プラウドタワー芝浦

[評判気になるさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115510/

野村不動産による、地上33階（地下1階）、高さ114ｍのタワーマンション計画です。
施工現場ではすでに着工しており、2023年3月に竣工予定とのことです。

現地は旧海岸通り沿い、芝浦小学校の道路向かいです。
キャピタルマークタワーや芝浦アイランドにほど近い場所です。

最寄り駅はJR田町駅で、GoogleMapで簡易的に距離を計測したら概ね900m（徒歩12分）程度のようです。
情報交換をお願いします。


現地の情報：
https://skyskysky.net/construction/202336.html

物件名：プラウドタワー芝浦
所在地：東京都港区芝浦四丁目4-45番地（地番）
東京都港区芝浦四丁目（住居表示）
最寄駅：JR「田町」駅
建築主：野村不動産株式会社
設計：株式会社 竹中工務店 東京一級建築士事務所
施工：株式会社 竹中工務店 東京本店
用途：共同住宅、保育所
敷地面積：4,134.51㎡
建築面積：1,560.73㎡
延床面積：43,143.32㎡
構造：鉄筋コンクリート造
基礎工法：杭基礎
階数：地上33階、地下1階
高さ：114.91ｍ
着工：2019年12月
竣工：2023年3月（予定）

総戸数：421戸
交通：ＪＲ山手線・京浜東北線 「田町」駅 徒歩11分
　　　ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅 徒歩18分
　　　※ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅までの徒歩分数は駅エレベータ利用時のものとなります。
管理会社：野村不動産パートナーズ

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[8001: 匿名さん]

>>8000 匿名さん
立地の魅力が高い？都心のタワマンほど角部屋がプレミアついてる？
もっと細かい所まで見た方がいいよ。

[8002: 匿名さん]

駅遠湾岸タワマンの付加価値は眺望ですよ。それは都心タワマン以上に眺望による差は大きいです。
都心部は立地という付加価値があるからね。

もし角部屋が付加価値高いならプレミアになるけど、ここは階数でプレミアとスーペリア分けてるからね。デベもわかってんだよ

[8003: 匿名さん]

>>8002 匿名さん

どこでも階数で分けてるけど
角部屋の坪単価が高いのも事実

[8004: 匿名さん]

>>8003 匿名さん さん
いえ、違いますよ。全てが階数で分けてるわけではないです。
例えば、白金ザスカイは面積で分けてますね。
そして、低層階角部屋めプレミアグレード。

別に角部屋が資産性低いとは言ってない。角部屋だから資産性が高いというのは短絡的と言ってるだけ

[8005: マンション検討中さん]

てことは3LDKのおすすめ順は、
プレミアム＞角部屋＞中住戸74＞中住戸72、という感じかな。
これは、、、坪単価通りの並び順ですね。

[8006: 匿名さん]

>>8005 マンション検討中さん
ノムさんは、109と違って不動産値付けのプロフェッショナルですよ。とはいえ、ここまで苦戦するとは思ってなかったでしょうが・・・

[8007: 匿名さん]

>>8002 匿名さん
眺望ってそんなに大事ですかね？目の前が清掃工場の煙突とかは避けたいですが。普通の眺望ならそんなにこだわりはないです。

[8008: 匿名さん]

>>8007 匿名さん
自分も眺望はそこまで重視しないが、一般的には湾岸タワマンは、眺望取ったら何が残るの、という評価です。そこに個人の主観は意味ないですね

[8009: 匿名さん]

眺望重視ならアイランドとか豊洲とかが良いと思いますよ。プラウドも悪くないんですけどね。

[8010: 匿名さん]

>>8007 匿名さん

タワマンなら眺望は大事だと思う
タワーの強みは主に眺望と共用施設ですからね

[8011: マンション検討中さん]

>>8006 匿名さん

先着順が26戸残っているのでサクサク売れているという印象は無いのですが、野村x竹中x港区のタワマンとしては、やはり苦戦という感じなんですね。
どこがネックなんでしょう、単価？グロス？駅距離？眺望？間取り？管理修繕費？

[8012: マンション検討中さん]

都心とレインボーブリッジの景色観たい

[8013: 匿名さん]

>>8010 匿名さん さん
そこは駅遠湾岸エリアか駅近都心エリアかで重要度は変わってくると思うよ。
ここやWCTと、白金ザスカイやパーコー虎ノ門とかでは、眺望のウェイトが違うよね。後者は眺望より好立地が大切

[8014: 匿名さん]

>>8011 マンション検討中さん
ブランズと合わせてみれば自ずと答えがでるのでは。
共通項は何か

[8015: 匿名さん]

>>8012 マンション検討中さん
城南エリアの高層北向きタワマンならば可能です

[8016: マンション検討中さん]

>>8009 匿名さん
芝浦アイランドは仕様が高いし田町駅からまっすぐ８分なので買えれば満足度が高いと思うけど、豊洲は全く検討対象外だな。

[8017: 匿名さん]

>>8011 マンション検討中さん
管理費と駅距離だろうね

[8018: 匿名さん]

>>8013 匿名さん

晴海や有明はもっと極端ですね。
超駅遠もしくは地下鉄なし、でも眺望が開放的で海がきれい
こんなマンションにも一度住みたいですね。でも買うならやっぱり芝浦の山手線アクセスが欲しい。しかも港区ですね。

[8019: マンション検討中さん]

>>8015 匿名さん

プラウド芝浦はできないですか？

[8020: 匿名さん]

>>8018 匿名さん さん
山手線アクセスならば、大崎の方が生活利便性高いよ。名ばかりの港区より
とはいえ、あそこは@600オーバーの世界になってしまいましたが。

[8021: 匿名さん]

>>8019 マンション検討中さん
どうやって都心の東京タワービューと虹橋ビューを両立させるの？

[8022: 匿名さん]

レインボーブリッジビューなら豊洲か晴海でしょうね。それか豊海町。

[8023: 匿名さん]

>>8022 匿名さん
あー、そっち方面からの眺望もあったか。全く眼中に無かったよ。
でも、夜景綺麗だよね。ただ、城南からの夜景と違って、蚊帳の外から眺めている感じするよね

[8024: 匿名さん]

>>8022 匿名さん

勝どきザ・タワーの角部屋には洋室もFIXが窓がある
高層階からレインボーブリッジの側の景色を楽しめる
まあ最近価格も不思議ですね。ここの角部屋よりも高い

[8025: 匿名さん]

レインボーブリッジビューは、割とコモデティ化してるので、最近はむしろガーデンビューとか東京タワービューとかの方が希少な印象はありますよね。

[8026: 匿名さん]

>>8025 匿名さん

東京タワーとか都心方向はよっぽど近くないといずれ再開発で見えなくなります。
それにビル街の眺めはすぐに飽きますね。レインボービューのほうが海が見えて
景色としても良い感じです。

[8027: 匿名さん]

レインボーブリッジにこだわるなら晴海ビレッジになるのでしょうね。

[8028: 匿名さん]

晴海ビレッジじゃなくて、晴海フラッグでした。

[8029: マンション検討中さん]

高級住宅街の3S地区（白金、松濤、成城）って聞いたけど、何で芝浦入らんのだー

[8030: マンション検討中さん]

>>8011 マンション検討中さん

間取り、管理費、駅距離だな。

[8031: マンション掲示板さん]

>>8020 匿名さん
大崎って美味しいレストラン少ないよね。ちょっと残念

[8032: 評判気になるさん]

>>8029 マンション検討中さん
ネガ丸出し

[8033: マンコミュファンさん]

>>8024 匿名さん さん
へえぇ　そうなんだ！豊海再開発で3年後レインボーブリッジ見えなくなるよねー。残念。今早く売り出さないとねー。

[8034: 匿名さん]

>>8031 マンション掲示板さん
田町は三田側芝浦側ともレストラン充実してますよね。大崎は五反田目黒まで行けば結構名店あります。

[8035: 匿名さん]

>>8031 マンション掲示板初心者さん
>>8034 匿名さん

カンテサンスを知らないのか!?

[8036: 匿名さん]

>>8035 匿名さん

カンテサンスは素晴らしいし、そういう一流レストランだけではなく
大崎や北品川（商店街の中）にはTVのグルメ番組で紹介されるレベルの店が
たくさんあるのがいい。

[8037: 匿名さん]

高級レストラン行きたいのならその時は銀座でも六本木でも行ったら良いんですよ。家の近くにあって欲しいのは日常使いできる洋食屋さんとかそういうのなんだよね。広尾の笄軒みたいな。

[8038: 匿名さん]

>>8037 匿名さん
城南エリアの方が、そういう普段使いできるお店多いですよ。

[8039: 匿名さん]

>>8038 匿名さん
城南でも山手線内側の高台エリアかな。湾岸だと芝浦には多少あるけど港南とかは全然ないし。

[8040: 匿名さん]

芝浦だとイタリアンのラチャウとか中華のクラワンとか。

[8041: マンション検討中さん]

>>8021 匿名さん
北東角部屋は両方見えませんでしたっけ？
東工大付属の再開発ビルが建つまで限定ですが…

[8042: 匿名さん]

東京タワービューより南向きの採光が重要だと思います。

[8043: 匿名さん]

>>8042 匿名さん さん
え？昭和の団地の話？ここタワマンですよ

[8044: 匿名さん]

バルコニーがしっかりあるので、ここの南向きは快適に過ごせると思います。

[8045: 匿名さん]

>>8044 匿名さん
タワマンて南向き夏とか無茶苦茶暑いんだよ
まぁ向きによらず暑いけどタワマンで北向きが好まれるのはそーゆー理由
買うならしっかり調べるとかタワマン住んでる友達に聞くとかした方が良いよ

[8046: 匿名さん]

>>8045 匿名さん

逆に北向き冬は寒いでは？
暑い日はエアコンでいいけど
日照時間が短い冬や梅雨なら、日差しが欲しい方は南向きが一択

[8047: 匿名さん]

>>8046 匿名さん さん
うん、だから周りに聞いてみなって
ネットの情報が信じられないなら営業でもいいから聞いてみなよ
低層はそうでもないかもしれないけど高層で日差しが北向きだとないって思ってること自体間違ってるし、冬北向き寒いとか論外だよ

[8048: eマンションさん]

>>8046 匿名さん さん
東は正確には東南東向きなんで日差し比較的良いですよ。

[8049: eマンションさん]

>>8040 匿名さん
パスタヴォーラ、ラチャウ、漢城軒、ぐわらん、九頭竜、マンチェスバーガー
他に良いとこあったら知りたいねぇ

[8050: 匿名さん]

>>8046 匿名さん さん
今のタワマンってとにかく密閉性が高いから、北でも寒いということは無い。眺望に関しては、反射光だから北の景色はとても綺麗です。

[8051: 匿名さん]

>>8049 eマンションさん
Abbraccio、ナビリオ、アラドゥマンド、ゆすら堂とかですかねー。
三田側だと、ローブン、トーキョーサーカスカフェとか。

[8052: マンコミュファンさん]

>>8051 匿名さん
全然知らないところばかり！助かります！

[8053: マンション検討中さん]

先着順26戸→21戸まで激減！
売れ行き悪い等のコメントをこちらでお見かけしますが、心配無用そうですね。

[8054: 匿名さん]

三田側足を伸ばすと、三田ばさらとか、蕎麦屋のときわとか。

[8055: 匿名さん]

>>8053 マンション検討中さん
激減というわけではないかと

[8056: マンコミュファンさん]

まぁあとは高輪GWの成長を待って供給を止めてる1LDKとかを出せば件数は普通に伸びるでしょ。
周辺に比べたら普通に割安なうえプレミアムと価格差があまり出ないくらいのスーペリアの高仕様、安全面の考慮、周辺再開発への期待。普通に穴場の優良物件ですからね。

[8057: 匿名さん]

>>8056 マンコミュファンさん
このペースだと竣工前完売は厳しそうね。

[8058: 匿名さん]

>>8056 マンコミュファンさん

スーペリアは新築の中でもトップレベルの仕様ですね。
ここのライバル物件はより高いのに、仕様とデザインはコストカットしてる感じ...
やっぱり野村が土地代を抑えていて、メリットが多く出る。

[8059: 匿名さん]

>>8056 スーペリアとプレミアムの価格差も絶妙ですよね。この価格差ならプレミアムがリーズナブルに見えてくる錯覚
そしてブランズと同価格だったら見向きもされなかった可能性もありますね。

[8060: 匿名さん]

ここって管理費結構よい金額ですけど、インターネット回線使用料は
管理費に含まれてるんですかね？HP見ても情報が無かったので。

[8061: マンション検討中さん]

>>8059 匿名さん
実際80m2プレミアムかスーペリア南東角か悩みましたよ

[8062: 匿名さん]

>>8061 マンション検討中さん

角部屋が欲しい->プレミアムの角部屋が高すぎる->83南東角で

[8063: 匿名さん]

ここの角住戸、窓は大きいのは良いけどバルコニー小さいし、なによりLDの形状がひどいでしょ。角に執着する必要はないかと。

[8064: 匿名さん]

港南だとレストラン全然無いけど、芝浦は割と充実してるのですね。

[8065: マンション検討中さん]

土地の値段を抑えてるのに、
間取りは近年稀に見る酷さなのがな。

見た目と仕様の良さを相殺して
野村の利益に。

野村に芝浦なめられてるよな。
見た目だけよくして竹中竹中と言ってたら
どうせ上部だけでマンション買うだろ?と。

同じく駅遠の目黒マークは
絶品の間取りなのにな。

さすが野村のマーケティング能力は絶品。
よかわかってらっしゃる。

[8066: 検討板ユーザーさん]

>>8063 匿名さん
角部屋82はLDの間取り綺麗じゃないけどまぁまだ工夫次第でなんとか

[8067: マンション検討中さん]

>>8061
迷わずプレミアム買っとけば間違いないかと。

無駄なアイランドキッチン仕様はきっと使い勝手悪いですよー

[8068: 匿名さん]

目黒も芝浦も甲乙付け難いぐらい格好良いマンションだと思います。さすが野村だし、さすが竹中でもある。

[8069: 匿名さん]

>>8065 マンション検討中さん
実際このスレの書き込みも狙い通りになってますね。

[8070: 匿名さん]

>>8069 匿名さん
現地行けば分かるけど非常にクオリティ高いですよ。芝浦は住環境も良いし、港区湾岸を代表するタワーマンションのひとつになると思います。

[8071: 匿名さん]

流石にキャピタルとグローヴが芝浦の二代巨頭でしょ！
初めは新築のアドバンテージが有るだろうけど。

[8072: 匿名さん]

>>8070 匿名さん
そういうポジやめた方が良いですよ！
検討してないネガはこちらが反応すればするほど嬉々として書き込んで来るから
ほっとくのが一番

[8073: 匿名さん]

結局、不動産は立地が一番大事。特に嫌悪施設を抱える港区湾岸だと場所によって当たり外れが大きい中で、環境の良い芝浦アドレスの新築タワーというだけでも希少性高い。

[8074: 匿名さん]

>>8073 匿名さん

そうですね。間取りの細かいことは資産価値の影響はほぼない
立地は90％、残りの10%は建物、仕様、眺望など

[8075: 匿名さん]

芝浦アドレスで、田町駅は使いやすいし、再開発エリアにも至近。ここは立地が素晴らしいですよね。

[8076: 匿名さん]

>>8074 匿名さん
だとしたら何故東急の方が同時期比で売れ行き悪いのでしょう？
東急も立地は良くないから？

[8077: 匿名さん]

>>8076 匿名さん

普通に高すぎるでしょう？
ブランズが値上がり後、同じ条件での南東角部屋で比べると
ここプラウドより2500万程度高いよ
2500万円だよ
しかもここの仕様とデザインが上

[8078: 匿名さん]

>>8077 匿名さん

マンションコミュニティの価格表によると

プラウドタワー芝浦
27F - 南東 3LDK 83.09平米 14180万円 564万円

ブランズタワー芝浦
28F - 南東 3LDK 85.77平米 17260万円 665万円

東急の価格は酷すぎる

[8079: 匿名さん]

>>8078 匿名さん

高層階なら総額3000万円、坪単価100万円の差が出ます

[8080: 匿名さん]

>>8078 匿名さん さん
ブランズの高層が高すぎるのは完全同意
実際プレミアムの売れ行きは速攻で追い越したしな

[8081: 匿名さん]

ブランズもプラウドもどちらも質の高いマンションだと思いますよ。

[8082: 坪単価比較中さん]

>>8081 匿名さん
同列に語れないレベルに質が違いすぎる

[8083: 匿名さん]

芝浦アドレスなのが良いですよね。

[8084: 匿名さん]

立地や間取りはブランズの方が良いですよね。
それぞれ違った魅力があって良いマンションかと。
今後芝浦エリアではプラウド、ブランズ、シティ？がブランドマンションとして人気でそう。

[8085: 匿名さん]

GFTや芝浦アイランドも含めて、芝浦エリアを盛り上げていって欲しいですね。

[8086: マンション検討中さん]

ここは高輪GW再開発でどこまで恩恵受けれるかで今後の価値が大きく変化するけど
個人的には徒歩10分ちょいでその再開発エリアに行けるのは凄く魅力的

[8087: 匿名さん]

東工大再開発と高輪GW再開発がどちらも徒歩圏なのはかなり魅力的ですよね

[8088: 匿名さん]

>>8086 マンション検討中さん

高輪ゲートウェイ徒歩は魅力ですね。品川駅もあるし高輪ゲートウェイにも
近いコスモポリス品川の中古物件と迷う部分もあります。

[8089: 匿名さん]

コスモポリスも高輪GW徒歩圏で良いですよね。

[8090: 匿名さん]

>>8089 匿名さん

そうなんですよ。あっちのほうが街区は整備されているし何より品川徒歩だし、
運河沿いの景観がいいんですよね。そのうえあちらの方が少し安いし迷います。

[8091: eマンションさん]

>>8090 匿名さん
なんの営業だよ。築古な時点で検討者被らんだろ。まぁそこと比べて少し高い程度なんでこの物件が割安ってのは言えるけど、とりま変なアピールは荒れるだけなんで他でどうぞ。

[8092: 匿名さん]

>>8088 匿名さん
築16年のコスモポリスがここより少し安く感じるなら、むしろ新築のここは15年超の築古より少し高く感じるほどの割安物件ってことよ。

よく考えればそんなの比較にもならんとわかるはず

[8093: 匿名さん]

コスモポリスとの比較だと芝浦アドレスと港南アドレスっていう大きな違いがあるよ。芝浦の方が地盤も良いし、学区も芝浦小の方が上。

[8094: 匿名さん]

ここは芝浦の中古と比べてもちょっとだけ高い感じ
他の新築（今はブランズだけ）よりは激安
スミフの物件ができたら、更に高いかもね

[8095: 匿名さん]

>>8093 匿名さん

芝浦のほうが地盤が良い？ボーリング調査では同じようなもんだったがね。

[8096: 匿名さん]

>>8093 匿名さん

本物件のボーリング調査結果です。N値30の強固な地盤は地下18mに
存在しており、湾岸としては比較的浅いところに支持層に使える強固な
地盤があると分かります。

[8097: 匿名さん]

>>8093 匿名さん

一方こちらは港南四丁目のボーリング調査結果です。N値30の強固な地盤は
地下14mに存在しており、芝浦同様に湾岸としては比較的浅いところに支持層に
使える強固な地盤があると分かります。両社に差はないですね。

[8098: 匿名さん]

>>8093 匿名さん

学区が港南小学校が上と言うのは基準が良く分かりませんが、週刊ダイヤモンドの
小学校教育環境力調査では、港南が1位、芝浦が2位、御成門が3位で、芝浦港南とも
素晴らしいでしょう。

[8099: 名無しさん]

>>8098 匿名さん
港南と芝浦の平均年収が御成門区より高いの意外だったわ

[8100: 匿名さん]

>>8099 名無しさん

理由は、芝浦・港南の住民は8割がファミリータイプなら最低8000万～数億円もする新築タワマン、中古タワマンを購入した人たちだからです。御成門とはいえ古くから住んでる人もいて平均はさほどでもない。