プラウドタワー芝浦

[評判気になるさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115510/

野村不動産による、地上33階（地下1階）、高さ114ｍのタワーマンション計画です。
施工現場ではすでに着工しており、2023年3月に竣工予定とのことです。

現地は旧海岸通り沿い、芝浦小学校の道路向かいです。
キャピタルマークタワーや芝浦アイランドにほど近い場所です。

最寄り駅はJR田町駅で、GoogleMapで簡易的に距離を計測したら概ね900m（徒歩12分）程度のようです。
情報交換をお願いします。


現地の情報：
https://skyskysky.net/construction/202336.html

物件名：プラウドタワー芝浦
所在地：東京都港区芝浦四丁目4-45番地（地番）
東京都港区芝浦四丁目（住居表示）
最寄駅：JR「田町」駅
建築主：野村不動産株式会社
設計：株式会社 竹中工務店 東京一級建築士事務所
施工：株式会社 竹中工務店 東京本店
用途：共同住宅、保育所
敷地面積：4,134.51㎡
建築面積：1,560.73㎡
延床面積：43,143.32㎡
構造：鉄筋コンクリート造
基礎工法：杭基礎
階数：地上33階、地下1階
高さ：114.91ｍ
着工：2019年12月
竣工：2023年3月（予定）

総戸数：421戸
交通：ＪＲ山手線・京浜東北線 「田町」駅 徒歩11分
　　　ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅 徒歩18分
　　　※ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅までの徒歩分数は駅エレベータ利用時のものとなります。
管理会社：野村不動産パートナーズ

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[6045: 匿名さん]

住宅ローン減税
上限:3000万円から5000万円の五段階で、長期優良やＺＥＣＨは5000万になるみたい。
5000万×0.7%＝35万
35×13年＝455万
ここの販売にはあまり影響無さそう、むしろ追風になりそうだ。

長期優良じゃないとこは13年で273万。182万も差がつくからね。他の減税優遇も含めたら更に差ができる。

[6046: 匿名さん]

長期優良住宅5千万円、ZEH4500万円、一般住宅3千万円、中古一般住宅は2千万円とする。期間は新築のみ10年から13年に、中古住宅は10年間のまま。利用者の年間合計所得要件は原則2千万円以下の見通し。ただ認定住宅は3千万円以下を維持。新しい制度は22年以降の入居者が対象。
https://www.asahi.com/sp/articles/ASPD66H5BPD6ULFA01J.html

[6047: 匿名さん]

>>6046 匿名さん
長期優良住宅は、年間控除率が下がっただけで、所得制限も現状維持。これこの物件大勝利の流れでは？

[6048: マンコミュファンさん]

>>6046 匿名さん
この物件への改正のマイナス面での影響はほぼ無さそうですね。むしろ1億超の部屋の販売が進みそうです。
なにせパークタワー勝どきとかは所得制限が2000万になるから、1億越えの物件は控除0になって、それだけでここの同額物件との差額が455万も出てしまう訳ですね。恐ろしい…

[6049: マンコミュファンさん]

>>6048 マンコミュファンさん
すみません、一部抜けてました。
「一億越えの物件ほぼローンで買うような人は」ですね

[6050: 匿名さん]

>>6048 マンコミュファンさん
それ以上にキャピタルで差がついたら意味ないのでは

[6051: 匿名さん]

>>6050 匿名さん
港区と中央区でキャピタルで差が凄く出ることはまずあり得ない。むしろ下手したら更に差が開くよ。周辺の開発規模じゃ芝浦は勝どきより多いんだから。

[6052: 匿名さん]

>>6051 匿名さん
販売実績みたら、そんな訳ないだろ。
湾岸民は、地歴より資産性に対してシビアに見るからね。

[6053: 匿名さん]

>>6052 匿名さん
何言ってんの？　港区でキャピタルゲイン上がらないなら、中央区はもっと上がらないよ。
銀座が特殊なだけで住宅地に関しちゃ中央区は千代田区港区渋谷区に劣るんだから

[6054: 匿名さん]

>>6043 口コミ知りたいさん

芝浦＝港区、豊洲＝江東区。江東区は願い下げ。
富裕層にはそういう人が多いから、
豊洲は一定以上値上がりしない＝資産価値が低いって理屈。

[6055: 匿名さん]

>>6022 匿名さん

DAISOはあると便利！期待したいねー

[6056: 名無しさん]

このあたりにDAISOか回転寿司ができたら確実にめちゃくちゃ客が来る。
あとまともなパン屋が無いし質の高いラーメン屋も無いんだよな。
高浜橋近くの再開発に期待。

[6057: マンション掲示板さん]

>>6056 名無しさん
JR九州の賃貸マンションのパン屋はいかがですか？
ラーメン屋は麺屋武蔵とムスブにもあるし、アナタの好みは知らんが二郎本店とか全国から人が集まるラーメン屋ですよ。田町は凄いですね。

[6058: 匿名さん]

>>6051 匿名さん
だといいけどね。そう思わない人が多数派だから、東急も合わせて芝浦物件の売れ行きが芳しくないのかと思うけどね。
港区だからキャピタルで差がつくというのなら、せめてスカイ位でないと

[6059: 匿名さん]

>>6032 口コミ知りたいさん

毎日シェアサイクルってのもどうなんでしょう。
折りたたみも自宅に毎日運んで保管する場所も悩むし・・・。皆さん車とかなのかな？都心のタワマンでは1台って当たり前なんですかね、

[6060: 名無しさん]

>>6057 マンション掲示板さん
九州のパン屋は無駄に高いですからねー芝浦2丁目の方もいまいち。結果ライフのパンでいいかって感じですね。まぁ週末出かけたとき手に入れれば事足りるのでいいんですけどね。
ラーメンは好みなんでさーせん。個人的に良いと思うのは慶応近くの家系ラーメン2件くらいですね。ちなみに、自転車圏内のランチだとパスタヴォーラ、マンチェスバーガーは頭ひとつ抜けておいしいですね。

[6061: 匿名さん]

>>6056 名無しさん

ラーメン屋は品川に行きゃあっさりからこってりから辛いのまでよりどりみどりだったのに、再開発で閉店して残念。

[6062: 名無しさん]

>>6059 匿名さん
近隣民ですが基本一世帯一台ですね。
毎日2台使う必要がありますか？うちはまだ子供が1人で小さいですが、通勤通学は歩きで駅行くし自転車使うのは保育園の送り迎えくらいで一台あれば問題ないです。
2台目の自転車使うのは週末遠目の公園に行ったりオンワードのファミリーセール行くときくらいですね。月1、2回使うかといったところ。

[6063: 匿名さん]

子供が自転車乗るようになったら2台、3台欲しくなりますよ。

[6064: 名無しさん]

芝浦はどこ行くのも便利なので週末は大体お出かけかけしちゃいますね。具体的には新宿、渋谷、お台場、横浜、自由が丘、銀座、東京駅、六本木、麻布十番、代官山、吉祥寺とかどこも簡単に行けますので。なので飽きずに住み続けられて楽しいですよ。

[6065: 匿名さん]

芝浦は地下鉄も使いやすいし、都心にも出やすい。白金や麻布も徒歩圏。

[6066: 名無しさん]

>>6063 匿名さん
あーなるほど。確かに小さい子供いるとこはの玄関とか部屋の前に止めてますね。このマンションは部屋の前は厳しいかもなので玄関かな。部屋前は基本禁止ですがマンションによっては暗黙の了解で許される感じですね。もしくはバイク用のスペース契約してそこに何台か停めるとかもいますがここでできるかはわかりませんね。

[6067: 匿名さん]

>>6066 名無しさん
小学校3年生ぐらいで、もう自宅前には止められないサイズになるよ。

[6068: 名無しさん]

>>6065 匿名さん
強脚ですね笑　けど帰り電車使うなら目黒まで歩けますね。白金から7福神巡りとかやるのも一興ですね。

[6069: マンション検討中さん]

>>6052 匿名さん
勝どきは安いから人が集まるんだろうけど、販売実績と資産性はまた別な気がするなぁ
被る人もいるけど勝どきと芝浦は顧客層が違うし、勝どきの方がターゲットは広く単価安め、芝浦の方がターゲットは狭いけど単価が高い。

[6070: 匿名さん]

勝どきも芝浦も環境良くてどちらも良いマンションだと思う

[6071: 名無しさん]

>>6067 匿名さん
そこまできたらやはりシェアサイクルとか折り畳みで妥協するかキックボード派に育成するとか工夫するしかないんじゃないですかね。この辺りは坂もないし。

[6072: 匿名さん]

シェアサイクルは不衛生なのでちょっと使いたくないんですよね。ドコモのとかウバイツの配達員が雑に使ってたりする。

[6073: 匿名さん]

>>6069 マンション検討中さん
キャピタルゲインの話をしてるのであって、芝浦が割高だと言う話をしているのではないんです。

[6074: 匿名さん]

>>6061 匿名さん
田町にたくさん美味しいラーメン屋があって羨ましいのは分かったけど、閉店してなくても品川の更に駅の反対側までわざわざラーメンなんて食べに行かないから。泉岳寺くらいまでの話題でお願いします。

[6075: 匿名さん]

品川駅は商業施設がいまいち寂れてて微妙なのよね。

[6076: 検討中さん]

>>6066 名無しさん

ここの規約はわかりませんが、内廊下マンションの玄関前には物を置くの基本禁止ですよ

[6077: 匿名さん]

>>6076 検討中さん
当たり前。何が暗黙の了解かと

[6078: 検討板ユーザーさん]

>>6077 匿名さん
内廊下限定の話ではないでしょ。外廊下だと置いてるとか結構ありますよ。

[6079: 匿名さん]

>>6078 検討板ユーザーさん
まあ、そういうレベルのマンションなんでしょ。
Vタワーとか置いてある？外廊下だけど

[6080: 口コミ知りたいさん]

外廊下うんぬんはこの物件に関係ないからどうでもいいけど、タワマンてコープとか生協も置き配してもらえないもんなんですかね？

[6081: 匿名さん]

>>6080 口コミ知りたいさん
置き配なんてみっともないよ。
特に内廊下ならこもるし

[6082: 匿名さん]

これマジで、プラウドタワー芝浦大勝利すぎるでしょ。

[6083: 匿名さん]

>>6080 口コミ知りたいさん
みっともないかは個人の価値観なので置いといて、
出来る出来ないだと出来ます。
宅配業者対応と同様管理人さんが入れてくれるはずです。

[6084: 匿名さん]

>>6082 匿名さん
これは長期優良かどうか、2023年中に入居出来るかどうか、新築買う時にかなり重要になるのは間違いないですね
プラウドには追い風ですね

[6085: 匿名さん]

>>6084 匿名さん
勝どき買わんで良かった。
wローン最大控除だと他の減税優遇含めても800万くらいコスト変わってくる

[6086: 匿名さん]

>>6082 匿名さん
長期優良住宅かそうでないかは中古にも影響してくるし、これでグリーン住宅ポイントも再開してくれたら、更に熱いんだがな。

[6087: 通りがかりさん]

>>6082 匿名さん

認定住宅もかなりの改悪か…
がっかり

[6088: 匿名さん]

>>6086 匿名さん
今までは長期優良とか省エネってそんなに差別化ない感じでしたけど、これだけ優遇差が出てくると今後は長期優良かどうかが重要な要件になってくるかもしれませんね。
いま販売中の物件だと野村しか長期優良認定してないので、他社も追随することになりそうです。

[6089: 匿名さん]

>>6085 匿名さん
800万の資産の内訳は？

[6090: 匿名さん]

>>6089 匿名さん
資産→試算

[6091: 匿名さん]

>>6085 匿名さん

ローン控除以外の減税って、何あります？
最大ローン控除後の差額X2で540万円、残り260万円も差がつく減税制度ありますか？

[6092: 匿名さん]

>>6091 匿名さん
あくまでWローン最大で控除した場合だが
こっちが最大910万に対し、勝どきは省エネなら546万、省エネでなければ280万。もし勝どきが省エネ適合でなければ630万の差。それにグリーン住宅ポイント40万や固定資産税の優遇とかも含めれば800は言い過ぎでも750前後くらい差はできるね。
wローン最大控除受ける物件は1億越えだから、固定資産税の減税も数十万になる。これが2年延びるのもでかい

あとWローン最大控除するようなパワーカップルだと、2000万の所得制限がかなり効いてくる。片方が引っかかるだけでもかなり痛い。

[6093: 評判気になるさん]

2000万所得制限は、長期優良だと3000万のままなんですよね？それ結構重要なんだが、ニュースソースによって書いてないところが多くて不安ですね。。

[6094: 匿名さん]

芝浦で港区面するのはやめような。
恥ずかしいから。
住まいを聞かれたら、港区じゃなくてちゃんと芝浦と答えよう。

[6095: 匿名さん]

>>6094 匿名さん
貴方が地域マウントが生き甲斐なのかもしれないし別に港区でも芝浦でも田町でも何でもいいけど自分の価値観を押し付ける方が恥ずかしいけどな

[6096: 匿名さん]

>>6095 匿名さん
確かに6094のような主観で言うのは、その地域に失礼だわ。
ちゃんと客観的数値、例えば坪単価とか新築の進捗率で語らないと

[6097: 匿名さん]

>>6094 匿名さん
芝浦アドレスはイメージ良いし、別に港区だからどうこうなんて思わないよ。芝浦、田町が気に入って住んでるんですよ。

[6098: 匿名さん]

港区湾岸住民、芝浦の人は必ず芝浦っていうよ。芝浦じゃないって勘違いされたくないでしょ。

[6099: 匿名さん]

>>6098 匿名さん
新橋を港区と知らない位に、芝浦や港南が港区だと言うことを知らない人は結構いるね。
一般的には、芝浦も港南も大して変わらんよ

[6100: 名無しさん]

主観でも坪単価で比較してもいっしょ。住んでる場所でマウント取った気になってる方が人として小さい、カッコ悪い。
例えば元麻布に住むにせよ身の丈に合わない人が無理して住んでても見栄っ張りなんだなーとか親が金持ちなだけかなーと思うし、創業社長やら外資の役員が住んでたらやっぱりこう言う人が住むのかーすごいなーと思うわれるわけで。
結局人の価値なんか金払って得られるサービスとか資産の額では決まらない。
住んでる場所なんかでマウント取らなくても自分に自信持てる人間になれよって話です。

[6101: マンコミュファンさん]

>>6100 名無しさん
でも住所書くときに誇らしくなったりするのは事実。高級車や鞄も一緒。人間は大抵小さい。だからブランドが売れる。まぁそれを人からどう思われるかはその人次第ってのはおっしゃる通り。

[6102: マンション検討中さん]

>>6073 匿名さん
キャピタルゲインで見ても販売実績だけでは判断できない。
少なくとも今人が群がるような所は個人的には危険に感じてる。まぁこればかりは株とかと同じで自分の判断なんですけどね。

[6103: 検討板ユーザーさん]

>>6099 匿名さん
港区湾岸とだけ聞くと嫌悪施設が集まってるイメージがあるかな。プラウドは芝浦アドレスだから良いんだよ。

[6104: 匿名さん]

>>6102 マンション検討中さん
減税や補助金の差以上にキャピタルで圧倒的な差ができたら物件の資産性としてどうなの、という話をしているのであって、人が群がる所は危険ってコロナの話をしているわけではないんですよ。

[6105: 匿名さん]

>>6104 匿名さん
現時点で芝浦と勝どきで坪単価大差無い上、周辺再開発の数じゃ芝浦のが上回ってるレベルなのに将来キャピタルで圧倒的に差が付く訳無いでしょ、って話をしてるのであって、何の根拠もなく「勝どきのがキャピタルゲインが圧倒的に上がる」って言う誰かさんの荒唐無稽な願望なんて聞きたく無いんですよ。

中央区湾岸が上がるなら、港区湾岸も上がる。
中央区湾岸が下がるなら、港区湾岸も下がる。
どっちかだけ上がる訳無いでしょ

[6106: 匿名さん]

勝どきも芝浦も再開発目白押しだからどちらも将来性高いと思います。

[6107: 匿名さん]

>>6105 匿名さん
むしろリニアと高輪ゲートウェイ完成したら、中央区湾岸なんて歯牙にも掛からなくなると思ってるけどね。
10年後、リニア開業から暫く経った頃には芝浦は坪500-600、勝どきあたりは坪400のままとかになるんじゃない？

[6108: 匿名さん]

>>6105 匿名さん
別に勝どき推しでもなんでもないから、必要以上にポジショントークされると困惑はするけど、
キャピタルで大事なのは、いくらで買ったか。もちろん中古市場でいくらで売れたかも大事だがそれは市況の影響がほとんど。勝どきミッドの角部屋なんかは割安感があったのであれほどの倍率がついたわけで。すでにサウスは実質値上げですよね。じゃあ芝浦はどうかと言うと、サウスと同価格帯もしくはそれよりも安めなのにこの進捗でしかない。
すでにスタートラインから遅れを取ってるんですよ

[6109: 匿名さん]

>>6107 匿名さん
高輪ゲートウェイも品川再開発も、メインは内陸側だからね。線路挟んで波及はしなくもないけど、あんまり過度な期待は禁物です。
ちなみに、皆そんなにリニア使うわけではないので、リニアが港南側にできたからと言って、これもそんなに資産性には関係ない

[6110: 匿名さん]

東工大再開発や高輪GWの方が地価への効果は大きいんじゃないかな。リニアは名古屋止まりだし微妙。

[6111: 匿名さん]

>>6110 匿名さん
東工大の再開発にそんな地価を上げる力はないよ。

[6112: 匿名さん]

>>6111 匿名さん
田町駅南口ができるという観測もある。

[6113: 匿名さん]

高輪GWなんてここには影響殆どないよ。
それによく知らないけど、生活利便施設できるの？
人が住んでいる所の港区の再開発はすごいけどね。
田町駅のみ見とけ。

[6114: 匿名さん]

>>6112 匿名さん
希望的観測だと、臨海地下鉄レベルの話になるよ

[6115: 匿名さん]

>>6114 匿名さん
いやいや、臨海地下鉄ほどは実現可能性高くない。まだ正式に話が出ている訳ではないで。

[6116: 匿名さん]

鉄道は難しいでしょ。
テレワークが何処まで定着するか知らないけど、インバウンドの復活も怪しいし。

[6117: 匿名さん]

長距離鉄道はどうなるか分からないけど、都心部の足である臨海地下鉄は実現しそうな気がする。将来は品川まで繋がる可能性もある。

[6118: 検討板ユーザーさん]

>>6108 匿名さん
たまたま駅直結の地域ナンバーワン物件が勝どきに出てるだけで、それを取り上げて勝どきは凄いと言ってるから話が噛み合わないんですよ。

[6119: 匿名さん]

>>6118 検討板ユーザーさん
別に勝どき凄いなんて言ってないよ。
減税の微々たるお金に目がくらんで、キャピタルで機会損失してたら意味ないでしょ、という話なだけで。
ただ投資目線の話なので、芝浦にこだわりがある人は知らん

[6120: 匿名さん]

例えば減税や補助金のお陰で売上が加速した物件も、10年後同じような補助を中古市場で受けられるかどうかもわからないからね。
となると、下駄を履かしてもらった分はそのままキャピタルロスになるわけで。
まあ、そんなの市況の影響に比べたら誤差にしかならんけど

[6121: 匿名さん]

>>6119 匿名さん
サウスよりすでに安めなら、あんたの論理ならサウスよりこっちのがキャピタル上がるってことじゃんw
悪いが勝どきはどんなに頑張っても芝浦と同等以下だよ

[6122: 名無しさん]

>>6117 匿名さん
東京駅方面に伸びる構想だから品川は関係ないでしょ。電車難民救済とか交通利便性向上の意義を持たせるなら有明お台場から大井埠頭通って羽田空港につなげた方が良い。
まぁいずれにせよ採算取れるイメージは湧かないから実現は無いな。

[6123: 匿名さん]

>>6121 匿名さん
進捗という成約実績の概念が抜けてますよ。
成約しなければ、それはただの希望価格でしかないからね。
結局、中古市場は人気投票ですから

[6124: 名無しさん]

>>6123 匿名さん
キャピタル狙いなら駅近大規模を買っとけば馬鹿でも儲かるってのがセオリーな上、低層は価格もお手頃な勝どきは売れてるけど、今後もそうそう上手くいくかね？
武蔵小杉とか水害にあってなくても雪降る度に改札が大渋滞になった画像が拡散されてて人口過多でイメージ悪くなる一方だったけどな。
勝どきとか豊洲も同じ末路を辿りそう。
芝浦は密度バランスはちょうど良いし周辺開発とかイメージ良くなる要素はあっても悪くなる要素は大災害とか除いて無いからなー。

[6125: 匿名さん]

山手線ですら減便したんじゃないのか？
もう元に戻ったのか、電車乗らないから知らないけど。
夜の10時過ぎたら街から人が居なくなっているような気がするのだが。

[6126: 名無しさん]

>>6107 匿名さん
港区市議には高輪の再開発をきっかけに湾岸地区ブランド価値を向上してもらって、湾岸内最高の立ち位置を確率してもらいたいですね。

[6127: 匿名さん]

>>6124 名無しさん
そう思う人が沢山いれば、スカイみたいに値上げしても売れるでしょうね。
そうじゃない現実を見てみる事も大切ですね。希望的観測を述べでも意味ないかと

[6128: 名無しさん]

>>6126 名無しさん
港区湾岸と言ってもピンキリで芝浦はすでに評価高いですよ。

[6129: 匿名さん]

>>6128 名無しさん
港区湾岸と言ってもって、港南と芝浦と海岸と東新橋しかないじゃないの。
坪単価で言えば、芝浦は港区湾岸の中央値かね。

[6130: 匿名さん]

明日から1期6次、18戸の申込開始ですね。

[6131: 匿名さん]

>>6129 匿名さん
港区湾岸の坪単価は北高南低なので芝浦は中央値ですね。

[6132: 匿名さん]

>>6130 匿名さん
ブランズの売れ行きに対して、完全に後塵を拝しているよね

[6135: 匿名さん]

>>6132 匿名さん
むしろブランズは竣工して実物の建物見れて、引渡しも近いこの時期に売れなかったら本当の意味で終わりだぞ
引渡し近い物件にブースト掛かるのは至って普通

[6136: 匿名さん]

>>6135 匿名さん
不動産は立地が全て。ここより割高な東急より販売で負けている現実は、立地に依るところが大きいですね

[6138: 匿名さん]

>>6131 匿名さん

坪650の品川Vタワーは最南端にあるのに、港区湾岸の坪単価は北高南低って何かよくわからない理屈だな。

[6139: 匿名さん]

>>6138 匿名さん
Vタワーってどんなタワマンか知ってる？　
品川駅直結なんだよ

港南の中でも特殊な条件の物件だけ持ち出して、「南も高くない？」って、言ってて恥ずかしくないの？
新橋浜松町と港南の坪単価比べてみな、よほど頭悪くなければ北高南低だってわかるから

[6141: 匿名さん]

港区湾岸が北に行くほど高いのは北に行くほど住環境が良いから。例えば、液状化リスクとかも概ね北の方ほど小さくなってる。

[6142: 評判気になるさん]

［No.6133から本レスの内、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、または、情報交換を阻害する恐れのある投稿のため、削除しました。管理担当］

[6143: 匿名さん]

>>6141 匿名さん

やや、いくら坪単価高くても、むしろ高い金払って浜松町とか新橋に住む気はしないわ。芝浦や港南のほうが適度に都心から離れてて人間らしい環境に住むことができる。ただし海岸になると倉庫街って雰囲気になるから別だけど。

[6144: 匿名さん]

>>6143 匿名さん
人間らしい環境・・・
芝浦水再生センターからたまにとんでもない悪臭が発生してるけど