ピアース用賀レジデンスってどうですか？

[マンション検討中さん]

公式URL：https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/pa-yoga/index.html
売主：株式会社モリモト
施工会社：新日本建設株式会社
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

用賀駅徒歩4分、比較的コンパクトなファミリー向け物件。
デザインに定評のあるモリモトの物件かつファミリーに人気の
東急田園都市線用賀駅至近ということで人気が出そうですね。

意見交換をしていきましょう。
よろしくお願いします

所在地：東京都世田谷区玉川台2丁目236-1,3（地名地番）
交通：東急田園都市線「用賀」駅徒歩4分
間取：1ＬＤＫ～3ＬＤＫ
面積：35.86m2～70.64m2

（物件概要を追記しました。7/15管理担当）

[51: 検討板ユーザーさん]

>>50 マンション検討中さん
風除室ですね。図面を見ると、どちらもなさそうですね。

[52: 匿名さん]

立地だとブランズ桜新町より断然こっち。
ブランズ桜新町は死んでも駅から歩きたくないって人じゃないとあの立地は息苦しいと思います。

[53: マンション検討中さん]

>>52 匿名さん
確かに開放感があってブランズ桜新町よりいいですね。
仕様はどうでしょうか。外壁のタイルとエントランスはディアナコート用賀と同じらしいですが、どこでディアナコートと差をつけているのか気になります。

[54: 名無しさん]

用賀も桜新町も、正直中途半端。
田都なら二子玉川・三茶じゃない。

[55: 匿名さん]

億越...

[56: マンション検討中さん]

>>54 名無しさん

この洪水後のタイミングで二子玉川は買わないでしょ。

[57: マンション検討中さん]

>>54 名無しさん
二子玉川で探してけど、あの洪水をみて怖くなり用賀、桜新町で探す事にしました。
三茶は駅前が246、世田谷通りの合流地点で騒がしく、落ち着かないし治安も不安なので。

[58: 匿名さん]

タワマンならともかく、この低層で、なぜ乾式壁使うんでしょ？

[59: マンション検討中さん]

プレ価格を入手しました。
H typeの70平米の3LDK角部屋で、

2階で1億円台前半(10000-10499万円)
3階で1億円後半(10500-10999万円)
4階で1.1億円前半(11000-11499万円)

との事でした。

かなり強気ですね。
売れるのかしら。

[60: マンション比較中さん]

＞この洪水後のタイミングで二子玉川は買わない

ムサコと比べたら、去年の台風19号の浸水の被害なんてほぼなかったけどね。

[61: マンション検討中さん]

>>59 マンション検討中さん

我が家は来週ですが、この金額なら無理ですね…

[62: マンション検討中さん]

>>40

資料によると内廊下は全く窓のない作り。換気システムで空気の循環は行なっているそうですが。

共用部分のエアコンは、マンション入り口のエントランスホールと、最上階5階(作り的には4階)廊下のみで、それ以外のフロアの共用廊下にはエアコンなしですよ。

[63: 匿名さん]

万一、地震・火事になったら。。

[64: マンション比較中さん]

内廊下に消火用のスプリンクラーついてます？建築基準法的には、低層階の設置は義務では無かった記憶。勿論、グレード高ければ当たり前のように設置されているはずですが。

坪単価的には、駅前のディアナコートの9掛けくらいだったら想定内かな。都心と比較すると、個人的には世田谷区は割高過ぎると思うので、いつか暴落すると思うけど。

[65: 匿名さん]

二子玉川は洪水リスクが高すぎて敬遠する人が増えてる。世田谷区も今までは土地価格に影響するって反対派の地元民に遠慮してたけど、去年のあの浸水で本腰入れて浸水表示を街中に張り出したから。

三軒茶屋は治安悪すぎてファミリーは無理。
コロナ感染地帯だし。

[66: マンション検討中さん]

全ての部屋が割高ですね。。
用賀というエリアがそうさせているのかもしれませんが、、

[67: マンション検討中さん]

昨日価格見てきました。
正直マジで高い…

でも購入しようと前向きです。

今までの価格が安いタイミングで検討してこなかった自分が悪いし、もっといい物件が…
と待つ余裕もないです…

乾式壁は知りませんでした！が、今の暮らしよりはいいでしょう

防災に関しては、なるようになると考えています。
あとは少しでもお安くなることに期待するしかありません…

[68: 評判気になるさん]

>>67 マンション検討中さん
地下のメゾネットタイプは検討外ですが、普通のタイプで60-65平米くらいの広さだとおいくらでしたか？

[69: マンション検討中さん]

>>68 評判気になるさん
8000万円代から9000万円代です

[70: マンション検討中さん]

>>64 マンション比較中さん

自動火災報知設備、消火栓、屋内消火栓設備、などは記載ありますが、スプリンクラーはなさそうですね、

[71: 匿名さん]

70平米のお値段を考えると去年のディアナコートと同等くらいでしょうかね。
駅徒歩とディアナとピアースで設備的な差が生じるとすれば実質的な価格は上がってると言えます。

用賀だとディアナコート用賀翠景を買えた頃が1番良かったんでしょうねえ。

[72: 匿名さん]

何ゆえ、都心からこんなに下ってこの価格になるんでしょうか？「郊外で静かで子育てによい環境」だとは思うんですが...。

[73: マンション検討中さん]

>>72 匿名さん
そこに需要があるからその価格になる。
直近ディアナコート用賀も坪500で竣工前、早期完売でした。昨年の台風では隣の低地、二子玉川が大変なことになりました。そこから40mほど高台の用賀、桜新町は注目を浴び、価値が高騰していると思います。
ここも高い高いと言われてる間に直ぐに完売すると思いますよ。

[74: 評判気になるさん]

>>73 マンション検討中さん
需要ありますかね。
ディアナコートは1分の住宅地だから売れただけで、
5分くらい歩く、こっち側、大通り高架下渡るこの場所にはどうしてもピンと来ないですが、
価格程の価値はあるのでしょうか。用賀って、二子玉川や三茶より知名度ないし

[75: マンション検討中さん]

このマンションのエリアはハザードマップかかっていて、過去に50cmの浸水実績あり。しかもメゾネットで地下がある構造。

我が家が検討しているのは2階以上の広さの部屋ですが、地下フロアで浸水被害が出れば修繕費にも影響出るだろうし、心配です。

[76: マンション検討中さん]

駅徒歩1分のディアナコート用賀が平均坪単価460万。ここはメゾネット住居なし。

駅徒歩4分のピアース用賀が平均坪単価450万。価格低めの設定のメゾネット住居があるから、もっと平均安くなるはずだけど、3LDKタイプが坪500以上と高すぎるので全体平均も高い。

[77: 評判気になるさん]

>>75 マンション検討中さん

それなら見送れば？

[78: マンション検討中さん]

>>77 評判気になるさん
完璧な物件なんてないですし、どこかで妥協しないといけないですよね。。

[79: マンション検討中さん]

>>74 評判気になるさん
知名度で住むところは選ばないですね。
まともな人は住みやすいかどうかを周辺環境から総合的に判断すると思います。

[80: マンション検討中さん]

>>79 マンション検討中さん
周辺環境から総合な判断、は当然ですね。
ただ、のちのちを考えると一般的に知名度やブランド力はやはり大事で、人に注目される沿線だったり、街だったら資産性も高く維持できると思います。知名度あるとお値段が上がりますが、いざとなって売る時は知名度あった方が売りやすく貸しやすい

[81: 匿名さん]

人それぞれ好みはあるとは思いますが、都内の東急線沿線の中で、こちらの物件が抜群に立地が良い気がします。駅から近いのに静かな住宅地でしたし。過去の用賀の駅1分もすごいですが、私は1分も4分も大きくは変わらないと思ってしまいましたので、今回の静かなほうが好きかなと。

[82: 匿名さん]

あまり耳にしない施工会社、実績どうなんでしょう？

[83: 匿名さん]

このコロナ禍でタワマンを候補から外した人たちも多そうなので、この辺りに流れてくる可能性ありそうだと思っていますが、、、

[84: 匿名さん]

その根拠がわからない。エリアが違いすぎて。用賀は庶民的な街ですし。

[85: マンション検討中さん]

>>80 マンション検討中さん
知名度あっても二子玉川は洪水で怖いし、三茶は騒がしいし治安良くないし住みたくはないな。
住むなら用賀、桜新町がちょうど良い感じ。
直近のリセールでも駅近ならすぐに買い手がついてるようだし。

[86: マンション検討中さん]

>>80 マンション検討中さん
二子玉川の方が知名度は高いが、あの洪水で一気にリセールが下がりましたよね。
各地で毎年決壊による洪水被害が増えてきてますから、
川沿いはさすがに怖くて買えない。
そろそろ台風の季節ですよね。

[87: 匿名さん]

ここもすぐ近くを谷沢川が流れていて世田谷区のハザードマップでも浸水地域になっていますが、ハザードマップでノーマークだった土地さえも浸水被害が多発している昨今、ここは浸水地域に指定はされているもの心配はない、ということでしょうか？

[88: マンション検討中さん]

>>87 匿名さん
残念ながらそれが気になるなら日本全国で買える場所は何処にも無いですね笑
一生賃貸で転々とされた方がいいと思います。

外野は放っておいて話は変わりますが、友の会での先行販売とかはあるのでしょうか。
狙っている間取りが先に押さえられないか気になりまして。
個人的には今の相場で用賀駅5分圏内で70平米1億位なら出してもいいかなという感じです。
10年くらい前にも検討の時期があり、安いうちにもっと早く決めておけば良かったと半分後悔してますが。。。

[89: 名無しさん]

>>85 マンション検討中さん
参考までに、直近のリセール教えてください。
築5ー10年だと成約では60平米ー70平米でいくら

[90: マンション検討中さん]

駅前のディアナコート用賀も友の会で結構良い部屋は売れてしまってましたからね。
ここの情報は気になります。
70平米１億か。
もはや普通のサラリーマンでは手が届かない価格になってしまった。

[91: マンション検討中さん]

今回は友の会先行販売などはないと言ってましたよ。案内会に参加されたは希望の部屋を指定して、かぶるようであれば抽選すると言ってました。

[92: マンション検討中さん]

>>91 マンション検討中さん
今回は友の会は無いのですね！ありがとうございます。
抽選にならない事を祈るのみです。。。

[93: マンション検討中さん]

物件概要には、
※総戸数は、友の会会員住戸17戸を含みます。一般分譲35戸となります。
と書かれているようですね。

[94: マンション検討中さん]

用賀の玉川台アドレスだと、5年後10年後にリセールでどれだけ下がるんでしょうか？
10年後に1000万円ダウンくらいであればまだ良いですが、トワイシアの中古レベルの価格帯を睨むと2500?3000万円くらいの値下がりを織り込まざるを得ないとすると、二の足を踏んでしまいます、正直。
デベはそんなことは考えないんでしょうけど。

悩ましいなぁ。

[95: マンション検討中さん]

>>62 マンション検討中さん
最上階廊下のみエアコンありというのは、資料に書かれていますか？

[96: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[97: 匿名さん]

営業担当に聞いた。など、誰の事だか知られてしまいそうなコメントはやめておいた方がいーですよ。もし営業さんが見ていたりしたら。以前他のディベロッパーさんですが、口コミサイトでやり取りしているような方は良くも悪くもお客としては相手にしなくなる。。と言ってました。

[98: マンション検討中さん]

その後、売れ行きは順調なんでしょうか？
ウチは価格的に諦めざるを得ませんでしたが。

[99: 住民板ユーザーさん1]

この状況でも早期完売見込んでるらしいですよ。
近隣はとんでもないお金持ちが結構いますから、
キャッシュで購入して息子夫婦、家族を住まわせるなんて需要も結構ありそう。自分は早期決断した口ですが、同じ住人になる方、楽しみにしてます。

[100: マンション検討中さん]

>>99 住民板ユーザーさん1さん

凄いですね。
それが正しいのだとすると、デベは値付けを間違えていますね。
もっと高くても売れるでしょうにね。
素敵な物件であることには間違い無いと思いますが、私はあの価格では決断出来ませんでした、、、