ピアース用賀レジデンスってどうですか？

[マンション検討中さん]

公式URL：https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/pa-yoga/index.html
売主：株式会社モリモト
施工会社：新日本建設株式会社
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

用賀駅徒歩4分、比較的コンパクトなファミリー向け物件。
デザインに定評のあるモリモトの物件かつファミリーに人気の
東急田園都市線用賀駅至近ということで人気が出そうですね。

意見交換をしていきましょう。
よろしくお願いします

所在地：東京都世田谷区玉川台2丁目236-1,3（地名地番）
交通：東急田園都市線「用賀」駅徒歩4分
間取：1ＬＤＫ～3ＬＤＫ
面積：35.86m2～70.64m2

（物件概要を追記しました。7/15管理担当）

[51: 検討板ユーザーさん]

>>50 マンション検討中さん
風除室ですね。図面を見ると、どちらもなさそうですね。

[52: 匿名さん]

立地だとブランズ桜新町より断然こっち。
ブランズ桜新町は死んでも駅から歩きたくないって人じゃないとあの立地は息苦しいと思います。

[53: マンション検討中さん]

>>52 匿名さん
確かに開放感があってブランズ桜新町よりいいですね。
仕様はどうでしょうか。外壁のタイルとエントランスはディアナコート用賀と同じらしいですが、どこでディアナコートと差をつけているのか気になります。

[54: 名無しさん]

用賀も桜新町も、正直中途半端。
田都なら二子玉川・三茶じゃない。

[55: 匿名さん]

億越...

[56: マンション検討中さん]

>>54 名無しさん

この洪水後のタイミングで二子玉川は買わないでしょ。

[57: マンション検討中さん]

>>54 名無しさん
二子玉川で探してけど、あの洪水をみて怖くなり用賀、桜新町で探す事にしました。
三茶は駅前が246、世田谷通りの合流地点で騒がしく、落ち着かないし治安も不安なので。

[58: 匿名さん]

タワマンならともかく、この低層で、なぜ乾式壁使うんでしょ？

[59: マンション検討中さん]

プレ価格を入手しました。
H typeの70平米の3LDK角部屋で、

2階で1億円台前半(10000-10499万円)
3階で1億円後半(10500-10999万円)
4階で1.1億円前半(11000-11499万円)

との事でした。

かなり強気ですね。
売れるのかしら。

[60: マンション比較中さん]

＞この洪水後のタイミングで二子玉川は買わない

ムサコと比べたら、去年の台風19号の浸水の被害なんてほぼなかったけどね。

[61: マンション検討中さん]

>>59 マンション検討中さん

我が家は来週ですが、この金額なら無理ですね…

[62: マンション検討中さん]

>>40

資料によると内廊下は全く窓のない作り。換気システムで空気の循環は行なっているそうですが。

共用部分のエアコンは、マンション入り口のエントランスホールと、最上階5階(作り的には4階)廊下のみで、それ以外のフロアの共用廊下にはエアコンなしですよ。

[63: 匿名さん]

万一、地震・火事になったら。。

[64: マンション比較中さん]

内廊下に消火用のスプリンクラーついてます？建築基準法的には、低層階の設置は義務では無かった記憶。勿論、グレード高ければ当たり前のように設置されているはずですが。

坪単価的には、駅前のディアナコートの9掛けくらいだったら想定内かな。都心と比較すると、個人的には世田谷区は割高過ぎると思うので、いつか暴落すると思うけど。

[65: 匿名さん]

二子玉川は洪水リスクが高すぎて敬遠する人が増えてる。世田谷区も今までは土地価格に影響するって反対派の地元民に遠慮してたけど、去年のあの浸水で本腰入れて浸水表示を街中に張り出したから。

三軒茶屋は治安悪すぎてファミリーは無理。
コロナ感染地帯だし。

[66: マンション検討中さん]

全ての部屋が割高ですね。。
用賀というエリアがそうさせているのかもしれませんが、、

[67: マンション検討中さん]

昨日価格見てきました。
正直マジで高い…

でも購入しようと前向きです。

今までの価格が安いタイミングで検討してこなかった自分が悪いし、もっといい物件が…
と待つ余裕もないです…

乾式壁は知りませんでした！が、今の暮らしよりはいいでしょう

防災に関しては、なるようになると考えています。
あとは少しでもお安くなることに期待するしかありません…

[68: 評判気になるさん]

>>67 マンション検討中さん
地下のメゾネットタイプは検討外ですが、普通のタイプで60-65平米くらいの広さだとおいくらでしたか？

[69: マンション検討中さん]

>>68 評判気になるさん
8000万円代から9000万円代です

[70: マンション検討中さん]

>>64 マンション比較中さん

自動火災報知設備、消火栓、屋内消火栓設備、などは記載ありますが、スプリンクラーはなさそうですね、

[71: 匿名さん]

70平米のお値段を考えると去年のディアナコートと同等くらいでしょうかね。
駅徒歩とディアナとピアースで設備的な差が生じるとすれば実質的な価格は上がってると言えます。

用賀だとディアナコート用賀翠景を買えた頃が1番良かったんでしょうねえ。

[72: 匿名さん]

何ゆえ、都心からこんなに下ってこの価格になるんでしょうか？「郊外で静かで子育てによい環境」だとは思うんですが...。

[73: マンション検討中さん]

>>72 匿名さん
そこに需要があるからその価格になる。
直近ディアナコート用賀も坪500で竣工前、早期完売でした。昨年の台風では隣の低地、二子玉川が大変なことになりました。そこから40mほど高台の用賀、桜新町は注目を浴び、価値が高騰していると思います。
ここも高い高いと言われてる間に直ぐに完売すると思いますよ。

[74: 評判気になるさん]

>>73 マンション検討中さん
需要ありますかね。
ディアナコートは1分の住宅地だから売れただけで、
5分くらい歩く、こっち側、大通り高架下渡るこの場所にはどうしてもピンと来ないですが、
価格程の価値はあるのでしょうか。用賀って、二子玉川や三茶より知名度ないし

[75: マンション検討中さん]

このマンションのエリアはハザードマップかかっていて、過去に50cmの浸水実績あり。しかもメゾネットで地下がある構造。

我が家が検討しているのは2階以上の広さの部屋ですが、地下フロアで浸水被害が出れば修繕費にも影響出るだろうし、心配です。

[76: マンション検討中さん]

駅徒歩1分のディアナコート用賀が平均坪単価460万。ここはメゾネット住居なし。

駅徒歩4分のピアース用賀が平均坪単価450万。価格低めの設定のメゾネット住居があるから、もっと平均安くなるはずだけど、3LDKタイプが坪500以上と高すぎるので全体平均も高い。

[77: 評判気になるさん]

>>75 マンション検討中さん

それなら見送れば？

[78: マンション検討中さん]

>>77 評判気になるさん
完璧な物件なんてないですし、どこかで妥協しないといけないですよね。。

[79: マンション検討中さん]

>>74 評判気になるさん
知名度で住むところは選ばないですね。
まともな人は住みやすいかどうかを周辺環境から総合的に判断すると思います。

[80: マンション検討中さん]

>>79 マンション検討中さん
周辺環境から総合な判断、は当然ですね。
ただ、のちのちを考えると一般的に知名度やブランド力はやはり大事で、人に注目される沿線だったり、街だったら資産性も高く維持できると思います。知名度あるとお値段が上がりますが、いざとなって売る時は知名度あった方が売りやすく貸しやすい

[81: 匿名さん]

人それぞれ好みはあるとは思いますが、都内の東急線沿線の中で、こちらの物件が抜群に立地が良い気がします。駅から近いのに静かな住宅地でしたし。過去の用賀の駅1分もすごいですが、私は1分も4分も大きくは変わらないと思ってしまいましたので、今回の静かなほうが好きかなと。

[82: 匿名さん]

あまり耳にしない施工会社、実績どうなんでしょう？

[83: 匿名さん]

このコロナ禍でタワマンを候補から外した人たちも多そうなので、この辺りに流れてくる可能性ありそうだと思っていますが、、、

[84: 匿名さん]

その根拠がわからない。エリアが違いすぎて。用賀は庶民的な街ですし。

[85: マンション検討中さん]

>>80 マンション検討中さん
知名度あっても二子玉川は洪水で怖いし、三茶は騒がしいし治安良くないし住みたくはないな。
住むなら用賀、桜新町がちょうど良い感じ。
直近のリセールでも駅近ならすぐに買い手がついてるようだし。

[86: マンション検討中さん]

>>80 マンション検討中さん
二子玉川の方が知名度は高いが、あの洪水で一気にリセールが下がりましたよね。
各地で毎年決壊による洪水被害が増えてきてますから、
川沿いはさすがに怖くて買えない。
そろそろ台風の季節ですよね。

[87: 匿名さん]

ここもすぐ近くを谷沢川が流れていて世田谷区のハザードマップでも浸水地域になっていますが、ハザードマップでノーマークだった土地さえも浸水被害が多発している昨今、ここは浸水地域に指定はされているもの心配はない、ということでしょうか？

[88: マンション検討中さん]

>>87 匿名さん
残念ながらそれが気になるなら日本全国で買える場所は何処にも無いですね笑
一生賃貸で転々とされた方がいいと思います。

外野は放っておいて話は変わりますが、友の会での先行販売とかはあるのでしょうか。
狙っている間取りが先に押さえられないか気になりまして。
個人的には今の相場で用賀駅5分圏内で70平米1億位なら出してもいいかなという感じです。
10年くらい前にも検討の時期があり、安いうちにもっと早く決めておけば良かったと半分後悔してますが。。。

[89: 名無しさん]

>>85 マンション検討中さん
参考までに、直近のリセール教えてください。
築5ー10年だと成約では60平米ー70平米でいくら

[90: マンション検討中さん]

駅前のディアナコート用賀も友の会で結構良い部屋は売れてしまってましたからね。
ここの情報は気になります。
70平米１億か。
もはや普通のサラリーマンでは手が届かない価格になってしまった。

[91: マンション検討中さん]

今回は友の会先行販売などはないと言ってましたよ。案内会に参加されたは希望の部屋を指定して、かぶるようであれば抽選すると言ってました。

[92: マンション検討中さん]

>>91 マンション検討中さん
今回は友の会は無いのですね！ありがとうございます。
抽選にならない事を祈るのみです。。。

[93: マンション検討中さん]

物件概要には、
※総戸数は、友の会会員住戸17戸を含みます。一般分譲35戸となります。
と書かれているようですね。

[94: マンション検討中さん]

用賀の玉川台アドレスだと、5年後10年後にリセールでどれだけ下がるんでしょうか？
10年後に1000万円ダウンくらいであればまだ良いですが、トワイシアの中古レベルの価格帯を睨むと2500?3000万円くらいの値下がりを織り込まざるを得ないとすると、二の足を踏んでしまいます、正直。
デベはそんなことは考えないんでしょうけど。

悩ましいなぁ。

[95: マンション検討中さん]

>>62 マンション検討中さん
最上階廊下のみエアコンありというのは、資料に書かれていますか？

[96: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[97: 匿名さん]

営業担当に聞いた。など、誰の事だか知られてしまいそうなコメントはやめておいた方がいーですよ。もし営業さんが見ていたりしたら。以前他のディベロッパーさんですが、口コミサイトでやり取りしているような方は良くも悪くもお客としては相手にしなくなる。。と言ってました。

[98: マンション検討中さん]

その後、売れ行きは順調なんでしょうか？
ウチは価格的に諦めざるを得ませんでしたが。

[99: 住民板ユーザーさん1]

この状況でも早期完売見込んでるらしいですよ。
近隣はとんでもないお金持ちが結構いますから、
キャッシュで購入して息子夫婦、家族を住まわせるなんて需要も結構ありそう。自分は早期決断した口ですが、同じ住人になる方、楽しみにしてます。

[100: マンション検討中さん]

>>99 住民板ユーザーさん1さん

凄いですね。
それが正しいのだとすると、デベは値付けを間違えていますね。
もっと高くても売れるでしょうにね。
素敵な物件であることには間違い無いと思いますが、私はあの価格では決断出来ませんでした、、、

[101: 住民板ユーザーさん1]

桜新町のブランズと比較されてる方が多いと思います。立地、日当たり、住環境的にはこちらの方が良さそうです。向こうの徒歩1分は魅力的ですが、こちらも徒歩5分圏内ですから大して変わらないのと、用賀の街の便利さでこちらに傾いてます。
駅前にオーケーが2店舗もあって実用的な商店街、フジスーパー、東急ストアも有り。塾もSAPIXがあります。ここまで便利な地域は都内でもあまり無いので非常に魅力的です。

[102: 匿名さん]

谷沢川は分水路工事が行われているので、この立地が浸水するリスクはかなり低いかと。
近隣に住んでる友人に聞いた所、谷沢川が越水するとしたら、玉川台よりも中町の辺りではないかとのことでした。

[103: 名無しさん]

良いマンションだとは思うけど、やっぱり高いなぁ。土地勘の無い地元以外の私には高すぎて価値を感じなかったため、きっぱり諦めつく値段でした。

[104: 匿名さん]

>>101 住民板ユーザーさん1さん

駅徒歩1分と5分では天地ほどの違いがあります

[105: 匿名]

>>104 匿名さん
天地ほどの差は無いでしょ。
自分は徒歩1分でも家の前が人だかりで視線を感じたり日が入らないより、程よく離れてて生活しやすい方が良いけどな。
さすがに徒歩10分、15分だと不便が勝ると思うが、徒歩4分は寧ろ絶妙な距離かと。

[106: 匿名さん]

>>105 匿名さん

不動産は立地が全て。
徒歩1分間は希少性がありますが、徒歩5分はいくらでもあり優位性が遥かに劣ります。天地程の違いと言っても過言ではありません。

[107: 通りがかりさん]

なんか、マンソンブロガーの受け売りみたいな事言ってる人がいますね
やれ資産性だ、リセールバリューだ、万一転勤になった時の事を考えるべきだ、etc.
地方都市じゃあるまいし、駅徒歩5分で流動性が落ちるエリアじゃ無いし、世田谷のような郊外を選ぶ層なら、むしろ駅近の雑多感より周辺の落ち着いた雰囲気を好む人も多いでしょうに
独身リーマン向けワンルームマンションと勘違いでもしてるんじゃ無いだろうか

[108: 検討板ユーザーさん]

この物件は、1ルームはないけど、
1?2LDKが中心だよね。家族層には子供が大きくなったら必ず狭さを感じるし、単身サイズの1LDKも半分近くあると考えると、住み替えを念頭に資産価値・リセールは見越すべきかと。用賀はどちらかと言えば世田谷区の住宅地、環境重視のファミリー対象の3LDKがいざ中古になった時は需要有りかと思いますね。シングル向けのコンパクトは高すぎてリセール維持出来るとは思えません。

[109: 検討板ユーザーさん]

いろいろなコメントがありますが、
駅から5分以内であれば、あとは選ぶ人の価値観の問題。リセールする場合も、その価値観と合致する方がいると思います。
また、独身者向けの1LDKにしても、リセール目的ではなく、用賀の雰囲気が好きで毎日の生活の質を高める目的であれば、最初からリセールはそこまで気にしなくてもと思いました。
最終的には、価値観が違うならば
選ばなければよいだけですよね。

[110: 検討板ユーザーさん]

>>109 検討板ユーザーさん
最初からリセール気にしなければ良いでしょうが、1Lとかコンパクトマンションと評される広さだとリセールを気にせず買う方いるんでしょうか？気にせず買えるくらい金持ちがたくさんいるなら別ですが笑

[111: 匿名さん]

別に投資用マンションを探しているわけではないですし、自分が住みたいと思えるマンションであればきっと他の方が見ても同じようには感じてもらえるのではないでしょうか。売ったときに得をしたいとなると話は別かもですが。ここのマンションは駅から近いのに静かで本当良いなと思ってます。わざわざ駅から離れても騒がしい場所はあるくらいですし。

[112: 匿名さん]

>>111 匿名さん

マンションに着くまでに騒がしい大通り高架下渡りますが、果たしてそれが環境良いと言えるのか疑問です

[113: マンション検討中さん]

>>112 匿名さん

駅からの道のりの環境はどうかは分からないですが、住宅そのものの周りは静かそうですよね。
物件自体の仕様は間違いなく良いでしょうし、良い物件であることは間違いないと思いますが、如何せん価格がね。
この物件にあの価格で納得感を見出せる方は正に買いなのでしょう。

[114: マンション検討中さん]

2LDKで60平米位ならおいくらですか？

[115: 匿名さん]

求めるのは田園都市線で、駅近で、立地も静かで、道のりも完璧でってことですか?一体どこまでのものを探してるのでしょう。で、予算は高くないのですが。ってどうなんでしょうね。ま、私も人の事言えないですが。

[116: マンション検討中さん]

桜新町と用賀の間に新築できないかなあ。
個人的にはあの辺の環境が好き。
両駅使えるし、閑静、利便性を兼ね備えてる。

[117: 検討板ユーザーさん]

>>114 マンション検討中さん
60くらいなら7,000万くらいじゃないかな！

[118: マンション検討中]

>>117 検討板ユーザーさん

メゾネットタイプの2LDK60平米ならありえるかも？？
メゾネットじゃない部屋はもっと高いですよ。。
3LDK70平米で1億?、3LDK65平米で9000万?
だったので、2LDK60平米で7000万はないかと。。

[119: 検討板ユーザーさん]

>>118 マンション検討中さん
65で9,000万？用賀でもそんな値段するんですね！
安いのがメゾネットとの事ですが、察するに地下部屋でしょうか？

[120: マンション検討中さん]

>>119 検討板ユーザーさん

そうですね。
一階と地下一階の組合せのメゾネットですね。
目の前は戸建て群なので、陽当たりが欲しい方には厳しいと思います。

[121: 匿名]

ハザードマップで水出る所ですね。

[122: マンション検討中さん]

>>121 匿名さん
まぁそうですが、程度問題ですよね。
更に北側のトワイシアの辺りよりはまだマシだと思います。
異常気象が最早通常になっている時代ですのでハザードは確かに気になる所ですが、完璧な物件なんて存在しないと思うので何処で折り合いを付けるかですよね。

[123: 匿名さん]

＞ハザードマップで水出る所ですね。

最近まで近所に住んでました。2-3年前は、ちょっとしたゲリラ豪雨でも谷沢川は、すぐに溢れそうになってましたが、去年あたりから急激に水はけが良くなりました。去年の台風は確実に氾濫すると思っていたのですが、何事もなく拍子抜けしました。下流の中町付近では、多少氾濫したといいう話もあるようですが、ここは少なくとも去年の台風19号以上の雨が降らないと氾濫しなさそうです。

[124: 匿名さん]

いい物件ですが、価格が強気すぎました。平均で460万ぐらいかと。友の会は優先案内と枠があるみたいですよ。

[125: 匿名さん]

友の会、安く売ってくれればいいんですけどね・・・。

>>価格が強気すぎました。
資料請求者には出ているんですか？マンションの物件概要を見ましたが、まだ「未定」と書いてありました。
友の会だと優先案内があるんですね。

[126: マンション検討中]

友の会ってそもそもなんなんでしょうね笑

過去にモリモトで取引があった人に限られてる訳じゃないみたいですし、とりあえず来場すれば誰でもなれますよね。

[127: マンション検討中さん]

良い物件なんどけど価格がね、、、

[128: 匿名さん]

築浅のディアナコートで売りを待ちます

[129: マンション検討中さん]

>>128 匿名さん
スーモに出てますね。ここより高い…

[130: 匿名さん]

スーモのは、ピアースっぽいかな。もっといいディアナコートの築浅があります

[131: 匿名さん]

そんな高いのに、浴槽が狭ぎないか！？　ゆったり足をのばせないとは、、、

[132: 匿名さん]

売れ行きはどうなんでしょう

[133: 匿名さん]

>>132 匿名さん
好調らしいですよ。確かに割高の様に見えますが、それでも需要はあるんでしょうね。
桜新町のブランズと迷ってるうちに、欲しい部屋は完売してしまいました。

[134: マンション検討中さん]

桜新町の急行通過待ちはなくならないのでしょうか
駅も不便です

[135: 匿名さん]

桜新町ユーザーなら急行の通過待ちはプラスじゃないですか？
桜新町元ユーザーですが、通過待ちしてくれてるから乗れた、って結構ありました。
下りでは特に関係ないですし。
用賀利用者は桜新町の急行通過待ちはかなりイライラするみたいですが。

[136: 匿名さん]

すいません、135に書き込みしたものです。桜新町前物件と比較していて間違えました。
大変失礼致しました。
用賀からですと桜新町の急行通過待ちはマイナスポイントですね。

[137: マンション検討中さん]

東急さんには、渋谷?二子玉川間にも投資していただきたいですね

[138: 匿名さん]

桜新町の2分前後くらいの急行待ちで不満言える人ってどれだけ贅沢な人なんでしょうね。渋谷駅?二子玉川駅間なんて5?6駅の話でしょ。と、思ってしまいました。

[139: 匿名さん]

渋谷から二子玉川間への投資って例えば?もう十分人気のあたりになっているのでこれ以上何のために。。。

[140: 匿名さん]

もう販売始まってるんですか？

[141: 検討板ユーザーさん]

>>140 匿名さん
販売開始していますよ。いまは、友の会のみの販売らしいです。

[142: 匿名さん]

>>141 検討板ユーザーさん
ありがとうございます。
早くしないとすぐに売れちゃいそうですね。

[143: 匿名さん]

煽り？

[144: 検討板ユーザーさん]

>>142 匿名さん
おそらく、一斉販売ではなく少しずつ何期かに分けて販売すると思います。

[145: 通りがかりさん]

今日話聞いてきました。
60の2ldkで8000円台と言ってました。三井のパークホームズと迷ってます。
あちらは2.3階とかであれば同じ価格か少し下で、3ldkなんですよね。
ピアーズの方が割高感はあります。でもやっぱり三井は遠いから、安めに設定してるんですかね？
ピアーズと同じくらいの2ldkなら6000台でしたけど、ここの掲示板見てるとその価格設定の差は、ピアーズが強気なのかパークホームズが弱気なのか、、、。

[146: 匿名さん]

強気だとか弱気とかと言うか、シンプルに立地の違いなのではないでしょうか?一般的な価値観の人が見れば、良い物は高いし、良くないものは高くない。と、言うだけの事ではないでしょうか。
きっと建設地に行けば大抵のことは感じると思いますが。

[147: 通りがかりさん]

安いものには安いものを探してる人が集まる。良い物には良い物を探してる人が集まる。
きっと何事もこうして格の違いが生まれるのでしょうか。

[148: 匿名さん]

北西の部屋は選ばないほうが良いでしょうか？

[149: マンション検討中さん]

その後、売れ行きはどうなんでしょうか。

[150: 匿名さん]

ディアナコート用賀より場所の雰囲気がいいのに、格はピアースって？
グレードの差、価格差はいかに