プラウドタワー芝浦

[評判気になるさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115510/

野村不動産による、地上33階（地下1階）、高さ114ｍのタワーマンション計画です。
施工現場ではすでに着工しており、2023年3月に竣工予定とのことです。

現地は旧海岸通り沿い、芝浦小学校の道路向かいです。
キャピタルマークタワーや芝浦アイランドにほど近い場所です。

最寄り駅はJR田町駅で、GoogleMapで簡易的に距離を計測したら概ね900m（徒歩12分）程度のようです。
情報交換をお願いします。


現地の情報：
https://skyskysky.net/construction/202336.html

物件名：プラウドタワー芝浦
所在地：東京都港区芝浦四丁目4-45番地（地番）
東京都港区芝浦四丁目（住居表示）
最寄駅：JR「田町」駅
建築主：野村不動産株式会社
設計：株式会社 竹中工務店 東京一級建築士事務所
施工：株式会社 竹中工務店 東京本店
用途：共同住宅、保育所
敷地面積：4,134.51㎡
建築面積：1,560.73㎡
延床面積：43,143.32㎡
構造：鉄筋コンクリート造
基礎工法：杭基礎
階数：地上33階、地下1階
高さ：114.91ｍ
着工：2019年12月
竣工：2023年3月（予定）

総戸数：421戸
交通：ＪＲ山手線・京浜東北線 「田町」駅 徒歩11分
　　　ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅 徒歩18分
　　　※ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅までの徒歩分数は駅エレベータ利用時のものとなります。
管理会社：野村不動産パートナーズ

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[6351: 匿名さん]

この坂が一番臭気がとんでもなく強いですね。
周辺住民なら気がつかないわけないですね

[6352: 匿名さん]

>>6349 匿名さん

高浜水門じゃなくて下水処理場の配管ですよ。シーズンテラスでも品川駅に近い方は何ともないけど、芝浦側に近づくと臭いがすることがある。

[6353: 名無しさん]

>>6351 匿名さん
この辺りは確かに臭いが気になる事があるかも。ただ、坂の途中の数メートルにわたってレベルで限定的ですね。まぁ基本的止まって何かをするところではないから通過するだけだしプラウドから田町が生活圏ですから影響はないですね。
今後はこの上に商業施設の建設予定で飲食店もはいるでしょうし、このすぐ近くにマンションもあるので生活への影響はほとんどないレベルですね。
逆に影響あるとしたらどう言う生活なんですかね？凄い臭いがする！といっても現状主観的な感想でしかなくその信憑性より至近に物件が建ってたり飲食店が建っている現実の方が遥かに信憑性高いと考えます。まぁ購入検討する人は周辺を散歩したり営業担当に確認すれば生活への影響が無いことはわかると思いますけどね。
また将来的な資産への影響も無いと言えますね。周辺のマンション価格はこういった施設の存在も反映(ほぼ影響してないと思いますが)しており、そういった周辺物件を参考にプラウドの売り出し価格も決められているはずです。川の氾濫や人口過多による都市機能麻痺などのリスクに比べたらこの施設のリスク要素はなく、むしろ将来的に移転(海寄りに移すなど)が実現した場合資産性向上の要素になり得ますね。そういえばこの辺り再開発が計画されていたような。
以上、周辺住民の見解でした。

[6354: 匿名さん]

芝浦住民が高浜水門の近くに行くことは滅多にない訳で、悪臭とか気にならないけどな。

[6355: 匿名さん]

>>6354 匿名さん

同意、ってか水門水門騒いでる水門オバケは水門が臭いとか言ってるけど、なに目的で水門に行って、なに目的でここに書き込んでるのだろう？あんなとこスカイクレスト芝浦の住民以外誰も行かないし、荒らしにさえなってないけど荒らすネタ枯渇？

[6356: 匿名さん]

まあ港区湾岸の中では芝浦の住環境は恵まれてると思いますよ。

[6357: 匿名さん]

>>6356 匿名さん

港区湾岸ってそんなにいろいろないけどね。芝浦と港南と海岸しかない。
３エリアは隣接していてほとんど変わりませんよ。

[6358: 匿名さん]

>>6356 匿名さん

港区湾岸の環境で言えば行政が取りまとめているように、高いほど良いオープンスペースの比率とか緑化率で見るなど、何をもって評価しているのか曖昧なまま良い悪い言っていても無意味。

[6359: 匿名さん]

この近辺では芝浦4丁目は公園や広場などのオープンスペースの割合も
緑化の割合も比較的高い部類ですね。

[6360: 匿名さん]

芝浦アドレス、プラウド、芝浦小学区、高輪再開発、上がる要素しかない。

[6361: 匿名さん]

>>6360 匿名さん

言われなくてもそう思ってますよ。だから湾岸でも中央区や江東区ではなく
港区を選ぶべきなんですよ。最終的に民間でも行政でも金が投下されるのは
優先度の高い港区エリア。

高輪ゲートウェイもリニアもあるのに品川地下鉄も決定、一方で臨海地下鉄
を待ち望むエリアはいくら待っても永遠に地下鉄は来ません。

[6362: 匿名さん]

品川地下鉄って高輪に駅ができるから、港南からだと使いにくいよ。プラウドから泉岳寺の方が使いやすいです。

[6363: 匿名さん]

>>6362 匿名さん

港南は駅までバスで行けるから楽でしょ

[6364: 匿名さん]

>>6362 匿名さん

プラウドから泉岳寺も15分くらいありますからさほど変わらないでしょう

[6365: 匿名さん]

地下鉄駅までの距離差は結構ありそうだな。

[6366: 匿名さん]

>>6363 匿名さん
港南口でバス降りてそこから地下鉄駅まで10分ぐらいかかりそう。

[6367: 匿名さん]

>>6365 匿名さん

泉岳寺駅まで空を飛んでいくのかい？この辺の地理や
道順さえ知らない人がしょうもない画像貼るなよ。

[6368: 匿名さん]

>>6353 名無しさん
毎日硫黄臭に晒されていると、感覚が麻痺しているのかと。
芝浦小～高浜橋周辺までかなり臭いますから。
もっと周辺住民は怒った方がいいよ。問題ないとしてしまって臭い物に蓋をしてしまっては、改善する機会すら失われる。
ちなみに、処理場の移転は夢物語です。移転先の猛反対等が予想され、誰もやりたがらないでしょう

[6369: 匿名さん]

>>6364 匿名さん
12分くらいで行けます。信号も一つしかないから田町より下手したら早く着く

[6370: 匿名さん]

地下鉄ならば何でも良いというわけではないのでは。
ただ、甲南エリアは品川地下鉄まで遠すぎる。
品川地下鉄の恩恵は、白金高輪を筆頭に内陸部です。

[6371: 評判気になるさん]

>>6368 匿名さん
私は出張が多く平日地方、週末のみ芝浦の生活をしており、帰りは品川から徒歩で帰宅してましたが、気にするほどの臭いを感じたことはないですね。海外旅行や海外出張で2ヶ月近く家を離れた時も同様。数ヶ月毎に招待している両親からもそういった声を聞いたことはありません。もしかしたらあなたは人並外れた嗅覚を持っているのかもしれませんが、やはりあなたの主観でしかないですね。もちろん私の意見も私の主観ですが事実としては周辺住民が怒ることもないレベルということです。あと、移転はあってもなくてもどちらでもいいですね。現状で支障はないので。

周辺住民を焚き付けて問題にしたいのであれば、検討板ではなく既存マンションの住民板で活動されてはいかがでしょう。

[6374: 匿名さん]

>>6371 評判気になるさん
臭いなんてホント主観だからね。
そもそも、水場は大なり小なり臭いはする。それを不快に感じるかどうかは人によるって事でしょ。「磯の香り」だって正体は硫化物なんだから、嫌いな人は嫌いだろうし。

気にする人は最初から芝浦のような海沿いのエリアを選ばないし、住んでる人は特殊な事情でよっぽど悪臭が出たとき位にしか気にしないんだから、この話はいつまでも噛み合わないよ。

[6375: 匿名さん]

>>6374 匿名さん
主観云々と言えるレベルの硫黄臭じゃないけどね。
まあ毎日じゃないからなんだろうけど、わかっている人はわかるでしょ。
それを気にならない、問題ないとしたいのは、ただ単に高値売り抜けしたい周辺物件のポジショントークでしょ

[6376: マンション検討中さん]

誰と戦ってるのかわからない臭いマンがいて草。
検討者に有益な情報を与えたいの？それともプラウドが売れちゃうと都合悪い人？

[6377: 匿名さん]

>>6376 マンション検討中さん
芝浦の環境改善を切に願う一港区民です。

[6378: 評判気になるさん]

>>6377 匿名さん
であればこの板で騒いでも意味ないですね。現状、臭いを異常に気にする粘着質な人が物件の評価を落とそうと躍起になっていると言う見方しかできません。以前も内陸にしか興味ない旨発言してるようですし。
改善を求めるなら恐らく相手にされませんが区議会議員に改善案を提案したり抗議活動したり施設相手に裁判でもしたらいいんじゃないですかね？

[6380: 匿名さん]

臭いが気になったようなことは一回もないなあ。何を言ってるんだろこの人は。たまにいるよね、港区とか東京都とかのパブコメ募集で問題が無いことを問題だと大袈裟に騒いでる人。共産党系の感じ、その手の人なんでしょう。

[6382: マンション検討中さん]

>>6381 匿名さん

そもそも嫌悪感ないしね。品川シーズンテラスも緑がある広い公園で良いし、芝浦公園もあるし、運河沿いも綺麗に整備されて気持ち良いし。芝浦中央公園のドッグランが近いのも愛犬家には◎。

[6383: 匿名さん]

>>6382 マンション検討中さん
下水処理場もゴミ処理場も食肉処理場も、特に嫌悪感ないという周辺住民だらけで安泰だね。
内陸にそんなもん移設しようもんなら、大騒ぎだわ。青山の児童施設であの騒ぎよう。港区内陸民は湾岸民に感謝しないといけないですね

[6384: 評判気になるさん]

>>6383 匿名さん
芝浦民は田町に港南民は品川に行くわけで、その辺りの施設は生活の妨げにならないところに絶妙に配置されてますよね。港区は街づくりが本当に上手です。
あまり生活して気にすることもないので、誰に感謝されることでもないですね。地価への影響があるのかもわかりませんが、もしあるとしたら生活に影響がない施設のおかげで割安でこんな住みやすい環境に住めるわけで、むしろこちらが感謝してもいいくらいですね。
生活圏外とはいえ徒歩圏内にそういった施設があることを気にする人は他に住めばいいわけで。あなたもそんな気になるなら内陸でも他区でも良いところを見つけて住んだ方が自身も周囲も幸せになると思いますよ。

[6387: 匿名さん]

アイランド住んでたけど匂いなんか無いよ。
芝浦も港南も誰も興味のない倉庫街だったけど再開発で変わるんでしょ？
今を語っても仕方ない。

[6390: 評判気になるさん]

>>6383 匿名さん
ゴミ処理場は不燃とリサイクルだけだから害はないどころか粗大ゴミとか使い切れなかったスプレー缶とか持ってって捨てるのに便利ですらある。
高速道路とか河川が隣接してる方が遥かに実害やリスクが大きい。

[6394: 匿名さん]

芝浦の方がアドレスイメージが良いかな。

[6395: 匿名さん]

>>6390 評判気になるさん
仰る通りで首都高と新海岸通りからの距離の方が遥かに大事。確かシミュレーションでは某マンションの大気汚染指数はプラウドの10倍近いといった話が出てたはず

あと匂いの発生源に行けば臭いのは当たり前。
匂いマンは気流の流れを考えず、発生源から円状に拡がると思い込んでるのだろうが、空気の流れからして滅多に流れてこない。

気になって仕方ない人は多分施設があること自体が気になって仕方ないのであって、においがするしないの実態はあまり関係ないのでは？

もはや思い込みというやつですね

[6396: 匿名さん]

>>6395 匿名さん
この図だと、高浜水門がとても臭いという前提に立つと、思いっきりその風浴びてるけど大丈夫？

[6397: 匿名さん]

高浜水門から放流された汚水は南下するから芝浦は臭くないですよ。

[6398: 匿名さん]

>>6397 匿名さん
港南側の臭気や排気ガスなど、全てを受け止めていますね

[6399: 検討板ユーザーさん]

風向きがこのスナップショットのまま常に一緒な訳ないでしょ

[6400: 匿名さん]

>>6399 検討板ユーザーさん
6395さんは、それが拠り所みたいですが

[6401: 匿名さん]

>>6385 匿名さん

埋め立てた年代にそんなに差はないですよ。港南エリアも埋め立てからすでに100年近く経過している。品川駅や高輪ゲートウェイ駅も埋め立て地だと認識している人のほうが少ないくらいでしょう。人が住んだ歴史が浅いのは昭和の終わりまで造船所や化学工場地帯であった江東区の方です。

[6402: 匿名さん]

>>6388 匿名さん

港清掃工場は完全燃焼させて、排出前に処理されているので、排煙らしい煙は出ませんよ。煙突がたっていても、寒い季節のみ上からちょろっと白い水蒸気が出ているのが見えるだけ。

[6403: 匿名さん]

>>6401 匿名さん
芝浦は明治から大正、港南は昭和に入ってからだったはず。

[6404: 匿名さん]

>>6395 匿名さん

街づくり計画の「風の道」の図ですね。羽田空港の新着陸コースは南風時の運用ですが、実際には毎日飛んでいることからもわかる通りほとんど南風（南南東から北北西に吹く）ですね。もし難からの臭いが発生しても南に行くほど臭いはしない。芝浦でも南端にある当物件には臭い問題は関係ないでしょうね。

[6405: 匿名さん]

>>6403 匿名さん

ほとんど差が無いですよ。片方が100年前、片方は30年前と言うなら話は別ですが、芝浦も港南も埋め立てから90年以上たっていますからね。芝浦のほうが10年くらい古いだけ。

[6412: マンション検討中さん]

売れ行きはどうなん？

[6415: 匿名さん]

>>6412 マンション検討中さん

ここまでは順調だね。売出し住戸の80%以上は契約できているのではないかと。
ただ最上階の部屋はまだ先着順で残っている感じ。都心高額物件で最上階が残るのは最近では珍しい印象。周辺買い替え需要と初期エントリー勢が一巡した後、この勢いが続くかどうか注目かと。

[6416: 匿名さん]

>>6415 匿名さん
売り出し住戸の8割契約できてるから順調って、そんなん何も好不調のベンチマークにならないから。特に野村は要望入った部屋を売り出ししていくわけで、その中で8割だと勢いは全く感じないね。
大事なのは総戸数に対して何割売れたか。せいぜい4割弱

[6417: 匿名さん]

これはここの事？
https://twitter.com/ienoji/status/1471010344357474307?t=qto43LIaT-Bf5p...

市況を正確に把握するには3種類の情報を集める必要があります。「供給戸数、在庫、契約率、単価などのデータ」「注目プロジェクトの売れ行き」「どんな人がどんな物件（住戸）を買っているか」どれが欠けてもダメです。
夏以降「ある大規模プロジェクト（都心）」に注目してました。露出期間の長さの割には売出が遅かったです。スペックの長短が極端で熱狂してた需要が「冷静になった」と判断しました。案の定最上階いまも完売していません。これは高額物件では致命的です。他にも同様の例がいくつか散見できました。

[6418: 匿名さん]

割安な住戸は既にほとんど無くなってる。やはり芝浦アドレスは魅力的。

[6419: 匿名さん]

>>6418 匿名さん
いま何戸売れてる？

[6420: 匿名さん]

>>6419 匿名さん
第１期　１０５戸
　２次　　　２戸
　３次　　２６戸
　４次　　１５戸
　５次　　２０戸
　６次　　１８戸
うち先着順　２８戸なので　158戸契約済（進捗37％）

一時期のブランズ状態かな。　　

[6421: 匿名さん]

ちなみに、物件概要からの数字なので、実際はもっと低いかもしれないです。
最近のデベは、売れ残りを先着順にそのまま出さずに隠す事しますので

[6422: 検討板ユーザーさん]

>>6420 匿名さん
各期の売り出し件数までご存じですか？

[6424: 匿名さん]

>>6422 検討板ユーザーさん
その数字が売り出しかと思いますが

[6425: 匿名さん]

失礼、1期1次の105戸は契約戸数でしたね。

[6427: 匿名さん]

>>6420 匿名さん
ブランズは昨年の同じ時期に80くらいしかうれてないよ、一緒にすんなや

[6428: 通りがかりさん]

>>6417 匿名さん
ここはギリギリ大規模と言えるかもしれないけど、
全然注目プロジェクトではないよ
そもそも熱狂にもなってなかったので当てはまる部分は最上階が売れない点しかないのでは？

[6429: 匿名さん]

>>6427 匿名さん
価格はこちらの方が安いですからね。そこを加味しないと。

[6430: 検討板ユーザーさん]

ブランズよりは遥かに進捗良くて安心?

[6431: マンション検討中さん]

最近、営業さんから最上階は全て供給済って聞きましたよ。。

[6432: 口コミ知りたいさん]

>>6427 匿名さん
156/186なんで85%成約してるってことか。
これで不調はないでしょ笑まだ一期ですよ？

[6433: 匿名さん]

>>6431 マンション検討中さん
供給済みと成約済みは、似て全く異なる意味です。
そりゃ売り出すのは自由。問題は、そこで成約できるかだな。

[6434: 匿名さん]

>>6432 口コミ知りたいさん
そりゃ要望取らずにただ単に供給して85％成約してるなら、野村の市場を読む力は凄いなと思うけど、事前に要望取った上で売り出しているだけで、その85％は当たり前だし好不調の指標になんか全くならない。
大事なのは、全体戸数に対しての成約戸数。それが他の物件と比べて進捗良くないからイマイチ扱いされている。
ブランズと比較しても意味ないからね。あそこは高値追いで進捗とか気にしてない営業手法。
ここは回転系の野村不動産ですから。

別にネガしたいわけではないので、誤解なきよう

[6435: マンション検討中さん]

>>6428 通りがかりさん

大規模＝421戸なので、まあ大規模で差し支えない
都心＝港区なので都心
露出＝21年1月にHP発表
売出＝21年7月に1期1次
露出長い割りには売出し遅い＝まあそうですね
スペック長短極端＝まあそうなんだろうね
最上階完売してない＝いま先着順で残ってる28000万円の住戸は、価格表通りなら最上階住戸のはず

坂根さんが、潮目が変わったことを例えるのに言及してるのは、たぶんこの物件のことかな、、

[6436: 匿名さん]

>>6428 通りがかりさん
ツイッターだと勝どきサウスじゃないかって言われてるね

[6437: 匿名さん]

>>6433 匿名さん
プラウドの価格表は成約したとこはちゃんと成約済って出てるよ
供給済表記はブランズ

[6438: 匿名さん]

>>6437 匿名さん

>>6431に言ってね

[6439: 口コミ知りたいさん]

>>6434 匿名さん
なるほど。そういうもんなのか。
どこも最近はじっくり売っているという記事を見た気もするけどなぁ。あと市場が上昇してる局面だと一気に出さず少しづつ機会を見て値上げしつつあった方がいいと思うんだけどな。

[6440: 匿名さん]

>>6439 口コミ知りたいさん
物は言い様で、じっくり売ってると一言で言っても、スミフのように値上げしながらじっくり売っていくのと、値上げできずに売れていないのとでは、意味合いが違いますね。

前者は人気物件だから値上げで過熱感を押さえながら、早期購入者とデベの利益を最大化できる優良物件。
後者は言い換えるとその値段では買い手からあまり付きにくい不調物件。

近隣での前者物件は、白金ザスカイやパークタワー勝どきミッド。値上げしても順調に売れたもしくは売れている。
後者物件は、ブランズ芝浦。この市況上昇局面でも値上げなんて無理でしたね。

ここは果たしてどちらになるかね。

[6441: 匿名さん]

>>6426 匿名さん

圧倒的に芝浦の方が赤いエリアが多いですね。

[6442: 匿名さん]

>>6441 匿名さん
そういうリアクションまで込みの若葉の煽りだからね。
どちらにしても契約者は、ここの液状化リスクは高めだけど、重説で説明して聞いてないわけない中購入してるわけで、リスクは承知の上でしょ。

[6443: 匿名さん]

>>6436 匿名さん

>>6435のほうが説得力がある

[6444: 匿名さん]

>>6441 匿名さん
国が出してる液状化マップだとこんな感じ。東日本大震災で液状化した海洋大のあたりがリスク高くなってる。プラウドは問題なし。

[6445: 匿名さん]

>>6444 匿名さん
そのデータの前提条件は何でしょうか？

[6446: 匿名さん]

>>6444 匿名さん
それは平成２４年版でしょ

[6447: 匿名さん]

液状化リスクの低いマンションの方が良いですよね。

[6448: eマンションさん]

>>6435 マンション検討中さん

これって晴海フラッグじゃない？
都心＝中央区
大規模＝日本一の大規模
スペック長短極端＝都心で超安いけど駅25分ぐらい
プラウドはタワマンとして大規模とは言えないし、そんなに注目されていない。駅11分も、極端ではない。晴海の物件は普通に13分とか掛かる。
「夏以降に注目してました」って、選手村のことでは？

[6449: 匿名さん]

>>6447 匿名さん
今は中古売買の時も、ハザード重説義務化だからね。リセールにも影響ある

[6450: 匿名さん]

>>6449 匿名さん

こう見ると芝浦はアイランドとキャピタルぐらいしか選べられないね