「理事長に権限なし」って、対外的にも通用するのか

[輪番で次期理事予定]

「マンション管理組合の理事長には、どんなに権限があるのか」
という質問に、ネットでは
「権限などない。総会の決定事項を実行するだけ」
「せいぜい、総会の日程を決める権限ぐらい」
という意見が多いようです。それって、（組合内部では通用するとしても）対外的にも通用するんでしょうか。

たとえば、理事長が理事長としての公務中にマンション外の人に迷惑をかけてしまった。プライベートなら、「すみません」「失礼しました」とかすぐに謝るところ、公務中だと、謝るにも総会決議がいるのでしょうか。

あるいは、なんらかの商談（銀行融資なども含む）や交渉ごとで、責任者または代表者として理事長が出て行って、
「私には権限がないので、いかなる交渉もお約束もできません」
ではすまないと思うのですが。

また、私が以前、あるマンションと法的紛争になったときのこと。
先方の理事長が出てきたのですが、裁判官から和解の提案があるたび
「これを飲むかどうか、私の一存では決められません。総会を招集して承認をとらないと・・・」を連発しました。
それだけならまだしも、一度承認をとった案に１文字でも変更があると、また招集からやりなおすというのです。
（もちろん、『１万円』→『１億円』といった変更ではなく、誤字・脱字の訂正に近いものでも）
裁判官もあきれていました。というか、裁判官の心証を悪くしたように見えました。

[1: 匿名さん]

区分所有法　　第四節
（選任及び解任）
第２５条　区分所有者は、規約に別段の定めのない限り集会の
　決議によって、管理者を選任し、又は解任することができる。
２、管理者に不正な行為その他その職務を行うに適しない事情
　があるときは、各区分所有者は、その解任を裁判所に請求す
　ることができる。

から権限がまったくないように見るか、あるように見るかです。
規約に別段の定めのない限り、と不正な行為と職務を行うに適
してない事情がときは各区分所有者がその解任を裁判所に請求
できる。にご注意ください。

[2: 元役員]

質問は「通用するかしないか」なので、１は答になってないが、それはさておき。

　株式会社の社長が他社（の社長）と商談中に、「私には権限がない」なんて、言えるわけない。そこから類推すれば、管理組合の理事長も、対外的には権限があるとみなされるだろう。
　少なくとも、質問者が出した最後の例では裁判官がそう見ていた（権限がある（通用する）と見ていた）と私には思われる。

[3: 匿名さん]

区分所有法
（権限）
第２６条　管理者は、共用部分並びに第２１条に規定する場合に
　おける当該建物の敷地及び附属施設（次項及び第４７条第６項
　において「共用部分等」という。）を保存し、集会の決議を実
　行し、並びに規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う
　。
２、管理者は、その職務に関し、区分所有者を代理しする。第１
　８条第４項（第２１条において準用する場合を含む。）の規定
　による損害保険契約に基づき保険金額並びに共用部分等につい
　て生じた損害保険金及び不当利得による返還金の請求及び受領
　についても、同様とする。
３、管理者の代理権に加えた制限は、善意の第三者に対抗するこ
　とはできない。
４、管理者は、規約又は集会の決議により、その職務（第２項後
　段に規定する事項を含む。）に関し、区分所有者ために、原告
　又は被告となることができる。
５、管理者は、前項の規約により原告又は被告となったときは、
　遅滞なく、区分所有者にその旨を通知しなければならない。
　第３５条第２項から第４項までの規定を準用する。

集会＝総会・管理者＝理事長と規約では読み替えます。

[4: 匿名さん]

管理者の理事長は、その職務（共用部分等の保存、集会の決議の実行、規約で定めた行為の実行）に関して区分所有者を代理する権限を有するのです。

・建物の区分所有等に関する法律

（権限）
第二十六条　管理者は、共用部分並びに第二十一条に規定する場合における当該建物の敷地及び附属施設（・・・）を保存し、集会の決議を実行し、並びに規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う。

２　管理者は、その職務に関し、区分所有者を代理する。・・・

・・・

[5: 通りすがり]

１さん、３さん、４さん、ほとんど条文の引用ばかりでご自身の意見らしきものが見当たりませんが、結論として──
理事長が「私には権限がない」というのは、対外的に通用するのですか、しないのですか。

[6: 現職理事長]

「理事長に権限があるかないか」というスレではなく、「理事長に権限なしというのが対外的にも通用するのか 」というスレですよね？
それなら文句なしに『通用しない』でしょう。

とくに、法人登記した管理組合の場合、理事長の社会的責任は重く、責任の裏返しとしての権限もとうぜんあると扱われます。権限なしは通用しないでしょう。

[7: 匿名さん]

区分所有法
（管理所有）
第２７条　管理者は、規約に特別の定めがあるときは、共用部分
　を所有することができる。
２、第６条第２項及び第２０条の規定は、前項の場合に準用する

[8: 輪番で次期理事予定]

スレ主です。
6 現職理事長さんご指摘の通り、
》「理事長に権限があるかないか」というスレではなく、
》「理事長に権限なしというのが対外的にも通用するのか 」というスレです

それにそったご回答をお願いします。
また、私は区分所有法を以前から全文所有し、目を通していますので、あらためてのご紹介には及びません。

[9: 匿名さん]

> とくに、法人登記した管理組合の場合、理事長の社会的責任は重く、責任の裏返しとしての権限もとうぜんあると扱われます。権限なしは通用しないでしょう。

法人登記は、また別の話なので

＞「理事長に権限があるかないか」というスレではなく、「理事長に権限なしというのが対外的にも通用するか？という内容では

「通用する」だと思います
マンションの運用は、区分所有者の議決で決まります
つまり、理事長とは、あくまで議会の議長ですので、議会を進行するための権限があるだけなので、内容について決定する権限はないです

[10: 匿名さん]

> たとえば、理事長が理事長としての公務中にマンション外の人に迷惑をかけてしまった。
> プライベートなら、「すみません」「失礼しました」とかすぐに謝るところ、公務中だと、謝るにも総会決議がいるのでしょうか。

別に個人として謝る分には、議決は必要ないですし、誤るだけなら別に必要ないと思いますよ
ただし、損害補償などを行う場合は、議決必要ですけど

>あるいは、なんらかの商談（銀行融資なども含む）や交渉ごとで、責任者または代表者として理事長が出て行って、
>「私には権限がないので、いかなる交渉もお約束もできません」
>ではすまないと思うのですが。

これは、確実に問題ないです
ただの言い方です。「それで問題ないですが、最終決定は、総会の議決が必要です」でよいです
たとえ責任者だとしても、承認手続きが必要な会社や団体なんて普通にありますから

>また、私が以前、あるマンションと法的紛争になったときのこと。
>先方の理事長が出てきたのですが、裁判官から和解の提案があるたび
>「これを飲むかどうか、私の一存では決められません。総会を招集して承認をとらないと・・・」を連発しました。

これも問題ないです
というかマンションでの決定に議決が必要なことは一般的な話なので、問題ないです
マンションの場合、訴えられている場合、理事長は，1円でも出す権限はないです。100％勝訴以外の和解案に合意する権利はないです

というか、事前通知なしで、その場で和解案が通ることのほうが珍しいですよ

>それだけならまだしも、一度承認をとった案に１文字でも変更があると、また招集からやりなおすというのです。
>（もちろん、『１万円』→『１億円』といった変更ではなく、誤字・脱字の訂正に近いものでも）

これも問題ないです
そこそこ大きな企業でも、法務的な資料は、一文字でも直す場合、再度、法務確認＆承認手続きなんて一般的です
議決後（承認後、契約後）には、1文字の変更もダメです（それをしたら、契約書などの意味をなさなくなる）

そもそもそんな文章で、誤字・脱字があること自体が問題で、さらに「近いもの」というのは主観なので
何とも言えません。一文字違えば、意味が変わることなんて普通にあるので

[11: いち組合員]

〉理事長とは、あくまで議会の議長

　そういう規約の組合もないとは言いませんが、一般的には、理事長と議長は別々の役職です。
　ちなみに、規約にも区分所有法にも明記されていない事項については、管理組合にも会社法が準用されることがあります。そして株式会社の株主総会では、たいてい社長が議長になりますが、社長の権限はそれだけではありません。（むしろ、議長なんて、社長の権限のごくごく一部）

〉個人として謝る分には、議決は必要ない

　逆です。
「理事長としての公務中にマンション外の人に迷惑をかけてしまった」
という設定ですから、個人として謝る必要はありません。しかし、管理組合として謝る必要はあります。
　単純な例ですが、理事長としての公務で人に会うとき、遅刻してしまったら、「すみません、遅くなりました」と言うのに総会決議が必要か──というのが質問者の意図だと思われます。

　対外的な商談・交渉ごとで「私には権限がないので……」と言えるか言えないかは、どちらから持ち掛けた話かにもよるでしょう。管理組合が銀行に融資を依頼するような場合、「私には権限がないので……」では、相手にされないでしょう。

〉一文字でも直す場合、再度、法務確認＆承認手続き

　和解調書で、理事長名が「北川」のところ「北山」になっていて、「山」を「川」に直すだけでまた総会招集からやりなおすというは、非現実的ですね。
　なお、「誤字・脱字があること自体が問題」には同意しますが、「それでも、誤字・脱字が生じるのが現実」ですからね。

　ところで、９さん・１０さんは、「理事長に権限を与えたくない、認めたくない」という結論が先にあって、理由はあとづけのような印象を受けます。（ちがってたらごめんなさい）

　また、９さん・１０さんの、「法人登記した管理組合の理事長の権限」についても、ぜひご意見をお聞きしたいです。

[12: 最近裁判経験者]

>裁判官から和解の提案があるたび
>「これを飲むかどうか、私の一存では決められません。総会を招集して承認を
>とらないと・・・」を連発

いま法曹界では、民事裁判のスピードアップが大きな目標になっています。
上記引用のような行為をくり返したら、“遅延行為”としてレッドカードです。
10 匿名さんは〝問題ない〃とくり返していますが、民事裁判を最近経験したことはおありなのでしょうか。〝問題はない”どころか大ありですよ。

あと、全然別の話ですが、総会を開くには時間・労力・そしてコストがかかるわけで、理事長が「コストなどを節約するため、総会を省略し、私の一存で和解に合意した」というなら、私はその判断を尊重します。
が、これは日常的な信頼関係によるでしょうね。そもそも理事長不信の組合員にとっては、とんでもない話かな。

[13: 匿名さん]

> 規約にも区分所有法にも明記されていない事項については、管理組合にも会社法が準用されることがあります。

マンションとして収入がり、法人登録をしている場合は、そうでしょうが、一般的に準用されうことはありませんし、する法的根拠もありません

>和解調書で、理事長名が「北川」のところ「北山」になっていて、「山」を「川」に直すだけでまた総会招集からやりなおすというは、非現実的ですね

ちなみに上記の場合は、確実に議決必要とすると思いますよ
契約者の名前が間違っているなんて致命的な問題ですよ




> 「理事長としての公務中にマンション外の人に迷惑をかけてしまった」
>という設定ですから、個人として謝る必要はありません。しかし、管理組合として謝る必要はあります。

これは内容によると思いますよ。例えば例として、遅刻したのは、あくまで個人で謝るべきでしょう。ただし、それにより損害がでたりした場合は、別途管理組合で議論する必要がありますが。

> 管理組合が銀行に融資を依頼するような場合、「私には権限がないので……」では、相手にされないでしょう。

これは、理事会やったことある人なら、わかると思いますが、融資を依頼する場合、何度か相談して、内容を詰めて、それを総会議決して、最終契約を行います
なので、相談の段階では、理事長が詰めますが、最終決定はされないのが普通です

一般的な会社の場合でも、小さい企業じゃなければ、銀行の窓口に社長が直接は、最終確認くらいしかいきませんよ

＞ところで、９さん・１０さんは、「理事長に権限を与えたくない、認めたくない」という結論が先にあって、理由はあとづけのような印象を受けます。（ちがってたらごめんなさい）


ちなみに理事長に権限があるかどうかであれば、そもそも理事長というものを定義しているのは、管理規約ですので、その管理規約に記載がある権限しかないというのが法的なものでしょうね

＞「法人登記した管理組合の理事長の権限」
については、法人登録した場合、一般的には法人用の管理規約を定義するので、マンション管理規約と法人管理規約に記載の権限ということになります
結局、ほとんどの決定権は総会議決になることには変わらないのですけどね

[14: 匿名さん]

＞１２
個人対個人の裁判ではないので。。。普通は和解案は事前に弁護士通してなんども当事者同士で、協議されるのが普通だと思うけど。。。

さらに区分所有法として定義されている手続きなので、不当の遅延行為にはあたらないですよ。むしろ手順を飛ばす行為は、違法に当たる可能性がある

> あと、全然別の話ですが、総会を開くには時間・労力・そしてコストがかかるわけで、> > 理事長が「コストなどを節約するため、総会を省略し、私の一存で和解に合意した」と> >いうなら、私はその判断を尊重します。

普通は、それをするなら、理事長に一存とする議決を取るけどね

>が、これは日常的な信頼関係によるでしょうね。そもそも理事長不信の組合員にとっては、とんでもない話かな。

そういう問題ではないと思うけど、信頼の一言で、手順を飛ばすのはどうかと思うし、1人でも納得いかなかった場合、逆に理事長が訴えられる可能がある。そんな危険おかす理事長はいないと思うけどね

[15: 輪番で次期理事予定]

スレ主です。
９さん，１０さん，１３さん，１４さん（いずれも匿名さん）は同じかただと思われるので、それを前提に。
たびたびのご投稿、ありがとうございます。

》そもそも理事長というものを定義しているのは、管理規約ですので、その管理規約に記載がある権限しかない

これが、私の最大の関心点なんです。
「管理規約は非組合員にも効力が及ぶか」という問題点です。

なんらかの場で、理事長が「管理規約上、私には権限がない」と言ったとき、相手に「私は貴組合の組合員ではないので、貴組合の管理規約は当方には無関係。貴組合の管理規約に当方は左右されない」と言われたら？？？

つまり、「管理規約上、私には権限がない」というのは、組合内部に通用することは同意ですが、対外的には通用しないような気がするんです。
９さん，１０さん，１３さん，１４さんにはたいへん失礼な質問ですが、どなたか専門家が実名を出して「管理規約は非組合員（対外的）にも効力が及ぶ」と主張しておられる事例はあるでしょうか。

[16: 元理事長]

　私も9=10=13=14だと思うので、その上で。

　9=10=13=14氏はさまざまな事例のすべてに、「（交渉や契約の場に代表者が出て行っても、即決せずに）持ち帰ることに、問題なし」と述べている。これは、9=10=13=14氏に悪意はないと思うが、大きな誤解を与える書き方だ。
　正しくは

　　　持ち帰っても問題ないが、即　決　し　て　も　問　題　な　い

　そもそも、即決しないことが前提なら、組織のトップがじきじきに出向く必要はない。下の者が出向けばいいのだ。

　おそらく、9=10=13=14氏は、即決に対し
＞逆に理事長が訴えられる可能がある。

と指摘するのだろうが、具体的に誰が誰を訴えるのだろうか。
1　一般組合員が理事長個人を？
2　一般組合員が理事会を？
3　一般組合員が管理組合を？

　ほかにも組み合わせはいろいろ。
　いずれも、訴訟の論理構成が非常に難しい。裁判官に「訴えの利益がない」とされて棄却される可能性も大きい。
　また実務的には、1～3の場合、一般組合員が訴訟費用などを個人負担して訴訟を起こすのは考えにくい。

[17: 匿名さん]

>なんらかの場で、理事長が「管理規約上、私には権限がない」と言ったとき、相手に「私は貴組合の組合員ではないので、貴組合の管理規約は当方には無関係。貴組合の管理規約に当方は左右されない」と言われたら？？？

もちろん、外部の方は、管理規約に関係はないですが、理事長に権限がないとうのは管理規約で決まっているので、逆に外部の人も変更できない

> 　持ち帰っても問題ないが、即　決　し　て　も　問　題　な　い
即決したら、問題ですよ

> そもそも、即決しないことが前提なら、組織のトップがじきじきに出向く必要はない。下の者が出向けばいいのだ。

この解釈が違うのだと思います
議会の議長や、会社の窓口と同じ立場です。会社のトップと違い権限がない代表的な立場です

>と指摘するのだろうが、具体的に誰が誰を訴えるのだろうか。
>1　一般組合員が理事長個人を？

これです。
権限がない人が、勝手にきめて、区分所有者に損害を与えた場合、訴えられる可能性がありますよ。議会の議長が、議会無視して、勝手に専決したら問題になるのと同じです

合意している管理規約で明記されたルールを無視して、関係者に損害を与えたら、普通に民事訴訟の対象です。

[18: 匿名さん]

＞持ち帰っても問題ないが、即　決　し　て　も　問　題　な　い

これは、絶対にないですね
これが許容されるなら、信頼関係という自己主張のもと理事長は、勝手にいろいろな契約をできるってことですから、管理組合自体が必要なくりますよ

[19: 匿名さん]

理事長に権限があるかどうかで言えば、他の人もいっているように管理規約に記載の内容だけでしょう

これが対外的に通用するかどうかは、通用しなくても、そういうしかないと思うけど
権限ない人が、勝手に権限あるなんて言えないでしょ。言ったら詐欺にあたるし、勝手に決めて、問題起きたら、どう保障するの？

[20: 匿名さん]

＞＞どなたか専門家が実名を出して「管理規約は非組合員（対外的）にも効力が及ぶ」と主張しておられる事例はあるでしょうか。

この意味がいまいちわかりません
管理規約は、マンション住民以外に効力はありません

＞＞なんらかの場で、理事長が「管理規約上、私には権限がない」と言ったとき、相手に「私は貴組合の組合員ではないので、貴組合の管理規約は当方には無関係。貴組合の管理規約に当方は左右されない」と言われたら？？？

「管理規約に左右されない」と言われても権限のない人にないのです

例えば、あなたが決定権なく他の会社にいって、「私はあなたの会社の規定には左右されないので、あなたが責任者ですので、この場で契約してください」と言われて、あなたはその場で契約するの？

対外的に通用するかどうかは、関係ないです。権限がないなら、ないというだけです
決定には議決が必要と説明して、それでダメなら、そことの契約は単純にダメということです
たとえ、裁判官であっても、この場で和解案に即決しないと裁判になるといわれても、即決せず、裁判をやるべきです