プラウドタワー芝浦

[評判気になるさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115510/

野村不動産による、地上33階（地下1階）、高さ114ｍのタワーマンション計画です。
施工現場ではすでに着工しており、2023年3月に竣工予定とのことです。

現地は旧海岸通り沿い、芝浦小学校の道路向かいです。
キャピタルマークタワーや芝浦アイランドにほど近い場所です。

最寄り駅はJR田町駅で、GoogleMapで簡易的に距離を計測したら概ね900m（徒歩12分）程度のようです。
情報交換をお願いします。


現地の情報：
https://skyskysky.net/construction/202336.html

物件名：プラウドタワー芝浦
所在地：東京都港区芝浦四丁目4-45番地（地番）
東京都港区芝浦四丁目（住居表示）
最寄駅：JR「田町」駅
建築主：野村不動産株式会社
設計：株式会社 竹中工務店 東京一級建築士事務所
施工：株式会社 竹中工務店 東京本店
用途：共同住宅、保育所
敷地面積：4,134.51㎡
建築面積：1,560.73㎡
延床面積：43,143.32㎡
構造：鉄筋コンクリート造
基礎工法：杭基礎
階数：地上33階、地下1階
高さ：114.91ｍ
着工：2019年12月
竣工：2023年3月（予定）

総戸数：421戸
交通：ＪＲ山手線・京浜東北線 「田町」駅 徒歩11分
　　　ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅 徒歩18分
　　　※ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅までの徒歩分数は駅エレベータ利用時のものとなります。
管理会社：野村不動産パートナーズ

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[5806: 匿名さん]

>>5796 検討中さん
低層角は明らかに安かったですからね。買った瞬間に含み益確定したようなもん
あとここのプレミアムは周辺と差別化できてて良いと思います。ブランズのプレミアムが残念な分余計に

[5807: マンション検討中さん]

>>5805 匿名さん
いや、歩道橋とかいうレベルじゃなくて健脚ですねw
普通のペースで何回か歩いてますが私の足では10分はかかります。ベビーカーあるときはもう少しかかりますね

[5808: 匿名さん]

>>5805 匿名さん

せっかく坂がないのに、歩道橋昇り降りの苦行とか罰ゲームはしたくない。www
皆さん、健脚が多いのでしょうか。

[5809: 匿名さん]

そういう時は信号を使えば良いと思いますよ。旧海岸通りは海岸通りほどは待たないので。

[5810: 検討板ユーザーさん]

駅まで歩くのは嫌だけど、ジムで運動はすると言う矛盾。8分でも10分でも12分でも何でもいいや。運動になるのでー

[5811: 通りがかりさん]

>>5807 マンション検討中さん

芝浦三丁目勤務ですが、
部長と先輩は10km超歩いて通勤しています。
ここを検討していることがバレたらヤバそう…

[5812: 通りがかりさん]

>>5804 通りがかりさん

西向きの3ldkは角部屋の割に単価が低く、
南東の2ldkは面積が狭いがグロスが低く、
どっちも手頃感があるね。

北東は3-12の低層階に絞ると東京タワーが全く見えなく、
橋も？階以上しか見えないじゃないの？
単価は400万台後半、グロスが9000万台後半だとちょっと躊躇しちゃうね

[5813: 検討中さん]

>>5793 匿名さん
芝浦中央公園の北側にも連絡デッキが出来ればもっと近くなるんですよね。
お化けトンネルが車歩分離の道路になりますが、泉岳寺から回り込む形になるんで少し遠いかな。

[5814: 匿名さん]

>>5813 検討中さん

線路沿いを歩いていくとシーズンテラスのところにエレベーターが設置されるようです。

[5815: 匿名さん]

高輪ゲートウェイはバリアフリーを意識した作りになるでしょうね。

[5816: 匿名さん]

今日のニュース、やはり長期優良住宅は優遇されるみたいね

[5817: 匿名さん]

>>5812 通りがかりさん
低層の北東角が不人気なのは意外だな

[5818: マンション検討中さん]

竣工まであと一年2ヶ月で160くらい売れたか、来年1月までに半分行けば売行きとしてはそんな悪くはないな。ファミリータイプが300、1LDKが120くらいあるんで、ファミリータイプだけですでに半分売れたと考えたならまあ上々

[5819: 匿名さん]

芝浦エリアの中古が高騰する中でリーズナブルな坪単価ですよね。

[5820: とらぽん]

芝浦アイランド在住ですが、今月2LDK買いました。
駅まで10分以上は慣れているので問題ありません。

売れ行きかなりいいみたいで、1次販売はほぼ完売の様子でした。
晴海フラッグと悩みましたが圧倒的な資産性からこちらを選びました。晴海は安くて広いのですが、ご承知の通り駅から遠いことと、2024年引き渡しで不確実性多すぎる。特に通勤時間のBRTのバス停並びと勝どき駅の混雑は避けたいところ。

プラウドは、2024年の高輪ゲートウェイの再開発と港南側通路のスタートで徒歩12分に。そして2029年の羽田アクセス線のスタート、港区のアドレス、そして、のらえもんさんの言う通り、素晴らしい外観。その割には価格はまずまず。理由は野村不動産がもともと持っていた土地だから。これはお得情報ですよね。ご検討されている方早い方がいいですよ。

但し、このタワーマンションは20階以上でないと眺望は期待できません。
もちろん億超えです。眺望が絶対に欲しくて億以下のマンションを購入する有明の方がいいと思います。また、この物件の「20階以下の東南北側」は隣のオフィスビルとかなり隣接しています。西側は公開空地（緑地）が敷地の半分できるので広々しています。

[5821: マンション検討中さん]

>>5819 匿名さん
がりべんて人もツイッターで言ってるけど、周辺中古の相場の上がり具合見ると、ここの400台前半の低層角は今やかなり割安な水準。大した抽選も無く、狙えばこれが確実に買えるってのは非常に良い。

[5822: 匿名さん]

>>5818 マンション検討中さん
第１期４次までの実販売戸数は
１０５戸+２戸+２６戸+１５戸ー２3戸=１２５戸
第１期５次２０戸が全て売れたとして、１４５戸が実販売戸数の最大値
来年1月までに半数（421戸/2）はチョット厳しそう

[5823: 評判気になるさん]

>>5820 とらぽんさん
個人的には眺望サンプル見る限り17~21でそこまで眺望の差が無かったので17階以上であれば問題ないかなと。リセール考えると眺望とか階数はあまり関係ないので低いに越したことはなかったりしますね。
晴海フラッグは同じく安かろう悪かろうの印象ですね。八潮の団地と同じ匂いがします。仕様、立地、周辺開発の将来性などなど、費用感にもんだいなければ圧倒的にこちらの物件の方が良いですよね。

[5824: ご近所さん]

>>5811 通りがかりさん
10km歩くって150分歩くの？？？、1km歩くじゃなくて？

[5825: 匿名さん]

ココ、永住覚悟で買うならイイけど、将来的に買替を考えてる人には向かないような
suumoほかポータルサイトで「徒歩10分」で絞られるのが厳然たる事実なので

[5826: マンション検討中さん]

>>5822 匿名さん
５次は全部売れたでしょ。このペースで月20戸ずつ売れれば、2023年2月までに完売かな
1LDKの販売開始でどの程度ブースト掛かるかが勝負

[5827: 匿名さん]

>>5825 匿名さん
港区内では徒歩10分圏外は当然ランク下がるけど、他の区と比べると港区のアドレスだけで一定の資産価値が約束されるので問題無いかと
人口減少時代でも港区は人口増え続けると言われているし、今後は湾岸側の開発が進むから大丈夫

[5828: 匿名さん]

>>5827 匿名さん
港区湾岸ならどこでもいいわけじゃない。プラウドの魅力は芝浦アドレスという点ですよ。

[5829: 匿名さん]

>>5828 匿名さん

港区湾岸なら価値は高い。港区＞中央区＞江東区。見事に時計回り。

[5830: 匿名さん]

来年持ち家を売って5年後に金利が上がってマンションバブルが崩壊したらまた港区に帰ってきます！

[5831: 匿名さん]

>>5827 匿名さん
ジタバタせずに港区内陸買えばいいのでは？予算不足ならば致し方ないが

[5832: 匿名さん]

>>5831 匿名さん
少なくともあんたにそんなこと言われる筋合いは無いね

[5833: 匿名さん]

港区湾岸なら海岸か芝浦が良いですよ。

[5834: 評判気になるさん]

>>5831 匿名さん
同じ値段帯なら内陸の狭い部屋より芝浦あたりの広目めの部屋の方が需要ある気がする。コロナもまだまだ続きそうだしね。

[5835: 匿名さん]

>>5833 匿名さん

港区なら港南も良いね。品川周辺再開発で仕込むなら最後のチャンス

[5836: 匿名さん]

>>5834 評判気になるさん
いや、同じ広さの間違いでしょ。予算足りないなら頑張れとしか言いようがない。

[5837: 匿名さん]

>>5836 匿名さん
じゃ内陸のスレに行けばいいのでは？
凄い上からだしあなたは内陸買うんでしょうからここに何しにきてるの？

[5839: 匿名さん]

芝浦の方が圧倒的に良いですよ。

[5840: マンション掲示板さん]

>>5835 匿名さん
まず港難民は出禁なので発言権はない。
その上、港南の話ははスレチなので無価値とご理解下さい。
お引き取り下さい。

[5845: 匿名さん]

[No.5838～本レスまでは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[5846: 匿名さん]

>>5835 匿名さん

港南3丁目のリビオタワーはいつごろ販売開始なんだろう？
https://skyscraper-urban-development-institute.com/blog-entry-4533.htm...

[5847: 匿名さん]

>>5840 マンション掲示板さん

港南はスレチって、このマンションって南に歩けばすぐ港南３丁目、品川シーズンテラスの脇を抜ければ20分かからないで品川駅まで歩けるってのも既出。ご近所さんどころか実質的に同じ一帯のエリアですよ。

[5848: 匿名さん]

芝浦も港南も広域だから。例えば芝浦1と港南4の距離って銀座と勝どきぐらい離れてるからね。

[5849: 評判気になるさん]

>>5848 匿名さん
区がひとくくりにしてんだから喧嘩すんなよ。な？
https://www.city.minato.tokyo.jp/kyouikucenter/kodomo/kids/shiro/miryo...

[5850: マンション掲示板さん]

>>5847 匿名さん
それで、アナタはプラウド芝浦と並行して港南のどの物件を検討してるの？

[5851: 匿名さん]

>>5848 匿名さん
銀座と勝どきって言うほど離れてないような

[5852: マンション掲示板さん]

>>5848 匿名さん
芝浦1から港南の端までと東京駅までって同じくらいですよね。つまり、東京駅からタクシーで芝浦までと、港南の端までで運賃はかなり違う。
田町と品川の駅力の差にも関わらず、芝浦が港南より坪単価が高いのはそのため。
ここは港南寄りだけど、芝浦は芝浦。港区と江東区と同じく超えられない壁がある。

[5853: 匿名さん]

>>5849 評判気になるさん

芝浦持ち上げて港南誹謗することで、芝浦と港南を喧嘩させようという
関係ないエリアの愉快犯の仕業でしょう。港難民とか言ってるので真面目な
検討者の発言ではないことが分かり易すぎ。

[5854: 匿名さん]

>芝浦が港南より坪単価が高いのはそのため。

前提から間違ってますね。芝浦港南地区で一番高いのは港南のVタワー、
港南のWCTも坪450万まで値上がりして芝浦と同等かむしろ高いくらいですよ。

[5855: 評判気になるさん]

芝浦は麻布や白金ほど有名でもないけど、実は港区で生活も便利、庶民的で若いファミリー層も多い。まさに「穴場」ですよね。MSB田町をはじめビジネス街としても発展しつつあり、駅逆側には慶応や三田商店街もある。新駅の開発などの恩恵もあるので街として継続的に活気、成長が期待できるところですよね。

[5856: 匿名さん]

>>5852 マンション掲示板さん

そんな壁は無いと思うけどね
　　　　

[5857: 匿名さん]

>>5855 評判気になるさん

同意、埋め立て地であっても立地的には山手線沿いで実は利便性が高いですし、品川の再開発や高輪ゲートウェイの恩恵もあるし、芝浦はますます便利で快適になっていくエリアだと見ています。

[5858: 名無しさん]

まぁ港南民の不毛な話は管理人さんがまた削除してくれるでしょう。

[5859: 通りがかりさん]

そもそもここの購入者は大半芝浦四丁目検討者なので、他の丁目とベンチマークする人はほぼいないし、他地域との比較はもちろんやらない。無意義の議論はやめましょう。

[5860: 匿名さん]

>>5859 通りがかりさん

湾岸開発初期でニョキニョキタワマン建設され、5856に写っているタワマンがほぼ同時期に分譲された湾岸戦争と呼ばれた時代なら丁目の比較も意味あるでしょうけど、いまはプラウドとブランズしかないのだから、そうですよね。

[5861: 匿名さん]

>>5856 匿名さん
物理的な壁は、内陸と湾岸を分ける線路しかないわな

[5862: 検討板ユーザーさん]

>>5861 匿名さん
内陸の話も同じく不毛。こいつもしつこいから一括削除でいいだろ。しょうもない見栄は他で張ってくれ。以上。

[5863: 匿名さん]

正直山手線内側の密な環境に辟易して湾岸移住を検討しています。
内側だからどうのとかアホみたい。

[5864: マンション検討中さん]

目黒が高すぎるのでかこちらに戻って検討し始めたのですが、管理費、修繕積立の高さがやはり気になってます。皆さんはこんなものだと納得でしょうか？ずっと積み重なるコストなのでどう認識されているのか購入を決めた方の意見が聞きたいです。

[5865: 匿名さん]

>>5864 マンション検討中さん
・長期優良住宅なんで、控除額が他より10万多くなる。10年で100万。
・グリーン住宅ポイント40万有り、他にも税制優遇付く
・管理会社のリプレイスが頻発しており、どうせ他の既存物件もこれからどんどん管理費が上がってくる
・修繕費に関して一括徴収が無い。

ブランズより管理費高いけど、上記の諸々考えて比較すると総合的には管理費修繕費はブランズより安いと思ってます。
野村が他より高いのは事実だが、マンション全体としても管理費上昇傾向なんで、竣工後に他社に替えてもそんなに下がらんだろうと思ってる。

[5866: 匿名さん]

>>5863 匿名さん
湾岸だからいいんじゃなくて芝浦だからいいんですよ。

[5867: 匿名さん]

>>5866 匿名さん

たしかに、湾岸とは言っても晴海や豊洲や有明は御免こうむりたい。
あくまで港区の話。

[5868: マンション掲示板さん]

>>5865 匿名さん

入居日が1年違うから賃貸25万だとしたら300万高いことになるよ。

[5869: 匿名さん]

>>5867 匿名さん
晴海、芝浦、豊洲、有明、この辺はみんな環境良いですよ。

[5870: マンコミュファンさん]

>>5865 匿名さん
グリーンポイントはもう終わってるよ。今年の10月末までに契約したものまで。

[5871: 匿名さん]

>>5869 匿名さん

御免、中央区。江東区は足切り対象。

[5872: マンション検討中さん]

>>5869 匿名さん

申し訳ないけど、そのアドレスには住みたくないので、
どんなに環境が良くても、どんなにお買い得でも買いません。
　　　　

[5873: マンコミュファンさん]

>>5864 マンション検討中さん
購入者です。
確かに高いですね。営業も他の物件もどこも高いからという理由しか言わず納得感ない説明でしたね。(それは事実で現状の相場で言えば飛び抜けて高いわけではないですが。)

管理費に関しては組合の頑張り次第で改定もあり得るというのと、安価過ぎて管理品質が落ちるよりは良いと考えてます。エントランスの植栽とかやたら高そうなとこに頼んでますし削る要素はありそうです。

修繕積立金に関しては一括徴収を含み15年目以降は同額なのでまぁそんなもんかなと。現状大規模修繕の工法など確立されておらず、今後は改善される可能性もあるかと思います。(あまり期待はできませんが)

[5874: マンション検討中さん]

>>5865 匿名さん
5864です！ありがとうございます。参考になります。そんな長く住む気もなく選択肢が本当に少ないので安いのを今回買ってなるべく損しないように売却をして次を探し続けようと思ってますが気になってました。

[5875: マンション検討中さん]

>>5873 マンコミュファンさん
5864です。まともな感覚で下げようという方がいてくれるのは心強いです。確かに値段は上がりつつあるとはいうものの野村から三菱に変えるとか含めてできる努力はしたいですよね。管理費下がるなら長く持って将来的に賃貸に回すとかも検討したいです。

[5876: 匿名さん]

>>5874 マンション検討中さん
安いの買ってなるべく損しないように
↑
一番損するパターン。ちょっとムリしてでも、駅近人気物件を買って半投半住感覚で住むのが一番損しない。

[5877: 匿名さん]

>>5875 マンション検討中さん
管理費を下げようという住人が10割いても、この管理会社側が超売り手市場の中、相見積もりで管理費下げられると思っているのならばただのお花畑です。

[5878: マンション検討中さん]

>>5873 マンコミュファンさん

マンションの管理費ってホント謎だわ。他に管理費が安いマンションはたくさんあって、そこが管理状態が悪いかと言えばそんなことは無い。

[5879: 匿名さん]

マンションマーケット見ると㎡あたりの管理費が載ってる。
「他の物件もどこも高いから」ってのはごまかしと言うか
逃げだね。

芝浦アイランドグローブ　　　　　　＠271円
芝浦アイランドケープ　　　　　　　＠243円
パークタワー芝浦ベイワード　　　　＠282円　　　
キャピタルマークタワー　　　　　　＠242円　　　
グローバルフロントタワー　　　　　＠300円
東京ベイシティタワー　　　　　　　＠234円
カテリーナ三田タワー　　　　　　　＠321円

[5880: 検討板ユーザーさん]

>>5876 匿名さん
そう思うならそういう物件の検討版にどうぞ。あと、メダル付きで連続投稿してるのは大体同じ内陸好きの奴っぽいけど、ネガキャンしたいだけでしょ。そもそも思考が浅くて参考にもならないし他でやって頂戴。

[5881: 検討板ユーザーさん]

>>5877 匿名さん
売り手市場がいつまでも続くならそれこそお花畑

[5882: 匿名さん]

>>5881 検討板ユーザーさん
少なくともここの竣工までは継続。とはいえ、管理費下がる要素なんて見当たらないけどな

[5883: 検討板ユーザーさん]

>>5879 匿名さん
他ってのは今の新築の話で中古は急に上がらないから安くて当然。比較対象が違うわ。

[5884: 匿名さん]

>>5879 匿名さん
だからこれから上がるって話してるんだろ
文盲かよ

[5885: 匿名さん]

港区で管理修繕費が高いと感じるなら、他の安い区へ行った方がいいのでは？　支払いキツイってことでしょ？　無理して港区で検討しないで予算下げればいいじゃん
ウチは多少高くても全然気にならんけど

[5886: 匿名さん]

埋立は港区も中央区も江東区もない
皆同じ

[5887: 匿名さん]

>>5886 匿名さん
区内での立ち位置がそれぞれ異なるけどな

[5888: 匿名さん]

>>5883 検討板ユーザーさん

中古だろうと新築だろうと清掃とか警備とかコンシェルジュとかの管理内容は同じでしょ。むしろ新築のほうが建物も傷んでないし、管理費がなんでこんなに高いのか理解できないわ。ネガじゃなくてね。

[5889: 匿名さん]

>>5884 匿名さん

ここの管理費まだ上がるの？

[5890: 匿名さん]

>>5884 匿名さん

他のマンションの管理費がこれから上がる？私は他のマンションも所有しているけど、㎡200円台の管理費上がる気配無いですけどね。

[5891: 評判気になるさん]

>>5888 匿名さん
考えられる要素としては
・テラス、ワークスペースの植栽維持費
・ガラスを使いすぎて掃除代がかかる
・無人コンビニの維持費
というところでしょうか。まぁ相場通りなんじゃないかとは思いますが、内訳を営業がしっかり説明しないのが悪いですね。無駄に不信感を生みます。

[5892: マンション検討中さん]

>>5891 評判気になるさん

無人コンビニほんといらないですよね。
周りにたくさんコンビニあるのに

[5893: 匿名さん]

>>5891 評判気になるさん
駐車場設置率が低いからだろ。

[5894: 匿名さん]

>>5893 匿名さん
駐車場設置率は他の新築よりむしろ高いぞ
無人コンビニは人置かないから、ミニショップよりは比べ物にならんくらい維持費安い。自販機よりはコスト高い。
防災センターの人件費と植栽くらいしか高い理由は見つからないな。
ここだけじゃ無く他の野村物件も押し並べて他社物件より管理費高いので、野村の設定基準が高いんでしょう。

[5895: 匿名さん]

港区湾岸の中では芝浦が一番良いのは間違いないですよ。

[5896: 匿名さん]

>>5894 匿名さん
無人とはいえ品出しやら清掃で人は必要だと思うけど比べ物にならんくらい安いもんなんですかね？あんまり変わらない気もしますが。
ただ、管理費はブランズは410円/㎡に対して490円/㎡でかなり割高なのは事実ですね。警備員3名も配置しているからというのも理由としてあるようですが。
削る要素はありそうでこの点は改善期待できるんじゃないかと思いますね。

[5897: 評判気になるさん]

ブランズはどうやら価格上げてくるようですね。プラウドにとっては一旦追い風になりそうですが、今後はプラウドも価格上昇する可能性は高く、検討される方は急いだほうがよさそうですね。

[5898: 匿名さん]

坪400台で芝浦の新築が買えるのはここが最後になりそうですね。

[5899: 匿名さん]

ブランズは来年入居だから１１月末まで契約の住宅ローン控除駆け込みがあったけど、需要を先食いした訳だから、値上げはどうかな

[5900: マンコミュファンさん]

>>5897 評判気になるさん
周辺の中古市場と比べて割安になっていますしね。

[5901: 匿名さん]

>>5896 匿名さん
品出しとか清掃は自販機と同じでルート営業の奴がやるよ。人件費無いだけで維持費はめっちゃ違うよ、無人コンビニなんて自販機に毛が生えた程度

[5902: マンション検討中さん]

>>5896 匿名さん
この物件に入る無人コンビニって、高輪ゲートウェイみたいな本格的なのじゃないよ。
自販機コンビニだよ、ただの自販機の一種だから維持費は電気代くらいしか掛からないよ

[5903: マンション検討中さん]

>>5902 マンション検討中さん
来場者専用サイトで見れる建物全体図面見たら、自販機しか置かないのわかると思うんだけど
ただの自販機にミニショップと同じくらいの維持費掛かる訳無いやん

[5904: 評判気になるさん]

確かに公式サイトの画像みるとただの自動販売機ですね。無人コンビニとかかっこよく言ってるだけなのか？まぁいずれにせよおっしゃる通り管理費への影響は軽微そうですね。

[5905: 匿名さん]

>>5891 評判気になるさん

植栽維持費とガラスを使いすぎて掃除代がかかるっていうけど、植栽がもっと豊富でガラスカーテンの物件でここよりはるかに管理費安い物件ある。