ザ・パークハウス 所沢レジデンスってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-tokorozawa-r/index.html

マンション開発が進む所沢東町。
ザ・パークハウス所沢プレイスに隣接する駅徒歩6分の場所に17階建マンションが誕生します。
検討者の皆さまやご近所の皆さまと情報交換を希望します。


物件概要 ザ・パークハウス 所沢レジデンス
地名地番 埼玉県所沢市東町321－1他
交　　通 西武池袋線所沢駅徒歩6分

構造規模 鉄筋コンクリート造地上17階建（49戸）
延床面積 4629.94㎡
建築面積 402.09㎡
敷地面積 1033.44㎡

建築主 三菱地所レジデンス株式会社
設計者 不二建設株式会社
施工者 不二建設株式会社


着工予定 2021/01/05
完成予定 2023/03/31

[41: 匿名さん]

プレイスの隣に小規模なレジデンスを建てるなら、なぜ最初から土地を合わせて大規模マンションを建てなかったのかご存知の方いますか？
その方が共用施設や管理費等メリットあったと思うのですが。

[42: マンション検討中さん]

プレイスとレジデンスに挟まれる形で残っている民家と土地売買で合意できなかった、とプレイスのモデルルームで聞きましたので、そこが原因で分けざるを得なかったのかも？

[43: 匿名さん]

>>42 マンション検討中さん
そうだったのですね。
ありがとうございます。

[44: 匿名さん]

間取り微妙だけど、ガラス手摺りなら検討しようかなーって感じです。

[45: 匿名さん]

間取りページに、バルコニー側の部屋に室内物干しを設置できるとありました。
知り合いが、戸建てでお風呂場？につけていた気がします。
雨の日に干せるのと、花粉が飛ぶ時期に干せるのはいいですね。

ウォールドアになっていると書いてあったので、子供が巣立ったら開けて使うとリビングが広くなってよさそうだと思いました。

[46: 匿名さん]

最近の所沢駅周辺新築マンションの管理修繕費をまとめてみました。
このレジデンスは所沢プレイスとプラウド寿町の間くらい(プラウド寄り)に収まる感じですかね？

ザ・パークハウス所沢プレイス 管理190円/m2 修繕110円/m2(ディスポ有)
シティタワー所沢クラッシィ 管理348円/m2 修繕102円/m2(ディスポ有)
ブランズタワー所沢 管理301円/m2 修繕151円/m2(ディスポ有)
プラウド所沢寿町 管理270円/m2 修繕143円/m2(ディスポ無)
リビオ所沢 管理194円/m2 修繕 80円/m2(ディスポ無)

[47: 評判気になるさん]

15階以上になるとプレイスを越えるので眺望抜けるけど、そのプレイスの北側の屋根にディスポーザー臭突ファンがあるので、Cタイプは風向きによっては臭いが気になりそう…。同じ地所レジ物件でレジデンスの方が後から建ててるから文句も言えないだろうし、重説でそこら辺もちゃんと記載されるのかな？

[48: マンション検討中さん]

>>46 匿名さん
ブランズタワーとシティタワーの修繕積立金の大幅値上計画は検討者なら要注意点ですね

[49: マンション掲示板さん]

>>46 匿名さん
パークハウス所沢プレイスがコスパ最強ってことだね

[50: 匿名さん]

>>47 評判気になるさん

貴重な情報をありがとうございます。
少し調べましたが問題になるケースがあるのですね。

「マンション「最上階」住民を悩ます「悪臭問題」の意外すぎる現実」（マネー現代）
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/69690?imp=0

[51: 口コミ知りたいさん]

>>45 匿名さん
ホスクリーンならセットで6000円程度で買えて後付けもDIYで簡単ですから付いてない物件でも気にしなくて良いかも

[52: 坪単価比較中さん]

そういう例があるのか分からないけど、レジデンスの竣工後にプレイスの理事会と相談して将来的に管理を一体化とか出来ないですかね？100戸と50戸規模の個別管理契約より、150戸の一体管理に出来ればそっちの方が管理会社との費用設定も安く抑えられそうですし、管理組合も統一出来れば輪番も減らせるから住民にとっては良さそうですが。

[53: マンション検討中さん]

現地に行ってきましたが、
モデルルームはまだやってないようですね。

西側に14階建くらいの建設中マンションがありましたが、あればどこのなのでしょうか？
工事してらっしゃる方に聞いたら「三菱系です」とおっしゃってました。
午後14時ごろだとそのマンションのせいで全然日が当たらないようでしたね。

[54: マンション掲示板さん]

>>53 マンション検討中さん
所沢プレイスですよ。プレイスの見た目かっこよすぎだなー

[55: マンション検討中さん]

>>54 マンション掲示板さん、
そうなのですね、情報ありがとうございます！
ちなみに一階テラス付きはプレイスの入り口？に面するようですね。仕切りが高ければいいですが，視線は気になりそうだなーって感じました

[56: 匿名さん]

>>55 マンション検討中さん
しれっと隣の賃貸マンションに入り込んで写真を撮るのは感心しないですね。不法侵入しましたって世間に言ってるようなモノですよ。

[57: マンション比較中さん]

>>55 マンション検討中さん
レジデンスの西側はプレイスの裏口(&駐車場)なので人の出入りは少ないかと。通勤とか買い物、通学も南側のメインエントランスからの方が多いと思いますよ。

[58: 匿名さん]

結局いくらぐらいになるのだろう？
かなり駅近くだけでも競合があるから高くしないのでは？と思いつつも
最近、所沢はかなり注目度も高いし
そもそもマンション自体が高いからどうなるのかが検討もつかない。
販売自体は年明けてからですものね…

[59: マンション検討中さん]

所沢の新築マンションで南向きかつ開けてる物件はなかなか無いからいいですよね。
南面には大きな駐車場など無さそうですが前建てリスクはありますかね？

[60: マンション検討中さん]

>>59 マンション検討中さん
南面は新築小規模賃貸マンション＋戸建て1件+古め賃貸アパートの並びで面積狭いので、商業地域とは言え容積率の関係からも将来的にも現状の小規模賃貸マンション以上の建物は出来ないと思いますよ。

[61: マンション検討中さん]

>>60 マンション検討中さん
なるほど。将来的にも採光は全く問題無さそうですね。

目の前にあるアパートがGoogleマップで見ると4階建のようだから価格次第だが5階以上を買えば眺望も期待できるかな。

[62: 匿名さん]

もしかしたら、価格も5階以上から切り替わってくるかもですね。
コスパ重視だったら
低層階っていうのはある意味ありだとは思う。
現状では条件自体もそうそう悪くないですから。
駅までかなり近いし、
本当に6分でアクセスできるところは良い。

[63: 匿名さん]

4500?6000万弱とのことですね。

[64: 匿名さん]

>>63 匿名さん
事実ならプレイスより1割ちょっと高い感じですね。小規模ってのも影響してるのかも知れないですが、つくづく前回決断出来なかったのが悔やまれます。

[65: 名無しさん]

>>63 匿名さん

坪平均240-245くらいですかね。予想通りですが、管理費高そうなのでプレイスよりは割高な買い物感はありますね。

[66: 匿名さん]

大規模マンションに比べると、ご近所づきあいは楽かな。
ただ、戸数がこれくらいだと将来の修繕積立がどんどん上がるかもという不安は感じます。
この規模のマンションでディスポーザーがついているため便利ですが
メンテ代とか諸々経費は高くつきそうかなぁ。

[67: 匿名さん]

南側3軒は、同一地主です。
将来的に大きなマンションが立つ可能性が無いとは言え無いです。

[68: 匿名さん]

真ん中の一軒家の方が地主です。

[69: 匿名さん]

>>67 匿名さん
商業地域ですが容積率を考えると現状同様にせいぜい5階建てか、向かいの6階建てくらいまでじゃないですかね。とりあえずレジデンスに一番近い部分の5階建て賃貸マンションもまだ築10年経ってないようですから建替えするにも償却余り進んでないでしょうし、真ん中の地主さんのお宅も最近新築されたばかり。可能性としては一番古くて入居率低そうな南側の2階建てアパートでしょうが、地主さんの家の日照にも影響あるので現状並み維持じゃないですか？

[70: 買い替え検討中さん]

>>69 匿名さん
私も同じ見解。地主さんの立派な邸宅もGoogle Mapのストリートビューで過去写真見ると2018年築のようですし、プレイスとレジデンスは北と東側で2方向の接道確保してるけど、この3軒は接道細い東側だけで条件悪いので大きなものは建たないだろうと思う。ま、もちろん世の中に絶対はないですけどね。

[71: 匿名さん]

１月のオンライン相談会、物件規模からして対応人員も限られているのでしょうが、週末はもう満席なのですね...

[72: 匿名さん]

ということは、注目度が高いと思って良いでしょうか？
17階建、49戸でディスポーザーありとは、豪華仕様だったりするのかな？
ワンフロア3邸程度で、落ち着いた暮らしもできそうです。
敷地の使い方も贅沢だなと思いました。
エントランス前の空間もたっぷりと取られています。
キッチンもかなり充実した仕様に思えましたが、トイレがまた良いです。
鏡付きの手洗いカウンター付き、他では見たことがないです。

[73: 匿名さん]

>>72 匿名さん
今日、現地を見て来ました。
７階迄躯体が出来ていて、足場は8階迄組まれいました。
2時過ぎでしたが、完全に日陰でした。

[74: マンション検討中さん]

>>72 匿名さん
パークハウスだと普通仕様だと思いますよ。ディスポーザーは他デベだと確かにこの価格帯&戸数だと普通付けないでしょうが、トイレの鏡付き手洗いカウンターはプレイスもそうでした。

[75: 匿名さん]

>>70 買い替え検討中さん

相続時に一気に売却するパターンもあるから本当に絶対はない。

[76: 匿名さん]

>>75 匿名さん
まあ商業地域でもありますが、現実的には接道条件の問題もあるのでせいぜい東向いの5-6階建て位まででしょうね。絶対云々を言い始めると用途地域変更とかも考えれば第1種低層地域とかでも安心出来ないよって話になっちゃいますしね。

[77: マンション検討中さん]

>>63 匿名さん
上限はもう少し安いかなと思うんですがいかがですかね。

[78: 検討板ユーザーさん]

>>77 マンション検討中さん
所沢プレイスの南向き76m2の最上階が確か5900万くらいだったので、そこからの相場上昇と更に上階となると6000万でも不思議は無い気もする。

[79: マンション検討中さん]

>>78 検討板ユーザーさん
そうなんですね。ありがとうございます。
ただ部屋としては68平米ですよね。そうするとせいぜい6000万くらい？

[80: マンション検討中さん]

プレイスでは抽選があったか、等詳しい方いますか？

[81: マンション検討中さん]

アイディーコートが日当たりを大幅に悪化させる可能性はないのかしら

[82: 匿名さん]

>>81 マンション検討中さん
既に建ってるので、ギャラリーで日照見通しは見せてくれるでしょうから「そんなはずじゃ無かった」はないでしょう。10階以上と以下で東側の抜けと日照が全く違ってくるのでその値差は大きそうですね。

[83: マンション検討中さん]

まだ口頭でも価格帯を聞いた方いらっしゃいませんか？

[84: マンション検討中さん]

>>83 マンション検討中さん

83の者です。三菱地所さんがほぼ同一のpjで建設時期が1年異なるマンションの価格を大きく変えたことってあるのでしょうか。変動率はせいぜい20-30%以内に収まると思ってるんですがいかがでしょうか？

[85: マンション検討中さん]

>>84 マンション検討中さん
類似物件で1年差でそこまで価格変動するケースは無いと思いますよ。特に都心部でもないこの物件ですと、施工会社と物件規模の差はありますが、平均ならせいぜい1割強のアップくらいまででは？ただ、10階以下、14階以上で3つの大きな差は出そう。

[86: 検討板ユーザーさん]

>>85 マンション検討中さん

ご丁寧にありがとうございます。どちらかと言うと先に立っているパークハウス の方が部屋の形がいいですし、アクセスはいいと思います。他方でご指摘の通り、南向きの恩恵をどこまで受けれるかで価格の幅はありそうですね。

[87: マンション初心者さん]

>>86 検討板ユーザーさん
規模がプレイスの半分くらいなので管理費と修繕積立金が気になりますね。大規模修繕をプレイスと時期合わせて一纏めで委託するように管理組合できたら提起するとか出来たら修繕積立金は少しは抑えられるのかな？

[88: マンション検討中さん]

>>87 マンション初心者さん
諸々勘案すると即完売という感じではなさそうですね。

[89: マンション比較中さん]

>>88 マンション検討中さん
発売即完売(1期で完売)なんて例外中の例外ですし、プレイスも半年以上掛かっていましたからレジデンスもそれなりにはかかるのでは？上層階はパッと決まるかもですが…。

[90: マンション検討中さん]

>>89 マンション比較中さん
そうなることが予想されますよね。良い部屋だけサクッと決まって、低層は少し苦戦すると言ったイメージと予想します。字書の最近の良心的な価格設定に期待してます