ピアース千代田東神田ってどうですか？

[匿名さん]

ピアース千代田東神田についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/pa-higashikanda/index.html

所在地：東京都千代田区東神田三丁目1-2、1-4、1-13、1-15、86-2（地番）
交通：JR中央・総武線「浅草橋」駅徒歩3分
　　　JR山手線、京浜東北線、中央・総武線「秋葉原」駅徒歩8分
　　　東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩8分
　　　つくばエクスプレス「秋葉原」駅徒歩10分
　　　JR総武線快速「馬喰町」駅徒歩6分
　　　都営浅草線「浅草橋」駅徒歩6分
　　　都営新宿線「岩本町」駅徒歩9分

間取：1LDK
面積：31.16㎡～40.63㎡
売主：株式会社モリモト
施工会社：奈良建設株式会社
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[61: 匿名さん]

コロナもおっそろしく増えてるし
株も暴落中なので
マインド的にどうなんだろ？
これからの販売のところは苦戦するかも？

[62: 匿名さん]

不動産業者に人気ありそうなマンションだな

[63: 匿名さん]

不動産業者も在庫は嫌うでしょう

[64: 匿名さん]

外廊下が良いという方もいらっしゃるようですが
自分的には内廊下のほうが断然良いと思います。
雨の日などふきさらしだと廊下はすぐに汚くなってしまいますよ。
それより、間取りなどは掲載されていますが、設備などはまだ紹介されないのでしょうか。

[65: 匿名さん]

空調なしのなんちゃって内廊下は勘弁って話。
もうやめたら、この話題。一応千代田区で空調なしの内廊下の話なんて悲しすぎる。

[66: 通りがかりさん]

空調無し内廊下に住んでました。
臭いがかなりこもるんですよね。
なので、それ以来は空調あるか必ず確認してます。

[67: 名無しさん]

空調って換気のこと？エアコンのこと？

[68: 匿名さん]

内廊下に窓なり喚気なかったら結構こもりそうな気はしますね。
けど喚気のない内廊下ってあるんですかね？
なくても窓が付いていたりする事って普通にあるかと思います。

[69: 匿名さん]

内廊下以外の話ししましょうよ
例えば線路からの音、ハザードマップ、ランニングコスト、目の前の雑居ビルの建て替え、とか(笑)

[70: 匿名さん]

ハザードきにしたら城東エリアはダメだろ。
線路の音は聞こえるだろうが総武線は夜間貨物等は無いのでは？
何かを省いて何かを得る感じのマンションかな。
千代田区、3分、値段がハマれば文句無しだし、細かい部分がきになるなら検討やめた方がいいマンションだと思いますよ。
秋葉原10分以内で使えちゃうことに魅力を感じればアリかな。
当たり前だけど、この辺で周りの建て替え？、ハザード気にしていること自体理解不能です。番町方面か城南エリアにしたら？

[71: 匿名さん]

上に同じく。とても共感

[72: 匿名さん]

この値段なら買いだな。
千代田区のマンション岩本町で以前買ったけど不動産屋に話しても資産価値他区とは全く違うと言われた。

[73: 匿名さん]

住まいサーフィンの「行政区学区別騰落率」をみると、同じ区内でも騰落率にかなりの差があるのがわかる。
千代田区だと
富士見小学校区　25.8%
和泉小学校区　5.4%

[74: 匿名さん]

モリモトにしてはデザインが手抜けてる方ですが、安いからしょうがないか

[75: マンション検討中さん]

>>74 匿名さん
地権者様の倉庫があるからだと思いますが、特にエントランス周りはイマイチで賃貸っぽいですね。
直近のモリモト物件はいずれもエントランス周りが素晴らしいのでここのしょぼさがより際だっています。
この近くもネベル浅草橋のほうはデザイン的にインパクトがあると思います。

[76: 匿名さん]

>>75 マンション検討中さん
まあ安いし千代田区だし
デザイン云々は勘弁してあげて（震え声）

[77: 匿名さん]

千代田区で買える値段である事がメリット

[78: 匿名さん]

千代田区最安値新築
この一つの事実だけが重要
直床リビオレゾンもその一つだけのインパクトで売り切った
千代田区最安値に細かいことは求めない。

[79: 匿名さん]

計算すると坪415-445万なんだけど、ほんとに安いのかな？
ブリリア秋葉原は大手の東京建物で平均407万だったようだけど。

[80: 匿名さん]

平気で嘘書くんだね。
そんな安くねーよ。

[81: 匿名さん]

>>80 匿名さん

これは失礼。確かに3900万円台-5400万円台だから、実際はもう少し高いと思う。

[82: 匿名さん]

いや、ブリリアのことだよ。
もっと高かったし2年前の価格と比べられてもね。

[83: 検討板ユーザーさん]

ブリリア秋葉原は山手線沿線の騒音マンションなので比べてはならない

[84: 匿名さん]

>>83 検討板ユーザーさん
ここも総武線沿線の騒音マンションじゃなくない？

[85: 匿名さん]

>>82 匿名さん

ブリリア秋葉原の平均坪単価はここの価格スレに明記されてる。
嘘を平気で書く？酷い誹謗中傷だね。自分で削除依頼することをお勧めする。

[87: 匿名さん]

そう。コロナ後だから高くなることはない。
投資家は今は手を出さない。
デベロッパーは売るのが大変だろうな。
すでに仕込んでる私は高みの見物。

[89: 匿名さん]

[NO.86～本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[90: マンション掲示板さん]

電車の音はどうかな、線路結構近いけど

[91: マンション検討中さん]

千代田区アドレスで山手線が使える
これだけで資産価値がありますね

[92: 匿名さん]

価格的には千代田区住所の割には安いし、千代田区は将来売却は浅草橋最寄りとか端っことか色々あるけど必ず売れちゃう。
秋葉原も近いし飲食店沢山あって東京駅も近いから若いパワーシングルで結婚したら売るか貸す。
半投半住にはもってこいかと。
細かいことあるけど永住するわけじゃないしね。

[93: マンション掲示板さん]

千代田区だからって必ず売れることはないよ。
秋葉原、神田、岩本町辺り乱立してるシティインデックスシリーズはどれも中古市場で苦戦してて、なかなか売れない。
まあ一応シティインデックスなんかよりはこっちのブランドや仕様とはだいぶ違うですけど。

[94: 名無しさん]

シティインデックスは内覧すると価値が低い理由が分かるよね。さすがにあれと分譲仕様のマンションを比較するのはかわいそう。部屋に行く前にエレベーターの時点でありえない。

[95: 販売関係者さん]

仕事でこの辺の物件扱うこともありますが、上のほうでも
出てた千代田区最安値の需要はありますよ。
千代田区は安くなるほど交通利便性が増す不思議な場所です。
無論千代田区の行政サービスは平等に享受できます。

ウチではざっくりと以下のようにグループ分けしてます。
（千代田区、山手線の外側、浅築実需向け売買）

タワー
アルファグランデ、ウェリスタワー

分譲レベル
ブリリア、グレーシア、リビオレゾン、ウェリス、サンクレイドル、ライオンズ（ミレス）、プレミスト、オプレジ、クリオ、ウィルローズ、ルネ、プレシス、プレサンス

賃貸レベル
シティインデックス、クレイシア、その他投資系

分譲レベルのグループの中でもピンキリがありますが、ここも当然分譲グループで、今出てる情報を見る限りはピンに近いほうに思えます。
（物件自体の良し悪しではなく仕様の話です。）

賃貸レベルを実需の方が買うとがっかりされるので、注意が必要ですね。
賃貸レベルのほうが安く買えるので（最近は高いですが！）投資なら賃貸レベルのグループのほうが遥かにいいです。

ここは投資としての美味しさは乏しく（皆無かも？）、自分で住んでこそだと思います。

[96: 匿名さん]

モリモトはグレート高かいぞ！

[97: 匿名さん]

32戸に対して駐輪場が33台分しかないので、
一つの世帯で1台の自転車しか持てないのがちょっとという感じがしますが、
近くで自転車を置けるようなところはないのでしょうか。

[98: マンコミュファンさん]

ファミリー物件ではないですし、自転車なくても生活が問題なく回るエリアと思いますので駐輪場むしろ余るのでは？

[99: マンション掲示板さん]

実需として検討していますが、
総武線のため夜は運行しなくても、終電が遅く始発が早いのでやはり線路の音は気になりますね。。

[100: マンション検討中さん]

外神田のオプレジが発表されました。
千代田区最安値の座はここに譲ることになるかも：
https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/dtl/00151957/

[101: 匿名さん]

いくら外神田でも山手線内側の時点で
安くなる要素が皆無

[102: 匿名さん]

山手内側は高いだろ…
線路気になるなら山手中の選択肢だろ。
千代田であの値段と駅距離なら許容と考えんとな。

[103: 匿名さん]

予定通り分譲されるのでしょうか？
気が付いたら一棟売りからの賃貸マンションにならないかと。

[104: 匿名さん]

東京駅2kmでしたら最悪電車使わなくてもいける距離というのが良いですね。
山手線のエリア圏内というのもアクセスが便利ですし、
個人的にはかなり良いなと思えるエリアです。

[105: 匿名さん]

ビジネス圏に近くて資産性の高い千代田区。
何よりそこかな。

[106: 匿名さん]

山手線圏内の地域は利便性もよく、これだけの複数路線が利用できるので価値としては高いと思います。
資産価値が高いので投資用として検討されている方もいらっしゃるでしょうし、
ビジネス用途としても大変いいです。

販売価格を見ると、それなりの給与を貰っているサラリー世帯でも十分購入できる設定なので、
将来性もあると予想してもいいのかな。

[107: マンション掲示板さん]

オープンレジとどちらがよいのかな

[108: 匿名さん]

今気づいたが風除室もありません
かなりコスト抑えてますね

[109: マンション検討中さん]

間取りいいなぁ…

[110: マンション掲示板さん]

>>108 匿名さん

そんな本当ですか、、？

[111: 匿名さん]

>>110 マンション掲示板さん
もらった図面では確認できますし、
ホームページ掲載のエントランス完成予想図からも分かるでしょう。

[112: 匿名さん]

ちなみに正式のお値段は平均200万ほど上がったみたいです。
ホームページからも5400万台までという表現が消えました。
一番高い部屋は5700万ぐらいもします。
これだとオープンレジデンシア千代田外神田の方が安いかも。

[113: マンション検討中さん]

>>112 匿名さん

やっぱ上がりましたね！
風除室がないのも言われないと気づきませんでした！
あんまり買うメリットがないようで見送ります。
千代田区アドレスというのも中古になるとこの辺マンションいっぱいありますし、千代田区の資産価値云々も
そもそもこの辺りの話しではないし

[114: 匿名さん]

風除室ないのって今の時代あまりみたことがないように思いますが、
なくてもそこまで困らないというか、気にならないようにも思いました。
投資用として良さそうな印象です。

[115: 匿名さん]

>>114 匿名さん
管理がしっかりしてくれるなら特に問題がないかも
そうではない場合はゴミがエントランスに入ったり雨が溜まったりとか
まあ自分が住むわけではないならどうでもいいですけど

[116: マンション検討中さん]

営業の人ちょっと自信なさげに見えた。値段聞いて見送るって人多かったのですかね。

[117: 匿名さん]

抽選はしない、全戸先着順って言われました。前の値段なら間違いなく抽選になると思いますのでむしろ値上げて本当に買いたい人が確実に買えるようにしたのでは？

[118: マンション検討中さん]

風除室がないとかモリモトって仕様が低いですね

[119: 匿名さん]

地権者が頂上のプレミアム住戸に住んでいる時点で、大家さんと一緒に住む賃貸マンションの雰囲気になってしまう
そして風除室がないならなおさら

[121: 匿名さん]

価格的には合理性がありました

[122: マンション検討中さん]

千代田区アドレス、駅近、内廊下設計、アウトフレーム、廊下・レストルーム・化粧室がイタリアのタイル張り標準、日当たりもバッチリ、周辺他社さんと値段等、比較しても1LDKならめちゃくちゃ良いと思います。

[123: 匿名さん]

>周辺他社さんと値段等、比較しても

周辺の他社物件ってどこだろう？

[124: 匿名さん]

千代田区アドレスであればどこでもいいという人向けですかね

[125: 匿名さん]

直近だと比較対象はグレーシアかな？
（1LDK33㎡が4,200～4,800万ぐらい）

＞千代田区アドレス
引き分け

＞駅近
秋葉原基準ならグレーシア

＞内廊下設計
引き分け

＞アウトフレーム
ピアースが合格点、グレーシアは間取りによりイマイチ。

＞廊下・レストルーム・化粧室がイタリアのタイル張り標準
グレーシアは玄関のみ普通のタイル

＞日当たり
グレーシア1LDKは細い道路を挟んで目の前が塞がれている

内装関係の仕様はピアースのほうが良くて、ギミック系はナノイー発生器や良水工房などがあったグレーシアがよかった。

ちなみにグレーシア結構真剣に検討してたけど、洋室天井の梁が悲惨だったからやめた。
天高2.4mの30㎡台の部屋であれば致命的。
私は現地モデルルームになってから検討してたけど、青田で買った人は大丈夫なのかと心配になる。

ピアースは天高2.5mだし綺麗なアウトフレームに見えるから心配はなさそう。

個人的には都営浅草線が近いのは便利かな？
今はコロナでアレだけど、バス以外の交通機関で羽田乗り換えなしは大きい。

[126: 匿名さん]

グレーシアは価格スレッドによれば33.51㎡で　3989-4525万。(4525万で11階以上）
秋葉原5分となると、マンションで重要な立地ではグレーシアの圧勝のような。
でもグレーシア完売してるみたいだね。
今買える周辺物件はないのかな？

[127: 不動産職人さん]

3,989万は最低層（3階、2階は地権者保育所）のキャンセル住戸、
もちろん抽選大会だったよ。
11階までが4,500万以内で12階から4,700万ぐらいに一気に
跳ね上がったような記憶が・・・（前建超えるので）

今は新築だとオプレジ外神田（当然ここより高いはず）
千代田区から出ると、台東区の浅草橋物件しかないね。

ここ2・3年大量供給されてた馬喰町物件はグリーンパーク横山町を
最後に珍しく途絶えてる。

参考までに千代田区最安値だと2018～2019年に販売されてた
サンクレイドル千代田岩本町、今年5月に竣工前に完売した
リビオレゾン千代田岩本町あたりがあった。
リビオレゾン千代田岩本町はキャンセル住戸をデベが
販売当初の価格より大きく乗せて出したのにほぼ瞬間蒸発。
グレーシアも6,200万のキャンセル住戸を6,800万で出して
3日ぐらいで消えた。

千代田区最安値クラスの物件は馬喰町界隈ほどそうポンポン
出ないし、これまでの物件はマンコミュで叩かれようが
結局淡々と売れてしまう。


＞千代田区アドレスであればどこでもいいという人向けですかね
↑こういう人は確実に存在するので、千代田区最安値クラスの
需要は常にある。
豪華な区役所で順番待ちなくブースに座って転入手続き
できたり、妊娠しただけで45,000円プレゼントされたり
千代田区最安値でも行政サービスは旧麹町区と同等。

千代田アドレス所有者は日本国でたったの66,000人
「住所を書く時に”千代田区”と書きたいですか？」
ここを欲しいか欲しくないかはこれが答え

[128: マンコミュファンさん]

千代田区最果ての地でも同じ千代田区民。
ここいらで千代田区民になっとけば住宅ローン控除が終わる頃には神田駅西口地区の再開発も纏まっているよきっと。
その時には次世代育成住宅手当て貰って成り上がろう

[129: 匿名さん]

オプレジ外神田がよさそうだね。ありがとう。

[130: マンション検討中さん]

オープンレジ外神田は、クッソ間取り悪いぞ。笑　結局、都心1LDKは、間取り悪いし、向きも悪い。ピアースさんは、かなり条件良いよ。笑

[131: 匿名さん]

オプレジは間取り2パターンか。
細長いね30m2台。4200万なら買いかな。

[132: 匿名さん]

マンションは立地が9割。
山手線内側、銀座線駅2分は相当いいと思う。

[133: 匿名さん]

1LDKのバスルームはここが1216, オプレジは1317。オプレジのほうがいいな。

[134: 匿名さん]

立地はオプレジだけど、さすがに間取りはピアースだわ。
オプレジのほうは賃貸系の部屋配置だから売る時に少し苦労するよ。
価格はオプレジのほうが高いだろうから、ここの1LDKお得だと思うけどね。

天高はオプレジ2.4m、ピアースが2.5m、オプレジ検討するなら2LDK一択、リビオレゾン千代田岩本町も2LDKは早々に売れた。

[135: 販売関係者さん]

並べてもらうと違いが分かり易い。
バスルーム　オプレジ1317, ピアース1216
LDK オプレジ8.5J, ピアース8.0J
主寝室　オプレジ4.3J, ピアース3.5J

オプレジの完勝では？
3.5Jの部屋とか使えないよね。。。

[136: ご近所さん]

>>135 販売関係者さん
オプレジのLDKと洋室にある柱を外しないの？

[137: 匿名さん]

>>136 ご近所さん
申し訳ないが意味がわからない。
外しないーハズしない？

[138: 匿名さん]

リビングと寝室が縦に並んだ細長間取りが一切気にならない人いるんだ。ちょっと驚き・・・
販売関係者はさすがにギャグだよね？

[139: 匿名さん]

>>138 匿名さん
何かの拍子でそうなっちゃっただけ。
オプレジはいいと思うがここは食指が動かないね。投資家なら同じ判断では？
前も言ったけど、マンションは立地が9割。

[140: 匿名さん]

間取りの話してるのに、立地ガー投資ガーって販売系の人ってやっぱ頭のどこかが足りないんだな。

[141: 匿名さん]

>>140
誹謗中傷は削除対象だよ。

[142: 匿名さん]

オプレジ細い間取り…
リビングくらいね。
山手線内側が立地は上。
間取りはピアースが圧勝。

価格次第ですかね。

[143: 匿名さん]

オプレジは4.3畳あるけど、あくまでも柱を含んで4.3畳なので実質あまりピアースと変わらない広さになると思われる。
個人的な意見だが真ん中リビングは嫌い

[144: 匿名さん]

自称販売関係者さんは部屋の配置はどうでもよくて各部屋の畳数しか見ないらしいよ。
みんな立地はオプレジ、間取りや仕様はピアースって最初から言ってるのにね。
一人でピアースはありえないとか何頑張ってるんだか。

[145: 匿名さん]

投資マンションが細い間取りばかりな理由が
分かった気がする。
投資家は間取りとか見ないで物件の㎡数と
各部屋の広さの数値だけが判断基準ということ。
それには細い間取りが一番数値を稼げる
個人的には賃貸で住む以外だと簡便してほしい
間取りだが・・・

逆にここは投資向きじゃないから実需の人が
安心して買える。だからと言って手放す時に
大暴落とかありえないエリアだし。

まあオプレジとは競合しないんじゃない？
あの間取りでもオプレジのほうがたぶん価格高いし
銀座線2分・山手線内側というだけで十分すぎる。

40㎡のゆとり1LDKは（2020年の基準で）こっちだけだし、
逆に2LDKならオプレジ。
住宅ローン減税が延長されたらおいしいね。

[146: 匿名さん]

>>145
あなたはまともみたいだから聞くけど、30㎡の実需の需要ってどれほどあるもの？
想定されるのはシングルでそれなりの収入のある女性あたりかと思うが、浅草橋ってのはどう思う？

[147: 匿名さん]

高級路線のピアースとコストパフォーマンスが売りのオープンて、そもそも競合するのか？
ニーズが違う気しかしない

[148: 匿名さん]

30㎡の1LDKは高騰が続くここ近年の流れだね。
昔なら40㎡だったのが高騰の為、購入できる
グロスにするために30㎡前半が多くなった。

単価が同じなら40㎡で5000万のことろが
30㎡だと3750万になる。
その分買える層が増えるし、デベとしたら
4000万あたりにも設定できて美味しい。

同じ流れは2LDKにもあって40㎡台中盤の
狭小2LDKが増えてきてる。
広い1LDKにするより金額を盛ることができて、
コロナで狭くても部屋数を的な流れもあって
現在色んなデベが手を出してる。

もちろん売れることが前提だけど、新築だと
そのような選択肢が中心になるから、新築で
欲しい人は中古で少し広めのものと比較しても
やはり新築となるケースが多い。

30㎡の1LDKでカウンターキッチンとなると
中古ではほとんどないから女性受けは
かなりいいね。だから8.5畳のLDKなのに
キッチンの広さを重視してる。

手放す人が少ないからいざ住んでしまえば
実際住めてるということ。
そのあたりは狭くても満足感を出せるような
間取りや設備などデベの工夫の賜物だろう。
別に1LDKは40㎡ないといけないなんて義務でも
何でもないしね。

ちなみに世の中の男性がだらしなくなったのか
30㎡1LDKのメインターゲットは女性、男性は
やはり家庭持ってからという人が多い。
女性のほうが勇気ある。

まあ住宅ローンの関係でこれ以上は狭く
ならないだろうね。

浅草橋は手堅いエリア、利便性いいし、
両隣の馬喰町エリアや浅草エリアより安い
でもここは千代田区だから一応別扱い。

ここに関して言えば40・30・30でなく
40・60とする手もあったと思うけど、
40・30・30のほうが売りやすいし
単価が盛れるので儲かる。

[149: 匿名さん]

>>148
なるほど、ありがとう。よくわかった。
最近のコンパクトマンションはHPみると女性専用みたいな画像が多い（しかも以前なら女性受けしそうもない城東とかで）と思っていたが、やはりターゲットは女性なんだね。

30㎡って確かにむしろ実需用なだろうな。自分もこれまで賃貸用に買ったのは20㎡の1Rと55㎡の2LDK、どちらも空室期間ほぼなく順調だけど、30㎡だと家賃（1Rより）高くなるからちょっと苦労するかもしれんね。

[150: 不動産職人]

30㎡で1LDKになるなら賃料の単価もワンルームより上げれるよ。
もちろん間仕切り全開でワンルームになる使い勝手の間取り前提での話。

厳密には1DKだけど1LDK表記がまかり通ってる。

[151: マンション検討中さん]

オープンは、柱好き奴しか買わないよ。笑
30平米に柱が3本…。しかも、乾式壁…。　　　モリモトは、間取り良いし、構造もコストかけてる。

[152: 匿名さん]

この立地は最高ですね。
徒歩圏内で行ける駅が複数あるので
通勤もプライベートの外出などどこへ行くのも楽々だと思います。
独り身であればこの間取りでも十分。
投資用として購入を考える人も多いでしょうね。

[153: 匿名さん]

最高とは思わないけどリセール強いので買うのが怖い物件ではないですね。
値上がりは想定できても千代田区、駅近なら値崩れは、まず無いと言えます。

[154: 匿名さん]

そこに関しては千代田区は別格ですね。
ちなみに個人的には馬喰町使えるのがありがたい。結構横須賀、総武快速にお得意さんいるから。

[155: 通りがかりさん]

東神田はほんとに住みやすいです。千代田区ですし、スーパー複数あり、小学校の学区がよい、浅草線と総武線、馬喰町、秋葉原、都営新宿線の岩本町、アクセス抜群です。大手町からタクシーで帰宅しても１３００円程度。

[156: 匿名さん]

佐久間町に以前住んでました。
八重洲勤務でしたが非常に便利で昼休みに一度家に帰り仕事後に必要な趣味の荷物を取りに帰っていたりしました。
休みの日は上野で昼間からよく飲んで酔い覚ましに歩いて帰っていたな（笑）
若い頃の思い出ですわ。

[157: 匿名さん]

日本橋界隈も便利だけど所詮中央区
山手線内側の神田エリアは便利だが物件高い
人気あるわけではないが、ピアース辺りが買えて資産価値高い千代田区で便利。
浅草橋駅近いから決して綺麗なところではない。
要するに何を得るか、何を省くかだ

[158: 匿名さん]

確かに不動産を購入する際に、何を得て何を省くかですね。

[159: マンション比較中さん]

売れ行きはどんな感じなんだろう

[160: マンション掲示板さん]

そろそろ完売