プラウドタワー芝浦

[評判気になるさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115510/

野村不動産による、地上33階（地下1階）、高さ114ｍのタワーマンション計画です。
施工現場ではすでに着工しており、2023年3月に竣工予定とのことです。

現地は旧海岸通り沿い、芝浦小学校の道路向かいです。
キャピタルマークタワーや芝浦アイランドにほど近い場所です。

最寄り駅はJR田町駅で、GoogleMapで簡易的に距離を計測したら概ね900m（徒歩12分）程度のようです。
情報交換をお願いします。


現地の情報：
https://skyskysky.net/construction/202336.html

物件名：プラウドタワー芝浦
所在地：東京都港区芝浦四丁目4-45番地（地番）
東京都港区芝浦四丁目（住居表示）
最寄駅：JR「田町」駅
建築主：野村不動産株式会社
設計：株式会社 竹中工務店 東京一級建築士事務所
施工：株式会社 竹中工務店 東京本店
用途：共同住宅、保育所
敷地面積：4,134.51㎡
建築面積：1,560.73㎡
延床面積：43,143.32㎡
構造：鉄筋コンクリート造
基礎工法：杭基礎
階数：地上33階、地下1階
高さ：114.91ｍ
着工：2019年12月
竣工：2023年3月（予定）

総戸数：421戸
交通：ＪＲ山手線・京浜東北線 「田町」駅 徒歩11分
　　　ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅 徒歩18分
　　　※ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅までの徒歩分数は駅エレベータ利用時のものとなります。
管理会社：野村不動産パートナーズ

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[7601: 匿名さん]

いやいや、普通に考えて品川って都心じゃないでしょ。あくまで長距離鉄道の発着駅じゃない？

[7602: 匿名さん]

>>7601 匿名さん

じゃないじゃない

[7603: 匿名さん]

品川駅は大丸有からも離れすぎてるんだよね。やはり都心として認定できるのは田町以北ぐらいかと。

[7604: マンション検討中さん]

プラウドタワー芝浦から品川駅はドコモの赤チャリがバスの時刻表など気にせず使えて良いですよ。
ケープに住んでた時、よく赤チャリで品川に行ってました。（港南口に停めるところがあります）
課題は赤チャリが朝は出払っちゃうことがある点くらいです。
田町駅から新橋方面は通勤時も満員と言うほどではないので、快適です。
職場の位置や、職種によってハマる人はいるはずですね。

[7605: 名無しさん]

>>7603 匿名さん
それはあなたの主観ですよね。以上。
まぁ品川と対立構造作って荒らしてお互いに下げあうことを狙った中央区検討者あたりの仕業でしょうけど。

[7606: 匿名さん]

なんとなく、浜松町駅と田町駅は都心で、高輪ゲートウェイあたりは境で、品川駅は都心とは呼べないんじゃないかと。東京駅からの距離ってやはり大事だと思うよ。

[7607: 匿名さん]

>>7606 匿名さん

東京駅に最短8分で行ける品川は都心ですよ。
ただ、国は品川周辺を日本の顔に相応しい街にすると言っていて
品川エリア自体が第二の真都心になる可能性も
秘めているので徒歩圏の芝浦の資産価値も安泰です。

[7608: 匿名さん]

>>7604 マンション検討中さん

シェアバイクいいですよね。高輪ゲートウェイにもシェアバイクポートがたくさん配置されるそうです。ただ、自転車によって酷使されていると壊れかけているのがあったり、あとバッテリーの残量に気を付けないといけませんけどね。笑

[7609: 匿名さん]

東京23区は大きく分けて下記の4つのエリアに大別されます。

都心3区
千代田区、中央区、港区

副都心4区
渋谷区、新宿区、豊島区、文京区

23区西部
品川区、目黒区、大田区、世田谷区、中野区、杉並区、練馬区、板橋区、北区

23区東部
足立区、葛飾区、荒川区、台東区、墨田区、江東区、江戸川区

※23区西部の中で特に品川区、目黒区、大田区の皇居（江戸城）から見て南に当たる地域を総称して「城南3区」と呼ぶことも。

[7610: 匿名さん]

>>7606 匿名さん

芝浦４は将来性や発展性が高い港南の品川駅、高輪ゲートウェイ駅を中心としたエリアの徒歩圏内であるから購入を決めた点も大きいわけでね。

あなた同じことずっとやってますが、貴方は港南貶したいだけでしょ。プラウド前から南の方向を見れば港南のソニー本社やシーズンテラスがすぐそこに見えているくらいの立地なのに無理やり港南Disって対立構造作ろうとしても無駄ですよ。

[7611: 匿名さん]

>>7606 匿名さん

当マンションから南方向の眺望。あなたは当マンションと品川の位置関係や
地理をわかったうえでこのエリアを必死に貶しているんでしょうかね？
　

[7612: マンション検討中さん]

この記事、参考になりますね。胸のつかえが取れた感じ。
やっぱり、周辺の中古物件にしようか、悩む・・・・

https://news.yahoo.co.jp/articles/d687699daa04c45ae905faef7fee601928ac...

マンションを購入した後の支払総額は、住宅ローンの返済額+管理費+修繕積立金などになる。管理費は都心ほどm2
単価が高くなるが、簡単な目安は物件の坪単価の10000分の1程度と同じだけのm2
単価になる。例えば、8000万円、20坪(66m2
)、坪単価400万円なら、m2
単価400円×66m2
=2万6400円ほどの管理費が目安だ。　この物件が提示する管理費が5万円ということなら、2万4000円(=5万円-2万6000円)×420カ月(35年)=990万円ほど安くしなければ売れなくなる。なぜなら、月の支払額で購入物件を検討している訳で、財布は1つだからだ。

　こうした住宅ローン以外の維持費が高い物件は、隣接ホテルの利用権が付いている場合や借地権で地代が非常に高い場合などがある。実名は避けるが、購入する物件が新築だろうが、中古だろうが、毎月の支払額で物件比較することをお勧めする。

[7613: 匿名さん]

>>7612 マンション検討中さん

計算が間違えたそうだ。
まず、ここの坪単価は450スタートで、400のものではない
66m2で管理費5万円なんでそんなに高くないよ。3万円程度だ
中古の場合は確かに管理費は安いけど、修繕積立金は上がってきて、新築の固定資産税減税もないよ。この長期優良住宅は新築後7年1/2の減税があるので、無視しない方がいい。

[7614: 匿名さん]

>>7612 マンション検討中さん
よくわからんとこだけ切り抜いてきたみたいだけどここの管理費は471@m2なんで、62m2の管理費で29000円くらい。

[7615: マンション検討中さん]

>>7613 匿名さん さん
細かい計算はともかく（プラウドのことを計算しているわけではない）、「マンションを購入した後の支払総額は、住宅ローンの返済額+管理費+修繕積立金などになるので、購入する物件が新築だろうが、中古だろうが、毎月の支払総額で物件比較することをお勧めする。」というのが記事の要旨です。

新築マンションの購入者が売却を考える（売却益課税が軽減される）満５年経過以降は、固定資産税の軽減効果も剥落するので、それは無視した方が堅実かと。

一方、中古マンションの場合、特に築１５年経過後は、修繕積立金負担が増える傾向にあるので、その点も考慮に入れた検討が必要ですね。

[7616: 通りがかりさん]

公式に設計・竣工を竹中が担当って。。
バカなの？？

[7617: 匿名さん]

>>7611 匿名さん
六本木からだって品川は見えるからね。都心かどうかと視界に入るかどうかはあまり関係ないんじゃない？

[7618: 匿名さん]

>>7612 マンション検討中さん
こういうのがマスゴミがよくやる切り抜き手法なんだな。
計算間違ってるし、検討して無いの丸わかり。
邪魔だから荒らしならどっか他に行ってね

[7619: 7565&TGW67&KNK31&PCSK2827&BTS11154&SG32012&MCH233&PTK5904]

▽田町駅西口R15至近／春日ビル解体着手他
札の辻から田町駅間に所在するビル。既に閉鎖されて久しいが動きだした。
詳細は下記UP済
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/640602/res/67

[7620: マンション検討中さん]

物件概要更新されましたが、次は1期8次のようですね。先着順が29戸と、1期7次前から11戸ほど増えているのが気になります。7次はあまり売れなかったんでしょうか。

[7621: 匿名さん]

>>7619
品川駅はやはり駅から出口までが遠すぎる。ここは田町駅が最寄りで良かったです。

[7622: 評判気になるさん]

>>7621 匿名さん
もうその手の荒らしは飽きたよ。

[7623: マンション検討中さん]

>>7621 匿名さん

そんなに遠くないですよ。むしろ品川駅は出入り口から改札までバリアフリーで、
まっすぐ150m歩くだけなので、ほかのターミナル駅よりよっぽど歩行者導線は良い。

[7624: マンション検討中さん]

>>7621 匿名さん

わずか150m、たった2分の距離を歩くのが
ストレスになるようでは、早死にしますよｗ

[7625: 匿名さん]

>>7621 匿名さん

芝浦４は将来性や発展性が高い港南の品川駅、高輪ゲートウェイ駅を中心とした品川エリアの徒歩圏であるから購入を決めた点も大きいわけでね。

あなた同じことずっとやってますが、検討さえしていない江東区民が、再開発で成長著しくものすごく値上がりしている港南妬んでるだけですな。

プラウド前から南の方向を見れば港南のソニー本社やシーズンテラスがすぐそこに見えているくらいの立地なのに無理やり港南Disって対立構造作ろうとしても無駄ですよ。

[7626: 評判気になるさん]

>>7625 匿名さん
港南というかPTKあたりの人でしょ。
いずれにせよ、品川は比較する新築も無いしバス使えば田町徒歩より所要時間短いわけでこの物件にとっても恩恵ある駅なんだからdisる意味がないですね。

[7627: 匿名さん]

>>7618 匿名さん

同意。

＞単価が高くなるが、簡単な目安は物件の坪単価の10000分の1程度と同じだけのm2
単価になる。

この部分について、なぜそういう計算が適正妥当であるのか根拠が何にもない。
いいかげんなこと書くなよって感じだな

[7628: 匿名さん]

＞通常の物件は1年で2％、10年で20％価格が下がるので、価格が下がった中古価格で入居してくる人が増えるほど、そのマンションの平均年収は下がる。

2012年完売の物件で2022年に20％も価格が下がった都心マンション
出してみろよと言いたいねｗ　逆に分譲時より住民の平均年収が上がってる
物件だらけだろうし、10年も経ったら初期分譲の購入者も購入当時より
収入は増えているのが普通だろうに。こいつアタマ悪すぎ。

[7629: 匿名さん]

>>7626 評判気になるさん

その通りですね。マンション前に芝浦四丁目バス停があって品川駅港南口行きのバスが朝夕の時間帯は1時間6－7本出ているのも、このマンションの強みの一つだと思います。

[7630: 匿名さん]

事実はここのランニングコストが高くない
高いのは管理費だけで、他の新築と比べて1万円程度以内の話だ
修繕積立金は一時金がないため、高くない
駐車場は芝浦の相場と一緒
固定資産税は安い、販売価格の中で土地代の割合が高いから
土地代の部分は1/6の減税で、建物の部分は7年間1/2の減税
合わせて、毎月の平均コストは中古より安いのは普通だ

[7631: 匿名さん]

>事実はここのランニングコストが高くない
>高いのは管理費だけで、他の新築と比べて1万円程度以>内の話だ

他の新築と比べて結局高いじゃん。
専門家もこぞって高いって言ってるんだしさ
必死ですね

[7632: 匿名さん]

>>7620 マンション検討中さん
第１期　１０５戸
　２次　　　２戸
　３次　　２６戸
　４次　　１５戸
　５次　　２０戸
　６次　　１８戸
　７次　　１９戸　　供給数合計２０５戸
うち先着順　２９戸
単純に引き算すると　１７６戸（総戸数４２１戸の４２％）

[7633: マンション比較中さん]

管理費下げたら販売促進されそうだが

[7634: 匿名さん]

>>7629 匿名さん
品川なんて滅多に使わないから関係なくない？買い物も田町と高輪GWの再開発が終わればこちら側で済みそうだし。

[7635: マンション検討中さん]

ブランズの賃貸がボチボチ出てますが、1LDK40平米で20万?と若干弱気ですね。
これじゃ利回り実質マイナスでは。
さらに駅から遠い分、不利であるプラウドはどうなってしまうのか。

[7636: 匿名さん]

仰る通り賃貸は駅距離が正義なんですよね。多分カテリーナ中古あたりが一番利回り取れる。

[7637: マンション掲示板さん]

>>7632 匿名さん
ファミリータイプだけでこれはなかなか優秀やな！
1LDK出した瞬間、竣工済みのブランズ追い抜きそうな勢い。

[7638: 匿名さん]

正直、賃貸に出す住戸は少なくなって欲しい。
まあここの1LDKは多くないから大丈夫か

[7639: 匿名さん]

>>7637 マンション掲示板さん
ここの1LDKにどれほどのニーズがあるとお考え？

[7640: 匿名さん]

GFTとかも結構高値で賃貸出せてるし、それなりに良い条件で探してる人も多そう。

[7641: マンション検討中さん]

ここの場合、検索条件で駅徒歩10分以内にチェックを入れてしまうと表示すらされないという...

[7642: 匿名さん]

>>7639 匿名さん
私は1L待ち
ここの1Lいつになったら販売してくれるか知ってる方います？営業も未定としか言ってくれなくていつになったら2期になるのよ、

[7643: 匿名さん]

>>7642 匿名さん
7642です。
すいません今1期8次の物件概要みたら1L販売するんですね！！質問はスルーで大丈夫です！

[7644: 匿名さん]

>>7643 匿名さん

それは1期8次の販売戸数まだ未定のため、
総戸数が表示されてるだけ。

半年前にゲートウェイ開発が盛り上がってから販売する方針だと営業から聞いたが、
その後アップデートしていないので、
ご存知の方最新状況を共有いただければありがたいです。

[7645: 検討板ユーザーさん]

>>7641 マンション検討中さん
似ている物件とかで出るし、店舗からの紹介もあるわけでケープとかがしっかり動いてるからこの辺りは駅距離でそこまで懸念はありませんよ。
中央区湾岸とか武蔵小杉みたいな密集地帯だと駅距離とか間取りで検討から弾かれることも多いとおもいますが。

[7646: 検討板ユーザーさん]

工事ですが、18階くらいからなかなか上に伸びていかないですね。完成が待ち遠しいです。

[7647: 匿名さん]

>>7641 マンション検討中さん

限られた数しかない港区のタワマンを賃貸物件探すみたいな調べ方して
買う人はいませんよ。検索かけるとしても「港区」「大規模」「タワー」
だけで十分絞り込めますから。あとはそれぞれ見ればよいだけ。

[7648: 匿名さん]

駅徒歩10分マンがうるさいけど、最近の賃貸の検索やったことないだろ

新橋駅までドアトゥドアで30分圏内とかで検索できるようになってて、そっちで探す人の方が増えてる

[7649: 匿名さん]

>>7648 匿名さん

ここなら新橋や汐留、東京、品川、渋谷、全部ドアトゥドアで30分圏内ですね。
サラリーマンが大好きなアクセス笑

[7650: 匿名さん]

港区湾岸でも学区や住環境の関係で芝浦縛りで探す人も多いでしょうし、賃貸需要は見込めると思います。