プラウドタワー芝浦

[評判気になるさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115510/

野村不動産による、地上33階（地下1階）、高さ114ｍのタワーマンション計画です。
施工現場ではすでに着工しており、2023年3月に竣工予定とのことです。

現地は旧海岸通り沿い、芝浦小学校の道路向かいです。
キャピタルマークタワーや芝浦アイランドにほど近い場所です。

最寄り駅はJR田町駅で、GoogleMapで簡易的に距離を計測したら概ね900m（徒歩12分）程度のようです。
情報交換をお願いします。


現地の情報：
https://skyskysky.net/construction/202336.html

物件名：プラウドタワー芝浦
所在地：東京都港区芝浦四丁目4-45番地（地番）
東京都港区芝浦四丁目（住居表示）
最寄駅：JR「田町」駅
建築主：野村不動産株式会社
設計：株式会社 竹中工務店 東京一級建築士事務所
施工：株式会社 竹中工務店 東京本店
用途：共同住宅、保育所
敷地面積：4,134.51㎡
建築面積：1,560.73㎡
延床面積：43,143.32㎡
構造：鉄筋コンクリート造
基礎工法：杭基礎
階数：地上33階、地下1階
高さ：114.91ｍ
着工：2019年12月
竣工：2023年3月（予定）

総戸数：421戸
交通：ＪＲ山手線・京浜東北線 「田町」駅 徒歩11分
　　　ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅 徒歩18分
　　　※ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅までの徒歩分数は駅エレベータ利用時のものとなります。
管理会社：野村不動産パートナーズ

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[7451: 匿名さん]

港区湾岸に住むならやっぱり芝浦が良いと思うんだよね。再開発が進んでいるから生活利便性が高い。

[7452: マンション検討中さん]

>>7451 匿名さん
品川区大田区の方が生活利便性は高い。
港区ブランドが欲しい人が買ってる。

[7453: 匿名さん]

>>7452 マンション検討中さん
芝浦は品川区大田区並みに生活利便性が高くて、それでいて都心にも近い、最強立地。

[7454: 匿名さん]

>>7451 匿名さん

港区湾岸くん。笑笑

[7455: 匿名さん]

ここのバルコニーに椅子とテーブルを置けますか？
タワマンで普通、可能ですか？

[7456: 匿名さん]

>>7455 匿名さん
部屋によりますが、ここは基本難しいかと
タワマンでも可能なところは可能です

[7457: 匿名さん]

子供の落下事故防止のために最近ではバルコニーに物を置く人はほとんどいなくなってる。

[7458: 評判気になるさん]

>>7452 マンション検討中さん
港区ブランド言うてるのは港区に住んだことない人なんだなーとわかるわ。圧倒的行政サービスの良さ、子育てのしやすさ、洗練され綿密に計画されせせこましくない街並み(道の広さ)、交通アクセスの良さ、程よい人口密度、住民の民度などなど。ようは住みやすい。それが本質。ブランド価値はただの後付け。一度住んだら他の区は眼中に入らなくなる。

[7459: 匿名さん]

>>7458 評判気になるさん
港区はピンキリだと思うよ。下位エリアだと行政も力入らないから近隣区の方が恵まれてる。例えば小学校の学区一つ取っても、港区の港南小は学年7クラスもあるのに追加整備されない。品川区の天王洲アイルの台場小は学年2クラスとしっかり整備されてる。

[7460: 匿名さん]

>>7458 評判気になるさん
その通り

条件で選んだ結果たまたま港区になるのであって、港区だから選んでる人なんか殆ど居ないのでは。

売り手とあとは住んでない人が言ってるだけだと思うわ。

[7461: 匿名さん]

>>7459 匿名さん

港南小学校は学年7クラスあっても教員も十分に配置されて良い環境が整っていますよ。私立中学進学率は芝浦小、港南小ともに港区でもトップクラスです。
　

[7462: 匿名さん]

>>7459 匿名さん

単に子供人口の違いでしょうね

[7463: 匿名さん]

>>7458 評判気になるさん

都心、芝浦住むと車での移動は本当に快適。品川区とか大田区とかの住宅街を
車で走るとひやひやする。ああいう密集地には、もう戻れないなと思う。
　　

[7464: 匿名さん]

>>7459 匿名さん

あんたは港南を何かにつけて貶したいだけのアホなんだから江東区に帰りなさい。

[7465: 評判気になるさん]

>>7459 匿名さん
芝浜小をご存じない時点でもうお察しなんですが。あと、クラス数とか言う極論を持ち出す以前に台場小(1957設立)と芝浦小(1942設立)の見た目見るだけでどちらが整備されてるか分かりそうなもんですがね。

[7466: 匿名さん]

>>7465 評判気になるさん

芝浦小学校（2011年築）、港南小学校（2012年築）。両方とも建物も新しくて
気持ち良いですよね。さらに芝浦には芝浜小学校も新設されますので、それに
伴って３小学校の通学区域の見直しもありそうです。

なんか必死にネット検索でアラ捜しして、重箱の隅ばかりつついてる人がいます
が、どうでもいい話で荒らさないで欲しいものです。

[7467: 匿名さん]

通学区域の見直しがあるなら港南3の中古物件は芝浦小学区になるのかな？

[7468: 匿名さん]

>>7467 匿名さん

ならない

[7469: 匿名さん]

>>7446 名無しさん

豊洲はもはや真の港区です！
近いうちに3A1R1Tになるだろう！

[7470: 匿名さん]

>>7469 匿名さん
こういうの何が目的で対立煽りしようとしてんの？

[7471: 匿名さん]

芝浦も豊洲も環境が良くていい街だと思うんだけどな。

[7472: マンション掲示板さん]

>>7466 匿名さん
芝浦は港区湾岸の中核エリアだから区も力を入れている。

[7473: 名無しさん]

>>7470 匿名さん
豊洲って言って荒らして楽しんでるだけ。豊洲入りのレスは全無視でいいんですよ。誰も相手にしてないほうが哀れでしょ？

[7474: 名無しさん]

>>7472 マンション掲示板さん
こう言う隠れ荒らしも無視で良いですね。港南や内陸との対立を煽る意図がみてとれる。

[7475: マンション検討中さん]

芝浦小と港南小はマンモス校で、文科省が定めた学年3クラス以内という目標に未達なんだよね。芝浦小は芝浜小ができて改善されたけど。

[7479: 匿名さん]

[NO.7476～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、及び、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[7480: 匿名さん]

地理的には一応隣接してるけど芝浦も港南も広大だから、場所によって雰囲気とかは結構違うよね。

[7481: 匿名さん]

>>7480 匿名さん

確かに南へ行くと運河の幅も広がって開放感があるし、飲食店などによる運河沿いの活用も進んでいる。緑被率やオープンスペース率も港南のほうが高い。芝浦ももう少し緑化が進むとなお良いのだが。

[7482: 匿名さん]

>>7476 匿名さん
こういう訳わからん荒らしって何目標に毎日生きてんの？

[7483: マンション比較中さん]

ブランズ、The SKY, Brillia浜離宮などと比較してここの管理費、修繕積立金が群を抜いて高い理由は一体何なのでしょうか？

[7484: 匿名さん]

>>7481 匿名さん
緑被率が高いのは嫌悪施設が多くて開発が進まないエリアだよ。夢の島とかも緑被率が高い訳で。

[7485: マンション検討中さん]

>>7483 マンション比較中さん
修繕積立金の一括徴収分が月々に含まれている。あと、管理費のほとんどは人件費で常時3人体制で計算されている。最近はどこも人件費高めの見積もりになってるのと、3人体制になってるのは他は地下にある電源施設や防災センターを2階に設置した関係でそうなってる。ようは水害リスクとのトレードオフ。(地下にあったら2回くらい浸水したら修繕費尽きて詰む)
そして、広めの間取りが多く天井高も高めだから戸数(割る母数)がやや少ないので。
修繕費入ってる点を考慮すると高いは高いけど群を抜いてと言うほどではないかと。

[7486: 匿名さん]

>>7483 マンション比較中さん
・積立金一括徴収が無い
・その３つは地下に電源あるけど、ここは2階が電源になってる
・野村不動産パートナーズの管理費設定が他社と比べて元々高め（野村物件はどこも周辺より管理費高い）

修繕積立金に関しては、最近の傾向として分譲時の計画ではかなり余裕を持って積立るように設定するものなので、実際は分譲時の想定ほど高くなることは稀でしょう

[7487: 名無し]

>>7485 マンション検討中さん

購入者です。資金計画によると、引渡し時点の一括徴収分も100万円以上ありますね。月々に含まれるとは何ですか？ちょっと分からないです。

[7488: 匿名さん]

>>7485 マンション検討中さん
m2単価が高いのだから戸数は関係ないと思うけど

[7489: 匿名さん]

>>7487 名無しさん
引渡し後の一時金は無いって話でしょ
ブランズとか一時金けっこう取られる設定になってる

[7490: 通りすがりさん]

>>7487 名無しさん
通常12年ごとくらいに発生する大規模修繕で必要な何十万、百何十万とかの一括徴収が月々に含まれてるって話。
海外投資家の購入とかが多いと一括徴収苦労するから良いよね。
ランニング悪く見えて販売は不利だけど、野村は災害リスクや徴収リスクに備えてて住む人のことをちゃんと考えてるなって思うよ。流石はプラウドブランドだね。

[7491: 匿名さん]

>>7484 匿名さん

港区で最も緑被率が高いのは白金台や愛宕ですが
開発が進まないエリアでしょうか？
ちょっとこじつけが過ぎますね。

全く利用価値が無い江東区の夢の島なんかは、
港区エリアにまったく関係ないと思われます。

[7492: 匿名さん]

>>7486 匿名さん

一時金は修繕費の話でしょ。管理費と修繕費がごっちゃになってる。
修繕費が安いのは将来負担が増えるだけなので高くてもいいんですけど、
管理費が高い理由はたしかに知りたいですね。

[7493: 通りがかりさん]

>>7491 匿名さん
空気読もうぜ。そんな揚げ足取りからの荒らしは誰も求めてないぜ？

[7494: 通りがかりさん]

>>7492 匿名さん
7485読んだ？読んでるとしたら何が理解できないの？

[7495: 匿名さん]

>>7494 通りがかりさん

管理費のほとんどは人件費で常時3人体制で計算されているから、とありますが、
管理会社の人員は他マンションは3人どころか、コンシェルジュ、防災センター、
警備員、清掃作業員など含め、常時20名くらいの体制でここより管理費安い
とこもざらにありますよ。

あと、広めの間取りが多く天井高も高めだから戸数(割る母数)がやや少ないので
とありますが、㎡あたりの単価ですから関係ないでしょう。マンションマーケット
というサイトで㎡あたり管理費単価の概算が見れますこれと比べるとここは
異様に高いですね。

マンションマーケットより　管理費/㎡

芝浦アイランドグローブ　　　271円
芝浦アイランドケープ　　　　243円
グローバルフロントタワー　　302円
パークタワー芝浦ベイワード　282円
東京ベイシティタワー　　　　232円
キャピタルマークタワー　　　239円
品川Ｖタワー　　　　　　　　322円
コスモポリス品川　　　　　　200円
品川タワーフェイス　　　　　260円
ワールドシティタワーズ　　　203円
東京シーサウスブランファーレ213円
パークタワー品川ベイワード　287円

[7496: マンション検討中さん]

>>7495 匿名さん
竣工が同じ時期の物件と比べてくれ

[7497: 匿名さん]

>>7496 マンション検討中さん

竣工時期で管理費が変わるのは変じゃない？
古くなると修繕費がかかるのはわかるけど。

[7498: 口コミ知りたいさん]

>>7495 匿名さん
芝浦検討層は芝浦内で比較するから港南は除外して考えた方が良い。

[7499: 匿名さん]

>>7495 匿名さん
>>管理会社の人員は他マンションは3人どころか、コンシェルジュ、防災センター、
警備員、清掃作業員など含め、常時20名くらいの体制でここより管理費安い
とこもざらにありますよ。

あのさぁ…
常時20名体制って1000戸以上の規模のマンションの話じゃん
規模が全く違うマンションと比較した自論展開されても何も意味ないってわからないかな？

[7500: 匿名さん]

>>7495 匿名さん
常時20人て総雇用数の話？　それとも1日に必要な最大人員の話？
そもそも人数の話出すならここの人員に近いマンションで具体名出して比較しないと比較にならないよね？

見た人に変な誤認をさせるような書き込みするの結構ヤバいから普通に営業妨害になるけど大丈夫？

[7501: eマンションさん]

>>7497 匿名さん
昔の方が管理費の算出基準が安い。今はインフレしてたり人不足でやや高い。あとは住んでるうちに無駄を削ってコストカットして抑えてるとこもある。ここだと警備員常時3名体制を見直したり、植栽や管理会社自体を見直したりは検討できると思うよ。
監視ロボットとかもそのうち出てくるだろうからね。

[7502: eマンションさん]

>>7500 匿名さん
常時20名だと3交代制で一人当たり安く見積もって80万くらいとしても月4800万かかるね。
常時の意味わかってないんじゃないかな？笑

[7503: 匿名さん]

>>7495
>>7497 匿名さん

変わらない方が変
もうちょっと勉強しなさい

[7504: 検討板ユーザーさん]

>>7497 匿名さん

人件費が安かった時期に竣工したマンションは管理費が今と比べて安い傾向にある。
その後、管理契約更新のタイミングで管理会社は管理組合と値上げの交渉をするが、大幅な値上げは難しいというのが実情だと思います。

[7505: 匿名さん]

古いタワマンはその分耐震性能とか高くないし、一長一短ですよね。3.11後に竣工した免震タワマンを候補にすると対象は絞られる。

[7506: 匿名さん]

高い管理費や修繕を正当化しようとするの無理があるかな。コスト構造の中身が知りたいなら営業に聞けばいいよ。高いのは事実なのでから、高くても気に入ってるなら買えば良いだけ。

[7507: マンション検討中さん]

>>7497 匿名さん
ここは管理費に限らず、駐車場や駐輪、バイク置き場代とかも、周辺の中古タワマンに比べると高いですね。
ファミリー向けタイプで１億円以上出せるプチ富裕層が主な対象者なので（一般のサラリーマンにはチト厳しいですよね）、駐車場代含め月々10万程度のランニングコストなど、さして負担に感じないのでしょう。
ただし、将来、中古物件として売却する時には、諸経費の高さが売却価格の下押し要因となりそうなことも考慮に入れて、購入を検討する必要があると思います。

[7508: 匿名さん]

>>7501 eマンションさん

今はインフレしてて人不足って、それは他のマンションでも同じでしょ。
理由になってない。管理費安くするために管理の質を落とすとかもどうもね。

[7509: 匿名さん]

>>7507 マンション検討中さん

駐車場も周辺マンションに比べたらかなり高いね。その高い駐車料も管理費会計に入るんだろうからちょっとぼったくり過ぎではないのかね？

[7510: 匿名さん]

>>7509 匿名さん
ちょっと分かりにくいので、できれば芝浦物件だけに絞って貼り付けてほしいです。

[7511: 匿名さん]

>>7509 匿名さん
なんで豊洲とか有明入れてるの？
地域が全く違うじゃん
あんた荒らしなんだろうけど、こういう誘導の仕方するとマジで訴えられてもおかしくないよ

[7512: 匿名さん]

>>7509 匿名さん
東雲とか有明、豊洲まで入れて平均出してる悪意ありまくりの悪質投稿ですね。

[7513: 匿名さん]

マンション管理が出来るスキル要員が取り合いになってる。新しく管理マンションが増えたら人をアサインしないといけない。
加えて、既存物件がなかなかコスト高の反映を許さず、うまく値上げできてない。
これらの要因で、どの管理会社も安値では新規受注したがらないので、築が新しいほど管理費は高騰してます。築古と比べても仕方ありません。

[7514: 匿名さん]

>>7509 匿名さん
かなりの悪意を感じた

[7515: 匿名さん]

>>7513 匿名さん
むしろ管理費安いところのツケが新築に回ってきてるような感じ。

[7516: マンション比較中さん]

トランクルーム使用料も（他と比べ高い？）無視できませんよね。ここ購入する人はランニングコスト気にしない人だと思いますが。

[7517: マンション検討中さん]

>>7514 匿名さん
ここをはじめ新築・中古の湾岸タワマン検討者から見たら、7509さんのような情報は参考になりますよ。
「ぼったくり過ぎ」って表現はよくないと思うけど、外で機械式を借りた方が安いってのも事実だしね。

[7518: 匿名さん]

>>7513 匿名さん

既存物件がなかなかコスト高の反映を許さず、うまく値上げできてない。もし、それが真実だとすると値上げできていない分の帳尻を合わせるために、そのツケを新築マンション購入者が負担させられているってことになりますけど、ホントにそうなの？新築は管理費だけでなく駐車場もトランクルームも高くしてできるだけ稼ごうってこと？そうだとすると新築買うのはアホらしい感じがしますね。

[7519: マンション検討中さん]

>>7518 匿名さん
駐車場収入やトランクルームの利用料は、管理費収入と同様、管理組合の財源になるから、デベがそれで儲かるってことにはならないと思いますよ。

[7520: 匿名さん]

>>7519 マンション検討中さん

じゃあ他のマンションが値上げできているいないは管理組合の財源の話で管理会社には関係なく、単純にこのマンションの管理費が高すぎってことになりますね。　

[7521: 匿名さん]

>>7517 マンション検討中さん
地価や税金が違うから、周辺相場で比較しないと意味ない。
周辺が4万なのに6万とかなら高いって話にはなるけど

[7522: 匿名さん]

>>7518 匿名さん
あくまで管理費だけの話です。
残念ながら、取りやすいところから取るという側面があるでしょう。（坪200のマンション住民と泥沼の委託料値上げを交渉をするより、坪500の高級マンションで高い管理費を受け入れてくれる金払いのいい住民を募った方が正直早い）

[7523: 匿名さん]

>>7521 匿名さん
土地や家屋の固定資産税を管理組合や管理会社が支払うことはありません。
区分所有者が持分に従って支払います。
湾岸地域ぐらいの範囲なら、人件費や各種点検費などのレベルは大して変わらないでしょう。

[7524: 匿名さん]

不動産は一に立地、二に立地なので管理費自体が些細な問題というお気持ち。

[7525: 匿名さん]

>>7524 匿名さん
金額の問題だけでなく、管理会社に対する信頼感が失われるのが問題という事でしょう

[7526: 匿名さん]

野村の管理会社は三井三菱と並んで評価が高かったと思いますよ。

[7527: マンション検討中さん]

まあ、そもそも毎月５～６万程度の管理費・修繕積立を負担に感じるような方は、はなからここは選ばない（買えない）でしょうし、もしそんな管理組合員（区分所有者）が多いと、後々修繕積立金の引き上げとかで揉めそうだから、資産価値を維持していくためにはそうした倹約家の方には購入をご遠慮いただいた方がよろしいかもしれませんね。

[7528: 匿名さん]

>>7527 マンション検討中さん

掲示板でよくわからないネガし始まった方がある意味安心
少し前のような誰も注目しない頃は今後の売れ行きに心配だった
やはり変り目は大体一ヶ月前のローン減税改正だね

[7529: 口コミ知りたいさん]

>>7528 匿名さん
あとは南北線の延伸が決まったり、他の地域の新築が中古の値上がりに合わせてねあげしてここの割安感が強まったからかな。今を逃すと一般リーマンが港区でプラウドを買えるラストチャンスは20年くらい来ないかもね。

[7530: 匿名さん]

芝浦だと南北線品川駅より白金高輪駅の方が近いかも。

[7531: 匿名さん]

>>7529 口コミ知りたいさん

今を逃すと、一般リーマンが港区で新築タワー買えるチャンスがないね。
1億円台の3LDKファミリータイプの話です。

[7532: 匿名さん]

港区もピンキリだけど、芝浦でこの値段で買えるのは最後かもね。

[7533: 匿名さん]

>>7532 匿名さん

お隣の港南の中古も都内で1位の値上がりと報道されるくらい
値上がりしちゃいましたからね。港南3丁目の日鉄興和の新築は
かなり先ですしね。もうマンション用地があまりないので、
港区の芝浦港南エリアは資産価値を保ち続けるでしょう
　

[7534: 匿名さん]

>>7533 匿名さん
住環境が全然違う二つのエリアを一緒に語らない方がいいと思う。プラウドは芝浦だから良いんですよ。

[7535: 匿名さん]

>>7534 匿名さん

住環境はさほど変わらないというか、むしろ港南のほうが地域の緑化や公園の豊富さなどは良いですね。

[7536: 匿名さん]

>>7534 匿名さん

住環境が全然違う？何言ってるの。
プラウドから南に歩けばすぐに港南ですよ。

[7537: 匿名さん]

>>7533 匿名さん

日鉄興和不動産によるタワーマンション「(仮称)港区港南三丁目プロジェクト」ですね。ここから歩いて4-5分でしょうか。

敷地面積約6,820㎡に対して建築面積約3,140㎡、延床面積約76,230㎡で2022年度着工、2025年度竣工予定です。

[7538: 匿名さん]

やっぱり芝浦アドレスにはこだわりたいです

[7539: マンション検討中さん]

NYダウは絶賛下落中。米株やってる人は大損してるだろうな。日経平均も下がり始めてきたし。

マンション価格も遅れて連動するのが世の常ですよ。
ちなみに銀行金利も今年上がり始めます。

[7540: 匿名さん]

>>7539 マンション検討中さん
コロナショックの大暴落時も同様の書き込みあったけど、結果は真逆。
無勉強な人はいつも同じ行動するね。

[7541: 匿名さん]

>>7537 匿名さん
微妙な立地…
時期もエリアも完全に異なるから、比較対象にもならないな。

[7542: 匿名さん]

>>7537 匿名さん
高浜水門とか食肉市場に近い立地よりはプラウドの方が住環境が良いかと思います。

[7543: 匿名さん]

>>7542 匿名さん

プラウドは高浜水門の近くだけど？
高浜水門なんか関係ないしなんの影響もない。
どうでもいい書き込み止めたら？　　

[7544: 通りがかりさん]

ちょっと油断すると江東区やら中央区が港南ネタで荒らしにきますね。芝浦や港南に住んだこともない、住む気もない人の荒らしですね。
反応してる人、ここは無視もしくは荒らしはやめろと牽制してまともに議論しない方向しか収まりがつかないですよ。荒らし目的なのでね。

[7545: 匿名さん]

プラウドは芝浦なのでネガティブな要素はあまりないです。東工大再開発が竣工すればますます便利になりますね。

[7546: 通りがかりさん]

ネガは人気の証と言いますが、湾岸がどこも割高になりすぎたから芝浦の安さが際立ってきて検討者意外のネガも増えてきましたね。

[7547: 匿名さん]

芝浦は周辺環境も良いしお買い得感ありますよね。

[7548: 匿名さん]

>>7547 匿名さん

芝浦の周辺環境の良さを具体的に語ってくださいね。

[7549: マンション検討中さん]

>>7548 匿名さん
駅前に大きなライフがあります。

[7550: 匿名さん]

商業施設が充実、嫌悪施設が少ない、地下鉄とJRが使える。