プラウドタワー芝浦

[評判気になるさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115510/

野村不動産による、地上33階（地下1階）、高さ114ｍのタワーマンション計画です。
施工現場ではすでに着工しており、2023年3月に竣工予定とのことです。

現地は旧海岸通り沿い、芝浦小学校の道路向かいです。
キャピタルマークタワーや芝浦アイランドにほど近い場所です。

最寄り駅はJR田町駅で、GoogleMapで簡易的に距離を計測したら概ね900m（徒歩12分）程度のようです。
情報交換をお願いします。


現地の情報：
https://skyskysky.net/construction/202336.html

物件名：プラウドタワー芝浦
所在地：東京都港区芝浦四丁目4-45番地（地番）
東京都港区芝浦四丁目（住居表示）
最寄駅：JR「田町」駅
建築主：野村不動産株式会社
設計：株式会社 竹中工務店 東京一級建築士事務所
施工：株式会社 竹中工務店 東京本店
用途：共同住宅、保育所
敷地面積：4,134.51㎡
建築面積：1,560.73㎡
延床面積：43,143.32㎡
構造：鉄筋コンクリート造
基礎工法：杭基礎
階数：地上33階、地下1階
高さ：114.91ｍ
着工：2019年12月
竣工：2023年3月（予定）

総戸数：421戸
交通：ＪＲ山手線・京浜東北線 「田町」駅 徒歩11分
　　　ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅 徒歩18分
　　　※ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅までの徒歩分数は駅エレベータ利用時のものとなります。
管理会社：野村不動産パートナーズ

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[7785: 匿名さん]

>>7779 匿名さん
ここプレミアム以外で坪600あったっけ？駅距離違うとはいえ、芝浦が足踏みしてる間にこの1年でだいぶ追いつかれたな

S-40C type 1LDK+SIC 43.41㎡
44階 6,980万円 （坪単価 531万円）
S-65A type 3LDK+SIC　67.66㎡
41階　1億190万円（坪単価 497万円）
S-65C type 3LDK+SIC+N　69.69㎡
18階　9,740万円（坪単価 462万円）
S-80A type 3LDK+WIC+SIC　80.40㎡
35階　1億3,530万円（坪単価 556万円）
S-80A type 3LDK+WIC+SIC　80.40㎡
44階　1億4,300万円（坪単価 587万円）
S-80C type 3LDK+WIC+SIC81.08㎡
8階　1億1,700万円（坪単価 477万円）
S-100C type（SELECT PLAN 2）2LDK+WIC+SIC　101.92㎡
27階　1億8,850万円（坪単価 611万円）

[7786: 匿名さん]

芝浦アドレスは魅力的なんですけどね。

[7787: 匿名さん]

>>7783 匿名さん さん

まあ、豊洲は端から検討する気はまったく無いけど、
中古マンションの価格もものすごく安いのね。
多少利回りよさそうなので投資用に一戸くらい考えてもいいかな。
自分で住むのは御免だけど。

[7788: 検討板ユーザーさん]

10年後くらいにリセールを考えると周りのタワマンはほとんどが20年超え、GFOも15年超えで、築10年以下の市場で地域の競合はブランズと住不くらいしかない。リニアや高輪GW、水再生センターの再開発、発展で今以上に注目されるエリアになることを見込むとこの物件の実需期待できますね。

[7789: 匿名さん]

芝浦だけじゃなくて三田や竹芝エリアもこれからどんどん再開発が進むから、資産性は高いと思います。

[7790: 匿名さん]

>>7789 匿名さん

投資は常に都心に集中する。湾岸でも港区買っておけばどこ買っても
ハズレは無いってこと。湾岸なのに妥協して江東区とか買ってはいけない。
それならが江東区の非埋め立てである白川とか門仲のほうがずっと良い。

[7793: マンション検討中さん]

江東区には絶対住みたくないです。

[7794: 匿名さん]

港区は都心、江東区は近郊
同じ市場ではない。

[7795: 匿名さん]

>>7793 マンション検討中さん

同意、江東区は絶対にあり得ないが、江東区買っちゃった人は江東区を
認めさせたくて港区関連のスレに常駐してるってのは良く分かった。

俺は港南には何にも関係が無いが、その人は何かというと港南がどうの
こうのと言いながら激高するのも7791で良く分かった。ずっと港南
ヘイトしているのはこの人だね。

[7796: 匿名さん]

>>7790 匿名さん

ずっと豊洲アピールして、江東区は検討対象外という当たり前のレスがつくとキレるって、、、芝浦検討者は豊洲も候補に入れると思ってるのかね？

[7797: マンション掲示板さん]

煽り耐性無さすぎでしょ。煽り(反論で荒れることを目的としている)には反論せずそんな話は関係ないと切り捨てて無視しましょうよ。

[7801: マンション検討中さん]

勝どきと悩んだけどもう値段そんな変わらないしこっちにする。抽選ないし

[7802: 匿名さん]

>>7801 マンション検討中さん

勝どきはもう過密ですよ。
ここの引渡しは一年早いし、価格も割安な感じ。

[7803: 匿名さん]

同じ湾岸で坪単価同じくらいの新築マンションが検討スレで話題になるのそんなにおかしいのかな。
興味ないならスルーすればいいだけ。

[7804: 匿名さん]

>>7803 匿名さん

坪単価は全然違います。向こうは坪300万円台がゴロゴロあったマンション。
こっちは300万円台は一つもないマンション。

[7806: マンション検討中さん]

>>7801 マンション検討中さん
これだけ人気ないと買うの怖くないですか？マンションの値段もそろそろ下がりそうですし。芝浦の化けの皮もそろそろ剥がれるかなと検討してましたが躊躇してます。

[7807: 匿名さん]

芝浦エリアがダメなんじゃなく、駅遠で広くも安くもないのがダメなんだろうな
コロナ禍で価格が上がりきった市況で手を出すには非常に中途半端。
駅近か晴海フラッグに客流れちゃってる

[7808: マンション検討中さん]

>>7806 マンション検討中さん
7081だけど駅遠なぶん判断材料が難しいよねここは
勝どきとかは強み分かりやすいし宣伝もうまい。晴海やその他湾岸タワマンも割と安くてタワマン憧れ層に人気でるの分かるし
でもこのクオリティの建物で港区かつ周辺大規模再開発でこの値段は安いと感じた
今後再開発進んでより駅近な物件も出るだろうけどその時は自然とここの価値も高まるしだろうしね、今の湾岸タワマン中古市場みてると
住宅地として閑静なのも個人的に好き

[7809: 匿名さん]

サッサと数年で転売して儲けようなんてのは無理だと思うわ。
でも、実需で自分で住んでそんなに資産価値が落ちなければいいや
ってくらいの感覚なら全く問題ないんじゃない？

[7810: 匿名さん]

[No.7791～本レスまでは、情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[7811: 匿名さん]

>>7809 匿名さん
それは永住か、ダウンサイドエリアへの転居しか許されない未来

[7812: 匿名さん]

芝浦なら永住しても良いかな。田町駅周辺とかこれから大きく変わっていきそうだし。

[7813: マンション検討中さん]

>>7812 匿名さん
芝浦はこれから良いことしかないと思うんですよね。
逆に大型施設ができて、街が混んでしまうのが嫌ですが

[7814: 匿名さん]

混雑すれば周辺にまた新しい商業施設ができて分散しますよ。ららぽーと豊洲の近くに有明ガーデンが開業したのとかも好例でしょう。

[7815: マンション掲示板さん]

>>7806 マンション検討中さん
これはＰＴＫからの荒らしやねー

[7816: マンコミュファンさん]

>>7811 匿名さん
そうか？
購入年齢とかにもよるけど若い世代はここ買って10年くらいで売って、その間の貯蓄と年収upでアッパーに移ることもできるでしょ
そういう人もチラホラいることも営業の人は言ってたし

[7817: 匿名さん]

>>7816 マンコミュファンさん
生活費を不動産に全てつぎ込むつもりですか？
家族構成も変化するでしょうし、年齢重ねて年収も上がれば不動産にかける費用も上がるというのは幻想

[7818: 匿名さん]

芝浦や豊洲みたいな住環境の良いエリアはリセールも堅そう。ブランズタワー豊洲とかも値崩れすることは無さそうだし。

[7819: マンション検討中さん]

有明　住〇くん　苦戦中
もう２年半　経ちました。まだ120戸あります。
先着順申込受付　販売戸数120戸
完成年月　　2019年7月31日完成済　
2月１日更新

[7820: 通りがかりさん]

>>7819 マンション検討中さん
有明は相当値上げしてるからね。初期で買った人は慧眼だったと思います。

[7821: マンション検討中]

ここのMRに先日行きましたが、かなり盛況でしたよ
購入するかどうか分かりませんが候補にしてる人はそこそこいるのかと。

[7822: 匿名さん]

>>7817 匿名さん
生活費の全てを不動産につぎ込むってどういうこと？
貯蓄するって書いてるんだからそんなこと書いてないと思うけど？

[7823: 匿名さん]

ここ唯一のデメリット、駅距離ですが、そんなに気になる人はMRに来ないですね。
来場者は真剣に検討してると思います。現場でここのハイスペックと良いデザインを確認したら、決断した方も多いでしょう。

[7824: 匿名さん]

>>7821 マンション検討中さん
価格表アップして欲しいです。

[7825: マンション検討中さん]

学区が港区の小学校ランキングのトップって素晴らしいですね！　https://diamond.jp/articles/-/217749

[7826: 匿名さん]

>>7823 匿名さん さん
田町駅は山手線ホームまで近いので実質的な駅距離は短いのですよね。

[7827: マンコミュファンさん]

>>7817 匿名さん
そりゃ無理してここ購入する人はそうだけど余裕ある方は十分可能ですよ

[7828: 匿名さん]

芝浦アイランドからの住み替えならそんなに無理ない感じはしますよね。

[7829: マンション掲示板さん]

>>7813 マンション検討中さん
おっしゃる通りでこの辺りは今後新たに発生するようなネガティブ要素が無いんですよね。強いて言えば中央区江東区湾岸の供給過多に伴う値下がりの影響が少々波及してくるかもしれませんが。(逆にその辺りから出る層の需要を取り込むと言う見方も)
あとは駅距離あると値下がりしやすいと言う通説がありますが、それは全体的な話でここら辺は中古でも需要があり実際に動きがありますので大きな下落要因にはならないでしょう。(マンションマニアさんもブログでコメントしてますね。)

ポジティブ要素は徒歩圏内で高輪GW、田町駅前東工大再開発、水再生センター追加開発など予定されていたり、徒歩圏外でも竹芝や芝浦1丁目の再開発など控えています。

第三者の不動産仲介業者の方にも相談しましたが、上記は玄人でないとなかなか気付けない観点ですが、相対的な不動産価値は堅いとの見解でした。

[7830: 匿名さん]

竹中施工だと中古になってもプレミアムありますよ。デベと施工会社は中古でも評価されますからね。

[7831: 匿名さん]

>>7830 匿名さん

ここは10年後でも古さは全然感じないでしょう
昔のタワマンは耐震構造などの原因で、窓の面積が小さい
見た目は今の新築とは全く違いますね。

[7832: 匿名さん]

昔あった板状タワマンとかだと耐震性能も低いですからね。プラウドは災害対策面ではパーフェクトです。

[7833: マンション検討中さん]

こちら外観も素敵そうですし、口コミも良さそうですが、3LDKですと、皆さんどの間取りを選ばれたのでしょうか？
こちらのモデルルームタイプを検討しているのですが、70㎡x中住戸x3LDK、そして廊下が狭い間取り(きっとリビングインのことですよね)は要注意間取りという記事を読みまして、ああコレは専門家から見ると無しの間取りなのかと。

そうすると、やはり南向きか角部屋なんでしょうか？ただ単価が500万円/坪を超えてしまうんですよね。それでも有り、ということなんですかね。うーむ、、

[7834: 匿名さん]

>>7833 マンション検討中さん

自分は83m2南東角タイプを選びました。眺望と面積が両立して、素敵な部屋だと思います。
不動産は消費ではなく投資なので、ちょっと無理してもいいですね。

[7835: 匿名さん]

>>7833 マンション検討中さん
予算的に選べるなら角部屋一択ですね。

[7836: 匿名さん]

角部屋はお買い得度が高いと思います。リセールまで考えると決して高くないです。

[7837: 匿名さん]

>>7836 匿名さん

角部屋は希少性があるので価値が高いですね。
芝浦で売り出す中3LDK角部屋は、80m2台ならケープの一戸しかない。しかもケープは築16年。
ここの角部屋をリセールなら完全に売り手市場ですよね。

[7838: マンション掲示板さん]

>>7833 マンション検討中さん
東向き72で契約しましたよ。角部屋は予算的に厳しかったのと、生活動線はリビングインの方が良さそうだったし、廊下やバルコニーなど半デットスペースが少なかったり、部屋が繋がってることで家族の距離感が近くなるのが良いと思いました。

[7839: 匿名さん]

>>7827 マンコミュファンさん
無理して購入してる人が多いと思うけど。角部屋は予算的に無理だったのですが～、とか。
とにかく、子供の教育費はバカにできないよ。限られた資産を子供に振らずに不動産に振るのは本末転倒だし

[7840: 匿名さん]

>>7839 匿名さん
今後の教育費等を考慮して不動産にいくら使えるって計算した結果を予算と呼ぶのでは？笑
勝手に無理してるとか想像してる時点で貴方の予算の考え方が甘いだけだと思いますよ

[7841: 匿名さん]

>>7840 匿名さん
だったらいいんだけどね。
一般的には余力があるのならば、白金高輪とかの資産性の高い不動産にしておくのが無難だからね。色々な事情があるのでしょう

[7842: 評判気になるさん]

>>7833 マンション検討中さん
リビングインはこちらでレイアウトも含めて参考になりますね。
72m2は3LDKの中では最小サイズに近いので廊下の面積を減らして部屋を大きくできるというメリットもあるようです。
https://www.sumu-log.com/archives/23384/

[7843: 匿名さん]

芝浦も白金高輪もどちらも資産性の高いアドレスだと思います。

[7844: マンション掲示板さん]

>>7841 匿名さん
7838ですが当然教育費や老後考えて予算出してますよ。現金2500万程度残してローンの年収倍率も5倍以下なので特段無理はしてないですね。

[7845: 匿名さん]

>>7841 匿名さん
人それぞれ不動産にかける割合が違うんだと思いますよ
人の予算について想像で心配しても余計なお世話かと

[7846: マンション検討中さん]

7833です、皆様ご助言有難うございます！
お部屋をご選択された理由、参考になります。角部屋が素敵なのも同意ですし(ちょっと予算が、、)、モデルルームタイプも考え方次第で検討できますよね。もう一度、家族会議します！

[7847: 匿名さん]

>>7839 匿名さん
芝浦の新築を検討できる人は社会的にも信用ある方達でしょうし、教育費が大事など百も承知でしょう。
その上で、どの程度住宅に予算を振るかは家庭の価値観ですね。そもそも検討される方がファミリーだけではないでしょうし、あなたの価値観を押し付けないでもう少し広く見れるようになると良いと思いますよ。

[7848: 匿名さん]

>>7844 マンション掲示板さん
年収2000万、金融資産2500万の1億物件1次取得だと、子供二人私立からの塾等々しっかり教育させると、そこまで余裕はない。
年収2000万の手取りは月100万

住宅ローン+管理費修繕費+固定資産税で、月36万ほどかと。手取りの4割弱が不動産関連となると、不動産にウェイトを置いてないと言えないですね。
当然、修繕費は右肩上がりでしょうし、車所有も難しいかと。
そんな中、老後資金を除いた貯蓄にどれだけ割けますかね・・・・。

年収が今後上がるといっても2500止まりだとそんなに生活感変わらない。せめて3000までいかないと

[7849: 匿名さん]

>>7848 匿名さん

年収2000万で1億の物件買うのは完全に普通でしょう？
引退するずっと前に返済は完成できるし

[7850: 匿名さん]

そこから10年でアップサイドエリアへの転居を予定するとして、軍資金は住宅ローン返済額3000万、金融資産増加分を加味して4000万。計7000万
（10年で1500万の金融資産上積みをするには、月13万の貯蓄。）

例として白金ザスカイを挙げたら、スカイの72平米同等部屋は17000万。この7000万の価格差を埋めるためには全てを吐き出さないと転居できないですね。

アップサイドを狙うなら、そのアップサイドエリアより値上がり率の高い物件を選ぶしかないですね。そんな物件はごく僅か。なので、永住かダウンサイドエリアへの転居しか選択肢は無いです

[7851: 匿名さん]

>>7848 匿名さん
この人面白い。頼まれてもないのに妄想でシミュレーションしてる。他人の財布事情を心配するより、ここを検討できるくらい自分の仕事頑張ってください。

[7852: 匿名さん]

>>7846 マンション検討中さん
72平米はとにかくリビングが難しいですね。
ダイニングは使わない時は椅子を中に仕舞うようにするとかすればまだしも、ソファの置き所が難しい。
ウチはだいたいこんな感じの配置で考えてます。スマホで書いたので、汚いし見づらくて申し訳無いですが…

[7853: マンション検討中さん]

>>7850
勝どき豊洲ネタが消えたと思ったら今度はヒトの財布気にするお節介な暇人現れた！

[7854: 匿名さん]

>>7848 匿名さん
完全に余計なお世話だし勝手に現金2500万を金融資産2500万に読み替えて前提間違えてるし何が言いたいのか分からない文章
しかも現状で1億物件は厳しいと言いつつ7841では白金高輪に住めという謎のアドバイスしてるね
一体どうした？

[7855: 匿名さん]

>>7849 匿名さん さん
そういう時代に一次取得しないといけない事に同情はするけど、だからこそ資産性を重視するのならば物件選びではなくどの部屋を購入するのかまでシビアに見ないとね。
資産性関係なく好きな物を買いたいのならお好きにどうぞです。

ちなみに、管理費修繕費は35年換算で2500万位かな

[7856: 匿名さん]

>>7854 匿名さん
白金高輪に住めとは言ってない。けれども、資産性を語るならばもっと他の選択肢でしょう。
手頃感からの選択でしょうが、それはリセールでも手頃な価格でしか売れない。

[7857: 匿名さん]

>>7852 匿名さん
この間取りは、リビングが各部屋への動線になるからね。洋室3側壁に小さなテレビを置くか、ソファーとテレビの共存を諦めるしかないか。
柱の食い込みを気になるね。

とはいえ、角部屋よりは汎用性ある間取り

[7858: マンション検討中さん]

年収2000万つっても奥さんが500?600万は稼げるからそれだけで住宅費は大体払えるんだよね
後は自分が稼いだ手取り1200万丸々使えるわけで全然苦労しないよ
やっぱり時代は共働き

[7859: 匿名さん]

>>7858 マンション検討中さん
一般的に年収5倍でローン組むというのは、世帯年収で受け取りますよ。
その設定だと、世帯は3000弱と書きますね

[7860: 周辺住民さん]

>>7856 匿名さん
あーPTKからのネガか。うちは子供いるからあそこら辺は検討対象外だな。周辺含めて過剰評価感も否めないし。

[7861: 匿名さん]

>>7833 マンション検討中さん
72平米リビングインを検討しています。
そうですね、専門家はリセールの条件を考慮して一般的に好まれないリビングインは無しとしていますよね。
私は子供大きくなるまでは住むつもりでむしろ帰ってきて直接自分の部屋にこもらないようにリビングインが良かったので72WIか72WGで考えてます

[7862: 匿名さん]

>>7860 周辺住民さん
勝どきなんかすすめませんよ。無理してでも若いうちは内陸買っとけという話です。

[7863: 匿名さん]

リビングインの家庭の方が子供の成績が良いという話もありますよね。

[7864: 評判気になるさん]

>>7862 匿名さん
内陸にこだわらなくても、勝どきや芝浦は住環境が良いのでリセールも期待できると思います。

[7865: 匿名さん]

>>7863 匿名さん
それ、リビングインじゃなくてリビング勉強法だろ。

[7866: 匿名さん]

>>8490 匿名さん
家具の置き場所に悩む72㎡狭小３LDKが１億円って、どうなんだろう。。。

[7867: 匿名さん]

>>7866 匿名さん
家具配置なんて広くても悩むし、72でこれ以上部屋を大きくできる間取りはないでしょ。

[7868: 匿名さん]

>>7867 匿名さん
柱の食い込み考えたら、実質68平米3LDK

[7869: 匿名さん]

>>7866 匿名さん

赤坂や青山なら1.5億円の狭小３LDKだろうw
逆に江東区なら、1億円で高層階角部屋の85m2買える

[7870: 匿名さん]

>>7869 匿名さん さん
築浅、新築じゃ、江東区でも85平米高層角はもう無理でしょ。
12000は必要

[7871: 匿名さん]

>>7869 匿名さん

パークコート赤坂檜町なら
35m2の狭い1LDKで1.5億円
設備も微妙だけど。。食洗機も付いていない
やはり立地は全部か、それともバブルか
https://suumo.jp/chukomansion/__JJ_JJ010FJ100_arz1030z2bsz1011z2ncz197...

[7872: 匿名さん]

>>7870 匿名さん

築浅なら、晴海は12000程度（パークハウス晴海タワーズ）
豊洲なら1億円台かな

[7873: 匿名さん]

>>7872 匿名さん さん
まあ正直どっちでもいいよ。
そんなに晴海とか豊洲ばかり気にしてるのは、ダウンサイドしか部屋を広くできない事に薄々気づいているからでしょ。
内陸にアップサイドしてかつ専有面積広げられるといいね。

[7874: 匿名さん]

内陸内陸うるさいな。そんなに白金高輪がいいならそっちの物件スレに行けよ
なんでこのスレにいるの？

[7875: 匿名さん]

>>7873 匿名さん
内陸にアップサイドしてって凄い動詞と言うか言い回しだな
確かに晴海豊洲とかどうでもいいけど訳分からんダウンサイドアップサイド言うのは直した方が良いよ

[7876: 周辺住民さん]

ネガの動機はさておき、今後は内陸とここらへんはある程度連動して値動きすると思うんですよね。ここだけ大きく下がるとなると東日本大震災のような特殊な揺れ方で液状化が発生するか、湾岸部が津波被害に遭うくらいなもんでしょうか。水害系を除けば災害時も内陸の一部密集地域よりはここら辺の方が安全と公式見解が出てますしね。
ただ、ここが下がればどのみち内陸部も後追いで下がる可能性は高いですが。
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/chousa_6/3minato.htm

[7877: 匿名さん]

>>7876 周辺住民さん
内陸が上がる時は連動しないで、下がる時だけ連動するって、日本株みたいだな

[7878: マンション検討中さん]

>>7868 匿名さん

同じ意見。72は柱の食い込みキツいから実質70㎡以下の感覚。居室全室リビングインに加えて洗面までリビングインにしてるから、そこら中ドアだらけでリビングはかなりの面積を通路に割かなきゃなんない。廊下面積減らしてせっかく部屋面積増やしても、部屋の中で通路確保しなきゃなんないなら、廊下でPP分離してくれる間取りの方が私は好き。
このマンションが気に入って、3LDK・中住戸を選ぶのであれば、プレミアムの82か85みたいな間取りが理想。3LDKじゃないけど68では作れてる訳だから、一般住戸の3LDKにも設定してほしかったかなと。

[7879: マンション検討中さん]

既出だったらすみません。
こちらのマンションはバルコニーで洗濯物を干せますか？

[7880: 匿名さん]

https://twitter.com/toshin_maru/status/1488137938030727168?t=rRRoF0cSU...

手厳しい

[7881: 匿名さん]

>>7879 マンション検討中さん
干せたような気がします
が、タワマンではあまり干さない方が良いかもしれません。風が強いので万が一外に飛んだ場合、人を傷付けてしまう可能性がゼロじゃないので！

[7882: マンション検討中さん]

>>7862 匿名さん
小さい部屋なら港区内陸でも行けるけど80越えになると若いうちは普通に買えないわ。

[7883: 検討者]

>>7880 匿名さん

ツラいです、、

[7884: 匿名さん]

田町駅ー現地ー高浜橋ー品川駅ー天王洲アイルー運河沿いー現地とぐるっと歩いてきました。田町駅からは実際10分かからないですね。品川駅は思っていたより近いです（20分）。運河沿いも綺麗で気持ち良く歩けるので街中のごみごみしたとこよりもこっちのほうがずっと良いと思います。