ザ・パークハウス 所沢レジデンスってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-tokorozawa-r/index.html

マンション開発が進む所沢東町。
ザ・パークハウス所沢プレイスに隣接する駅徒歩6分の場所に17階建マンションが誕生します。
検討者の皆さまやご近所の皆さまと情報交換を希望します。


物件概要 ザ・パークハウス 所沢レジデンス
地名地番 埼玉県所沢市東町321－1他
交　　通 西武池袋線所沢駅徒歩6分

構造規模 鉄筋コンクリート造地上17階建（49戸）
延床面積 4629.94㎡
建築面積 402.09㎡
敷地面積 1033.44㎡

建築主 三菱地所レジデンス株式会社
設計者 不二建設株式会社
施工者 不二建設株式会社


着工予定 2021/01/05
完成予定 2023/03/31

[21: 匿名さん]

>>19 マンション検討中さん
ペンシルマンションでレジデンス感は無い気がするが、同じエリアで4件目だとパークハウスの命名則でこれくらいしか無いのかな？レジデンスは将来の西口物件に残しておいて欲しかったが…。

[22: 匿名さん]

>>19 マンション検討中さん

ありがとうございます！
レジデンスというとプレイスよりは高級感が。。。
やはり高くなってしまうんですかね。。。

[23: 口コミ知りたいさん]

>>22 匿名さん
仕様は大差無いだろうって言うか、1階西側に1部屋住戸設定されてるのもあって共有施設はごく限られてるけど、プレイスはこの物件があるからこその値付け(特価)だったろうから坪単価的には今の市場じゃプレイス以下にはならないだろうね。でも朝霞台レジデンスも適正価格だったし、地所レジだからそんな変な価格設定にはしない気がする。

[24: 匿名さん]

たのしみ

[25: 匿名さん]

>>23 口コミ知りたいさん

プレイスの価格帯の所以までは考え至りませんでした。。なるほど。詳細楽しみです。

[26: 買い替え検討中さん]

サイト公開されましたね。
ザ・パークハウス所沢レジデンス
https://www.mecsumai.com/tph-tokorozawa-r/index.html
バルコニー奥行き2mと隔板トールは南西側に向い合う所沢プレイスとの視線干渉対策だろうけど、同じデベ物件だからこその気配り仕様ですね。間取りは特筆点無いけど仕様はしっかりしてるし、さて、幾らで設定されるかな？

[27: マンション検討中さん]

微妙にプレイスより微妙に仕様が良い点がある。水無し両面焼きグリルとホスクリーン(室内物干し)…、どちらも後で少額でどうとでも出来る事だが。一番の売りはプレイスの全戸ワイドスパン(でも南側以外は東向き)に対して全戸南向きって点かな。

[28: ご近所さん]

プレイスが建物自体はほぼ出来あがってレジデンスとの位置関係がハッキリ目に見える形になってきましたので、プレイスの東端側から写真撮ってきました。こんな感じでレジデンスの工事幕(？)からも被ってないので、実際の建物同士ではちゃんとズレてますね。

[29: マンション検討中さん]

>>28 ご近所さん

南が明いているのはいいですが中層以下では午後の陽当たりはゼロですね。。。

[30: マンション比較中さん]

>>29 マンション検討中さん
日照は気にする人が多そうだからモデルルームでも予想データ要確認ですね。ただ、メインの開口部になる南側は開けてるので、午後も日照はともかく採光は十分得られそう。むしろ午後の西日の日照が避けられるのはメリットな気がするが、ここら辺はそれぞれの好みでしょうね。

[31: 匿名さん]

採光の面では東向きがほとんどだったとは言え全戸ワイドスパン(ほぼレジデンスの倍？)だったプレイスは強かったよね。クルマの往来による排ガス影響がほとんど無いここだと天気の良い日は窓開放しとけば換気面でも気持ち良いだろうし。

[32: マンション検討中さん]

工事中のパークハウス所沢プレイスの外観素敵ですね。買えた人が羨ましい。特に南と東の両面確保できる角部屋とか。

[33: 評判気になるさん]

所沢プレイス同様に無茶な価格にはしないと信じたいですが、それでも平均で坪単価240万円くらいは行っちゃうのでしょうか？所沢プレイスの14階を超えるであろう15階以上はプレイスの最高額以上になっても納得ですが、14階以下は同じくらいにしてくれるとありがたいです。ここの情報待ってるうちにプラウド寿町も選択肢が減って来たようですし、早く概算価格情報が知りたいです。

[34: 匿名さん]

あの囲まれ感強いプラウド所沢寿町の南向きがほぼ売り切れている現状を見ると、多少強気の価格で出しても不思議ではないですね。駅距離含めこちらのほうが立地条件はいいですし。
ただディスポーザー付きで個数も半分以下となれば管理費もそこそこ行きそうです。

[35: マンション検討中さん]

そこまで強気な価格にはせず、坪単価230-240万円くらいと予想します。それより高くするとブランズが目に入る。
プレイスが抜けてくる15階以上の単価がどれだけ盛られるか。

価格発表が楽しみですね。

[36: 匿名さん]

南向きの物件なので、価格が高めでもかなり人気物件となりそう。
設備が名称などのみでまだ詳しい情報がないんですよね。
そのうち写真がアップされるのでしょうか。
どんな感じなのか期待しちゃいますね!!

[37: 匿名さん]

全戸南向きにしたせいで間口が狭いですね。全体的に南北に引き延ばしたようでどの部屋も細長い。気になる窮屈さ。
土地の形状から仕方がなかったのでしょうが、プレイスと比べると残念です。

[38: 匿名さん]

>>37 匿名さん
仰る通りプレイスのようなワイドスパンではないですが、縦横比としては一般的と言える間取りじゃないですかね。1フロア3戸の設定ですから2戸は3面開口となりますし、規模感や共有部で苦しい分、仕様はプレイスより若干上げて来ているようなので、維持費含めた価格が今の相場からしてそこそこで抑えられてればプレイス同様にサクサク売れちゃいそう。

[39: 職人さん]

サクサク売れちゃいそう。。。ですねっ営業さん。
自ら苦しいってゆっちゃダメですな。
管理費も価格もプレイス並みならサクサク売れちゃいそう！

[40: マンション検討中さん]

ホームページの様子からも見当違いな高級路線は無さそうだけど、相場が上がってるのでプレイスよりは坪10万円くらいは上がるんじゃない？

[41: 匿名さん]

プレイスの隣に小規模なレジデンスを建てるなら、なぜ最初から土地を合わせて大規模マンションを建てなかったのかご存知の方いますか？
その方が共用施設や管理費等メリットあったと思うのですが。

[42: マンション検討中さん]

プレイスとレジデンスに挟まれる形で残っている民家と土地売買で合意できなかった、とプレイスのモデルルームで聞きましたので、そこが原因で分けざるを得なかったのかも？

[43: 匿名さん]

>>42 マンション検討中さん
そうだったのですね。
ありがとうございます。

[44: 匿名さん]

間取り微妙だけど、ガラス手摺りなら検討しようかなーって感じです。

[45: 匿名さん]

間取りページに、バルコニー側の部屋に室内物干しを設置できるとありました。
知り合いが、戸建てでお風呂場？につけていた気がします。
雨の日に干せるのと、花粉が飛ぶ時期に干せるのはいいですね。

ウォールドアになっていると書いてあったので、子供が巣立ったら開けて使うとリビングが広くなってよさそうだと思いました。

[46: 匿名さん]

最近の所沢駅周辺新築マンションの管理修繕費をまとめてみました。
このレジデンスは所沢プレイスとプラウド寿町の間くらい(プラウド寄り)に収まる感じですかね？

ザ・パークハウス所沢プレイス 管理190円/m2 修繕110円/m2(ディスポ有)
シティタワー所沢クラッシィ 管理348円/m2 修繕102円/m2(ディスポ有)
ブランズタワー所沢 管理301円/m2 修繕151円/m2(ディスポ有)
プラウド所沢寿町 管理270円/m2 修繕143円/m2(ディスポ無)
リビオ所沢 管理194円/m2 修繕 80円/m2(ディスポ無)

[47: 評判気になるさん]

15階以上になるとプレイスを越えるので眺望抜けるけど、そのプレイスの北側の屋根にディスポーザー臭突ファンがあるので、Cタイプは風向きによっては臭いが気になりそう…。同じ地所レジ物件でレジデンスの方が後から建ててるから文句も言えないだろうし、重説でそこら辺もちゃんと記載されるのかな？

[48: マンション検討中さん]

>>46 匿名さん
ブランズタワーとシティタワーの修繕積立金の大幅値上計画は検討者なら要注意点ですね

[49: マンション掲示板さん]

>>46 匿名さん
パークハウス所沢プレイスがコスパ最強ってことだね

[50: 匿名さん]

>>47 評判気になるさん

貴重な情報をありがとうございます。
少し調べましたが問題になるケースがあるのですね。

「マンション「最上階」住民を悩ます「悪臭問題」の意外すぎる現実」（マネー現代）
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/69690?imp=0

[51: 口コミ知りたいさん]

>>45 匿名さん
ホスクリーンならセットで6000円程度で買えて後付けもDIYで簡単ですから付いてない物件でも気にしなくて良いかも

[52: 坪単価比較中さん]

そういう例があるのか分からないけど、レジデンスの竣工後にプレイスの理事会と相談して将来的に管理を一体化とか出来ないですかね？100戸と50戸規模の個別管理契約より、150戸の一体管理に出来ればそっちの方が管理会社との費用設定も安く抑えられそうですし、管理組合も統一出来れば輪番も減らせるから住民にとっては良さそうですが。

[53: マンション検討中さん]

現地に行ってきましたが、
モデルルームはまだやってないようですね。

西側に14階建くらいの建設中マンションがありましたが、あればどこのなのでしょうか？
工事してらっしゃる方に聞いたら「三菱系です」とおっしゃってました。
午後14時ごろだとそのマンションのせいで全然日が当たらないようでしたね。

[54: マンション掲示板さん]

>>53 マンション検討中さん
所沢プレイスですよ。プレイスの見た目かっこよすぎだなー

[55: マンション検討中さん]

>>54 マンション掲示板さん、
そうなのですね、情報ありがとうございます！
ちなみに一階テラス付きはプレイスの入り口？に面するようですね。仕切りが高ければいいですが，視線は気になりそうだなーって感じました

[56: 匿名さん]

>>55 マンション検討中さん
しれっと隣の賃貸マンションに入り込んで写真を撮るのは感心しないですね。不法侵入しましたって世間に言ってるようなモノですよ。

[57: マンション比較中さん]

>>55 マンション検討中さん
レジデンスの西側はプレイスの裏口(&駐車場)なので人の出入りは少ないかと。通勤とか買い物、通学も南側のメインエントランスからの方が多いと思いますよ。

[58: 匿名さん]

結局いくらぐらいになるのだろう？
かなり駅近くだけでも競合があるから高くしないのでは？と思いつつも
最近、所沢はかなり注目度も高いし
そもそもマンション自体が高いからどうなるのかが検討もつかない。
販売自体は年明けてからですものね…

[59: マンション検討中さん]

所沢の新築マンションで南向きかつ開けてる物件はなかなか無いからいいですよね。
南面には大きな駐車場など無さそうですが前建てリスクはありますかね？

[60: マンション検討中さん]

>>59 マンション検討中さん
南面は新築小規模賃貸マンション＋戸建て1件+古め賃貸アパートの並びで面積狭いので、商業地域とは言え容積率の関係からも将来的にも現状の小規模賃貸マンション以上の建物は出来ないと思いますよ。

[61: マンション検討中さん]

>>60 マンション検討中さん
なるほど。将来的にも採光は全く問題無さそうですね。

目の前にあるアパートがGoogleマップで見ると4階建のようだから価格次第だが5階以上を買えば眺望も期待できるかな。

[62: 匿名さん]

もしかしたら、価格も5階以上から切り替わってくるかもですね。
コスパ重視だったら
低層階っていうのはある意味ありだとは思う。
現状では条件自体もそうそう悪くないですから。
駅までかなり近いし、
本当に6分でアクセスできるところは良い。

[63: 匿名さん]

4500?6000万弱とのことですね。

[64: 匿名さん]

>>63 匿名さん
事実ならプレイスより1割ちょっと高い感じですね。小規模ってのも影響してるのかも知れないですが、つくづく前回決断出来なかったのが悔やまれます。

[65: 名無しさん]

>>63 匿名さん

坪平均240-245くらいですかね。予想通りですが、管理費高そうなのでプレイスよりは割高な買い物感はありますね。

[66: 匿名さん]

大規模マンションに比べると、ご近所づきあいは楽かな。
ただ、戸数がこれくらいだと将来の修繕積立がどんどん上がるかもという不安は感じます。
この規模のマンションでディスポーザーがついているため便利ですが
メンテ代とか諸々経費は高くつきそうかなぁ。

[67: 匿名さん]

南側3軒は、同一地主です。
将来的に大きなマンションが立つ可能性が無いとは言え無いです。

[68: 匿名さん]

真ん中の一軒家の方が地主です。

[69: 匿名さん]

>>67 匿名さん
商業地域ですが容積率を考えると現状同様にせいぜい5階建てか、向かいの6階建てくらいまでじゃないですかね。とりあえずレジデンスに一番近い部分の5階建て賃貸マンションもまだ築10年経ってないようですから建替えするにも償却余り進んでないでしょうし、真ん中の地主さんのお宅も最近新築されたばかり。可能性としては一番古くて入居率低そうな南側の2階建てアパートでしょうが、地主さんの家の日照にも影響あるので現状並み維持じゃないですか？

[70: 買い替え検討中さん]

>>69 匿名さん
私も同じ見解。地主さんの立派な邸宅もGoogle Mapのストリートビューで過去写真見ると2018年築のようですし、プレイスとレジデンスは北と東側で2方向の接道確保してるけど、この3軒は接道細い東側だけで条件悪いので大きなものは建たないだろうと思う。ま、もちろん世の中に絶対はないですけどね。

[71: 匿名さん]

１月のオンライン相談会、物件規模からして対応人員も限られているのでしょうが、週末はもう満席なのですね...

[72: 匿名さん]

ということは、注目度が高いと思って良いでしょうか？
17階建、49戸でディスポーザーありとは、豪華仕様だったりするのかな？
ワンフロア3邸程度で、落ち着いた暮らしもできそうです。
敷地の使い方も贅沢だなと思いました。
エントランス前の空間もたっぷりと取られています。
キッチンもかなり充実した仕様に思えましたが、トイレがまた良いです。
鏡付きの手洗いカウンター付き、他では見たことがないです。

[73: 匿名さん]

>>72 匿名さん
今日、現地を見て来ました。
７階迄躯体が出来ていて、足場は8階迄組まれいました。
2時過ぎでしたが、完全に日陰でした。

[74: マンション検討中さん]

>>72 匿名さん
パークハウスだと普通仕様だと思いますよ。ディスポーザーは他デベだと確かにこの価格帯&戸数だと普通付けないでしょうが、トイレの鏡付き手洗いカウンターはプレイスもそうでした。

[75: 匿名さん]

>>70 買い替え検討中さん

相続時に一気に売却するパターンもあるから本当に絶対はない。

[76: 匿名さん]

>>75 匿名さん
まあ商業地域でもありますが、現実的には接道条件の問題もあるのでせいぜい東向いの5-6階建て位まででしょうね。絶対云々を言い始めると用途地域変更とかも考えれば第1種低層地域とかでも安心出来ないよって話になっちゃいますしね。

[77: マンション検討中さん]

>>63 匿名さん
上限はもう少し安いかなと思うんですがいかがですかね。

[78: 検討板ユーザーさん]

>>77 マンション検討中さん
所沢プレイスの南向き76m2の最上階が確か5900万くらいだったので、そこからの相場上昇と更に上階となると6000万でも不思議は無い気もする。

[79: マンション検討中さん]

>>78 検討板ユーザーさん
そうなんですね。ありがとうございます。
ただ部屋としては68平米ですよね。そうするとせいぜい6000万くらい？

[80: マンション検討中さん]

プレイスでは抽選があったか、等詳しい方いますか？

[81: マンション検討中さん]

アイディーコートが日当たりを大幅に悪化させる可能性はないのかしら

[82: 匿名さん]

>>81 マンション検討中さん
既に建ってるので、ギャラリーで日照見通しは見せてくれるでしょうから「そんなはずじゃ無かった」はないでしょう。10階以上と以下で東側の抜けと日照が全く違ってくるのでその値差は大きそうですね。

[83: マンション検討中さん]

まだ口頭でも価格帯を聞いた方いらっしゃいませんか？

[84: マンション検討中さん]

>>83 マンション検討中さん

83の者です。三菱地所さんがほぼ同一のpjで建設時期が1年異なるマンションの価格を大きく変えたことってあるのでしょうか。変動率はせいぜい20-30%以内に収まると思ってるんですがいかがでしょうか？

[85: マンション検討中さん]

>>84 マンション検討中さん
類似物件で1年差でそこまで価格変動するケースは無いと思いますよ。特に都心部でもないこの物件ですと、施工会社と物件規模の差はありますが、平均ならせいぜい1割強のアップくらいまででは？ただ、10階以下、14階以上で3つの大きな差は出そう。

[86: 検討板ユーザーさん]

>>85 マンション検討中さん

ご丁寧にありがとうございます。どちらかと言うと先に立っているパークハウス の方が部屋の形がいいですし、アクセスはいいと思います。他方でご指摘の通り、南向きの恩恵をどこまで受けれるかで価格の幅はありそうですね。

[87: マンション初心者さん]

>>86 検討板ユーザーさん
規模がプレイスの半分くらいなので管理費と修繕積立金が気になりますね。大規模修繕をプレイスと時期合わせて一纏めで委託するように管理組合できたら提起するとか出来たら修繕積立金は少しは抑えられるのかな？

[88: マンション検討中さん]

>>87 マンション初心者さん
諸々勘案すると即完売という感じではなさそうですね。

[89: マンション比較中さん]

>>88 マンション検討中さん
発売即完売(1期で完売)なんて例外中の例外ですし、プレイスも半年以上掛かっていましたからレジデンスもそれなりにはかかるのでは？上層階はパッと決まるかもですが…。

[90: マンション検討中さん]

>>89 マンション比較中さん
そうなることが予想されますよね。良い部屋だけサクッと決まって、低層は少し苦戦すると言ったイメージと予想します。字書の最近の良心的な価格設定に期待してます

[91: 匿名さん]

>>80 マンション検討中さん
角部屋のHとG中心に中住戸でもいくつか抽選はあったと聞きました

[92: マンション検討中さん]

私の勝手な試算だと5100万円から6500万円くらいでしょうか？（笑）

[93: マンション検討中さん]

なぜ所沢プレイスを買わなかったのか後悔してます。プレイスの中古を待ってみようかな。

[94: マンション検討中さん]

>>93 マンション検討中さん
出てくる頃には高くなってるんじゃないでしょうかね（笑）

[95: マンション検討中さん]

>>92 マンション検討中さん
割高感が出てきましたね

[96: 匿名さん]

価格のお話は今週末から事前案内会があるから、こんなところで想像で話してるより直接予定価格聞いた方が良い。もう1/21しか空きは無いみたいだけど。

[97: マンション検討中さん]

>>96 匿名さん
1スロット何名程度でしょうか？

[98: マンション検討中さん]

>>96 匿名さん
その先は募集しないのですかね。

[99: 匿名さん]

>>97 マンション検討中さん
プレイスと同じ建屋の中身をレジデンス用に作り替えてるので接客ブースとしては4-5つ程度はあったと思いますが、レジデンスの戸数規模なので営業リソースは初期は厚くして、以降は状況に応じ減らしてって感じでは？もちろん現状の案内会以降も順次設定されると思いますよ。販売までまだ1ヶ月以上ありますから、それほど慌てなくても良いと思います。

[100: マンション検討中さん]

>>99 匿名さん
ご丁寧にありがとうございます。気長に行きます

[101: マンション検討中さん]

公道通ると意外と遠いですよね

[102: 坪単価比較中さん]

>>101 マンション検討中さん
個人的には最短距離の線路脇私道、プロぺ通り経由公道、ガーデン自由が丘での買物からの東口経由と帰路バリエーションに選択肢があるのは魅力かなとは思います。これが徒歩10分超えてたりすると疲れてる時なんかはウンザリかもだけど、ここはそんな距離感感じないと思う。

[103: マンション検討中さん]

どの部屋がなんか出るのでしょうか

[104: マンション検討中さん]

>>103 マンション検討中さん
102の者ですが、誤字です。人気出るのはどの部屋でしょうか

[105: 匿名さん]

>>104 マンション検討中さん
そりゃプレイスを越える15階以上のプランBがダントツで、次に15階以上のその他、その次は東側のアイディーコートを越える11階以上…、以外に考えられますか？

[106: マンション検討中さん]

>>105 匿名さん
アイディーコート関係あります？

[107: 匿名さん]

>>106 マンション検討中さん
現地知ってます？だってあの細い道挟んで東側真向かいですよ。しかもあちらのベランダがこっち向きですし、特にプランBだったらアイディーコート越えるか否かって日照だけでなくプライバシー的にも影響甚大だから500万くらい値差あっても驚かないよ。

[108: マンション検討中さん]

>>107 匿名さん
南向きのマンションなのに...何言ってるんだろう

[109: マンション検討中さん]

真面目に検討されてる方々のご意見聞きたいです

[110: 評判気になるさん]

朝や午前中の日照は大きい要素なので先の方が書いてらっしゃる東側の前立て影響は気になりますね。東側のお部屋以外は窓無し部屋があるようなので、我が家は東側以外のお部屋は検討出来なさそうです。

[111: マンション検討中さん]

>>110 評判気になるさん
モデルルーム見学されましたか？

[112: 評判気になるさん]

>>111 マンション検討中さん
我が家は2月に伺う予定です。プレイスの時には物件に気がついた頃には希望のお部屋が残ってなくて残念だったので、今回は条件合えば3月の第1期で即決したいです。

[113: マンション検討中さん]

>>112 評判気になるさん
参考になります、ありがとうございます。予算はどのくらいで見ていらっしゃるのでしょうか？

[114: 評判気になるさん]

東側のマンションを越える階のBプランでプレイスのHタイプ上層階と同程度かギリギリ1割増しくらいで考えています。ただ、規模が小さいので管理修繕費がプレイスと比べてどの程度になるかも気になってます。

[115: マンション検討中さん]

皆さんの予想通り、階層で大きく値の差別化をしてくるでしょう。プレイスと比べてここはすべて70㎡切りの小規模マンション。小規模でのディスポーザーありのため管理費は割高になると思います。
価格は4500万～6200万と予想。

[116: マンション検討中さん]

>>115 マンション検討中さん

抽選は避けたいですねー

[117: マンション検討中さん]

モデルルーム見学に行った感じだと、1Fで4,000万円台半ば、最上階で5,000万円台後半になりそうですね。

[118: マンション検討中さん]

>>117 マンション検討中さん
そうなんですか、中層が資産効率良さそうですね

[119: マンション検討中さん]

>>117 マンション検討中さん
どちらの部屋希望されてますか？

[120: マンション検討中さん]

坪単価ベースだとプレイスの約1割値上がりですね