プラウドタワー芝浦

[評判気になるさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115510/

野村不動産による、地上33階（地下1階）、高さ114ｍのタワーマンション計画です。
施工現場ではすでに着工しており、2023年3月に竣工予定とのことです。

現地は旧海岸通り沿い、芝浦小学校の道路向かいです。
キャピタルマークタワーや芝浦アイランドにほど近い場所です。

最寄り駅はJR田町駅で、GoogleMapで簡易的に距離を計測したら概ね900m（徒歩12分）程度のようです。
情報交換をお願いします。


現地の情報：
https://skyskysky.net/construction/202336.html

物件名：プラウドタワー芝浦
所在地：東京都港区芝浦四丁目4-45番地（地番）
東京都港区芝浦四丁目（住居表示）
最寄駅：JR「田町」駅
建築主：野村不動産株式会社
設計：株式会社 竹中工務店 東京一級建築士事務所
施工：株式会社 竹中工務店 東京本店
用途：共同住宅、保育所
敷地面積：4,134.51㎡
建築面積：1,560.73㎡
延床面積：43,143.32㎡
構造：鉄筋コンクリート造
基礎工法：杭基礎
階数：地上33階、地下1階
高さ：114.91ｍ
着工：2019年12月
竣工：2023年3月（予定）

総戸数：421戸
交通：ＪＲ山手線・京浜東北線 「田町」駅 徒歩11分
　　　ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅 徒歩18分
　　　※ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅までの徒歩分数は駅エレベータ利用時のものとなります。
管理会社：野村不動産パートナーズ

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[8251: マンション検討中さん]

>>8248 検討板ユーザーさん
ありがとうございます
実際は同居の方と一緒に支払うんですけど収入合算せずに申し込んだのでそこがどうなるかですね

[8252: 検討板ユーザーさん]

>>8251 マンション検討中さん
審査結果次第では、合算で再度、審査してもらうことはできるんですかね？最近は、金融機関によって色んなパターンで審査してくれる印象です。

[8253: 匿名さん]

>>8252 検討板ユーザーさん
審査結果が与信ブラックで落ちたとかで無い限り、合算でやり直すことは可能です。同じ銀行でも問題無いです。

[8254: 匿名さん]

>>8250 さん

>>8250 匿名さん さん
坪450でなんですか？安い部屋は坪450てことですかね。平均坪単価526のようですが。

[8255: 匿名さん]

>>8254 匿名さん

72タイプなど坪450の部屋は沢山あるよ
坪526超のは南東／南西の中高層角ぐらい、プレミアムを除く一番高いタイプですね。

[8256: 匿名さん]

正確に言うなら坪450スタートです。

[8257: マンション検討中さん]

駅近ではないマンションですが、都心に近いと言うのは大きなメリットだと思ってます。
赤いシェア自転車を使って、新橋の方に職場があると、だいたい15-20分圏内なんですよね。

[8258: 匿名さん]

このマンションの平均は坪500
しかし南西角低層は坪420スタートという超格安だった

[8259: マンション検討中さん]

>>8257 マンション検討中さん
そうですよね
自分も勤務先はここから自転車で15分です
駅は休日とか出張時に利用するので駅近じゃなくても気にならないです

[8260: 匿名さん]

田町駅は山手線ホームまで近いので実質的には駅近なんですよね。東工大再開発で商業施設も整備されますし、芝浦はこれからますます便利になっていきます。

[8261: 匿名さん]

>>8260 匿名さん

相変わらず意味不明。
いかに駅がコンパクトでも近づいてくるわけじゃない。それに、品川は別として、大崎、高輪、浜松町とかもほとんど同じ状況だろうに。

[8262: 匿名さん]

海側から使いにくいのは高輪GWと品川。使いやすいのは浜松町と田町。

[8263: 匿名さん]

>>8261 匿名さん

山手線のコンパクト駅だから利便性が高い
田町も浜松町も、地下に行く必要はない、そして長い通路を歩くこともない
地下鉄やJRのターミナル駅より実質ホームまで近い

[8264: 匿名さん]

田町駅が使いやすいのはポイント高いですよね

[8265: 匿名さん]

>>8263 匿名さん さん
それは分かるけど、だから「実質駅近」ってのは違うでしょ。大きい駅との相対比較じゃなくて、実際の駅までの距離が大変なんだから。

[8266: マンコミュファンさん]

>>8265 匿名さん
まぁそうね。むしろ地下鉄駅近マンションがたいていはエセ駅近なんだよね。普通にわかりづらいから将来的に改札からの距離で表示とかになるかもしれないね。

[8267: 匿名さん]

>>8266 マンコミュファンさん

複雑怪奇な渋谷駅とか東京駅に比べりゃ品川駅も東西導線一本で分かりやすい。
渋谷とか東京は駅に入ってから階段上ったり下りたり左行ったり右行ったりと
複雑すぎ。地下鉄駅も入り口からホームまでエスカレーター4本乗り継ぎとかね。
ホームが何階建てにもなってる駅はダメだね。

[8268: 匿名さん]

品川駅は東西の距離が遠いんだよね。特に港南口からホームまでが遠い。渋谷や新宿は初見殺しだけど慣れれば最短距離で移動できる。品川は慣れても遠い。

[8269: マンション検討中さん]

>>8263 匿名さん さん
そんなことをネチネチ言ってたってマイソクの駅徒歩11分が全て。
歩くもんは歩くんだよ。

[8270: マンション検討中さん]

どんだけアンチが騒ごうと、実需じゃホームまで何分かかるかが正義。そう思うと田町11分はまぁ許せる範囲。電車の本数も馬鹿みたいに多いしね。

[8271: 匿名さん]

>>8270 マンション検討中さん
部屋からホームだと20分だな。
健脚アピールとかいらないからね、あらかじめ言っておくけど

[8272: 匿名さん]

このマンションのメリットは外観・仕様が高い・竹中施工、デメリットは駅距離・管理修繕・間取りてのはマンションブロガー達も皆言ってますね。
購入者か野村営業か分かりませんが必死にデメリットを薄めようとしてますが、購入検討者が冷静にメリットとデメリット考えて決めれば良いかと。住んだ後に後悔しないように。

[8273: 匿名さん]

>>8272 匿名さん
立地で訴求力が薄い案件は、建物で訴求力を補うというのは昔から同じですね。

[8274: 匿名さん]

>>8263 匿名さん
プラウド1L狙ってるからどちらかと言うとポジの立場なんだけど、そのホームまで近いから実質近いとか謎理論もうやめない？無駄に叩かれて荒れるだけ
そもそも品川とか入口からホームまで遠い駅とだけ比べる前提が破綻してるかと
ポジるなら外観とか仕様とか他と比較してポジれる情報でポジるで良いと思います！
間取りは1L普通だから駅距離と管理費がやっぱりここの弱い点だよね
私はそれを差し引いても1Lは買いだと思ってますが
坪450-500なら

[8275: マンション検討中さん]

駅遠がデメリットなのはその通りではありますけど
そもそも田町駅近辺はオフィス街でマンション建てられないから今後この地域で駅近分譲マンションは中々建てられないのと、建てられたとしても正直手がつけれないお値段するのは間違いないので(高輪GW駅近は言わずもがな)、個人的にはこのお値段で芝浦の高性能のかっこいいタワマン買えるのは満足してます

[8276: 匿名さん]

>>8273 匿名さん

駅距離は立地の一部に過ぎない。
そもそも山手線は地下鉄路線よりアクセスがいいし
丸の内や新橋など田町から近いビジネス街はいくらもある。
こんな田町駅から11分は、個人的に地下鉄5分よりも便利だと。
そしてここ立地のアピールは芝浦アドレスと再開発で、　
資産価値が期待できること。
他の地域と同じく、立地自体のメリットとデメリットがあるが、立地で訴求力が薄いとは言えない。
建物のクォリティーが高いものの、それは別の話。訴求力を補う訳じゃない。

[8277: 匿名さん]

芝浦アドレスは住環境も良いし立地は間違いないですよね

[8278: マンション検討中さん]

家賃を取れても1LDKで20万円前後がリミット。
需要としても駅に近いブランズ、浜松町界隈も利用できるGFTの後塵を期すことになるだろうね。

坪450万が安いとか以前に、家賃相場の利回りから考えてこれ以上の坪単価設定ができないだけ。
野村が堂々とマイナス利回りの商品を売るわけにはいかないからね。

[8279: 匿名さん]

>>8274 匿名さん
ここの1Lは自分も狙ってます。500以下なら迷わず買いだと思う。

[8280: 匿名さん]

>>8268 匿名さん

新幹線ホームは港南側にあるので、新幹線の乗るなら
ここから歩いたほうが早い。

[8281: 匿名さん]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[8282: 匿名さん]

>>8276 匿名さん さん
うーん、まあ世の中結果が全てだからね。
同時期分譲の白金高輪エリアの分譲価格や売れ行き、同じ山手線物件の大崎や目黒のタワマンとのリセール実績を考慮すると、不動産としての訴求力はそこまで高くない気がするけどね。

[8283: 匿名さん]

>>8282 匿名さん
リセール実績を考慮ってリセール実績あるとこは既に値段が大きく上がってしまったってことで、逆に今後芝浦が後追いで上がる可能性ありで旨味が多いという見方もできるからね。

[8284: 匿名さん]

>>8283 匿名さん
よそか上がったからこちらも、というのは往々にして願望で終わる事がほとんどです。

[8285: 検討中さん]

>>8284 匿名さん
すでに大きく上げたところの方が今後もペースを維持して上がっていくという願望よりは現実的かと。

[8286: 匿名さん]

>>8285 検討中さん
そんな事ないでしょ。
そういう願望は、完売してからした方がいいかと思いますよ。

[8287: 検討中さん]

>>8286 匿名さん
なんで？白金、大崎、目黒、ひとつも入ってないですよ。あなたの主観に価値はないのでファクトで語ってね。
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000021.000013438.html

[8288: 匿名さん]

>>8269 マンション検討中さん
そうそう、そうなのよ。駅遠。夏とかどうするんだろ？汗だく？実際11分？もっと歩いたような気するわ。皆さん歩くの？
それに実際歩いたけど、派手な看板のホルモン屋なんかがあってこりゃだめだと思った。

[8289: 匿名さん]

>>8287 検討中さん
そこのランキングに入っているマンション、実際住みたいの？流石に私は無理ですね。
ちなみに騰落率の話ではなく、純粋に坪単価の話です。

白金高輪も大崎も目黒も芝浦より高値売買されている実績の話です。値段というのは高ければ高いほど訴求力があるという話です。

[8290: マンション検討中さん]

住みたくないマンションの検討スレにわざわざいる様な人はそんな訴求力高いマンション買えないでしょうけどね

[8291: 購入検討中]

>>8283 匿名さん
高輪ゲートウェイの再開発は芝浦4丁目にも少しかかっていて、加えて、東工大跡地の再開発は田町駅のこのマンションよりにあるから、資産価値的にここはその恩恵を受ける可能性もあるのかなという印象です。
一方で芝浦や高輪、白金あたりはマンションが今後も立ち並び、供給過多になる可能性もあり、読みが難しい。

[8292: 匿名さん]

>>8291 購入検討中さん

供給過多は中央区湾岸や豊洲あたりの話でしょう？
芝浦はむしろ供給不足の状態で、特に大半の物件は2006年築の芝浦アイランド。実質、築浅のはプラウドとブランズだけ。
3LDKや角部屋の条件で芝浦の中古物件を検索すれば、選択肢は少ないとわかる。

[8293: マンション検討中さん]

>>8292 匿名さん さん
田町品川エリアは住居の需要よりオフィスの需要の方が多くてマンションが建たないだけ。
だから駅徒歩10分前後のオフィスには向かない大きな土地が出るとタワマンになる。
芝浦港南エリアもあと3本はタワマン建つでしょ。
どれもプラウドみたいな微妙な立地。

[8294: 匿名さん]

>>8288 匿名さん
タクシー
ちなみにプラウド関係ないけど派手な看板の芝浦ホルモンさんは焼き肉屋だけど焼き鳥が無茶苦茶安くて美味いからおすすめ
基本満席で入れないけどね

[8295: 名無しさん]

>>8293 マンション検討中さん
ゆえに供給過多にならないんだわ。駅近の立地にマンションできて嬉しいのは住む人だけ。

[8296: 名無しさん]

>>8289 匿名さん
高ければ高いほど訴求力があるという謎理論、斬新ですね。斬新すぎて参考にならないんで他でやってください。笑

[8297: 匿名さん]

>>8291 購入検討中さん
個人的には環状４号で内陸へのアクセス改善と、それに伴うバス便整備がこの物件としては1番期待できるかな。仮に目の前のバス停から渋谷までの路線が整備されたらめっちゃ便利。
供給過多っていうなら虎ノ門麻布台の方でしょ。三田一丁目もあるしね。まぁそこらは日本人というよりは海外富裕層向けな感じだけど。

[8298: マンション検討中さん]

>>8293 マンション検討中さん

港南リビオと芝浦スミフ、あとどこでしょうか？
確かにこの2つは立地微妙かも。

[8299: 匿名さん]

>>8294 匿名さん
やっぱりそうですか！ホルモン屋さん美味しいのね。Thank you!

[8300: 名無しさん]

>>8288 匿名さん
歩けないならタクシー使えよ