プラウドタワー芝浦

[評判気になるさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115510/

野村不動産による、地上33階（地下1階）、高さ114ｍのタワーマンション計画です。
施工現場ではすでに着工しており、2023年3月に竣工予定とのことです。

現地は旧海岸通り沿い、芝浦小学校の道路向かいです。
キャピタルマークタワーや芝浦アイランドにほど近い場所です。

最寄り駅はJR田町駅で、GoogleMapで簡易的に距離を計測したら概ね900m（徒歩12分）程度のようです。
情報交換をお願いします。


現地の情報：
https://skyskysky.net/construction/202336.html

物件名：プラウドタワー芝浦
所在地：東京都港区芝浦四丁目4-45番地（地番）
東京都港区芝浦四丁目（住居表示）
最寄駅：JR「田町」駅
建築主：野村不動産株式会社
設計：株式会社 竹中工務店 東京一級建築士事務所
施工：株式会社 竹中工務店 東京本店
用途：共同住宅、保育所
敷地面積：4,134.51㎡
建築面積：1,560.73㎡
延床面積：43,143.32㎡
構造：鉄筋コンクリート造
基礎工法：杭基礎
階数：地上33階、地下1階
高さ：114.91ｍ
着工：2019年12月
竣工：2023年3月（予定）

総戸数：421戸
交通：ＪＲ山手線・京浜東北線 「田町」駅 徒歩11分
　　　ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅 徒歩18分
　　　※ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅までの徒歩分数は駅エレベータ利用時のものとなります。
管理会社：野村不動産パートナーズ

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[5931: 匿名さん]

>>5930 匿名さん

管理の質が落ちるようでは困りますが、近隣の某マンションは常に若い女性2名が20時までコンシェルジュ交代勤務していて、警備員は常時4名体制、防災センターには監視カメラシステム完備、館内は常に清掃されてピカピカ、ゲストルームなど共用設備の室数もここより多い。そのうえそのマンションは、その管理会社の新入社員研修に使われるほど会社にとっても模範的な管理をやっているようですが、それで管理費はここの半額以下です。そこの管理の質が悪いとは思えません。

[5932: 通りがかりさん]

>>5928 匿名さん
修繕積立金は最初に安く設定しておいたほうが売りやすいから安くする。修繕積立金が足りなくなってもデベには影響ないので。その代わり管理費を高く設定して、デベの収益になる管理委託費を高く設定しているんですよ。管理費と修繕積立金は分けて考えないとデベには騙されますよ

[5933: 匿名さん]

芝浦は立地も環境も良いからリセールで苦労することは考えにくい。

[5934: マンコミュファンさん]

>>2314 マンション検討中さん
各戸に宅配ボックスがあるということは、ヤマトやアマゾンの配達人がマンション中を駆け巡り、各戸に荷物を届けてくれる仕組みなんですね
なんかサンタさんがプレゼント届けてくれるみたいでいいですよね

[5935: マンション検討中さん]

スムログで拝見したこちらの情報を見ると、管理費だけでなく修繕積立金の上げ幅もなかなかしんどそう。駐車場もまあまあなお値段ですし。
物件価格を飲み込めても、月々の負担の大きさ(将来の修繕値上がり含めて)が悩ましいです、、

(以下、スムログから引用)
本物件は、管理費@479円、修繕費@151円、合計で平米単価@630円です。

また修繕費が上がる想定もわりと激しくて、以下は少し数字にズレがあるかも知れませんがヒアリングした内容ですとこのようになります。

（例）住戸数の多い72.58平米タイプ修繕費（想定）
当初 10,960円（@151円）
5年後 19,600円（@270円）
10年後 29,400円（@405円）
15年後 40,500円（@558円）
20年後 46,000円（@633円）
仮に管理費が変わらなかったとしても20年後の管理修繕費合計の平米単価@1,112円です。この広さの住戸ですと管理修繕費の合計が80,700円です。「うっ、、」ってなります。

修繕積立金の長期シミュレーションでは潤沢に積立ができている計画のようですが、この管理費の初期設定に加えて、この修繕費の上げ幅をかぶせるのか、、と思っちゃいます。実際に管理組合でどう運用されるかは別の話ですが。

[5936: 匿名さん]

>>5935 マンション検討中さん
修繕積立金の上がり幅は他のマンションと比較して特別高くないですよ
近くの東急さんの修繕積立金に関する計画とか酷いですから
後で上がるより最初から均等積立方式でも良いとは思いますけどね

[5937: マンション検討中さん]

>>5936 匿名さん
そうなんですね。ブランズタワーはしっかり確認していませんでした、、ありがとうございます。

お近くの中古マンションをスーモで少し調べてみたのですが、

グローバルフロントタワー 築5年 約＠150円
ベイシティタワー 築7年 約@180円
ケープタワー 築15年 約@240円

プラウドタワー芝浦　築5年　@270円
　　　　　　　　　　築10年　@405円
　　　　　　　　　　築15年　@558円

規模も共用施設も違いますので、横並びで比較するのは難しいですが、プラウドタワーの上げ幅設定が少し割高に感じたこと、管理費もやや割高感がありますので、ランニングコストがなかなか消化できないなあ、と悩んでました、、

均等積立方式は私もフェアだと思います。

[5938: 匿名さん]

マンションの修繕費は築年数が経つほど増えていくから、その観点だと段階積立方式の方が合理的。均等積み立ては本来不要な額まで管理組合に事前にプールしないといけない。本来個人資産で運用できたものをあらかじめ預託しないといけないという点で、インフレ時代には均等積み立てはむしろ不利ですよ。

[5939: 匿名さん]

修繕積立は均等のほうが良い。10年後20年後に３倍～４倍になるというのは騙しみたいなもの。せっかくマンション買ったのにローン終わっても老後も毎月8万円も払うんじゃ、死ぬまでローン払い続けるのと同じ。月8万円も払ったらそれだけで年金が消えますよ。

[5940: 匿名さん]

>>5939 匿名さん
均等も段階もトータルの修繕費は同じですよ。むしろ管理会社からみれば均等で前払いされてるマンションの方が余裕あるから高く取れると見えますし。築年数が経って足りなくなれば均等方式もいずれ増額されるだけです。

[5941: マンション検討中さん]

段階積み立ての方が管理組合運営する時も修繕計画に真剣に緊張感持って取り組めて良いと思うけどな
均等だとそんなに切り詰めようとしなくなるのでは？
マンション管理や修繕は実際にどう運営するかが大事でしょ

[5942: 匿名さん]

なければ使いようがないけど、あると使っちゃうからね。均等積み立てはザルになりやすいし、理事による不正行為の温床にもなりかねない。段階積み立ての方が良いですよ。

[5943: 職人さん]

管理規約に明記していない段階積立方式なんて、とても修繕計画とは呼べない。
せいぜい「修繕の暫定方針（仮っ！）」みたいな感じであろう。
これについて、がりべんさんがうまく表現している。

そもそも新築購入者だけ得をし、後の中古購入者には貧乏くじを引かせるのはフェアじゃない。
今の年金状態と同じく、今の老人は得をさせ、後の若者に負担を押し付けるのと同じ。

ここの購入者はなるはや、均等積立方式への移行を検討すべし。
最初は痛みを伴うだろうが、このまま放置して15年後に修繕積立金だけで平米500円を超えるマンションが中古検討者にどういう風に見えるかを想像してみるべし。

[5944: 匿名さん]

>>5943 職人さん
最終的に支払う修繕費はどちらも同じ。均等だって修繕費が嵩んで足りなくなれば増額するだけだよ。先に積み立てて管理組合で寝かせるだけ無駄じゃない？算数出来る人は段階積立方式を支持すると思う。

[5945: 匿名さん]

>>5944 匿名さん
管理クラスタは軒並み均等推し。
管理組合入ると見える世界もあるのでしょう

[5946: 匿名さん]

修繕費総額は変わらないんだから、単に組合が貯めるか個人が貯めるかの違いだけ。均等積み立ては共産主義的、段階積み立ては資本主義的とも言えるな。

[5947: 匿名さん]

均等積み立てにして管理組合が運用すれば将来の維持費負担も若干軽くなるね

[5948: 匿名さん]

＞仮に管理費が変わらなかったとしても20年後の管理修繕費合計の平米単価@1,112円です。この広さの住戸ですと管理修繕費の合計が80,700円です。「うっ、、」ってなります。

これは、、、高いね正直。他のマンションなら半額くらいでしょ。

[5949: 匿名さん]

今修繕費が安いマンションは修繕費の見積もりが単に足りてないだけ。時間が経てばいずれどこも同じ水準になるでしょう。安いままのマンションは逆に住むのが怖いですよ。

[5950: 匿名さん]

議論白熱のところ申し訳ありませんが、この物件は15,000円/m2ぐらいの修繕積立基金を徴収するんじゃないんですか。単純な均等積立・段階積立とはまた別では？

[5951: 匿名さん]

積立方式より修繕総額の方を意識した方がよい。修繕総額が安いマンションはむしろ避けた方が良いかと。

[5952: 匿名さん]

基本的に修繕費は不足が懸念されているので少しくらい高くても健全に均等方式でしっかりと積み立てているマンションが安心。管理費はきちんと良質な管理ができる前提で可能であれば安い方がいい。ここは何となくその逆のような感じ。

[5953: 評判気になるさん]

>>5948 匿名さん
その分大規模修繕時の一括徴収が無いので単純に比較して高く感じるのは当然ですね

[5954: 匿名さん]

>>5946 匿名さん
その通りだけど、中古売買時に、均等積立で組織が貯めてる場合は実質引き継がれるけど、個人で貯めてる場合は引き継がれないという違いがある。そのため修繕積立状況・計画は中古購入時に購入価格と合わせて見るべき重要な要素。ただし、実際はあまり見られない。

[5955: 匿名さん]

>>5954 匿名さん
潤沢な修繕費積立はマンションの付加価値だからね。
もっと中古市場で評価されても良いよね

[5956: 匿名さん]

均等積み立てだと将来築年数が経って修繕費がだんだん嵩んでくる頃に積み立てがショートして、その時に値上げするかしないかで揉めそう。値上げしないと修繕項目を削るしかなくなる。

[5957: 評判気になるさん]

>>5956 匿名さん
竣工して管理組合が設立され、理事会役員が決まれば管理費や修繕積立金の適正化がされるかされないかの方向性が決まると思うよ
理事長や役員が管理会社寄りか住民寄りかで、その後の組合収支は大きく変わってくることだけは間違いない

[5958: 匿名さん]

ここの管理費や修繕費が高いのは、単純に戸数と駐車場数が足りないからですね。
>>5909さんが言っている通りの理屈であって、積み立て方法なんかどう変えても関係ない。

[5959: 匿名さん]

最終的に必要になる修繕費はどのマンションも変わらないですよ。

[5960: 匿名さん]

>>5956 匿名さん

修繕費がかさんでくる将来の分を含めて最初から均等に積み立てるから均等方式。

[5961: 匿名さん]

>>5960 匿名さん
古くなればなるほど修繕費が掛かるんだから、均等積み立てだと最初は良くても将来慢性赤字になっていずれ値上げが必要になる。その時絶対揉めるよ。最悪の場合、修繕項目を削るという判断になりかねない。万が一そうなるとまともな人が転居してスラム化一直線。最初から段階積み立てならそのリスクは少ない。

[5962: マンション検討中さん]

そろそろ管理費と修繕の話は飽きてきましたね。

[5963: 匿名さん]

>>5962 マンション検討中さん
じゃあ、新しいネタ提供したら？文句ならば誰でも言える

[5964: 匿名さん]

>>5959 匿名さん
そうですね、総戸数800戸のタワマンも400戸のタワマンも、修繕にかかる費用はさして変わりませんが、一戸あたりの負担は倍も違ってきますね。

[5965: マンション検討中さん]

晴海フラッグもランニングコスト高いですね。

[5966: 匿名さん]

>>5964 匿名さん
そもそもタワマンなんてスケールメリット無いと詰むよ

[5967: 匿名さん]

>>5956 匿名さん
そういうことも考えると、同じマンションの区分所有者の属性は重要です。ここは一定度の所得があり、賃貸オーナーも少なそうなので安心です。
分譲時に安くて、その後値上がったマンションは値上げで揉めそうですね。

[5968: 匿名さん]

>>5967 匿名さん
どちらかというと与信足らずで内陸検討できなかった層が多いと思うけど・・・

[5970: 検討板ユーザーさん]

>>5968 匿名さん
また出た！内陸信者！ネガキャンして内陸の需要上げでもしたいのかな？ただの見栄っ張りかな？

[5971: 匿名さん]

>>5966 匿名さん
20年過ぎたらタワマンはババ抜きだよ。低コストで維持できる低層マンションの方が優位になる。

[5972: 匿名さん]

>>5970 検討板ユーザーさん
現実でしょ。

[5973: 匿名さん]

>>5969 匿名さん

それはさすがにリニア、高輪ゲートウェイが近い港南のほうが将来性は高い。

[5974: 匿名さん]

>>5970 検討板ユーザーさん
ただの見栄っ張りで検討もしてないスレに来てマウント取りたいだけの暇な御方だからほっとけ

[5975: 匿名さん]

>>5970 検討板ユーザーさん
これがもし内陸の需要上げ目的だとしたらこんなとこでしても意味もないのを分かってない残念な暇人だからほっとけ
教えて5968さん

[5976: 匿名さん]

>>5975 匿名さん
内陸需要上げ目的という思考に至るロジックが謎だけどな。