フローレンス The千田町 パークテラスってどうですか？

[マンション検討中さん]

フローレンス The千田町 パークテラスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://florence-m.jp/thesendamachi/

所在地：広島市中区千田町3丁目714-1、714-2、718-1（地番）
交通：広島バス「広島県情報プラザ前」バス停徒歩2分
間取： 2LDK+S?4LDK
面積：68.37㎡?87.27㎡
売主：章栄不動産株式会社
施工会社：株式会社増岡組
管理会社：章栄管理株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[82: 匿名さん]

>>77 マンション検討中さん

返信が遅くなり申し訳ございません。

立地、総戸数、入居時期が決め手となりました。

[83: 検討板ユーザーさん]

>>81 マンション検討中さん
もう10部屋も無いみたいですよ。

[84: 匿名さん]

フローレンス東千田公園より先に完売しちゃうかもですね。

[85: 匿名さん]

このマンションを2020年9月から11月に契約している場合、住宅ローン減税13年とグリーン住宅ポイント制度は対象外となってしまうのでしょうか？

どなたか詳しい方教えて下さい。

[86: マンション掲示板さん]

残念ながら対象外です、御愁傷様。

[87: 匿名さん]

>>86 マンション掲示板さん
入居時期がもう少し早ければ、
または契約時期がもう少し遅ければというデッドゾーンがあるんですね。
コロナ禍であることに変わりはないのに、とても残念です。

[88: 周辺住民さん]

購入者です。
乾式戸境壁と後から知ったのですが防音とか気になっています。
乾式戸境壁もピンキリなのでしょうが、このマンションはどんなもんでしょうか。

[89: マンコミュファン]

>>88 周辺住民さん
タワマンに住んでいますが、隣の音は聞こえませんよ。湿式でもお隣さんが騒がしければアウトです。この物件はファミリータイプでしょうからお隣さんのお子さんのお行儀がいいことを祈るしかないと思います。

[90: 通りがかりさん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[91: 周辺住民さん]

>>89 マンコミュファンさん
そうなのですね。　
関係スレを見てまわってみると、音が気になりやすいリビングに面しているかどうかの間取りの方が重要だと感じました。

[92: 通りがかりさん]

最終分譲みたいですが、残り何戸位かご存知の方いますか？

[93: マンション検討中さん]

>>92 通りがかりさん
公式で見ると5戸と記載ありました。

[94: 通りがかりさん]

>>93 マンション検討中さん
ありがとうございます！！
入居前に完売しそうですね。

[95: 周辺住民さん]

>> 92 通りがかりさん
A(E)とCタイプがもう売り切れてるみたいですね。

[96: マンション検討中さん]

購入された方教えてください。一度検討して見送りにした者です。千田町アドレスは魅力で物件の場所もいい感じだったのですが、スーパーや交通機関も微妙な距離に感じられました。現在販売中の中では人気物件なんですね。決め手は何でしたか？

[97: 周辺住民さん]

>>96 マンション検討中さん
うちは小さいですが何でも安いカヤハラ、丁度良い大きさのマックスバリュ千田店が近くにある事が大きなプラス点でした。近さだけだと比較対象の？平野町のライオンズの方が若干近いですかね。
決め手はこの周辺に数年前から住んでいるのですが、前の通りは街路樹もあり道幅が広い割りには交通量も少なくて環境的には最高だと感じる所ですね。
(元安川沿いの道路はそこそこ交通量なので閑静では無いですが・・・)

[98: 匿名さん]

中区の職場から近い点が最大のメリットです。浸水や土砂災害など災害のリスクの低さも重要視しました。
子育て世代なので駐車場が100%完備してあること、電停など利便性の良さも安心です。
千田公園と図書館の近さ、目前の交通量の少なさ、南向きにも満足しています。
近隣に住んでいないのでスーパーは若干遠い印象がありますが、自転車や車があれば問題はないと思っています。不便であれば生協の宅配を継続しようと思っています。
何かの参考になれば幸いです。

[99: 評判気になるさん]

>>97 周辺住民さん
>>98 匿名さん

ありがとうございました。やはり前面道路の綺麗さと静かさは他にはないですね。

[100: 匿名さん]

一戸建てでも隣家の幼児が床をばたばた走ると窓を閉めてても響きますけどね。

[101: 匿名さん]

>>98 匿名さん
現地に行くと実感するのですが、河川氾濫の際の災害リスクは低いとは言えないかもしれません。

[102: 検討板ユーザーさん]

残りはあと2邸のようです。全てBです。

[103: 販売関係者さん]

豪雨による災害被害は広島だと冠水が一番多いケースだと思う。
従来の排水が間に合わなく、実際に半地下の物件はエレベーターの隙間に
水が入って二基のうち一基がダメになった。
その時の管理会社は南区のRという所です。

[104: 周辺住民さん]

広島の冠水はどこも心配ですよね。。。
一応説明時にハザードマップを確認しましたがわが家的には許容範囲でした。

洪水浸水想定区域　https://www.city.hiroshima.lg.jp/uploaded/attachment/54889.pdf
津波ハザードマップ　https://www.city.hiroshima.lg.jp/uploaded/attachment/145149.pdf
広島市浸水（内水）ハザードマップ　https://www.city.hiroshima.lg.jp/uploaded/attachment/125663.pdf
高潮浸水想定区域　https://www.takashio.pref.hiroshima.lg.jp/portal/

[105: 通りがかりさん]

すみません、素人な質問なんですが。
網戸ってついてますか？当然ついてるとおもってましたが、タワーマンションにはついてないと聞いたので、もしかしてマンションにはついてないのが普通なのかと思い…

[106: 周辺住民さん]

>>105 通りがかりさん
オプションには入っていなかったので当然ついているものだと思っているのですが、どうなんでしょうね？！

[107: 匿名さん]

https://florence-m.jp/thesendamachi/img/modelroom/slide/04.jpg
この画像では網戸がついているか分からないですね。聞いてみてはどうでしょうか。

[108: 通りがかりさん]

>>107 匿名さん

機会があれば聞いてみます！
画像もつけていただきありがとうございます！

[109: 周辺住民さん]

広島市の建築物環境計画書にこのフローレンスThe千田町もあったんで眺めていたのですが自己評価B-と低く哀しくなりました。。。
やはり乾式戸境壁は自己評価でも遮音は低く出るんですね。
耐用性、信頼性も他のマンションよりも数値が低く将来の修繕計画も心配になってきました。
こういう素人にはわからない所でコストダウンしてるんですかね。

評価シート　https://www.city.hiroshima.lg.jp/uploaded/attachment/120721.pdf
スコアシート　https://www.city.hiroshima.lg.jp/uploaded/attachment/120722.pdf
重点項目　https://www.city.hiroshima.lg.jp/uploaded/attachment/120723.pdf

[110: 匿名さん]

>>109 周辺住民さん
なるほど。そんな評価もあるんですね。見方がよくわかりませんが、「界壁遮音性能 」の点数が多いほどよいのですかね。自分が購入したマンションは4点だったので、とても安心しました。

[111: 周辺住民]

>>110 匿名さん
スコアシートの左が共有部で右が住居部のようですね。
ちゃんとしてる所は○○相当とか○○mm確保とかちゃんとしてますよね。羨ましいです?

フローレンスthe千田町は壁1だけじゃなくて床1なのも…逆に何したら床1なんてなるんでしょう

[112: 匿名さん]

>>109 周辺住民さん
遮音性は一概にプラスターボードのせいとも言えないですね。
例えば小梁対策と軽量化のためにボイドスラブを使用している場合はコンクリートの伝播性が上がるため他のフロアからの音が聞こえやすくなる、という問題があります。
また単純にプラスターボードと言っても性能は様々で、12.5mm二枚と9.5mm二枚とでも多少の差は出てきます。
どういった建材で作っているかはクオリティブックを見るのが一番なので、モデルルームで見せてもらってはいかがでしょうか。
一般的にはコンクリートよりも乾式壁のほうが遮音性自体は高いのですが、乾式壁は「叩く音」にはとても弱いので、その点は注意が必要です。

[113: 周辺住民]

>>112 匿名さん
遮音性にも色々あるのですね。
自己評価1に突っ込んでいくのも中々自虐的だなとも思うのですが、仮に9.5mmが2枚だとしたら実際どんな感じになるのでしょうか？？

[114: 購入経験者さん]

昔タワーに住んでいた経験からすると、となりのテレビの音や話し声は聞こえたことはありません。確かに壁に何か当たると「ドン！」ってなりますが。フローレンスシリーズにお住まいの方から遮音性が悪いなどの書き込みは見たことはないので、乾式壁をそう気にされることもないかと思います。
騒音問題は隣人と上下階の住民次第とよくいいますが、まさにその通りと思います。当事者（加害側）にならないよう気をつけねば・・・。

[115: 周辺住民さん]

>>109 周辺住民さん
自己レスですが。
フローレンスthe千田町の気になる所を評価マニュアルから引っぱってきてみました。
各個室毎に光回線を引くと聞いていますが、高度情報通信設備対応が自己評価2.0だったりでこの自己評価自体の信頼性が？ではあります。。。
住環境が気に入って契約したので建物とはこれから上手に付き合っていくしかないかなと思っています。

◆界壁遮音性能　1.0　Dr.-40未満(大きい音がはっきりわかる。会話などが小さく聞こえる)
◆界床遮音性能(軽量衝撃源)　1.0　Lr.-55より悪い(椅子移動音落下音などが聞こえる)
◆昼光率　1.0　＜0.5%　(トイレ､玄関以下なので評価誤り？)
◆維持管理用機能の確保　2.0　維持管理用機能の確保において取組が十分ではない。
◆外壁仕上材の補修必要間隔　2.0　10年以上～20年未満
◆主要設備機器の更新必要間隔　2.0　7年以上～15年未満
◆給排水衛生設備　1.0　評価する取組がない
◆電気設備　1.0　評価する取組がない
◆通信情報設備　1.0　評価する取組がない
◆設備機器の更新性　1.0　主要設備機器の更新に対応したルート又はマシンハッチが確保されておらず更新・修繕時に建物機能を維持できない状況
◆材料使用量の削減　2.0　主要構造部が(RC造)である場合で評価する取組合計ポイントが0ポイント。Fc35以下。

[116: 通りがかりさん]

乾式壁は家具の角とかが当たって穴が開くことがあるけど、火災保険の破汚損特約が使えるから、お子さんがいるなら絶対入っておこう。自動車保険のように保険を使っても保険料は上がりません。

[117: 評判気になるさん]

マンションのスコアシートの件ですけど確かにソシオ大手町のものと比べると遮音スコアは低いですね。
ソシオ大手町はHPに二重床に二重天井、乾式戸境壁の遮音性について記述があります。
ただここは内廊下に閑静な住環境、スコア化できない魅力があります。
ソシオ大手町は間取の種類が豊富なため住人属性のバラツキも考えられますね。

遮音性スコアがどのくらい影響してくるのかは分かりませんが、ゆっくり静かに生活したい人にはパークテラスはいいと思いますよ。

如何に部屋の遮音性が高くとも大規模マンションだと子どもが鬼ごっこで走り回ったりとかもありますからね　笑

[118: 評判気になるさん]

ホームページの分譲戸数が一戸になってますね！

[119: 周辺住民さん]

広島電鉄、千田町本社『隣接地』の再開発を検討か
https://ab-hiroshima.com/202106hiroden_sendamachi
＞本社に隣接したマックスバリュ（旧マダムジョイ）も移転を想定しているのでしょうか。

広電さん再開発するんですね！賑やかになりそうですねー
でもマックスバリュの移転だけは勘弁して！

[120: 通りがかりさん]

>>119 周辺住民さん
マックスバリュー移転は勘弁ですが、当物件の資産価値上昇にも繋がりますのでとても気になります！

[121: 周辺住民さん]

>>120 通りがかりさん
御幸橋西詰め通りは大きいのに人通りは少ないですから集客施設ができれば周辺の資産価値上がるでしょうね！
広電がマンション開発していくなら利便性の良いスーパーをあえて離す事は無いですよね…とマックスバリュについては広電を信じておきます笑

[122: 通りがかりさん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[123: 周辺住民さん]

ホームページタイトルだけ「完売御礼」が出ましたねー
ホームページはこれからでしょうか？！

[124: 検討板ユーザーさん]

>>123 周辺住民さん
私も見ました。中は通常ですね。
表示が追いついてないだけで完売なんでしょうね。
このコロナ禍でさすがですね！

[125: 匿名さん]

近所に踏み台になる格好の棒アパートがあったのも良かったんじゃない？

[126: 検討板ユーザーさん]

>>125 匿名さん
あそこは上層ならリバービューが期待できて間取りも南北に風が抜けていい感じでしたよ。中古は結構すぐ売れちゃいました。
何れにせよここの立地は素晴らしいですね！

[127: 匿名]

>>126 検討板ユーザーさん
そこのことじゃ無いですよー

[128: 検討板ユーザーさん]

>>127 匿名さん
勘違いしてました。失礼しました。

[129: 周辺住民さん]

Googleearthで眺望確認ができるみたいなんでやってみました！
設定が細かくできないんで25m(8階)から13階までの範囲。
思いの外に情報プラザが幅広で6階建のくせに高くてでかいです。。。
タイプABCでの室内からの眺望は情報プラザしか見えない気がします><
バルコニーに出れば景色が開けるので良しとするしか無いですかね！

[130: 検討板ユーザーさん]

>>129 周辺住民さん
ここは少し下がった場所に位置してますから仕方なしですね！

[131: 周辺住民さん]

>>130 検討板ユーザーさん
立地上やむを得なしですねー
下層階だと並木道がある事で窓からの景色も和らぐでしょうし案外問題は少ないかもですね！