プラウドタワー芝浦

[評判気になるさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115510/

野村不動産による、地上33階（地下1階）、高さ114ｍのタワーマンション計画です。
施工現場ではすでに着工しており、2023年3月に竣工予定とのことです。

現地は旧海岸通り沿い、芝浦小学校の道路向かいです。
キャピタルマークタワーや芝浦アイランドにほど近い場所です。

最寄り駅はJR田町駅で、GoogleMapで簡易的に距離を計測したら概ね900m（徒歩12分）程度のようです。
情報交換をお願いします。


現地の情報：
https://skyskysky.net/construction/202336.html

物件名：プラウドタワー芝浦
所在地：東京都港区芝浦四丁目4-45番地（地番）
東京都港区芝浦四丁目（住居表示）
最寄駅：JR「田町」駅
建築主：野村不動産株式会社
設計：株式会社 竹中工務店 東京一級建築士事務所
施工：株式会社 竹中工務店 東京本店
用途：共同住宅、保育所
敷地面積：4,134.51㎡
建築面積：1,560.73㎡
延床面積：43,143.32㎡
構造：鉄筋コンクリート造
基礎工法：杭基礎
階数：地上33階、地下1階
高さ：114.91ｍ
着工：2019年12月
竣工：2023年3月（予定）

総戸数：421戸
交通：ＪＲ山手線・京浜東北線 「田町」駅 徒歩11分
　　　ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅 徒歩18分
　　　※ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅までの徒歩分数は駅エレベータ利用時のものとなります。
管理会社：野村不動産パートナーズ

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[5871: 匿名さん]

>>5869 匿名さん

御免、中央区。江東区は足切り対象。

[5872: マンション検討中さん]

>>5869 匿名さん

申し訳ないけど、そのアドレスには住みたくないので、
どんなに環境が良くても、どんなにお買い得でも買いません。
　　　　

[5873: マンコミュファンさん]

>>5864 マンション検討中さん
購入者です。
確かに高いですね。営業も他の物件もどこも高いからという理由しか言わず納得感ない説明でしたね。(それは事実で現状の相場で言えば飛び抜けて高いわけではないですが。)

管理費に関しては組合の頑張り次第で改定もあり得るというのと、安価過ぎて管理品質が落ちるよりは良いと考えてます。エントランスの植栽とかやたら高そうなとこに頼んでますし削る要素はありそうです。

修繕積立金に関しては一括徴収を含み15年目以降は同額なのでまぁそんなもんかなと。現状大規模修繕の工法など確立されておらず、今後は改善される可能性もあるかと思います。(あまり期待はできませんが)

[5874: マンション検討中さん]

>>5865 匿名さん
5864です！ありがとうございます。参考になります。そんな長く住む気もなく選択肢が本当に少ないので安いのを今回買ってなるべく損しないように売却をして次を探し続けようと思ってますが気になってました。

[5875: マンション検討中さん]

>>5873 マンコミュファンさん
5864です。まともな感覚で下げようという方がいてくれるのは心強いです。確かに値段は上がりつつあるとはいうものの野村から三菱に変えるとか含めてできる努力はしたいですよね。管理費下がるなら長く持って将来的に賃貸に回すとかも検討したいです。

[5876: 匿名さん]

>>5874 マンション検討中さん
安いの買ってなるべく損しないように
↑
一番損するパターン。ちょっとムリしてでも、駅近人気物件を買って半投半住感覚で住むのが一番損しない。

[5877: 匿名さん]

>>5875 マンション検討中さん
管理費を下げようという住人が10割いても、この管理会社側が超売り手市場の中、相見積もりで管理費下げられると思っているのならばただのお花畑です。

[5878: マンション検討中さん]

>>5873 マンコミュファンさん

マンションの管理費ってホント謎だわ。他に管理費が安いマンションはたくさんあって、そこが管理状態が悪いかと言えばそんなことは無い。

[5879: 匿名さん]

マンションマーケット見ると㎡あたりの管理費が載ってる。
「他の物件もどこも高いから」ってのはごまかしと言うか
逃げだね。

芝浦アイランドグローブ　　　　　　＠271円
芝浦アイランドケープ　　　　　　　＠243円
パークタワー芝浦ベイワード　　　　＠282円　　　
キャピタルマークタワー　　　　　　＠242円　　　
グローバルフロントタワー　　　　　＠300円
東京ベイシティタワー　　　　　　　＠234円
カテリーナ三田タワー　　　　　　　＠321円

[5880: 検討板ユーザーさん]

>>5876 匿名さん
そう思うならそういう物件の検討版にどうぞ。あと、メダル付きで連続投稿してるのは大体同じ内陸好きの奴っぽいけど、ネガキャンしたいだけでしょ。そもそも思考が浅くて参考にもならないし他でやって頂戴。

[5881: 検討板ユーザーさん]

>>5877 匿名さん
売り手市場がいつまでも続くならそれこそお花畑

[5882: 匿名さん]

>>5881 検討板ユーザーさん
少なくともここの竣工までは継続。とはいえ、管理費下がる要素なんて見当たらないけどな

[5883: 検討板ユーザーさん]

>>5879 匿名さん
他ってのは今の新築の話で中古は急に上がらないから安くて当然。比較対象が違うわ。

[5884: 匿名さん]

>>5879 匿名さん
だからこれから上がるって話してるんだろ
文盲かよ

[5885: 匿名さん]

港区で管理修繕費が高いと感じるなら、他の安い区へ行った方がいいのでは？　支払いキツイってことでしょ？　無理して港区で検討しないで予算下げればいいじゃん
ウチは多少高くても全然気にならんけど

[5886: 匿名さん]

埋立は港区も中央区も江東区もない
皆同じ

[5887: 匿名さん]

>>5886 匿名さん
区内での立ち位置がそれぞれ異なるけどな

[5888: 匿名さん]

>>5883 検討板ユーザーさん

中古だろうと新築だろうと清掃とか警備とかコンシェルジュとかの管理内容は同じでしょ。むしろ新築のほうが建物も傷んでないし、管理費がなんでこんなに高いのか理解できないわ。ネガじゃなくてね。

[5889: 匿名さん]

>>5884 匿名さん

ここの管理費まだ上がるの？

[5890: 匿名さん]

>>5884 匿名さん

他のマンションの管理費がこれから上がる？私は他のマンションも所有しているけど、㎡200円台の管理費上がる気配無いですけどね。

[5891: 評判気になるさん]

>>5888 匿名さん
考えられる要素としては
・テラス、ワークスペースの植栽維持費
・ガラスを使いすぎて掃除代がかかる
・無人コンビニの維持費
というところでしょうか。まぁ相場通りなんじゃないかとは思いますが、内訳を営業がしっかり説明しないのが悪いですね。無駄に不信感を生みます。

[5892: マンション検討中さん]

>>5891 評判気になるさん

無人コンビニほんといらないですよね。
周りにたくさんコンビニあるのに

[5893: 匿名さん]

>>5891 評判気になるさん
駐車場設置率が低いからだろ。

[5894: 匿名さん]

>>5893 匿名さん
駐車場設置率は他の新築よりむしろ高いぞ
無人コンビニは人置かないから、ミニショップよりは比べ物にならんくらい維持費安い。自販機よりはコスト高い。
防災センターの人件費と植栽くらいしか高い理由は見つからないな。
ここだけじゃ無く他の野村物件も押し並べて他社物件より管理費高いので、野村の設定基準が高いんでしょう。

[5895: 匿名さん]

港区湾岸の中では芝浦が一番良いのは間違いないですよ。

[5896: 匿名さん]

>>5894 匿名さん
無人とはいえ品出しやら清掃で人は必要だと思うけど比べ物にならんくらい安いもんなんですかね？あんまり変わらない気もしますが。
ただ、管理費はブランズは410円/㎡に対して490円/㎡でかなり割高なのは事実ですね。警備員3名も配置しているからというのも理由としてあるようですが。
削る要素はありそうでこの点は改善期待できるんじゃないかと思いますね。

[5897: 評判気になるさん]

ブランズはどうやら価格上げてくるようですね。プラウドにとっては一旦追い風になりそうですが、今後はプラウドも価格上昇する可能性は高く、検討される方は急いだほうがよさそうですね。

[5898: 匿名さん]

坪400台で芝浦の新築が買えるのはここが最後になりそうですね。

[5899: 匿名さん]

ブランズは来年入居だから１１月末まで契約の住宅ローン控除駆け込みがあったけど、需要を先食いした訳だから、値上げはどうかな

[5900: マンコミュファンさん]

>>5897 評判気になるさん
周辺の中古市場と比べて割安になっていますしね。

[5901: 匿名さん]

>>5896 匿名さん
品出しとか清掃は自販機と同じでルート営業の奴がやるよ。人件費無いだけで維持費はめっちゃ違うよ、無人コンビニなんて自販機に毛が生えた程度

[5902: マンション検討中さん]

>>5896 匿名さん
この物件に入る無人コンビニって、高輪ゲートウェイみたいな本格的なのじゃないよ。
自販機コンビニだよ、ただの自販機の一種だから維持費は電気代くらいしか掛からないよ

[5903: マンション検討中さん]

>>5902 マンション検討中さん
来場者専用サイトで見れる建物全体図面見たら、自販機しか置かないのわかると思うんだけど
ただの自販機にミニショップと同じくらいの維持費掛かる訳無いやん

[5904: 評判気になるさん]

確かに公式サイトの画像みるとただの自動販売機ですね。無人コンビニとかかっこよく言ってるだけなのか？まぁいずれにせよおっしゃる通り管理費への影響は軽微そうですね。

[5905: 匿名さん]

>>5891 評判気になるさん

植栽維持費とガラスを使いすぎて掃除代がかかるっていうけど、植栽がもっと豊富でガラスカーテンの物件でここよりはるかに管理費安い物件ある。

[5906: マンコミュファンさん]

警備員常時3名体制というのが最大のネックでしょう。警備員なんかいらんもしくは1名いればいいとなれば大幅に削れるんじゃないですかね。周辺のタワマンでそんな警備員いるとこないでしょ？

[5907: 匿名さん]

それでも好調に売れてるというのがこの物件の魅力の高さなのではないかと。

[5908: 匿名さん]

>>5907 匿名さん
管理費は後で見直し出来ますしね
(住民の意見を取りまとめるのを頑張ればですが)
まずは管理費の内訳の精査からですかね

[5909: 職人さん]

防災センター見張り番は減らせないから、3名は必要でしょうね。
グローヴやCMTも4人くらいだったはず。
防災センター費用は400戸でも800戸でも同じ費用かかるから、
ここの管理費が高いのは単純に戸数と駐車場数が足りないからだと思う。

簡単比較してみようか。

グローヴ：CMT：プラウド
・管理費（平米ごと） 273 : 239 : 490
・戸数 833 : 869 : 421
・駐車場数（比率）　 432 : 448 : 166（52% : 52% : 39%)
・駐車場収入（フル稼働時） 3万x432 : 3万x448 : 4万x166 => 1296万 : 1344万 : 664万

戸数の差は倍。
駐車場数も少なく、収入の差も倍。 600万の差は1戸当たり1万5千円くらいの負担に該当。
後、駐車場代は逆に高いから予想稼働率も低いでしょうね。
グローヴやCMTは駐車場代が相場より安いから90%以上で稼働してるけど、ここの見込みは80％くらい？

ざっと比較した感じでは戸数・駐車場数相応だから、あまり削減の余地はない気はする。
野村も管理費高いことは販売に影響することくらいは分かっていて、管理会社と協議したけど、今の額になったはず。

タワマン住んでる人は分かるかもしれないけど、最近値上げ要求も凄いから無理に削減したらすぐ金足りなくなるよ。
俺のマンションは排水管掃除とか、去年に比べて20%以上値上げ食らった。特殊掃除で代わり見つからないから掃除仕様落とすしかないね（泣

[5910: マンコミュファンさん]

>>5909 職人さん
こういう説明してくれると納得感ありますね。ありがたい。素晴らしい。

[5911: 匿名さん]

>>5909 職人さん

このあたりで一番管理費が安いのは港南のワールドシティタワーズですが、住民さんに聞いたら、駐車場が1350台で設置率66％の収入が月に3000万以上、加えてスーパーやクリニック、ATMコーナーや保育園などマンション内店舗の莫大な賃料収入が毎月管理費に入るそうで、そのせいで組合員から集める管理費が激安だそうです。いろんなからくりがありますね。

[5912: 匿名さん]

プラウドとWCT比べたら立地も環境もプラウドの方が上だからあまり比較にならないよ。

[5913: 評判気になるさん]

購入者ですが、管理費490円/㎡も無いですよ。
72.58㎡で約25000円なので344円/㎡でした。
修繕積立金も含めると480程度なので部屋によっては490になるかもしれませんが。管理費だけで計算するもんなんじゃないんですかね？

[5914: 匿名さん]

>>5913 評判気になるさん
現在の先着順の物件概要によれば、68.22-124.46m2で、管理費32,330-58,990円だから４７４円/m2。修繕積立金10,300-18,790円だから１５１円/m2、合計６２５円/m2。

[5915: 評判気になるさん]

>>5913 評判気になるさん
それは建物全体分の管理費で住居分含めると473円くらいになりますよ。

[5916: 匿名さん]

>>5913 評判気になるさん
部屋によっては490になる
↑
ここは部屋によって管理費・修繕費の平米単位価格が変わるのですか？一般的には面積に応じた均等割りだけど

[5917: 匿名さん]

>>5911 匿名さん
どこのマンションもそうだと思うんですけど、経費・修繕費・利用率で赤字にならない位の駐車場料金設定ですから、そんなに儲かるものでは無いですよ。
だから、１３５０台分の駐車場でも月３０００万円位しか収入が無い。
スケールが大きいから何でも膨大に見えるけど、管理費が半分になる様なカラクリは無いですよ。

[5918: 匿名さん]

>>5917 匿名さん

月に3000万円以上、年間約4億円。
↓
当然、駐車場の維持管理に年間4億円もかからない
↓
余剰分数億円は管理費に組み入れるように予算建て
↓
徴収管理費は激安で済む

余剰分が仮に2億円とすると1戸あたり年10万円。
月あたり8300円。他にテナント収入もある。
テナント入れば住民の生活も便利になってしかも
管理費が安くなるというめっちゃ良い仕組み。

[5919: 匿名さん]

>>5918 匿名さん
最近は、駐車場代は駐車場の管理・修繕にしか使えない所も出てきてない？

[5920: 匿名さん]

>>5919 匿名さん

そもそも駐車場収入は管理費に入れるのはどこでもやってますよ
当然ここもね。で、そこから駐車場の維持管理修繕費も出すけど、
そこで赤字黒字はある。設置率が高いと大きく黒字でしょう。