プラウドタワー芝浦

[評判気になるさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115510/

野村不動産による、地上33階（地下1階）、高さ114ｍのタワーマンション計画です。
施工現場ではすでに着工しており、2023年3月に竣工予定とのことです。

現地は旧海岸通り沿い、芝浦小学校の道路向かいです。
キャピタルマークタワーや芝浦アイランドにほど近い場所です。

最寄り駅はJR田町駅で、GoogleMapで簡易的に距離を計測したら概ね900m（徒歩12分）程度のようです。
情報交換をお願いします。


現地の情報：
https://skyskysky.net/construction/202336.html

物件名：プラウドタワー芝浦
所在地：東京都港区芝浦四丁目4-45番地（地番）
東京都港区芝浦四丁目（住居表示）
最寄駅：JR「田町」駅
建築主：野村不動産株式会社
設計：株式会社 竹中工務店 東京一級建築士事務所
施工：株式会社 竹中工務店 東京本店
用途：共同住宅、保育所
敷地面積：4,134.51㎡
建築面積：1,560.73㎡
延床面積：43,143.32㎡
構造：鉄筋コンクリート造
基礎工法：杭基礎
階数：地上33階、地下1階
高さ：114.91ｍ
着工：2019年12月
竣工：2023年3月（予定）

総戸数：421戸
交通：ＪＲ山手線・京浜東北線 「田町」駅 徒歩11分
　　　ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅 徒歩18分
　　　※ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅までの徒歩分数は駅エレベータ利用時のものとなります。
管理会社：野村不動産パートナーズ

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[8901: 匿名さん]

>>8900 検討者さん
読み直しましたが、イマイチ内陸より値下がりしにくい要素が見当たらないので質問させていただきました。
他はもっと下がる根拠はどこにありますか？

[8902: 匿名さん]

>>8901 匿名さん

値下がりしにくい理由はたくさんあるんで、基本的には需要>供給ということ。
今もっとも人気がある部屋なら、3LDK角部屋でしょう？
芝浦の中古市場には、売り出す中の築浅3LDK角は1戸もない。
築古の芝浦アイランドを含むと、例えば80m2台はただ1戸。
一方、ここの3LDK角は激安の価格帯で売れている。多くのタイプはもう完売した。
港区x山手線の需要は堅実で、供給不足の状況は続いている。

[8903: 検討者さん]

>>8901 匿名
6分で読んだの？笑
名前秒速3スレさんにした方が良いよ。

[8904: 口コミ知りたいさん]

ブランズスレにも現れたネガがプラウドスレにも湧いていますねぇ。なぜこうも芝浦新築マンションをネガしたいんだろ。ちょこちょこ内陸とか挟んでくるしそちらの方かな

[8905: 匿名さん]

>>8902 匿名さん さん
そのアイランドの角、100平米越えでありながら@400でも売れない。

[8906: 検討者さん]

芝浦の成約価格が急騰上がってきてるね。クラッシィが@500超えてきてる。

[8907: 匿名さん]

芝浦は今まで割安だったからようやく評価されるようになってきたか。

[8908: 匿名さん]

>>8906 検討者さん
他のエリアはもっと上がってるからね。
大崎なんかすでに@650の世界だし、内陸は@750とか800とか

[8909: 匿名さん]

>>8907 匿名さん
野村も東急もこの市況下での価格帯ならば先着順なんてでないはずなんだけどね。
結果を見れば、@600以上払える層は白金高輪に@500層は豊洲に流れたか

[8910: 匿名さん]

BTTが完売して豊洲は当面新築供給がないから、競合は勝どきなのでは。

[8911: 匿名さん]

今は購入者も相当目が肥えてて、当然湾岸エリアは相互比較してる。
そんな中、BT豊洲は早期完売、PT勝どきも高倍率でどんどん売れてる中、こことブランズ芝浦だけ第9次とか、建物内モデルルームで竣工後も引き続き販売中とかの状況になってることが、すべてを表してる。

[8912: 匿名さん]

>>8911 匿名さん
ここが不人気というよりも、BTTとPTKの人気が高すぎるだけ言った方が正確な気もする。ここも順調に売れてるでしょう。

[8913: 匿名さん]

>>8912 匿名さん
プレミストタワー白金高輪もパークハウス三田ガーデンも完売。白金ザスカイも最終期だしパークハウス高輪タワーも残り1戸。
多くのタワマンが軒並み売れまくってる。
ここもその恩恵で少しずつ売れてはいるけど、勢いは無いよね

[8914: 匿名さん]

プラウドとブランズは一概には言えないけど。
東急は芝浦の相場と比較したら高すぎてうまく売れないけど
ここ価格表の販売状況を見れば分かる、順調に売れています。
先着順と言っても、選択肢はもう少ないよ

[8915: 評判気になるさん]

>>8913 匿名さん
三田ガーデンもパークハウス高輪も松ヶ丘も順調とまでは言えなかったでしょう

[8916: 匿名さん]

>>8915 評判気になるさん
パークハウス高輪タワーは最初の2ヶ月で進捗45％だったからね。プラウドは1年だっけ、かかったの。しかもアフターコロナの市況上昇下で

[8917: 検討者さん]

>>8916 匿名さん
戸数が全然違うからね。戸数の割にはどこも苦戦してたね。スカイだけ勢いあるという状態だったね。

[8918: マンション比較中さん]

>>8917 検討者さん
三田ガーデンは相当苦戦してたよね。ここと坪単価ほとんど変わらないのに。古川沿いだから仕方ないけど。

[8919: 検討者さん]

>>8909 匿名さん
流れたと言うか基本どこも周辺住民からの買い替えですからね。BTTも蓋を開ければ周辺からの住み替えがほとんどで中古が余りまくってるわけで。

この市況下で明確な地域ナンバーワンは住み替えや投資目的でで沸いた感じですね。明確にナンバーワンではなく、この価格帯でここより順調なところって多分無いけどね。

[8920: 匿名さん]

平均的な取引相場を表示するマンションレビューだと
各マンションの相場は以下の通り（高い順）

グローバルフロントタワー　　526万円/坪（築10年以内）
クラッシイハウス芝浦　　　　454万円/坪（築10年以内）
パークホームズ品川　　　　　448万円/坪（築10年以内）
ワールドシティタワーズ　　　440万円/坪
芝浦アイランドグローブ　　　433万円/坪
芝浦アイランドケープ　　　　422万円/坪
品川タワーフェイス　　　　　421万円/坪
東京ベイシティタワー　　　　418万円/坪（築10年以内）
パークタワー品川　　　　　　410万円/坪　　
パークタワー芝浦　　　　　　406万円/坪
コスモポリス品川　　　　　　384万円/坪
　

[8921: 匿名さん]

>>8917 検討者さん
プレミストタワーが一番最初に完売です。駅徒歩1分タワー

[8922: 匿名さん]

>>8918 マンション比較中さん
ガーデンは、スカイの分譲価格に助けられた面は否めないですね。ただ、10年後には駅徒歩表記が半減するし、一発逆転物件ですよ。
ちなみに価格はここより2割高いですよ。@600です。
@150の差をほとんど変わらないというのは個人の主観にはなりますが

[8923: 匿名さん]

>>8919 検討者さん
芝浦の地域ナンバーワンってどこになるんですか？

[8924: 匿名さん]

>>8920 匿名さん
マンションレビューは正確じゃないですよ

[8925: 検討板ユーザーさん]

>>8920 匿名さん
WCTはプレミア住戸比率が高いからスーペリアは芝浦アイランドより安い。

[8926: 検討者さん]

>>8923 匿名さん
それぞれ長所があって明確にナンバーワンと言えるのは無いかな。仕様と外観(これは主観ですが)はここがナンバーワンだと思いますよ。

[8927: 匿名さん]

>>8926 検討者さん
そこが芝浦エリアがいまいちパッとしない理由にも繋がってますね

[8928: 匿名さん]

RVだけを考えれば、駅近大規模再開後というセオリーがあるからね。芝浦に早くランドマーク開発ができる事を祈る。
永住目的の実需はしらん

[8929: 匿名さん]

>>8928 匿名さん
芝浦1の野村再開発や、東工大の180m級ができればまた雰囲気変わってくると思う。

[8930: 匿名さん]

>>8929 匿名さん
芝浦一丁目再開発は、アドレス芝浦だけど実質浜松町案件だし、東工大再開発は住居ないですよね。そんなに期待できないかと

[8931: 匿名さん]

>>8930 匿名さん
芝浦1案件ができると浜松町間のちぃバスルートができるのではないかと期待。

[8932: 検討者さん]

>>8930 匿名さん

>>8930 匿名さん
意味不明だな。非住居の方が既存住民にとってはメリット大きいに決まってるでしょ。

[8933: 匿名さん]

>>8932 検討者さん
エリアの相場を牽引するランドマークの不在という話を意味不明というのならば、相場を語る資格ないね

[8934: 検討者さん]

>>8933 匿名さん
短期的にエリアの注目を集める意外は需給が薄くなったり人口が増えて周辺施設が混み合ったりするからデメリットが多いでしょ。アイランドクラスの大規模で地域の雰囲気すら変えるレベルなのは当然メリットもあるけど、それはもはやランドマークというかエリア再開発レベルの話。
本質的に物件、エリアが魅力的になっておらず、特定物件に引き上げられた相場なんてすぐ崩れるでしょ。魅力は変わらず割高になっただけなんだから。

[8935: 匿名さん]

浜松町駅の三井三菱タワーがエリアのランドマーク物件になるでしょう。

[8936: 検討者さん]

>>8934 検討者さん
あー補足すると、ランドマークはそりゃあった方が良いけど、住宅である必要はないよねって話ね。むしろ非住宅がランドマークの方が既存物件にとっては良いことづくしと思うんだけど。

[8937: 匿名さん]

>>8934 検討者さん
もうなんだかね。背伸びせず自分の買える物件選んで、あとは気絶しておくといいよ。RVとか気にせずに

[8938: 検討者さん]

>>8937 匿名さん
あ、はい、根拠は説明できないんですね。了解です。

[8939: 匿名さん]

>>8938 検討者さん
根拠というか、周辺エリアの相場をしっかり見てれば素人でもそんくらいわかるだろ

[8940: 匿名さん]

>>8904 口コミ知りたいさん
いや、中央区でしょ。
というかPTK三井信者。

[8941: 検討者さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[8942: 匿名さん]

芝浦は嫌悪施設もないし、商業施設も充実してますよ。

[8943: 匿名さん]

>>8925 検討板ユーザーさん

WCTはプレミア住戸、そんなに多いの？
何割くらい？

[8944: 匿名さん]

価格は別としてマンションとしての存在感で言えばランドマークは芝浦アイランド3棟に間違いないでしょ。芝浦のイメージを変えた立役者。

[8945: 匿名さん]

>>8920 匿名さん

その価格見ると価格的には芝浦の築浅物件除けば芝浦アイランドがランドマークでしょうね。港南はワールドシティタワーズ。

[8946: 匿名さん]

>>8944 匿名さん
良くも悪くもエリアの相場はランドマークに引っ張られるというのは常識ですからね。
アイランド自体は、分譲時に比べるとキャピタルでてますが、ここから市況を乖離しての上昇は厳しいでしょうね。
それが芝浦の新築物件の売れ行きの重しに。
駅近大規模のランドマーク性のあるタワマン再開発があれば@650は固いでしょうし、それに伴って東急も野村も引っ張られるでしょうが、その可能性が今のところゼロだからね。今から芝浦買うにはなかなか厳しい現状

[8947: 匿名さん]

>>8945 匿名さん
芝浦はわかるけど、港南はVタワーじゃない？
まあ、「品川の」じゃなくて「港南の」だから、WCTでもいいかも知れないけど。

[8948: マンション検討中さん]

>>8944 匿名さん
芝浦アイランドは4棟。
ま、うち2棟は賃貸棟だけどね。

[8949: 匿名さん]

WCTは立地があまり良くないんだよな。周辺環境を考えるとプラウドの方が立地が魅力的だと思う。

[8950: 検討者さん]

>>8946 匿名さん
そんな常識はないですよ。今上がったとこは新線が決まっりコロナ特需の波に乗っただけです。ランドマークがないから上がらないなんてことはありません。マンションが一つできたくらいで地盤が良くなることも生活環境が良くなるわけでもありません。