ピアース用賀レジデンスってどうですか？

[マンション検討中さん]

公式URL：https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/pa-yoga/index.html
売主：株式会社モリモト
施工会社：新日本建設株式会社
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

用賀駅徒歩4分、比較的コンパクトなファミリー向け物件。
デザインに定評のあるモリモトの物件かつファミリーに人気の
東急田園都市線用賀駅至近ということで人気が出そうですね。

意見交換をしていきましょう。
よろしくお願いします

所在地：東京都世田谷区玉川台2丁目236-1,3（地名地番）
交通：東急田園都市線「用賀」駅徒歩4分
間取：1ＬＤＫ～3ＬＤＫ
面積：35.86m2～70.64m2

（物件概要を追記しました。7/15管理担当）

[1: マンション検討中さん]

直近、用賀駅周辺の物件では
徒歩1分のディアナコート用賀が坪500万、
徒歩8分のドレッセ用賀が坪400万
ともに竣工前早期完売でした。
ここも相当強気な価格になるかと思われますが、すぐ完売しそうですね。

[2: 匿名さん]

用賀で既分譲の二つがディアナコートなのに、なぜ、こちらがピアースなのかなあ？
日当たりが良く、開放感のある土地だと思いますが。。

[3: マンション検討中さん]

用賀駅周辺、モリモトの物件多いですね。
ディアナコート用賀
ディアナコート用賀翠景
ディアナコート櫻町雅壇
すべて億ション、庶民には手が出ません。。。
桜新町はここと同じ徒歩4分にピアースがありますね。

[4: 匿名さん]

用賀で駅近のマンションは過去さかのぼってもなかなか出てないですね。それでいて住みやすいし人気はあるので、どこのマンションも早期に完売していました。いやらしさのないお金持ちエリアですしね。
たしかにここのマンションの場所すごくいいなー。

[5: 匿名さん]

駅5分以内だと、値段ももうそうなってきてしまうだろう…というかんじですね。
用賀駅の周りは、
お店がぎゅっと纏まってあるので
ふつうに便利だから。

世田谷区内、駅から離れると買い物が意外と不便だったりするので
駅に近いのがやっぱりいちばん便利だと思います。

[6: マンション検討中さん]

5-4年前に二子玉川に住んでことがあるけど、あまりの田園都市線混雑具合、渋谷駅手前の間隔調整に苦渋を強いられ引越しました。
昨今の田園都市線は、酷い混雑具合は緩和されてますか？

[7: マンション検討中さん]

>>6 マンション検討中さん
コロナ前でも田園都市線はダイヤ改正の影響とスタッフの増強なのか、
朝の時間帯の間隔調整や遅延は殆無くなりましたね。
以前のように押し込まれるようなことは今は無いです。
しかし徒歩5分以内とはいい場所ですね。
昨今の気候変動による大雨でも用賀周辺は高台ですから安心感があります。

[8: 周辺住民さん]

このへんで高台とは、弦巻などをさします。ま、二子玉川に比べれば、用賀も。。。

[9: マンション検討中さん]

70平米のタイプで1億超とのこと。
この物件で1億かあ。田園都市線恐るべしといったところか。

[10: マンション比較中さん]

ピアースで１憶超？　別の物件の話ですか？

[11: マンション検討中さん]

この物件ではないピアースでも、1億を超えてる部屋はいままでもゴロゴロ目にはしていました。どこの会社のマンションも一緒だと思いますが、マンションブランドというよりは場所、駅までの距離、広さで価格は決まってしまうんでしょうね。プラウドとかシティハウスとかでも1億2億してる部屋もあれば、同じブランドでも広い部屋なのに5000万円台とかのも普通にありますもんね。

[12: マンション検討中さん]

70のタイプで1億ですか？？
私が行った時は九千万中盤と言われました。。

[13: 匿名さん]

今はデベとしては熟考してるところでしょうね。
ディアナコートがかなりの高値で最高額は確か2億でさばけましたが、
コロナ情勢でさすがにその層は見込めないでしょうから。

[14: マンション比較中さん]

>>12 マンション検討中さん
昨今の気候変動による洪水もあり、二子玉川で探していた購入者が
用賀、桜新町にかなり流れてきていると、不動産会社から聞きました。
用賀から二子玉川駅前まで電車で２分です。
徒歩4分?電車2分で安全を買えて且つ、二子玉川駅前の商業施設まで至近となると、
確かにこの価格でも一定数、需要はあるかと思いますね。
この周辺はスーパーやホームセンターも数多くあり、学区も都内屈指の地域ですから、
ファミリー層には人気が出るでしょうね。
昨今の人気物件の要素をかなり満たしてるかと思います。

[15: マンション検討中さん]

>>12
モリモトピアースでこの価格帯は買いではないですね。

[16: 検討板ユーザーさん]

>>15 マンション検討中さん

モリモトは仕様に期待できませんからね。
ここも当然天カセは無いでしょうし。
1億円出しても天カセ無いのは解せません。

[17: 匿名さん]

いまでもまだ天井エアコン需要ってあったんですね。浴室テレビと同じように昔の親世代が好きな少し古臭いものかと思っていました

[18: 匿名さん]

>>17 匿名さん

高級マンションでは当たり前のようにビルトインエアコンが標準でありますよね。
モリモトでもディアナガーデンでは付いていないことはありません。ディアナコートはプレミアム住戸だけだったりしますね。
自分も1億も出すのに見た目の悪い壁掛けでは萎えます。

[19: マンション検討中さん]

最近モリモト強気すぎませんか？
みなさんの見解をお聞きできればと思います

[20: マンション検討中さん]

>>17
今でも十分に天井エアコンの需要あると思いますよ。
戸建てでも全館空調にしたいと思います。

[21: マンション検討中さん]

確かに、用賀まで下って「一般ファミリー向け」のこの間取り・仕様で億ションとなると、かなり強気ですよね。同じ金額出すなら、都心の手ごろな物件にした方が値ごろ感がありますね...。

[22: マンション検討中さん]

>>19 マンション検討中さん
確かに強気価格のように見えますが、直近用賀、桜新町駅近は同様の価格でも竣工前完売ですから、これが適正価格となのかもしれません。
なんだかんだでここも早期完売かと思いますよ。
モリモト物件は、昨今の大手デベと長谷工のコスト削減丸出し物件と比較しても内装やデザインに結構コストかけてます。
大量生産の羊羹物件では無く、少し尖った感じが自分は好きですけどね。

[23: 通りがかりさん]

エアコンが。とか、グレードが。とか、でも価格が高いとか。。。私も含めてですが、じゃどこならよかったの?って感じしますよね。。。それでも完売しちゃっているんですもんね。結局は決断力がないだけな気もするので、自分にももっと決断力が備わっていれば

[24: 匿名さん]

>>23 通りがかりさん

完売しない物件は無い訳で。
誰かしらがそれを引き取ってくれます。
自らがババを引かないようにしたいものです。

[25: マンション検討中さん]

>>24 匿名さん
直近、この周辺の駅近は売れ残りの気配は全く無く、
全て竣工前に完売してますよ。
コロナで駅遠が見直されるかもしれないと言われてますが、
駅近に越したことは無く、便利な事は変わりないですから、
今後も価値が大きく下がることはないと思いますね。

ここは駅近にも関わらず閑静な住宅街ですから、
非常に環境が良さげです。
とんでもないお金持ちがたくさん住んでますから、
親からの全額贈与で親の近隣に住まうなんて需要もありそう。

[26: 匿名さん]

良さげな立地のわりに、35～70平米となるのは、売れ残りリスクを考えたのだろうか。70～100平米で出しても良い条件なのに。
モリモトさんの物件は、素人が見ても他とは違う外観・仕様で人気がありますね。
中古を見ても価格が維持されるように伺えます。
これでまた人口が増えるのは･･･

[27: マンション検討中さん]

>>14 マンション比較中さん
二子玉川は多摩川氾濫の影響がありますが、用賀のここ玉川台もハザードマップみるとしっかり掛かってますね。実績もある？みたいで心配ですが、大丈夫なのでしょうか？

[28: 評判気になるさん]

ここは横に水路があるのに、一階地下部分メゾネットになるみたいで、昨今の豪雨で問題がでないかなんとなく心配ですがわかる方いらっしゃいますか？

[29: 通りがかりさん]

近所の地下のある大型マンションでもずっと問題ないようですし、多摩川近くならまだしも、このあたりは一帯安全なエリアかと思います。

[30: マンション検討中さん]

>>29 通りがかりさん

浸水実績ありでも大丈夫ですか？

[31: 匿名さん]

どこの場所でも同じかもしれませんが、個人の戸建なんかも含めると、対策がなかなか出来ていない建物ものもあるようですもんね。

[32: 匿名さん]

予約が全然とれないです。もしかしてお呼びでないで断られてるだけ?

[33: マンション検討中さん]

資料請求したら、フツーの紙にカラー印刷したものをホチキス留めしてテープでとめたものを送ってきた不動産会社も物件も、コレがはじめてです。もしかすると、もう全戸申し込みが入った状況で、これ以上販促する必要なし、なのでしょうか...。

[34: マンション検討中さん]

>>32 匿名さん
モリモトは既存客のリピーターが多いですから、既存上客で既に完売を見込めるということかも知れませんね。
駅前のディアナコートも会員枠で即売でしたから、
そこで漏れた人とかも流れてくるかと。
強気価格だとか、浸水がとか悩んでる間に選べる部屋はすぐに無くなってくでしょう。チャンスを掴む時は何でもそうですが、直感で即決です。

[35: 匿名さん]

>>34 マンション検討中さん

私は最初はモリモト、2つ目は別デベにしました。
モリモトも悪くはないかもしれませんが、民事再生があり、その後、マンション全体に関わる部分の微妙なラインの修繕を民事再生したので保証する責任は一切無いと拒否されたのもあって、モリモトで買う事はヤメました。
希望地にモリモトが出してないのも有りますけど。

ただデザイン含めればそれなりにやはり良いデベだとは思いますよ。
検討物件は内廊下物件に限定した方が良いですね。
モリモトの良さが活きると思います。

[36: 匿名さん]

モリモトはビルトインエアコンが無かったりとか仕様が低いのが難点。オプションでも対応出来なくて、それだけで買う気無くす。

[37: マンション比較中さん]

＞民事再生があり、その後、マンション全体に関わる部分の微妙なラインの修繕を民事再生したので保証する責任は一切無いと拒否

2008年２月東証２部上場→同年11月民事再生申請　って酷いなｗ
将来の保証がないと割り切って購入できるかどうかですね。

＞多摩川近くならまだしも、このあたりは一帯安全なエリア

ハザードマップ見てないの？現地に行けばわかるけど、首都高の下に多摩川支流の谷沢川というドブ川がある。少し前までは、ちょっとしたゲリラ豪雨でも溢れそうになってた。改良工事しているけど、完成したとしても浸水リスクが低い地域ではない。

[38: 匿名さん]

他の人のレスでは予約完売と聞き、ホームページはプロジェクト会員募集開始。販売もまだなのに予約で完売なのはおかしいなと思ってしまいました。

>>資料請求したら、フツーの紙にカラー印刷したものをホチキス留めしてテープでとめたものを送ってきた
資料請求してもホームページにあるくらいの情報しかないのでしょうか。
だとしたらホームページアップするのを待った方がいいかもしれないですね。

間取りはFの1LDK、いいと思いました。何より収納が広いです。1LDKは35.86平米があるらしいのでそちらも見てみたいです。御覧になった方はどうでしたか？

[39: マンション検討中さん]

内廊下だけど廊下にエアコンなしと聞きました。。廊下に窓もなく、すごく蒸し暑くなりそう。。

[40: マンション比較中さん]

＞内廊下だけど廊下にエアコンなし
何かの間違いでは・・・さすがにあり得ないと思うのですが
＞廊下に窓もなく
これも低層マンションなのに、内廊下に窓無いってあり得るのかと・・・

[41: 匿名さん]

ブリリアの方が圧倒的に良い

[42: マンション検討中さん]

>>40 マンション比較中さん
内廊下でエアコン無しって事はコンシェルジュも無しって事かな？そこがディアナコートとのスペックの差って感じかな。

[43: マンション検討中さん]

>>42 ディアナコート用賀もコンシェルジュなしじゃなかったでしたっけ？？

ピアース用賀はコンシェルジュなしですよね。

[44: マンション検討中さん]

ここ買うならブランズ桜新町の方が良いな

[45: マンション検討中さん]

コンシェルジュって管理人の事？
この規模、1?2LDKの広さのマンションでコンシェルジュ希望するなんてバカげている

[46: マンション検討中さん]

坪460万ぐらいって言ってました。70平米で最低1億くらい。間取りは綺麗で使いやすそうでしたね。

桜新町と用賀だと、どちらがリセールバリュー高いのでしょうか。

[47: 周辺住民さん]

ブランズ桜新町は駅徒歩１分だし、グレードもここより高そうですね。

[48: マンション検討中さん]

>>47 周辺住民さん
東京建物の関係者かな？
個人的には用賀の方が
・スーパーもドラッグストアも多い
・二子玉川も近く（歩いていける、定期券も二子玉川まで買っても同額）
・砧公園至近
・塾もSAPIXなどレベルが高い
から好きですね。
まあ手が出るかはまた別の話ですが。　
あちらは徒歩1分ですからここよりも高いでしょうね。

[49: マンション掲示板さん]

>>48 マンション検討中さん

東京建物？？
東急不動産だろう

[50: マンション検討中さん]

風除湿とシャッターゲートがなさそうですね。
セキュリティはどうでしょうか。

[51: 検討板ユーザーさん]

>>50 マンション検討中さん
風除室ですね。図面を見ると、どちらもなさそうですね。

[52: 匿名さん]

立地だとブランズ桜新町より断然こっち。
ブランズ桜新町は死んでも駅から歩きたくないって人じゃないとあの立地は息苦しいと思います。

[53: マンション検討中さん]

>>52 匿名さん
確かに開放感があってブランズ桜新町よりいいですね。
仕様はどうでしょうか。外壁のタイルとエントランスはディアナコート用賀と同じらしいですが、どこでディアナコートと差をつけているのか気になります。

[54: 名無しさん]

用賀も桜新町も、正直中途半端。
田都なら二子玉川・三茶じゃない。

[55: 匿名さん]

億越...

[56: マンション検討中さん]

>>54 名無しさん

この洪水後のタイミングで二子玉川は買わないでしょ。

[57: マンション検討中さん]

>>54 名無しさん
二子玉川で探してけど、あの洪水をみて怖くなり用賀、桜新町で探す事にしました。
三茶は駅前が246、世田谷通りの合流地点で騒がしく、落ち着かないし治安も不安なので。

[58: 匿名さん]

タワマンならともかく、この低層で、なぜ乾式壁使うんでしょ？

[59: マンション検討中さん]

プレ価格を入手しました。
H typeの70平米の3LDK角部屋で、

2階で1億円台前半(10000-10499万円)
3階で1億円後半(10500-10999万円)
4階で1.1億円前半(11000-11499万円)

との事でした。

かなり強気ですね。
売れるのかしら。

[60: マンション比較中さん]

＞この洪水後のタイミングで二子玉川は買わない

ムサコと比べたら、去年の台風19号の浸水の被害なんてほぼなかったけどね。

[61: マンション検討中さん]

>>59 マンション検討中さん

我が家は来週ですが、この金額なら無理ですね…

[62: マンション検討中さん]

>>40

資料によると内廊下は全く窓のない作り。換気システムで空気の循環は行なっているそうですが。

共用部分のエアコンは、マンション入り口のエントランスホールと、最上階5階(作り的には4階)廊下のみで、それ以外のフロアの共用廊下にはエアコンなしですよ。

[63: 匿名さん]

万一、地震・火事になったら。。

[64: マンション比較中さん]

内廊下に消火用のスプリンクラーついてます？建築基準法的には、低層階の設置は義務では無かった記憶。勿論、グレード高ければ当たり前のように設置されているはずですが。

坪単価的には、駅前のディアナコートの9掛けくらいだったら想定内かな。都心と比較すると、個人的には世田谷区は割高過ぎると思うので、いつか暴落すると思うけど。

[65: 匿名さん]

二子玉川は洪水リスクが高すぎて敬遠する人が増えてる。世田谷区も今までは土地価格に影響するって反対派の地元民に遠慮してたけど、去年のあの浸水で本腰入れて浸水表示を街中に張り出したから。

三軒茶屋は治安悪すぎてファミリーは無理。
コロナ感染地帯だし。

[66: マンション検討中さん]

全ての部屋が割高ですね。。
用賀というエリアがそうさせているのかもしれませんが、、

[67: マンション検討中さん]

昨日価格見てきました。
正直マジで高い…

でも購入しようと前向きです。

今までの価格が安いタイミングで検討してこなかった自分が悪いし、もっといい物件が…
と待つ余裕もないです…

乾式壁は知りませんでした！が、今の暮らしよりはいいでしょう

防災に関しては、なるようになると考えています。
あとは少しでもお安くなることに期待するしかありません…

[68: 評判気になるさん]

>>67 マンション検討中さん
地下のメゾネットタイプは検討外ですが、普通のタイプで60-65平米くらいの広さだとおいくらでしたか？

[69: マンション検討中さん]

>>68 評判気になるさん
8000万円代から9000万円代です

[70: マンション検討中さん]

>>64 マンション比較中さん

自動火災報知設備、消火栓、屋内消火栓設備、などは記載ありますが、スプリンクラーはなさそうですね、

[71: 匿名さん]

70平米のお値段を考えると去年のディアナコートと同等くらいでしょうかね。
駅徒歩とディアナとピアースで設備的な差が生じるとすれば実質的な価格は上がってると言えます。

用賀だとディアナコート用賀翠景を買えた頃が1番良かったんでしょうねえ。

[72: 匿名さん]

何ゆえ、都心からこんなに下ってこの価格になるんでしょうか？「郊外で静かで子育てによい環境」だとは思うんですが...。

[73: マンション検討中さん]

>>72 匿名さん
そこに需要があるからその価格になる。
直近ディアナコート用賀も坪500で竣工前、早期完売でした。昨年の台風では隣の低地、二子玉川が大変なことになりました。そこから40mほど高台の用賀、桜新町は注目を浴び、価値が高騰していると思います。
ここも高い高いと言われてる間に直ぐに完売すると思いますよ。

[74: 評判気になるさん]

>>73 マンション検討中さん
需要ありますかね。
ディアナコートは1分の住宅地だから売れただけで、
5分くらい歩く、こっち側、大通り高架下渡るこの場所にはどうしてもピンと来ないですが、
価格程の価値はあるのでしょうか。用賀って、二子玉川や三茶より知名度ないし

[75: マンション検討中さん]

このマンションのエリアはハザードマップかかっていて、過去に50cmの浸水実績あり。しかもメゾネットで地下がある構造。

我が家が検討しているのは2階以上の広さの部屋ですが、地下フロアで浸水被害が出れば修繕費にも影響出るだろうし、心配です。

[76: マンション検討中さん]

駅徒歩1分のディアナコート用賀が平均坪単価460万。ここはメゾネット住居なし。

駅徒歩4分のピアース用賀が平均坪単価450万。価格低めの設定のメゾネット住居があるから、もっと平均安くなるはずだけど、3LDKタイプが坪500以上と高すぎるので全体平均も高い。

[77: 評判気になるさん]

>>75 マンション検討中さん

それなら見送れば？

[78: マンション検討中さん]

>>77 評判気になるさん
完璧な物件なんてないですし、どこかで妥協しないといけないですよね。。

[79: マンション検討中さん]

>>74 評判気になるさん
知名度で住むところは選ばないですね。
まともな人は住みやすいかどうかを周辺環境から総合的に判断すると思います。

[80: マンション検討中さん]

>>79 マンション検討中さん
周辺環境から総合な判断、は当然ですね。
ただ、のちのちを考えると一般的に知名度やブランド力はやはり大事で、人に注目される沿線だったり、街だったら資産性も高く維持できると思います。知名度あるとお値段が上がりますが、いざとなって売る時は知名度あった方が売りやすく貸しやすい

[81: 匿名さん]

人それぞれ好みはあるとは思いますが、都内の東急線沿線の中で、こちらの物件が抜群に立地が良い気がします。駅から近いのに静かな住宅地でしたし。過去の用賀の駅1分もすごいですが、私は1分も4分も大きくは変わらないと思ってしまいましたので、今回の静かなほうが好きかなと。

[82: 匿名さん]

あまり耳にしない施工会社、実績どうなんでしょう？

[83: 匿名さん]

このコロナ禍でタワマンを候補から外した人たちも多そうなので、この辺りに流れてくる可能性ありそうだと思っていますが、、、

[84: 匿名さん]

その根拠がわからない。エリアが違いすぎて。用賀は庶民的な街ですし。

[85: マンション検討中さん]

>>80 マンション検討中さん
知名度あっても二子玉川は洪水で怖いし、三茶は騒がしいし治安良くないし住みたくはないな。
住むなら用賀、桜新町がちょうど良い感じ。
直近のリセールでも駅近ならすぐに買い手がついてるようだし。

[86: マンション検討中さん]

>>80 マンション検討中さん
二子玉川の方が知名度は高いが、あの洪水で一気にリセールが下がりましたよね。
各地で毎年決壊による洪水被害が増えてきてますから、
川沿いはさすがに怖くて買えない。
そろそろ台風の季節ですよね。

[87: 匿名さん]

ここもすぐ近くを谷沢川が流れていて世田谷区のハザードマップでも浸水地域になっていますが、ハザードマップでノーマークだった土地さえも浸水被害が多発している昨今、ここは浸水地域に指定はされているもの心配はない、ということでしょうか？

[88: マンション検討中さん]

>>87 匿名さん
残念ながらそれが気になるなら日本全国で買える場所は何処にも無いですね笑
一生賃貸で転々とされた方がいいと思います。

外野は放っておいて話は変わりますが、友の会での先行販売とかはあるのでしょうか。
狙っている間取りが先に押さえられないか気になりまして。
個人的には今の相場で用賀駅5分圏内で70平米1億位なら出してもいいかなという感じです。
10年くらい前にも検討の時期があり、安いうちにもっと早く決めておけば良かったと半分後悔してますが。。。

[89: 名無しさん]

>>85 マンション検討中さん
参考までに、直近のリセール教えてください。
築5ー10年だと成約では60平米ー70平米でいくら

[90: マンション検討中さん]

駅前のディアナコート用賀も友の会で結構良い部屋は売れてしまってましたからね。
ここの情報は気になります。
70平米１億か。
もはや普通のサラリーマンでは手が届かない価格になってしまった。

[91: マンション検討中さん]

今回は友の会先行販売などはないと言ってましたよ。案内会に参加されたは希望の部屋を指定して、かぶるようであれば抽選すると言ってました。

[92: マンション検討中さん]

>>91 マンション検討中さん
今回は友の会は無いのですね！ありがとうございます。
抽選にならない事を祈るのみです。。。

[93: マンション検討中さん]

物件概要には、
※総戸数は、友の会会員住戸17戸を含みます。一般分譲35戸となります。
と書かれているようですね。

[94: マンション検討中さん]

用賀の玉川台アドレスだと、5年後10年後にリセールでどれだけ下がるんでしょうか？
10年後に1000万円ダウンくらいであればまだ良いですが、トワイシアの中古レベルの価格帯を睨むと2500?3000万円くらいの値下がりを織り込まざるを得ないとすると、二の足を踏んでしまいます、正直。
デベはそんなことは考えないんでしょうけど。

悩ましいなぁ。

[95: マンション検討中さん]

>>62 マンション検討中さん
最上階廊下のみエアコンありというのは、資料に書かれていますか？

[96: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[97: 匿名さん]

営業担当に聞いた。など、誰の事だか知られてしまいそうなコメントはやめておいた方がいーですよ。もし営業さんが見ていたりしたら。以前他のディベロッパーさんですが、口コミサイトでやり取りしているような方は良くも悪くもお客としては相手にしなくなる。。と言ってました。

[98: マンション検討中さん]

その後、売れ行きは順調なんでしょうか？
ウチは価格的に諦めざるを得ませんでしたが。

[99: 住民板ユーザーさん1]

この状況でも早期完売見込んでるらしいですよ。
近隣はとんでもないお金持ちが結構いますから、
キャッシュで購入して息子夫婦、家族を住まわせるなんて需要も結構ありそう。自分は早期決断した口ですが、同じ住人になる方、楽しみにしてます。

[100: マンション検討中さん]

>>99 住民板ユーザーさん1さん

凄いですね。
それが正しいのだとすると、デベは値付けを間違えていますね。
もっと高くても売れるでしょうにね。
素敵な物件であることには間違い無いと思いますが、私はあの価格では決断出来ませんでした、、、