「理事長に権限なし」って、対外的にも通用するのか

[輪番で次期理事予定]

「マンション管理組合の理事長には、どんなに権限があるのか」
という質問に、ネットでは
「権限などない。総会の決定事項を実行するだけ」
「せいぜい、総会の日程を決める権限ぐらい」
という意見が多いようです。それって、（組合内部では通用するとしても）対外的にも通用するんでしょうか。

たとえば、理事長が理事長としての公務中にマンション外の人に迷惑をかけてしまった。プライベートなら、「すみません」「失礼しました」とかすぐに謝るところ、公務中だと、謝るにも総会決議がいるのでしょうか。

あるいは、なんらかの商談（銀行融資なども含む）や交渉ごとで、責任者または代表者として理事長が出て行って、
「私には権限がないので、いかなる交渉もお約束もできません」
ではすまないと思うのですが。

また、私が以前、あるマンションと法的紛争になったときのこと。
先方の理事長が出てきたのですが、裁判官から和解の提案があるたび
「これを飲むかどうか、私の一存では決められません。総会を招集して承認をとらないと・・・」を連発しました。
それだけならまだしも、一度承認をとった案に１文字でも変更があると、また招集からやりなおすというのです。
（もちろん、『１万円』→『１億円』といった変更ではなく、誤字・脱字の訂正に近いものでも）
裁判官もあきれていました。というか、裁判官の心証を悪くしたように見えました。

[21: 匿名さん]

理事長に権限が有るか無いかの議論はナイセンスである。
一言で言って悪用すれば権限は絶大である。
よって第三者管理者方式には反対する者です。
第三者を管理者として議決権が無い管理者と言っても
悪用されたらマンションは乗っ取られます。
あちこちに投稿されている管理会社管理者方式が一番
我々区分所有者が心配しなければいけない事態です。
理事長（管理者）は組合員の中から選任しましょう。

[22: 輪番で次期理事予定]

スレ主です。
１７匿名さん
》この解釈が違うのだと思います

同感です。私も、なんだかスレの流れがすれちがっているというか、かみあわないような印象を持っていました。
そこで、今さらですが、


みなさま、今後は「法人登記した管理組合（の理事長）」に限定したレスをいただければ幸いです。


ちなみに、私が次期就任する管理組合は法人登記しています。
じつはある事情で、法人登記の際、当時の理事長とともに私も法務局に同行したのですが、その段階（登記前）ですでに、法務局職員は理事長に代表権（即決権！？）があることを前提にしたような対応でした。とてもじゃないが「持ち帰って……」といえる雰囲気ではありませんでした。

２１匿名さん

》理事長に権限が有るか無いかの議論はナイセンスである。 （←原文のまま）

８で書いたように
「理事長に権限があるかないか」というスレではなく、
「理事長に権限なしというのが対外的にも通用するのか 」というスレです。それにそったご回答をお願いします。

[23: 匿名さん]

区分所有法
第４９条（理事）
第３項　理事は、管理組合法人を代表する。

[24: もと法学部]

17 匿名さん
〉区分所有者に損害を与えた場合、訴えられる可能性

17さんが民事訴訟にどれだけお詳しいか分かりませんが、勝手に補足させていただきます。
17さんは「一般組合員が理事長個人を訴える」とおっしゃいますが、

理事長がよからぬことをして管理組合に損害を与えた場合、訴えることができる（原告になれる）のは、あくまでも被害者＝管理組合であって個々の組合員ではありません。
もちろん、理事長の行為によって個々の組合員が（直接の）被害者になれば、個々の組合員が原告になれます。が、そういうケースはすぐには思い浮かびません。よほど特殊な状況に限られます。

また、管理組合ではなく、組合員全体として５０万円の損害であっても、組合員数が５０の場合、１人の原告は
５０万円÷５０＝１万円
しか請求できません。勝訴しても訴訟費用倒れになる（赤字になる）ことは、確実です。

この辺のことを熟知している理事長なら、訴えられることを恐れず、即決することはあると思われます。（そのことのよしあしは別）

[25: 買い替え検討中さん]

＞今後は「法人登記した管理組合（の理事長）」に限定したレス

というリクエストがあったので、区分所有法の全文（附則含む）を“代表”で検索してみた。
全３章中、“代表”が現れるのは、第１章第６節「管理組合法人」（登記した組合専用規定）のみで、６件出現。
他の節、他の章にはまったく現れない。ちなみに、他の節、他の章は、登記した組合と登記してない組合との共通規定。

これから分かることは、「登記しない場合、理事長の代表権やその他権限はあいまいでもいいが、登記したらきちんとしなければならない」ということ。

「それじゃ、『理事長＝代表者の権限は総会日程のみ』と規約に書こう」という人がいるかもしれないが、それこそまさに、「内部には通用しても対外的には通用しない規定」となる。
法令で「○○は△△を代表する」と書かれている場合、○○の発言・行動は、△△の総意とみなされる。
（そもそも、「……権限は総会日程のみ」みたいな規約では、登記がハネられる）

なお、理事長の権限が強くなるぶん責任も重くなるのだが、それは別の話。

[26: 匿名さん]

管理組合法人と同様に、権利能力なき社団である管理組合においても、理事長は、対外的には管理組合の代表機関であり、対内的には業務執行機関である。

理事長の代表権に対し加えられる制限（規約または集会の決議による代表権の制限）は、管理組合の内部で効力を有するのは当然であるが、善意の第三者に対抗することはできない。

[27: 匿名さん]

理事長は、管理規約に基づく範囲での権限がある
しかし、管理規約には、住民に不利益を与えないなどの記載があるため、不利益を与える可能性がある場合は、決定権はない。また決裁権はないため1円も勝手に使えない

で対外的には、どうかという話では、「明確に権限はない」でよいと思いますよ
マンションが、総会議決で決めていることなんて、周知の事実ですから、むしろそこをはっきり言えない人が、理事長になると管理会社などのいいなりになるだけです

ちなみに管理組合が理事長を訴えるかどうかは、金額の問題というよりも、再犯防止のほうが強いと思いますよ。このスレでも信頼があれば即決しても問題ないというような人や、理事長には権限があると思っているような人は、何度もやりますので

[28: 匿名さん]

＞＞＞今後は「法人登記した管理組合（の理事長）」に限定したレス

法人登記した場合、法人用の管理規約の別途作成します
そのため、マンションの管理規約と法人管理規約の2種類のなり、権限もそれぞれになります。マンション管理規約の場合は、前の人も言っていますように、権限はなく、基本は議決による決定になります

法人の場合も、法人用の規約に記載の範囲と権限になります
例えば、駐車場を外部に貸して収入を得るために法人登録した場合、範囲は、基本は駐車場のみのため、権限のその範囲になります。まぁ一般的には、ほとんど権限がないのは一緒なんだけどね

むしろ即決しないといけないケースって、ほぼないと思うけど
銀行でも事前に相談した内容を、広めに総会で議決とって、その範囲で契約すると思うよ

[29: 26]

権利能力なき社団（管理組合）が、社団として対外的に活動するためには代表者（理事長）が必要である。
そして、代表者（理事長）の行為が、社団の行為として法律効果を生じるのであるから、「理事長には権限がない」というのは対外的には通用しない。

[30: 元役員]

28 匿名さん
＞法人登記した場合、法人用の管理規約　別途作成
＞マンションの管理規約と法人管理規約の2種類〈中略〉権限もそれぞれ

　ちょ、ちょっと待って。
　似たようなことを言ってる方がほかにもいるが、これって“二重規約”だよね。つまり“二重帳簿”みたいなもの。
これをやったら、「管理組合による組織的犯罪」になる。（たとえば、登記所に対する偽計業務妨害とか、私文書偽造とか）

　そうでない事例があるなら、ぜひ教えてほしい。
（二重規約であることを法務局が把握していながら、おとがめなしの事例）

[31: いち組合員]

　少なくとも、法人化された管理組合の場合は、区分所有法４９条に
「理事は、管理組合法人を代表する。」
と明記されており、権限があることは明白です。内部的にも対外的にも。

　蛇足ながら、
上記“理事”は日常用語の“理事長”の意味。
“代表する”は“代表権（権限の１つ）を持つ”の意味。
もちろん、「他の権限は持たない」という意味はありません。

　かりに規約で権限を否定／制限しても、規約より法令が優先されます。

[32: 29]

【管理組合法人】
区分所有法第５２条第１項には、「管理組合法人の事務は、この法律に定めるもののほか、すべて集会の決議によって行う。ただし、この法律に集会の決議につき特別の定数が定められている事項及び第五十七条第二項に規定する事項を除いて、規約で、理事その他の役員が決するものとすることができる。」と規定されており、内容によっては、管理組合内における所定の手続き後に権限を行使することはあり得る。

[33: 匿名さん]

結論＝「理事長に権限なし」って、対外的に通用しない。
次の質問をお受けいたします。

[34: 元役員]

　22でスレ主が、法人登記した管理組合に話をしぼってから、「理事長に権限なし、しかもそれは対外的に通用する」説はばったり、とぎれた。
　しいていえば27は「……通用する」派の意見に見えるが、あきらかに非法人組合について話している。
　また28は法人組合について語っているけれど、“二重帳簿”ならぬ“二重規約”前提の話だからね。

[35: 匿名さん]

＞３０
二重規約ではないですね。一般的にマンションが法人登録するのは、入居後になるので、すでに管理規約がある状態で、新たに追加の管理規約を作成して、別紙になっているだけ
もちろんベースは、最初の管理規約だが、追加分を明確にするために別紙になっているケースが多い、さらに法人登録解除時に規約を削除するのが簡単なので

＞３１さん
代表すると権限があるは別物ですよ
理事長は管理規約に、理事長の権限として明記されている内容の範囲しか権限はありません
記載されていない内容まで権限があるということになれば、もう総会議決すら必要なくなります

ちなみに管理規約は、マンション内での話なので、対外的には、理事長には、全く権限はなく、ただの窓口の人です
そういう意味で、対外的に通用するしないではなく、権限がないので、通用しなくてもそういうしかないが正解です

むしろ”「理事長に権限なし」って、対外的に通用しない。”って言っているけど、通用しなくてどうするの？勝手に決めるの？
マンションに損害与えて、管理組合から訴訟起こされている理事長がいますが、こういう勘違いした人なのでしょうかね

[36: 現職理事長]

３５さんが孤軍奮闘！？していますが、法令に「代表する」と書いてある場合、それは「代表権を持つ」の意味です。議論の余地はありません。

〉規約に、理事長の権限として明記されている内容の範囲しか権限はありません

31 いち組合員さんもご指摘のとおり、法令と規約がくいちがう場合、規約より法令が優先されます。議論の余地はありません。

[37: 匿名さん]

36さんの通りだと、総会議決不要になりますけど、本当にそう思っているの？

ちなみにどの法令のことっているの？法令でも適用される範囲って決まっているからね
関係ない法令の記載もってきても意味がないよ

ちなみにマンションでは区分所有法は適用されます
区分所有法では、理事長は、区分所有法第25条に定める「管理者」になるので、管理者として集会を招集する（同法第34条）、集会の決議を実行する（同法第26条）など権限を持っている。

[38: 匿名さん]

スレ主は、「理事長が「私には権限がない」というのは、対外的に通用するのですか」ですよね
つまりスレ主も、理事長がに権限がないとは認めていて、それが対外的に通用するかどうかとう質問だと思うのですけど

単純に、権限がないのにあるって言ったら、ただの詐欺だから、通用させるしかないが正解ですね

で権限があるかどうかは、そのマンションの管理規約に明記されている範囲であるから、マンション毎に違うので、ここで言い合っても仕方ないと思うよ

ちなみに法令が上だから、権限があるっていう人いるけど、法令に違反しない範囲で、権限の範囲を狭めて、規約などで制限するのなんて一般的な話ですよ。代表なんてつく役所なんっていっぱいあるし、例えば、雇われ店長には、あまり権限がないのがそういう例ですね

[39: 通りすがり]

35匿名さんの主張は誤りだけど、おそらく、“代表権を持つ” のと “全権を持つ” のとを混同しているのでしょう。

たとえば、区分所有法50条で幹事の職務（事実上の権限）が決められており、理事長といえどもこの権限を持つことはありません。というか、この権限を持つことはできない。
（かりに規約で、持てることにしても、法令優先なので持てない）

つまり理事長は、“全権を持つわけではないが、少なくとも代表権を持つ” ということ。
規約でそれを否定しても、法律をくつがえすことはできない。

[40: いち組合員]

37 匿名さん
>ちなみにどの法令のこといっているの？

　たいへん失礼ですが、37 匿名さんは、一連のレスにきちんと目を通しておられるのでしょうか。

　私は31でこう引用しました。
>区分所有法４９条に
>「理事は、管理組合法人を代表する。」

　たった６つ前のレスすら見ておられないのかな。

　また、それに先立ち、23 匿名さんもこう引用しました。
>区分所有法
>第４９条（理事）
>第３項　理事は、管理組合法人を代表する。

　くりかえしますが、上記 “理事” は日常用語の “理事長” の意味。
“代表する” は “代表権（権限の１つ）を持つ” の意味。

37 匿名さん
>（理事長が代表権を持つと）総会議決不要になりますけど、本当にそう思っているの？

　39 通りすがりさんがご指摘のとおり、“代表権を持つ” のと “全権を持つ” のとを混同しておられますね。