プラウドタワー芝浦

[評判気になるさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115510/

野村不動産による、地上33階（地下1階）、高さ114ｍのタワーマンション計画です。
施工現場ではすでに着工しており、2023年3月に竣工予定とのことです。

現地は旧海岸通り沿い、芝浦小学校の道路向かいです。
キャピタルマークタワーや芝浦アイランドにほど近い場所です。

最寄り駅はJR田町駅で、GoogleMapで簡易的に距離を計測したら概ね900m（徒歩12分）程度のようです。
情報交換をお願いします。


現地の情報：
https://skyskysky.net/construction/202336.html

物件名：プラウドタワー芝浦
所在地：東京都港区芝浦四丁目4-45番地（地番）
東京都港区芝浦四丁目（住居表示）
最寄駅：JR「田町」駅
建築主：野村不動産株式会社
設計：株式会社 竹中工務店 東京一級建築士事務所
施工：株式会社 竹中工務店 東京本店
用途：共同住宅、保育所
敷地面積：4,134.51㎡
建築面積：1,560.73㎡
延床面積：43,143.32㎡
構造：鉄筋コンクリート造
基礎工法：杭基礎
階数：地上33階、地下1階
高さ：114.91ｍ
着工：2019年12月
竣工：2023年3月（予定）

総戸数：421戸
交通：ＪＲ山手線・京浜東北線 「田町」駅 徒歩11分
　　　ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅 徒歩18分
　　　※ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅までの徒歩分数は駅エレベータ利用時のものとなります。
管理会社：野村不動産パートナーズ

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[7501: eマンションさん]

>>7497 匿名さん
昔の方が管理費の算出基準が安い。今はインフレしてたり人不足でやや高い。あとは住んでるうちに無駄を削ってコストカットして抑えてるとこもある。ここだと警備員常時3名体制を見直したり、植栽や管理会社自体を見直したりは検討できると思うよ。
監視ロボットとかもそのうち出てくるだろうからね。

[7502: eマンションさん]

>>7500 匿名さん
常時20名だと3交代制で一人当たり安く見積もって80万くらいとしても月4800万かかるね。
常時の意味わかってないんじゃないかな？笑

[7503: 匿名さん]

>>7495
>>7497 匿名さん

変わらない方が変
もうちょっと勉強しなさい

[7504: 検討板ユーザーさん]

>>7497 匿名さん

人件費が安かった時期に竣工したマンションは管理費が今と比べて安い傾向にある。
その後、管理契約更新のタイミングで管理会社は管理組合と値上げの交渉をするが、大幅な値上げは難しいというのが実情だと思います。

[7505: 匿名さん]

古いタワマンはその分耐震性能とか高くないし、一長一短ですよね。3.11後に竣工した免震タワマンを候補にすると対象は絞られる。

[7506: 匿名さん]

高い管理費や修繕を正当化しようとするの無理があるかな。コスト構造の中身が知りたいなら営業に聞けばいいよ。高いのは事実なのでから、高くても気に入ってるなら買えば良いだけ。

[7507: マンション検討中さん]

>>7497 匿名さん
ここは管理費に限らず、駐車場や駐輪、バイク置き場代とかも、周辺の中古タワマンに比べると高いですね。
ファミリー向けタイプで１億円以上出せるプチ富裕層が主な対象者なので（一般のサラリーマンにはチト厳しいですよね）、駐車場代含め月々10万程度のランニングコストなど、さして負担に感じないのでしょう。
ただし、将来、中古物件として売却する時には、諸経費の高さが売却価格の下押し要因となりそうなことも考慮に入れて、購入を検討する必要があると思います。

[7508: 匿名さん]

>>7501 eマンションさん

今はインフレしてて人不足って、それは他のマンションでも同じでしょ。
理由になってない。管理費安くするために管理の質を落とすとかもどうもね。

[7509: 匿名さん]

>>7507 マンション検討中さん

駐車場も周辺マンションに比べたらかなり高いね。その高い駐車料も管理費会計に入るんだろうからちょっとぼったくり過ぎではないのかね？

[7510: 匿名さん]

>>7509 匿名さん
ちょっと分かりにくいので、できれば芝浦物件だけに絞って貼り付けてほしいです。

[7511: 匿名さん]

>>7509 匿名さん
なんで豊洲とか有明入れてるの？
地域が全く違うじゃん
あんた荒らしなんだろうけど、こういう誘導の仕方するとマジで訴えられてもおかしくないよ

[7512: 匿名さん]

>>7509 匿名さん
東雲とか有明、豊洲まで入れて平均出してる悪意ありまくりの悪質投稿ですね。

[7513: 匿名さん]

マンション管理が出来るスキル要員が取り合いになってる。新しく管理マンションが増えたら人をアサインしないといけない。
加えて、既存物件がなかなかコスト高の反映を許さず、うまく値上げできてない。
これらの要因で、どの管理会社も安値では新規受注したがらないので、築が新しいほど管理費は高騰してます。築古と比べても仕方ありません。

[7514: 匿名さん]

>>7509 匿名さん
かなりの悪意を感じた

[7515: 匿名さん]

>>7513 匿名さん
むしろ管理費安いところのツケが新築に回ってきてるような感じ。

[7516: マンション比較中さん]

トランクルーム使用料も（他と比べ高い？）無視できませんよね。ここ購入する人はランニングコスト気にしない人だと思いますが。

[7517: マンション検討中さん]

>>7514 匿名さん
ここをはじめ新築・中古の湾岸タワマン検討者から見たら、7509さんのような情報は参考になりますよ。
「ぼったくり過ぎ」って表現はよくないと思うけど、外で機械式を借りた方が安いってのも事実だしね。

[7518: 匿名さん]

>>7513 匿名さん

既存物件がなかなかコスト高の反映を許さず、うまく値上げできてない。もし、それが真実だとすると値上げできていない分の帳尻を合わせるために、そのツケを新築マンション購入者が負担させられているってことになりますけど、ホントにそうなの？新築は管理費だけでなく駐車場もトランクルームも高くしてできるだけ稼ごうってこと？そうだとすると新築買うのはアホらしい感じがしますね。

[7519: マンション検討中さん]

>>7518 匿名さん
駐車場収入やトランクルームの利用料は、管理費収入と同様、管理組合の財源になるから、デベがそれで儲かるってことにはならないと思いますよ。

[7520: 匿名さん]

>>7519 マンション検討中さん

じゃあ他のマンションが値上げできているいないは管理組合の財源の話で管理会社には関係なく、単純にこのマンションの管理費が高すぎってことになりますね。　

[7521: 匿名さん]

>>7517 マンション検討中さん
地価や税金が違うから、周辺相場で比較しないと意味ない。
周辺が4万なのに6万とかなら高いって話にはなるけど

[7522: 匿名さん]

>>7518 匿名さん
あくまで管理費だけの話です。
残念ながら、取りやすいところから取るという側面があるでしょう。（坪200のマンション住民と泥沼の委託料値上げを交渉をするより、坪500の高級マンションで高い管理費を受け入れてくれる金払いのいい住民を募った方が正直早い）

[7523: 匿名さん]

>>7521 匿名さん
土地や家屋の固定資産税を管理組合や管理会社が支払うことはありません。
区分所有者が持分に従って支払います。
湾岸地域ぐらいの範囲なら、人件費や各種点検費などのレベルは大して変わらないでしょう。

[7524: 匿名さん]

不動産は一に立地、二に立地なので管理費自体が些細な問題というお気持ち。

[7525: 匿名さん]

>>7524 匿名さん
金額の問題だけでなく、管理会社に対する信頼感が失われるのが問題という事でしょう

[7526: 匿名さん]

野村の管理会社は三井三菱と並んで評価が高かったと思いますよ。

[7527: マンション検討中さん]

まあ、そもそも毎月５～６万程度の管理費・修繕積立を負担に感じるような方は、はなからここは選ばない（買えない）でしょうし、もしそんな管理組合員（区分所有者）が多いと、後々修繕積立金の引き上げとかで揉めそうだから、資産価値を維持していくためにはそうした倹約家の方には購入をご遠慮いただいた方がよろしいかもしれませんね。

[7528: 匿名さん]

>>7527 マンション検討中さん

掲示板でよくわからないネガし始まった方がある意味安心
少し前のような誰も注目しない頃は今後の売れ行きに心配だった
やはり変り目は大体一ヶ月前のローン減税改正だね

[7529: 口コミ知りたいさん]

>>7528 匿名さん
あとは南北線の延伸が決まったり、他の地域の新築が中古の値上がりに合わせてねあげしてここの割安感が強まったからかな。今を逃すと一般リーマンが港区でプラウドを買えるラストチャンスは20年くらい来ないかもね。

[7530: 匿名さん]

芝浦だと南北線品川駅より白金高輪駅の方が近いかも。

[7531: 匿名さん]

>>7529 口コミ知りたいさん

今を逃すと、一般リーマンが港区で新築タワー買えるチャンスがないね。
1億円台の3LDKファミリータイプの話です。

[7532: 匿名さん]

港区もピンキリだけど、芝浦でこの値段で買えるのは最後かもね。

[7533: 匿名さん]

>>7532 匿名さん

お隣の港南の中古も都内で1位の値上がりと報道されるくらい
値上がりしちゃいましたからね。港南3丁目の日鉄興和の新築は
かなり先ですしね。もうマンション用地があまりないので、
港区の芝浦港南エリアは資産価値を保ち続けるでしょう
　

[7534: 匿名さん]

>>7533 匿名さん
住環境が全然違う二つのエリアを一緒に語らない方がいいと思う。プラウドは芝浦だから良いんですよ。

[7535: 匿名さん]

>>7534 匿名さん

住環境はさほど変わらないというか、むしろ港南のほうが地域の緑化や公園の豊富さなどは良いですね。

[7536: 匿名さん]

>>7534 匿名さん

住環境が全然違う？何言ってるの。
プラウドから南に歩けばすぐに港南ですよ。

[7537: 匿名さん]

>>7533 匿名さん

日鉄興和不動産によるタワーマンション「(仮称)港区港南三丁目プロジェクト」ですね。ここから歩いて4-5分でしょうか。

敷地面積約6,820㎡に対して建築面積約3,140㎡、延床面積約76,230㎡で2022年度着工、2025年度竣工予定です。

[7538: 匿名さん]

やっぱり芝浦アドレスにはこだわりたいです

[7539: マンション検討中さん]

NYダウは絶賛下落中。米株やってる人は大損してるだろうな。日経平均も下がり始めてきたし。

マンション価格も遅れて連動するのが世の常ですよ。
ちなみに銀行金利も今年上がり始めます。

[7540: 匿名さん]

>>7539 マンション検討中さん
コロナショックの大暴落時も同様の書き込みあったけど、結果は真逆。
無勉強な人はいつも同じ行動するね。

[7541: 匿名さん]

>>7537 匿名さん
微妙な立地…
時期もエリアも完全に異なるから、比較対象にもならないな。

[7542: 匿名さん]

>>7537 匿名さん
高浜水門とか食肉市場に近い立地よりはプラウドの方が住環境が良いかと思います。

[7543: 匿名さん]

>>7542 匿名さん

プラウドは高浜水門の近くだけど？
高浜水門なんか関係ないしなんの影響もない。
どうでもいい書き込み止めたら？　　

[7544: 通りがかりさん]

ちょっと油断すると江東区やら中央区が港南ネタで荒らしにきますね。芝浦や港南に住んだこともない、住む気もない人の荒らしですね。
反応してる人、ここは無視もしくは荒らしはやめろと牽制してまともに議論しない方向しか収まりがつかないですよ。荒らし目的なのでね。

[7545: 匿名さん]

プラウドは芝浦なのでネガティブな要素はあまりないです。東工大再開発が竣工すればますます便利になりますね。

[7546: 通りがかりさん]

ネガは人気の証と言いますが、湾岸がどこも割高になりすぎたから芝浦の安さが際立ってきて検討者意外のネガも増えてきましたね。

[7547: 匿名さん]

芝浦は周辺環境も良いしお買い得感ありますよね。

[7548: 匿名さん]

>>7547 匿名さん

芝浦の周辺環境の良さを具体的に語ってくださいね。

[7549: マンション検討中さん]

>>7548 匿名さん
駅前に大きなライフがあります。

[7550: 匿名さん]

商業施設が充実、嫌悪施設が少ない、地下鉄とJRが使える。