クレヴィア小杉御殿町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

クレヴィア小杉御殿町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://itochu-sumai.com/kosugigotencho/

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉御殿町一丁目1006番1（地番）
交通：JR南武線「武蔵中原」駅 徒歩16分、
　　　JR南武線・横須賀線・湘南新宿ライン「武蔵小杉」駅 北口 徒歩19分
　　　※JR横須賀線・湘南新宿ラインのホームへは構内の通路を利用し北口より徒歩7分（約500m）、
　　　東急東横線・目黒線「武蔵小杉」駅 中央口 徒歩19分
間取： 2LDK ~ 4LDK
面積：60.52㎡~115.04㎡
売主：伊藤忠都市開発株式会社
施工会社：ファーストコーポレーション株式会社
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[42: 名無しさんさんさん]

先日先行内覧行ってきました。
建物模型がみたところ、南側一階は思ったより半地下みたいな印象受けました。
4階はこの階限定でプラン変更可能、間取りも他にないタイプがあってとっても素敵。
ザ・レジデンス小杉陣屋町やクリオ小杉陣屋町が中古で比較はできると思いますが、そこより更に駅遠なので10年後20年後に住み替えを考えているなら、そのときにプラスになる要素はマンションそのものの価値を高めるために管理組合などで頑張るしかないのでは…と考えてしまいました。
フロンターレサポーターさんなど、等々力競技場（緑地）通うなら天国…。
バス便をふだん使わない身なので自転車置場が増えないとこれはキツイですって営業さんに伝えたらみなさんそれ言います（泣）って言ってましたね。

[43: 匿名さん]

>>42 名無しさんさんさん
本当に半地下だったらダメでしょう
等々力は完全に水に浸かってましたし

42さんの通り、他にない魅力をどこまで見出せるかですね
レジデンス小杉陣屋町はイベントなどを管理組合と原マネで頑張ってやっていますが、管理組合単独では価値を見出す企画は難しいと思います

[44: マンション検討中さん]

南面の片側が半地下です。電気系統設備が地下あると・・・

[45: 名無しさんさんさん]

>>43 匿名さん
あそこは原マネジメントの事務所（？）も入っていますしやはり特殊物件なんですね…

クレヴィアの現地は南北で傾斜があるのは知ってましたけど水害考えるともう少し底上げ出来なかったのかなとか思います。詳しくはないですけど危険と言われる「盛土」になっちゃうんですかね。

[46: マンション検討中さん]

西明寺の近くにも積水ハウスが広い敷地になにか作ってますね。あれは何かな。

[47: 匿名さん]

>>45 名無しさんさんさん
特殊物件ですよね！賃貸の方が素晴らしい（室内グレードは分譲が上ですが)という地主感が強い物件です
3rdの方も原さんが関連しているようですけど、いい意味であちらもそうなるといいと思います

市民ミュージアムの有様を見ると、半地下はないような気がします…電気系統の件は実際に聞いた訳ではないので、何とも言えませんが

[48: マンション掲示板さん]

>>46 マンション検討中さん
その近くのマンションに住んでいました。
数回、台風が来ると駐車場が浸水し、
近所の道路は冠水しましたよ。

[49: 匿名さん]

駐輪場が少ない件は販売側にも伝わってるみたいですけど、もう変わらないんですよね…。
デザイン的にも他に駐輪場を設置するような場所もないですし。そういう意味じゃ折り畳み自転車のプレゼントは有難いのかな。

道路の冠水、駐車場の浸水は少々リスクを考えますね。この辺りに土地勘がないのですが、台風時にはよくあることなんでしょうか。

[50: マンション検討中さん]

折り畳み自転車がプレゼントされるんですか？
毎日使うのに、毎日おりたたんで室内に、、ってすごく手間だと思うのですが、、
でもやはり、自転車置き場は増えないんですね。

[51: マンション検討中さん]

西側に賃貸あるけど、50平米で家賃10万円くらい？
そうなると割高感あります。
ただ、外観や内装デザインなど、非常に良いですね。
自転車置き場がないのな、非常にネックです。

[52: 名無しさん]

3LDK2階、3階で南側のお部屋は残っているのでしょうか。ご存知の方、教えて頂けますか。

[53: 周辺住民さん]

こちらの物件にも影響あるニュースかなと思ったので張ってみます。
休日は賑やかそうな立地ですが、検討中の方もやはりスポーツ好きの方などが多いのでしょうか？
https://musashikosugi.blog.shinobi.jp/Entry/5354/

[54: 名無しさん]

>>53 周辺住民さん

商業施設ができれば、価値が上がると思いますが
サッカーファンでない限りメリットはないですね。
もう少し坪単価が安ければ検討しました。
あと、最寄りスーパーコンビニにが高すぎますね。
マンションに自転車一台しか置けません…

[55: マンション検討中さん]

武蔵小杉駅前の中古タワマンより坪単価たかいですね。

[56: 匿名さん]

レジャー好きの方には良い環境なのでその分高めに設定してあるんでしょうかね。

>>53
2022年に計画改定とあるのですがこれって全て完成するのはいつ頃となるんでしょうか。
計画自体は活気あるもので興味深いと思うのですけど、ここのマンションだと工事などの影響をそれなりに受けてしまうのが気になりますね。
一番近いテニスコート付近の計画ってあるのでしょうか。

[57: 通りがかりさん]

美化しすぎない？

[58: マンション検討中さん]

>>57 通りがかりさん
同じ武蔵中原物件であれば
中古でプラウドトレサージュやブリリア出てますね。
坪単価もやすい。

[59: 周辺住民さん]

テニスコート側の外観が見え始めてきましたね。結構チラシの外観に近いと思いましたが。低層で恰好良いですが、樹の根本あたりは全然違いますね。

[60: マンション検討中さん]

近くにくら寿司できましたね笑笑

[61: 通りがかりさん]

>>60 マンション検討中さん
はま寿司やろがアホ笑笑

[62: 通りがかりさん]

昔はこんな感じですね。新しい建物は道路の真横、しかも低いので気になります。

[63: 通りがかりさん]

昔からこの近辺に住んでいるのでこの価格に驚き。駅近でもなく徒歩圏内にコンビニすらないこの不便な場所に大金出して買う人いるんでしょうか。
地図見ればわかりますけど小学校の真裏で、街灯も少ないんですよ。夜になるとこの辺は暗くて中学生の頃変質者に遭いました。夜に若い女性や子供が歩くのはオススメできません。
隣にある小杉神社は銀杏がなる季節になるともう臭くて臭くて。。
数ヶ月前に武蔵小杉寄りの中古マンションを購入しましたが、ここを新築で買うお金があったら他をオススメしますね。

[64: マンション検討中さん]

>>63 通りがかりさん

徒歩圏内にコンビニすらないって言い方はさすがに可哀想だな、7分で行けますよ！

[65: 通りがかりさん]

周囲の家の雰囲気、横のアパート、駅までの徒歩環境などを考慮するとパスかな

[66: マンコミュファンさん]

ここの魅力は沢山あります。
合う人と合わな人がはっきりしているかと思いますが。

・環境重視（緑地）
・フルリモートの方、もしくはそれに近いワークスタイル
・車通勤の方

かと思われます。

最大の魅力はハナレですね。
無料で個室ワークスペースが使えるマンションは小杉では無いです。タワーマンションも個室でないので、オンライン会議や電話はいちいち外に出なれければなりません。
最近、三井さんが実験的にサードプレイスをつくりましたが、高いです笑
1時間550円とか。
自宅をワークスペースにしても、子供の声や
生活音をかなり拾います。
オンライン会議が多いワークスタイルの方は、かなりおすすめかと思います。
使い倒せばお得かと！正直、憧れます！

また、電車通勤の多いかたはおおすすめしません。
同じ金額で、中原プラウドトレサージュ、ブリリア、クリオ等がでているので、そちらをお勧めします。
バスも便利だけど、歩いて駅に行けることに越したことはありません。

また、武蔵小杉駅近だとタワマンになりますが、
それなりの築年数のパークシティ三兄弟あたりが、検討できると思います。そのかわり、クレヴィアと同じ値段だと、狭くなりますね。
それを覚悟で、駅近を取るかです。

あと、秋にはドレッセタワー武蔵小杉が売り出しなので
坪単価400（予想）まで出せる方はお待ちして、比較検討でも良いかと思います。
有償、無償かわかりませんが、ワークスペース付きらしい！個室かは不明です。

クレヴィア小杉御殿町、すごく良いマンションだと思います！
あのあたりだと、存在感あるし
あそこに住んでるって言えたら、自慢できるんじゃないって思いますよ。
ライフ、ワークスタイル、それぞれかと思いました！

[68: マンション検討中さん]

駅から少し遠いですが、緑地が近いのでうちの家族には逆ちょうどいいかなと思いました。レンタルサイクルの基地等はそばにあるのでしょうかね。調べてみようと思います。

[69: マンコミュファンさん]

近くにレンタルサイクルは無さそうですね。
ぱっと検索した感じですが…

あと、最寄りのコンビニは徒歩7分ですが
神社の横におばあちゃんが営んでいる小さな小売店があります。
お菓子屋、ドリンクくらいなら困らないと思います。
営業時間等は不明です笑

[70: マンション検討中さん]

3回目の新作チラシが投函されましたが苦戦しているようですね、特典付きとかも。
西明寺前の積水ハウス？のマンションがより安い価格を打ち出したらここはもう見捨てられるかも。

[71: マンション検討中さん]

>>69 マンコミュファンさん
ありがとうございます。そばのコンビニにはレンタサイクルありそうです。少し遠いですが笑
まとめ買いや宅配等を使えば周りに何もなくても困らないかなと。
やはり緑が近い環境は憧れます。
タワマンには住みたくなく、低層で探していたのでこちらが気になっています。

[72: マンコミュファンさん]

御殿町マンションが、なかなか売りに出されないので
貴重と言えば貴重ですね。
少し前、藤和の最上階がありましたが、
瞬殺でなくなりましたね。

西明寺の積水さんのは、分譲ですか？
賃貸かとおもってましたー！

[73: マンコミュファンさん]

>>71 マンション検討中さん

たしかにセブンの近くにありますね。
等々力アリーナにレンタルサイクルできると、いいですね。


わたくしも、低層派でした。
色々探したあげく、結果タワマンになったのですが…
10年スパンで買い替えすることを考えると利便性の良いところで、駅近を最優先しました。
以外に積み立ても高いようで、よくよく調べると
そこまで高くないんです。

管理費はクレヴィアも二万は超えますし
タワマンも同じくらいですね。

あと、駅近タワマンでない中古もポツポツでているので、
お勧めです。
築年１０年超えると管理費が、一万円台と
昨今の分譲と比べると、差が大きいです。
あと、今井仲町のルフォン最上階も中古で出てました。
こちらも、瞬殺で売れましたね。
武蔵小杉で低層で探しても、正直出物はすくないので
探しているときは毎日スーモを見てました笑

[74: マンション検討中さん]

ドレッセタワー新綱島の価格がでました。
平均坪単価400万円。
ソルティア武蔵小杉坪単価410万円
そー考えるとここは目に優しい価格…

[75: 匿名さん]

今出ている部屋でも坪単価300万くらいですね。三期もそうなるんでしょうか。
坪単価400万のマンションでも買える方ならここと比較検討できるんでしょうけど庶民にはなかなかねぇ。
ここに限らずの話ですが。

>>62の画像を見ると昔ながらの団地のあった場所なんですね。建て替えで綺麗なマンションになって街も明るくなりそうです。

[76: ご近所さん]

目の前の等々力競技場は2019年に浸水してますが、その事実はみなさん把握して購入してるんですかね。
価格見る限り、価格に反映されてないようですが。
「等々力　浸水」で検索すれば市の報告書がでてきます。
あと、目の前の公園に大量のインコが住み着いてて、夜はうるさそうです。
現地で確認することをお勧めします。これも検索かければでてきます。

これらを気にしなければ、はなれも面白く、いいマンションだと思います。
駅から遠いわりに値段が高すぎますが、最近はどこも強気価格なので、仕方ないですね。

[77: 口コミ知りたいさん]

>>76 ご近所さん
目の前の等々力緑地は被害あったようですが、物件の場所は被害なかったようですね。こちらで一応記載がありました。
インコについては多摩川周辺は多い気がします。あんまり酷いようなら自治体で対策してくれるといいですね。

https://kanagawa.itot.jp/kosugigotencho/report02

[78: マンション検討中さん]

営業さんに浸水の話しをしたら、ものすごく詳しく説明いただけましたよ！
駅前、御殿町周辺、宮内との標高差など。
他にも良いところ、悪いところも教えていただけました。今まではこのような掲示板で見るだけでしたが、実際にモデルルームを初めて訪問し、とても勉強になりました。

[79: マンション検討中さん]

78ですがレンタサイクルは、セブンイレブンのダイチャリが最寄りでは？とのことでした。
中古も高いし、、クレヴィア迷います！

[80: 通りがかりさん]

褒めすぎると自演だと思われるよ

[81: マンション検討中さん]

ドレッセタワー武蔵小杉のサイトに伊藤忠さんが手がけた物件あるけど、クレヴィア小杉御殿町は載ってないね笑

[82: 周辺住民さん]

>>63 通りがかりさんに
激しく同意！リセールバリューはかなり厳しいと思います。
等々力緑地に近い環境は最高です！

アクセスは駅からかなり遠いので自転車移動が現実的です。
自転車でなら武蔵中原、新丸子１０分、武蔵小杉１５分で行けます。
また、小杉駅行きのバスは１０分に１本くらいあって意外と便利です。
ただし、雨の日は車内激混みの上、一車線の府中街道が渋滞し徒歩より遅くなることもしばしば。。
雨の日に出かけるのが一番ネックになると思います。

駅から遠いというのもあるのですが、リセールバリューが見込めない最大の理由は地盤の弱さです。
ハザードマップで赤い地域に入っていることから分かるように水辺に近い土地です。
等々力緑地も元々は広大な沼地を埋め立てたものなので、この辺りの地盤は脆弱です。
新しく野球場を作る際にも、重機が地面に沈んでしまって工事が遅れてしまったほどの地盤です。（埋め立てられた土から有害物質も検出されたようです。元々工場地帯の瓦礫なので仕方ないですが。。）
本物件施工中に幾度か小学校側の道路が割れて都度道路を再舗装していました。

リセールバリューを考えるなら
駅近物件。高台の土地の物件をおすすめします。

リセールバリュー度外視で購入を検討されている方は
１Ｆと小杉神社隣接東側は避けた方が良いと思われます。
通りがかりさんのおっしゃる通り、小杉神社は銀杏の臭いがかなりきつく窓を開けることは厳しいと思われます。（控えめに言って、う○この臭いです。。）
銀杏に関してはテニスコート側の公園にもあるので、風向きによってはどこでも臭う可能性がありますが、二方面からの臭いは避けた方がよいかと。

小学校側の道路を歩いて本物件を見ると１Ｆは半地下になっていましたので雨の日は湿気がやばいと思います。出来ることなら２Ｆ以上にされた方が安全かと思われました。

治安についても、通りがかりさんのおっしゃる通り
小学生女児がたびたび変質者の声かけ・接触の被害を受けています。
最近は空き巣被害が多発していると巡回のお巡りさんから聞きました。
隣接する二ヶ領用水近くの上小田中や、宮内といった地域に団地があり推して知るべしといったところでしょうか。

これらの要因を知っているので価格をみて割高だと感じましたが、住環境としては広い等々力緑地を庭代わりに使えると考えると銀杏の季節以外は最高の環境だと思いますよ！
仕事はリモートメイン。
雨の日はタクシー、Uber Eatsと割り切っておけば、かなり快適に過ごせると思います。
賃貸で一度住めれば正しい判断ができるんですけどね～

[84: 通りがかりさん]

[No.83と本レス、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[85: マンション検討中さん]

こちらを契約された方のお話が聞きたいですが、掲示板はご覧になってませんかね。。
皆さん色々コメントされてますが、結局契約されてない方の意見なので、契約された方の決めた理由をお伺いしたいです。

[86: マンション検討中さん]

本当に検討してるなら、ここで聞くより、自分で色々調べて考えるか、プロに相談したほうがいいですよ...

契約者かどうかなんて結局分からないし、仮に契約者が答えてくれたとしても、検討条件や考え方、価値観は人それぞれなので。

[87: 匿名さん]

電車の駅まで遠いですが、やはりバス利用になるのでしょうか？
バス停までは３分程度の距離ですし、本数もたくさん出ているようなので不便はないかなと思いましたが
通勤ラッシュなどはバスは混雑しそうなのが懸念されます。
帰りも並んで乗るでしょうけど、乗れない場合は待たなければなりませんから、バス移動って案外大変なんですよね。
交通費もその分かかるので、利便性はあまりいいとは言えないかな

[88: 通りがかりさん]

以前この辺に住んでいた者です。
自分が思うメリットデメリットは下記の通りです。

メリット
等々力緑地は四季を通じて素晴らしく気持ちのいい場所です。子供も大人もペットも癒されます。
多摩川の土手も近いので、気分転換に土手に行ったりも出来ます。
場合によっては部屋から花火も見えるかな？？
学校も近いので、通学も楽です。
場所は駅から離れており、道も綺麗で、家も下町のようにごちゃごちゃしておらず、空間が広々していて、首都圏にいながらいい意味で田舎っぽいところが気に入っていました。

デメリット
駅から遠いです。基本自転車が足でした。
雨の日傘さしての自転車はお巡りさんに車中からマイク使って怒られます。カッパ着ます。
雨の日はバス激混みで、一度に乗れない可能性ありです。
浸水が非常に気になります。
周りの夜道が暗いです。
サッカーの試合の日は、人人人で、声援の地鳴りがします。コロナ禍では静かかな？

住めば都です。

[89: 匿名さん]

通りがかりさんありがとうございます。
メリット、素敵だなと思いました。
デメリットが気になりました。
浸水もだけど、夜道が暗いのはちょっと心配かな。
でも、まとめは、住めば都、というお言葉。
快適に暮らしておられるのでしょう。

[90: 匿名さん]

バスがあるから雨の日は使おうと思って当てにしていると、
一度では乗れない可能性もあるということですか…
この辺りって意外と駅から遠いエリアにもおウチがたくさんあるので、バスを利用する人自体は
実は結構いらっしゃるんだなぁと思います。
普段、天気が良いときは自転車を利用するにしても…

[91: 匿名さん]

メリット・デメリットそれぞれありますよね
ここを検討している時点で
そこまで駅までの距離は大きくは気にしていない方がここの場合は多くなってくるのかな。
テレワークがメインの方、リタイアされた方、普段の交通手段が車の方が
ここの場合は多くなりそうです。