったり、バブルだったらこのような議論はないかもしれませんが、
だいぶ売れ残っているらしい、とお伺いしておりましたので

せっかく景気がよくない上、不動産が下落しているわけですから
是非享受したいですね。

売れ残っている中で安くならない、というのは、
不自然に感じてしまうのですが。

これが景気が良かったりしたら、物件にさえたどり着けない状況になるでしょうし、
景気が悪く、売れ残っていても安くならないとすれば、
ユーザーは永久に有利にならないということになってしまい、非常に面白みがなくなてしまいます。
だとすれば非常に残念です。
仮に定価だとすると家賃収入で回収が非常に厳しいあるいは、困難なものになってしまいます。

[18: 匿名さん]

>>16
これだけ長い間売ってて売り切れないからこの物件には当てはまらないけどね…。
同時期の販売で同じ常磐線沿線物件の金町タワーは早々に売り切れたけど、
ここはまだまだ残ってるしどうなることやら…。

もちろん、販社としていくらで売りたいかってのはあるし、
三井だからブランド守るために抵抗してるんだと思うけどね。
竣工前に定価で完売できれば御の字ぐらいに思ってると思う。

できれば、だけど。

[19: 買い換え検討中]

駅近で値段下がらない、点では北千住あたりでは、徒歩10分以上かかるところで
中古築10年程度65平米　で3500万円（リフォームなし）ででてた。
10年住んで売却する際に完璧にリフォームで300、400万円かかるとおもいますが。
中古物件の供給が少ないときは、静観するのみですね。

こちらは、3800万円ぐらいで60平米新築駅近3分
複雑です。

不況デフレ、でしたよね、今。

[20: 匿名さん]

>>19さん

北千住から徒歩10分以上なら
時間的にはここと大きくは
変わらないかも知れませんね。
ただ住所が東京都ではなく
千葉県柏市となりますが…。そこを気にしなければ新築ですし
悪くは無いと思いますよ。

４月下旬あたりに竣工となるようなので
そのあたりを見計って実際ご覧になると
いいかも知れませんね。

[21: 匿名さん]

マンションの耐震性についてですが、その本意について解釈すると、
①大地震が来てもタワーは倒壊しないので地震で死ぬことはありません。
②だけどタワー本体にはそれなりの損傷が発生するので住み続けられるかの保証は無い。
ということです。

[22: 購入検討中さん]

柏市は極度の財政難だから
同じ金を出すなら都内でしょう。
これだけ長期に販売しているのに売れない理由はなんとなくわかります。
常磐線は待てばまつほど安くなりそうですし。

[23: 購入検討中さん]

＞＞22さん

是非安くなってほしいものです。

売れてないのに安くないんですよね。

これ以上買い手に有利な外部環境はないとおもうのですが。

残念です。

買う気はまんまんなのですが、やはり割高。
賃貸想定するとかなり回収が厳しいんですよね。

[24: 匿名さん]

利回りなら地方の中古物件が圧倒的にいい
それも、安い物件複数投資してリスクを分散

利回り優先ならこんな物件真っ先に外すべし

逆に物件気に入ったなら利回りなんて無視して購入すべし

二兎はなかなか追えないと思うよ

[25: 購入検討中さん]

↑正解

[26: 匿名さん]

この物件は周囲と比べても
だいぶいい価格ってことですし
利回りという面では厳しいですよ。
あくまで自宅用とする人向きかと。

周囲の商業ビルの賃料は驚く金額なので
この金額も分からなくもないですが
いい金額ですよ。

[27: 匿名さん]

ここのテナントも家賃高そうですね。
どんな店舗が入るのか、はたして埋まるのかどうか、興味あります。

[28: 買い換え検討中]

居住用でも　結局家賃収入を超える価格で建てること自体がバブル。

取壊し費用は、このマンション一戸あたりどのぐらい負担するのだろうか。

販売業者は、売りたくて売りたくてしょうがないから入口の費用しか説明しない。

よく、購入に際してマンションを取壊しを想定することがない、という業者がいますが、
果たしてその業者は想定していないといいながら、

条件付きで将来販売業者が想定していない取壊し費用が発生したら
その販売業者に支払ってもらう契約書にハンコ推してもらいたいですね。
想定していないのは100％販売業者の都合だと思うのですが、
常識がない話をしているのでしょうか。

それとも取壊しを想定していないと説明する販売業者が
常識がないのでしょうか。

大きな買い物をする際に、将来負担するコストを説明しないで購入する馬鹿はいないと思うのですが。
マンションビジネスのこうしたテキトーな説明（意図的に説明しないこと）は、

詐欺にはならないのでしょうか？

[29: 匿名さん]

>>28
買い替えでタワーマンションは真っ先に選択肢としてはずすべきだと思いますよ。
一戸建てが良いのでは？

[30: いつか買いたいさん]

駐車場契約が半分も埋まってないらしいですね？
直ぐに管理費は上がると思います。
駐車場の空きは問題だと思いますが・・・

[31: 申込予定さん]

販売会社及びダイワの都合で価格が高すぎて
売れ残っているために

管理費がすぐに上がるという説明は一切ありませんでした。

この不況、デフレの中
価格が下がらないのは、物件が魅力的であるためで
売れ残るということはない、と言っていました。

業者の都合で後ですぐに管理費など上がるなどという説明は一切ありませんでした。

これは、購入契約を交わす上で重大な事由にならないのでしょうか、
後から値上げされることが分かっているなら、
購入価格を下げないのは、取引価格は需給できまるはずですが、

業者による意図的な情報操作で
（過去の実績からいって想定される事態であったにも関わらす、購入者に説明しない点）
購入者の契約書に記載された購入価格の判断にあたって
著しく影響がある話だと思います。

しかも、仮にその理由が高すぎるから売れ残りました。
つきましては、管理費負担の計画が貴殿の契約時点と異なる事態となったため
金を払え、というのは、フェアじゃないと思います。

事情が変わったなら購入価格の意思決定も誤った前提を元に判断させられているのだから
当然値上がり分を引いて頂く、もしくは、キャンセルによる損害賠償などがあって当然と思うのですが。

[32: 匿名]

たしかに、需給市況の見通し狂いを購入者だけに一方的に押しつけるのはフェアーじゃない。
しかし、需給見通しは神のみぞ知るでその時点の判断をして「過失」と評価してもらえるのは難しい。
むしろ、販売方法において断定的な言質があったのか、そしてその事を立証できるのか、がポイントかな。

[33: 匿名さん]

税金入れてるから安易に下げられないんだよ。
議会が煩いからね。
市川のタワマンなんかも同じ。

[34: 入居予定さん]

>>33さんへ

税金入れられたとのコメントありがとうございます。

具体的にどのように税金が、どこへいれられたから
下げれないのでしょうか。

教えて頂けると助かります。

[35: 匿名さん]

駐車場台数≒駐輪場台数ってバランスがおかしくないですかね。
明らかに駐輪場台数が少ないと思うのですが。

[36: いつか買いたいさん]

N31さんへ。
駐車場はすべて満車になった条件での管理費なはずです。最低でも８０％ぐらいは埋まってないと危険です。
タワーの機械式なのでランニングコストはかなりかかるはずです。
駅前なので駐車場は必要ないと思われる方が多いと思われらますが・・・
当初5年ぐらいは問題ないはずですがこのままだと2年～3年で上がる可能性があります。
現にそういう事態になっているところがありますので注意が必要だと思います。
本来なら駅前なんで駐車場は少なくていいはずなんですが・・・
残念ながらそういう説明はないと思われます。
マンションの管理費、修繕費は非常に重要な問題ですね。
タワーは管理費・修繕費が必要以上にかかることを覚悟しておいた方が良いでしょう。

[37: 匿名]

高くて とても今の値段じゃ買えない

[38: 匿名]

こんなに手頃な値段でも買えないなら茨城にでも住めよ

[39: 匿名]

↑高値つかみ自慢はくんなよ

[40: 購入検討中さん]

立地考えたら全然高くないだろ・・

[41: 匿名さん]

ここより東京世田谷の方が安いんだからな。今やここの値段って、何かのギャグとしか思えない。

[42: ご近所さん]

住友の某物件の様に何年も粘って
薄いマーケットから拾うつもりでしょうね。

[43: 契約済みさん]

駐車場についてですが正直高いとはじめは思いました。。
　
ただ私も近所に住んでおりいろいろ調べてみたのですが
この近辺の駐車場の相場からすると安いみたいで
東口周辺として柏1～3丁目の平均3万円/月
西口周辺として末広町・柏1丁目の平均2.5万円/月
　
しかもこれは平均値です。
　
東口から徒歩5分程度の
再開発ビル（セントラルプラザ）の市営駐車場では4.5万円/月
西口から徒歩3分程度の
民間の駐車場では4.2万円/月
という数字は公表されています。
　
ここのマンションの立地は駅からすぐですので
周囲の民間の駐車場を借りると
このマンションの駐車場を借りるより割高になることが分かり
マンションの駐車場を借りることにしました。
　
ここのマンションも駅前とはいえ柏ですので
車を持つ人が多いと思います。
駐車場も徐々に埋まるんじゃないですかね。

[44: 購入検討中さん]

柏タワー目立ちますね。
いよいよ完成間近ですね。

購入を検討していますがタワーにしては
規模が小さく戸数が１９０戸と少ないですが。。。。

購入された方は駅近が決め手になったのですか？

[45: 匿名さん]

>>43
その相場は高すぎでしょ…。
平置き駅歩6分でも1.26万ですよ。

http://realestate.homes.co.jp/search/main/route=50/subrt=21/spg=900/ad...[]=12217/tk=3/bsg=8/bg[]=8/o=12htPoa4T77_cY/

と言うか4万以上とか都心部並みの相場ですが…。

そもそもここの駐車場の一番の問題は躯体と一体化している点でしょうね。
振動問題はもちろん大規模修繕以外でもメンテで躯体に手が入ることになりますし。

[46: 購入検討中さん]

1.26万とか、普通には無いからｗ
徒歩6分なんて実際は8分とか掛かるし、住宅街は道路狭いし、現実的にまともなPは2万くらいだよ

[47: 購入検討中さん]

そごうは閉店しそうなほどガラガラなので
そのうち全館駐車場になりそうですね。

[48: 匿名]

駅近抜群の立地！といっても 柏自体ビミョーなとこですから。

[49: 匿名さん]

あの優雅な音楽の流れる公式HPは終わっちゃったんですね。
結構好きだったのに…。

[50: 匿名さん]

すぐ近くにタワーほどじゃないけど、高い建物が建ちます。
最初に買った人はそんな計画しらないけど、今から買う人はよく考えたほうがいいです。
向きと階数によっては、それなりにお見合い部屋になるんじゃないかなー