クレアホームズ王子神谷TOKYOってどうですか？

[マンション検討中さん]

クレアホームズ王子神谷TOKYOについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://ojikamiya.clare.jp/

所在地：東京都足立区新田一丁目2番5、32、33、36、67、68、69、74の一部（地番）
交通：東京メトロ南北線「王子神谷」駅 徒歩11分
　　　ＪＲ京浜東北線「東十条」駅 停徒歩18分
　　　ＪＲ京浜東北線「東十条」駅からバス約9分乗車、 「環七新田」バス停徒歩3分
　　　JR京浜東北線・埼京線・湘南新宿ライン・宇都宮線（東北線）・高崎線「赤羽」駅からバス約12分乗車、「環七新田」バス停徒歩3分
間取： 2LDK～4LDK
面積：56.95㎡～88.39㎡（※防災倉庫面積を含む）
売主：セントラル総合開発株式会社
施工会社：株式会社ノバック
管理会社：セントラルライフ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[81: マンション検討中さん]

>>78 検討板ユーザーさん
っていうかこれ勝鬨ですよね？これが許容できないリスク？パークタワー勝鬨倍率20倍で超絶人気ですけどね。そんなん言ってたら川が近くにあるとこはどこも買えないですよ。

[82: eマンションさん]

実家近くなど選ぶ理由ががあるなら良いと思いますが、わざわざ選ぶ場所ではないと思います。荒川と隅田川に挟まれハザードマップは赤い、お墓の近くでスーパー等も遠く住環境は微妙です。23区にこだわらなければ同じ価格帯で販売しているマンションは他にもあります。

[83: マンション検討中さん]

>>82 eマンションさん
是非他にこれくらいの価格で東京で候補地あればご教示下さい！私もここを検討したのですが、周りの買い物施設が遠いのと、飲食店が少ないので足踏みしてました。東京で新築坪単価190万円くらいで絞った場合、東大和や東村山くらいしか見つけられなくて…勤務地日本橋ですが、王子神谷だと30分、東村山だと1時間電車に乗らなきゃいけません。是非是非いいところ教えて下さい。

[84: マンション検討中さん]

このご時世そんな良い物件は無いよ。バス便プレミスト東京王子より安いのに。ここは東京23区というか、関東圏の最後のフロンティア。プラウド高崎と同レベルの坪単価です。

[85: マンション比較中さん]

>>84 マンション検討中さん
激しく同意です。
大都会23区最後の楽園、エターナルユートピアでしょう。
東京メトロが徒歩圏で使える大都会であってこの坪単価は真に極められたデベロッパーじゃないと販売できません。
設備も特上級のものが揃っており、試算価値はうなぎ登りになると予想します。

[86: マンション検討中さん]

そりゃそれだけとんでもない立地だもの。

こんな物件、売る方もどうかしてるけど多大なリスクあることわかりながら買う人もどうなの？

[87: 検討中]

たしかに、エターナルユートピアは言い過ぎと思いますが、水害履歴は無いから86の方が言う多大なリスクは川沿いならどこも同じなんですよねー。普段の生活の不便さがここの最大のデメリットだと思います。82の方が言う同価格帯の東京のマンションも無いから出てこないだろうし、やっぱりこの値段ならここ一択かな。

[88: eマンションさん]

ここはとにかく安いのは事実。怖いのは、東京で他に新築だとマンション買えない人達が集まってくるから治安が悪化しそうな予感しかしない。中古という選択肢は無いのかな…

[89: 匿名さん]

皆さんおっしゃるように、水害のリスクはここに限ったことではないです。買い物なども最近はいくらでもネットスーパーなど利用できるので、この金額なら利便性にも目をつぶれそう。問題は上の方もおっしゃっているように、購入層の問題でしょうか。場所柄ファミリー層にもおすすめできないですし…
「車を使う＋場所を気にしないが安く買いたい＋室内仕様はこだわりたい」って人向けなんでしょうか。駐車場めちゃめちゃ安いですよね！

[90: 購入者]

>>88 eマンションさん
中古はありだと思いますけど、今はコロナで出物が少なすぎません？だからここ買いました。私もここ以外に買えない人が集まってたら嫌だなと思い、気になってMRの人に聞いたら、大手町勤務の大企業の方が買ってるようです。将来に向けて大企業勤めのシングルの方も結構買ってると言ってました。そして私も世帯年収1300万ですが買いました。このマンションが立つことによって治安が悪くなる心配はないでしょう。おまけに外国人が買うには1000万ほどの預貯金だったか手付金が必要と言ってたと思います。だから中国の方たくさん買いに来るが諦めて帰るそうですよ。あとMR行ったからわかりますが、産まれたばかりの赤ちゃんを抱えてる方や、お腹の大きな方、それと共働きの20代のカップルが大勢いたので子育ての話ができそうだと、住むのが今から楽しみです。

[91: マンション検討中さん]

>>90 購入者さん
サラッと外国人差別、人種差別してるのにドン引きです。

[92: マンション検討中さん]

参考になる情報ありがとうございます。ではここに住む方は子育て世代の方々が多くて、外国人なら経済力の高い方々なんですね。それなら治安は心配なさそう。

[93: マンヲタ]

>>88 eマンションさん

このご時世に4千万の買い物できる人たちで治安が悪化するってどういう頭なの？
88さんの治安が心配だわ。

[94: マンション好き子]

>>93 マンヲタさん
超笑った( ´艸｀)

[95: 通りがかりさん]

この物件は本当に安いですね。コスパだけであれば、かなり買いの物件かと思います。

ただ、本気検討中の方はこの辺りを一度歩いてみることをおすすめします。アドレスは足立区ですが、治安は良くも悪くも無いです。どちらかというと「活気が無い」というのが正しいと思います。
以前志茂に住んでましたが、行ってみればわかりますがとにかく川に挟まれた低地の陰鬱な雰囲気がすごいのです。気持ちが滅入ってくるというか…。自分はそれが嫌で引っ越してしまいました。
王子神谷駅の近辺はガーデンズなどの開発のお陰で活気がありますが、川を渡ってしまうと途端に雰囲気が変わってしまうんですよね。それをどう捉えるか次第かなぁと思います。

個人的には王子神谷駅を希望するなら、駅前にも沢山マンションがあるので、その中古が出てくるのを狙ってリフォームするとかでも良さそうです。（もちろん新築にこだわるなら別ですが）

ちなみに、王子神谷駅にはジャパンミートという精肉の卸売スーパーがあり、安く良質なお肉が買えるのでオススメです。

[96: 評判気になるさん]

今の若い子ならそういうの気にしないみたいだから良いのかもしれませんね。東京の土地勘がある親世代が聞いたら、この物件はほとんどの人が反対すると思いますよ。いくら安くても。

[97: 匿名さん]

>>95 通りがかりさん
駅前マンションとは価格差がありすぎて比較にならないと思いますよ
駅前マンションは普通に中古で６０００ぐらいはしますし
３５００じゃ築４０年２ｌｄｋぐらいしか買えません

[98: 通りがかりさん]

>>97 匿名さん
少し前に見てた時は築20年程度の3LDKが5000万くらいでは出てましたが…今高くなってるんですね。

まあ開発で土地は変わっていきますし、このあたりもどんどん良い方向に変わっていくといいですね。

[101: マンヲタ]

[No.99～本レスまで、他の利用者様に対する暴言や中傷、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[102: マンション検討中さん]

昨日現地を見てきました。ここは新神谷橋を渡るのは陸橋の階段を上るしかない感じなんでしょうか？他に道が見当たらなかったので…

[103: 坪単価比較中さん]

>>102 マンション検討中さん
橋の手前(ローソンの辺り)から一応坂を登って橋を渡れます。
ただ、坂の部分は歩道というよりは車道の橋に白線が引いてあるだけなので、自転車の利用を想定しているような気はします。
徒歩であれば階段を上るのが無難かもしれませんね。

[104: マンション検討中さん]

なるほどです。ベビーカーの利用にはちょっと厳しそうですね。

[105: マンション検討中さん]

>>102 マンション検討中さん

環七の橋自体に上った後は、車道と歩道が柵で仕切られていて安全なのですが、そこまで上るまでのルート（方法）が大きく 2 つあります。

1. 103 さんの通り、白線が引いてだけの車道と並走する
2. 102 さんの通り、陸橋の階段を上る

マンション側ではなくて、環七を渡った側の階段であればスロープの幅が広めです。
しかし、子供乗せ自転車やベビーカー利用となるとかなりの重労働になるかと。

[106: マンション検討中さん]

付近の分譲マンションに 10 年以上住んでいますが、本マンションに買い替えを検討しており、モデルルームを訪問してきました。販売開始の時期分かりませんが、既に 6 割埋まっていました（分譲済み）。

子育て世代のかたであれば、可能であれば平日の午後に訪問するのも良いかもしれません。学区のマンモス小学校（小中一貫校です）の冬休みが本日で終わるので、下校で賑わってる様子が確認できると思います。都内でトップクラスに生徒数が多い学校なので、平日の夕方は子供でいっぱいです。

中古マンションと比較するのであれば、近くに再開発されたハートアイランドは水害リスクも払拭され、無電柱化された歩道の幅も広く、自然もあり綺麗です。そのエリアの中古マンション（築 10 年前後）が幾つか出ているので、比較ネタに使えると思います。

一方、本マンションは 23 区内の新築マンションとしては圧倒的なコスパで、部屋自体のクオリティが高い上、カスタマイズも柔軟に可能らしいので、そこを気にいりました。

[107: マンション検討中さん]

こういう水害エリアの人口増やすのはもうやめたら。売り逃げできれば儲かるんだろうけどさ。
せめて、デベロッパーさんも水害リスクが払拭されたと誤魔化すのではなく
都や区が発表しているデータを元に、正しく購入者に説明してもらうことを願います。。

[108: マンション検討中さん]

>>107 マンション検討中さん
誤魔化しなんて全然ないですよ。重説の際に区が発表しているハザードマップを元に最大浸水の深度を説明し、購入希望者はサインするところまで義務化されてます。MR行った時にも水害については説明受けるのでみんな説明受けて買ってますよ。ここの電気室は最大浸水時の5メートルまで耐えられるので、きちんと防災対策されてますよ。

[109: 匿名さん]

>>108 マンション検討中さん

>>107 さんとのやり取りを見ていると、デベさんのように読めますけど大丈夫？

[110: マンション検討中さん]

デベさんもいるのかもしれないですが、この物件は賛否両論きっちり別れていて面白いですね。私は災害が怖いのでこの物件は論外ですが、不動産は購入希望者が1人でもいれば買い手はつくのでリセール時にも需要はありそうですね。

[111: マンション検討中さん]

自分はここは検討外ですが、これだけ安ければ仮にバブル崩壊で価値が下がって残債割れてもたかがしれたものでしょう。立地よりソフトを重視する人には、圧倒的におすすめだと思いますよ！

[112: マンコミュファンさん]

ファインシティの中古、11Fの70㎡3LDKが現在3790万円で売りに出されてます。一つの指標になりそうですね。

[113: マンション検討中さん]

残債割れは築10年時に坪単価135万以下（計算式:4000万35年ローン総借入4300万月10.2万年122万×10＝1220万?10年総借入4100万＝2880万）になったら発生しますが、そこを割るかどうか難しいところですねー。現在築14年のレーベスクエアリハート東京が坪単価148万で出てますね。111さんもいってますが残債あっても大したことないでしょう。

[114: 職人さん]

最近こちらの物件に興味を持ったのですが
各タイプはどの程度売れ残っているのでしょうか？
C2タイプが一番お安いプランかと思いますが客寄せパンダ的な2Fしか売りに出ていない様子で水害などを考えると4F以上が気になるところですがお値段がわからず…
ご購入なさった方いらっしゃいしますでしょうか？

[115: 匿名さん]

>>114 職人さん

マンションマニアさんのコメントに価格情報がごがいますね。プランとしては C タイプが一番多いプランですし、期をズラして販売するのもあり、私が年末に訪問した時点では 2F も 4F 以上も C タイプは残っていました。

[116: マンション検討中さん]

>>114 職人さん
cタイプの中では、c3タイプだけ12月初め4階-6階が空いていました。他のcタイプで空いてたのは7階以上でしたら、まだ少し空きが残ってましたよ。c3タイプ5階で3688万だったと思います。めちゃ安い。6階までは100万近いピッチで上がっていきます。視界が抜ける7階以上のピッチは20万ずつだったと思います。

[117: 職人さん]

>>115
>>116
お二人ともアドバイスありがとうございます！
若干残ってるとのことで安心致しました。
来週内覧行くので確認してきます。
どうも、ありがとうございました！

[118: マンション検討中さん]

>>115 匿名さん
一期一次の時は2FのCタイプ(2998万の部屋)は一部屋しか販売されなくて抽選でしたが、年末時点で残ってたというのは普通に販売中でしたか？
2FのCタイプは値付け的にパンダなので先着販売はしないと思ってました。
それとも二期以降の販売予定で価格付いてなかったとかですかね。

[119: 匿名さん]

>>118 マンション検討中さん

私の情報は一期三次でした。2F ですと 66.19 3LDK C タイプが C1 が分譲済み、C2 と C3 は価格表が空欄なので、二期以降だと思われます。

[120: マンション検討中さん]

>>119 匿名さん
情報ありがとうございます。
やっぱり空欄で未販売ですよね。
一期も抽選だったので二期以降もそうなりそうですね。

[121: マンション掲示板さん]

川のそばというか川の上に建ってるような立地。そして王子神谷と謳いながらも思いっきり足立区民になるね。

[122: マンション検討中さん]

安いのはいいのですが、駅徒歩11分といいつつ、新神谷橋を渡る道が恵まれてないのが致命的です。かといって橋を渡らないと駅には行けないしスーパーもない。小さい子供を連れての移動などはかなり厳しいと思います。ここら辺に住むファミリー層の方々はどうしているのでしょうか。

[123: 匿名さん]

>>122
足立区新田の住民はほとんどバスで王子駅か赤羽駅に出るのが普通

[124: マンション検討中さん]

>>123 匿名さん
なるほどです。新田で完結するのはアクアテラ近辺だけなんですね

[125: マンション検討中さん]

新田エリアに住んでおり、子供もいます。共働きなので普段は宅配サービスを利用しており、週末に電動自転車でベルク、または車で他のスーパーに買い物に行っています。

[126: マンション掲示板さん]

安いとはいえ、駅遠で買い物にバスか車が必要で足立区って中々妥協できないな。

[127: マンション検討中さん]

この物件は尖りまくってて私は好きですけどね♪安さと建物グレードは最高。立地と周辺環境は最悪。ここまでわかりやすい物件はあんまりないですよね。例えば近隣のガーデンクロス東京王子と比較した場合ガーデンクロス最多販売価格帯6500万台、ここは3800万台。夫婦共働きで700＋800万収入あっても4000万までに抑えたいわーと言う人や、4000万までが限界！と言う人には響きまくる物件でしょう。現に７割程が契約済みの人気物件なので、売るときも困らないでしょう。ガーデンクロスの方がもちろん立地含め良いマンションと思いますが、こことの価格差以上の価値は疑問符です。

[128: マンション検討中さん]

>>127 マンション検討中さん
ガーデンクロスと比べたいようですが、残念ながらここを検討する方の比較対象はオイコス赤羽志茂かと思います。

[129: マンション検討中さん]

>>128 マンション検討中さん　
なるほど！たしかにおっしゃる通りですね！ってかオイコスまだ販売してたんですね…竣工2年で完売してないって…あの立地にしては高すぎたんでしょうね。ここは竣工前完売全然問題無さそうですね。

[130: 匿名さん]

付近の新田三丁目に住んでいますが、メトロ利用時は徒歩で王子神谷駅。JR 利用時はバスで赤羽駅か王子駅まで移動しています。

小さいお子さんのいる方の懸念は出勤時のベビーカー、子供乗せ自転車の経路かと思います。環七の橋経路は皆さん言う通り、ベビーカーや重い自転車は厳しいです。今の待機児童の状況は把握しておりませんが、保育園は新田エリアに沢山あります。保育園に預けた後に自転車で王子神谷駅に移動するのであれば、少しまわり道になりますが「新田橋」の経由は可能だと思います。