プラウドタワー芝浦

[評判気になるさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115510/

野村不動産による、地上33階（地下1階）、高さ114ｍのタワーマンション計画です。
施工現場ではすでに着工しており、2023年3月に竣工予定とのことです。

現地は旧海岸通り沿い、芝浦小学校の道路向かいです。
キャピタルマークタワーや芝浦アイランドにほど近い場所です。

最寄り駅はJR田町駅で、GoogleMapで簡易的に距離を計測したら概ね900m（徒歩12分）程度のようです。
情報交換をお願いします。


現地の情報：
https://skyskysky.net/construction/202336.html

物件名：プラウドタワー芝浦
所在地：東京都港区芝浦四丁目4-45番地（地番）
東京都港区芝浦四丁目（住居表示）
最寄駅：JR「田町」駅
建築主：野村不動産株式会社
設計：株式会社 竹中工務店 東京一級建築士事務所
施工：株式会社 竹中工務店 東京本店
用途：共同住宅、保育所
敷地面積：4,134.51㎡
建築面積：1,560.73㎡
延床面積：43,143.32㎡
構造：鉄筋コンクリート造
基礎工法：杭基礎
階数：地上33階、地下1階
高さ：114.91ｍ
着工：2019年12月
竣工：2023年3月（予定）

総戸数：421戸
交通：ＪＲ山手線・京浜東北線 「田町」駅 徒歩11分
　　　ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅 徒歩18分
　　　※ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅までの徒歩分数は駅エレベータ利用時のものとなります。
管理会社：野村不動産パートナーズ

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[6399: 検討板ユーザーさん]

風向きがこのスナップショットのまま常に一緒な訳ないでしょ

[6400: 匿名さん]

>>6399 検討板ユーザーさん
6395さんは、それが拠り所みたいですが

[6401: 匿名さん]

>>6385 匿名さん

埋め立てた年代にそんなに差はないですよ。港南エリアも埋め立てからすでに100年近く経過している。品川駅や高輪ゲートウェイ駅も埋め立て地だと認識している人のほうが少ないくらいでしょう。人が住んだ歴史が浅いのは昭和の終わりまで造船所や化学工場地帯であった江東区の方です。

[6402: 匿名さん]

>>6388 匿名さん

港清掃工場は完全燃焼させて、排出前に処理されているので、排煙らしい煙は出ませんよ。煙突がたっていても、寒い季節のみ上からちょろっと白い水蒸気が出ているのが見えるだけ。

[6403: 匿名さん]

>>6401 匿名さん
芝浦は明治から大正、港南は昭和に入ってからだったはず。

[6404: 匿名さん]

>>6395 匿名さん

街づくり計画の「風の道」の図ですね。羽田空港の新着陸コースは南風時の運用ですが、実際には毎日飛んでいることからもわかる通りほとんど南風（南南東から北北西に吹く）ですね。もし難からの臭いが発生しても南に行くほど臭いはしない。芝浦でも南端にある当物件には臭い問題は関係ないでしょうね。

[6405: 匿名さん]

>>6403 匿名さん

ほとんど差が無いですよ。片方が100年前、片方は30年前と言うなら話は別ですが、芝浦も港南も埋め立てから90年以上たっていますからね。芝浦のほうが10年くらい古いだけ。

[6412: マンション検討中さん]

売れ行きはどうなん？

[6415: 匿名さん]

>>6412 マンション検討中さん

ここまでは順調だね。売出し住戸の80%以上は契約できているのではないかと。
ただ最上階の部屋はまだ先着順で残っている感じ。都心高額物件で最上階が残るのは最近では珍しい印象。周辺買い替え需要と初期エントリー勢が一巡した後、この勢いが続くかどうか注目かと。

[6416: 匿名さん]

>>6415 匿名さん
売り出し住戸の8割契約できてるから順調って、そんなん何も好不調のベンチマークにならないから。特に野村は要望入った部屋を売り出ししていくわけで、その中で8割だと勢いは全く感じないね。
大事なのは総戸数に対して何割売れたか。せいぜい4割弱

[6417: 匿名さん]

これはここの事？
https://twitter.com/ienoji/status/1471010344357474307?t=qto43LIaT-Bf5p...

市況を正確に把握するには3種類の情報を集める必要があります。「供給戸数、在庫、契約率、単価などのデータ」「注目プロジェクトの売れ行き」「どんな人がどんな物件（住戸）を買っているか」どれが欠けてもダメです。
夏以降「ある大規模プロジェクト（都心）」に注目してました。露出期間の長さの割には売出が遅かったです。スペックの長短が極端で熱狂してた需要が「冷静になった」と判断しました。案の定最上階いまも完売していません。これは高額物件では致命的です。他にも同様の例がいくつか散見できました。

[6418: 匿名さん]

割安な住戸は既にほとんど無くなってる。やはり芝浦アドレスは魅力的。

[6419: 匿名さん]

>>6418 匿名さん
いま何戸売れてる？

[6420: 匿名さん]

>>6419 匿名さん
第１期　１０５戸
　２次　　　２戸
　３次　　２６戸
　４次　　１５戸
　５次　　２０戸
　６次　　１８戸
うち先着順　２８戸なので　158戸契約済（進捗37％）

一時期のブランズ状態かな。　　

[6421: 匿名さん]

ちなみに、物件概要からの数字なので、実際はもっと低いかもしれないです。
最近のデベは、売れ残りを先着順にそのまま出さずに隠す事しますので

[6422: 検討板ユーザーさん]

>>6420 匿名さん
各期の売り出し件数までご存じですか？

[6424: 匿名さん]

>>6422 検討板ユーザーさん
その数字が売り出しかと思いますが

[6425: 匿名さん]

失礼、1期1次の105戸は契約戸数でしたね。

[6427: 匿名さん]

>>6420 匿名さん
ブランズは昨年の同じ時期に80くらいしかうれてないよ、一緒にすんなや

[6428: 通りがかりさん]

>>6417 匿名さん
ここはギリギリ大規模と言えるかもしれないけど、
全然注目プロジェクトではないよ
そもそも熱狂にもなってなかったので当てはまる部分は最上階が売れない点しかないのでは？

[6429: 匿名さん]

>>6427 匿名さん
価格はこちらの方が安いですからね。そこを加味しないと。

[6430: 検討板ユーザーさん]

ブランズよりは遥かに進捗良くて安心?

[6431: マンション検討中さん]

最近、営業さんから最上階は全て供給済って聞きましたよ。。

[6432: 口コミ知りたいさん]

>>6427 匿名さん
156/186なんで85%成約してるってことか。
これで不調はないでしょ笑まだ一期ですよ？

[6433: 匿名さん]

>>6431 マンション検討中さん
供給済みと成約済みは、似て全く異なる意味です。
そりゃ売り出すのは自由。問題は、そこで成約できるかだな。

[6434: 匿名さん]

>>6432 口コミ知りたいさん
そりゃ要望取らずにただ単に供給して85％成約してるなら、野村の市場を読む力は凄いなと思うけど、事前に要望取った上で売り出しているだけで、その85％は当たり前だし好不調の指標になんか全くならない。
大事なのは、全体戸数に対しての成約戸数。それが他の物件と比べて進捗良くないからイマイチ扱いされている。
ブランズと比較しても意味ないからね。あそこは高値追いで進捗とか気にしてない営業手法。
ここは回転系の野村不動産ですから。

別にネガしたいわけではないので、誤解なきよう

[6435: マンション検討中さん]

>>6428 通りがかりさん

大規模＝421戸なので、まあ大規模で差し支えない
都心＝港区なので都心
露出＝21年1月にHP発表
売出＝21年7月に1期1次
露出長い割りには売出し遅い＝まあそうですね
スペック長短極端＝まあそうなんだろうね
最上階完売してない＝いま先着順で残ってる28000万円の住戸は、価格表通りなら最上階住戸のはず

坂根さんが、潮目が変わったことを例えるのに言及してるのは、たぶんこの物件のことかな、、

[6436: 匿名さん]

>>6428 通りがかりさん
ツイッターだと勝どきサウスじゃないかって言われてるね

[6437: 匿名さん]

>>6433 匿名さん
プラウドの価格表は成約したとこはちゃんと成約済って出てるよ
供給済表記はブランズ

[6438: 匿名さん]

>>6437 匿名さん

>>6431に言ってね

[6439: 口コミ知りたいさん]

>>6434 匿名さん
なるほど。そういうもんなのか。
どこも最近はじっくり売っているという記事を見た気もするけどなぁ。あと市場が上昇してる局面だと一気に出さず少しづつ機会を見て値上げしつつあった方がいいと思うんだけどな。

[6440: 匿名さん]

>>6439 口コミ知りたいさん
物は言い様で、じっくり売ってると一言で言っても、スミフのように値上げしながらじっくり売っていくのと、値上げできずに売れていないのとでは、意味合いが違いますね。

前者は人気物件だから値上げで過熱感を押さえながら、早期購入者とデベの利益を最大化できる優良物件。
後者は言い換えるとその値段では買い手からあまり付きにくい不調物件。

近隣での前者物件は、白金ザスカイやパークタワー勝どきミッド。値上げしても順調に売れたもしくは売れている。
後者物件は、ブランズ芝浦。この市況上昇局面でも値上げなんて無理でしたね。

ここは果たしてどちらになるかね。

[6441: 匿名さん]

>>6426 匿名さん

圧倒的に芝浦の方が赤いエリアが多いですね。

[6442: 匿名さん]

>>6441 匿名さん
そういうリアクションまで込みの若葉の煽りだからね。
どちらにしても契約者は、ここの液状化リスクは高めだけど、重説で説明して聞いてないわけない中購入してるわけで、リスクは承知の上でしょ。

[6443: 匿名さん]

>>6436 匿名さん

>>6435のほうが説得力がある

[6444: 匿名さん]

>>6441 匿名さん
国が出してる液状化マップだとこんな感じ。東日本大震災で液状化した海洋大のあたりがリスク高くなってる。プラウドは問題なし。

[6445: 匿名さん]

>>6444 匿名さん
そのデータの前提条件は何でしょうか？

[6446: 匿名さん]

>>6444 匿名さん
それは平成２４年版でしょ

[6447: 匿名さん]

液状化リスクの低いマンションの方が良いですよね。

[6448: eマンションさん]

>>6435 マンション検討中さん

これって晴海フラッグじゃない？
都心＝中央区
大規模＝日本一の大規模
スペック長短極端＝都心で超安いけど駅25分ぐらい
プラウドはタワマンとして大規模とは言えないし、そんなに注目されていない。駅11分も、極端ではない。晴海の物件は普通に13分とか掛かる。
「夏以降に注目してました」って、選手村のことでは？