プラウドタワー芝浦

[評判気になるさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115510/

野村不動産による、地上33階（地下1階）、高さ114ｍのタワーマンション計画です。
施工現場ではすでに着工しており、2023年3月に竣工予定とのことです。

現地は旧海岸通り沿い、芝浦小学校の道路向かいです。
キャピタルマークタワーや芝浦アイランドにほど近い場所です。

最寄り駅はJR田町駅で、GoogleMapで簡易的に距離を計測したら概ね900m（徒歩12分）程度のようです。
情報交換をお願いします。


現地の情報：
https://skyskysky.net/construction/202336.html

物件名：プラウドタワー芝浦
所在地：東京都港区芝浦四丁目4-45番地（地番）
東京都港区芝浦四丁目（住居表示）
最寄駅：JR「田町」駅
建築主：野村不動産株式会社
設計：株式会社 竹中工務店 東京一級建築士事務所
施工：株式会社 竹中工務店 東京本店
用途：共同住宅、保育所
敷地面積：4,134.51㎡
建築面積：1,560.73㎡
延床面積：43,143.32㎡
構造：鉄筋コンクリート造
基礎工法：杭基礎
階数：地上33階、地下1階
高さ：114.91ｍ
着工：2019年12月
竣工：2023年3月（予定）

総戸数：421戸
交通：ＪＲ山手線・京浜東北線 「田町」駅 徒歩11分
　　　ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅 徒歩18分
　　　※ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅までの徒歩分数は駅エレベータ利用時のものとなります。
管理会社：野村不動産パートナーズ

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[5801: 匿名さん]

田町駅は駅出口からホームまで近いから実質8分ぐらい。

[5802: 匿名さん]

>>5793 匿名さん

そのルートだと下水処理場の脇で、公園と違って換気口の噴出があるのか糞尿の臭いがするのがネック。

[5803: 匿名さん]

>>5801 匿名さん

どんだけ健脚なんだよ。w
普通に12分はかかる。だいたい信号に引っかかるので実質14分が現実。

[5804: 通りがかりさん]

>>5798 マンション検討中さん
北東角は三次の時点でまだ売ってない部屋が多かったと思います。恐らく、おっしゃる通り眺望も期待できる部屋だと思われますので小出しなんでしょう。

[5805: 匿名さん]

>>5803 匿名さん
歩道橋があるから信号待ちはほぼないよ。旧海岸通りや海岸通りみたいな大型車の多い通りは赤信号長いけど、プラウドはその影響を受けない。

[5806: 匿名さん]

>>5796 検討中さん
低層角は明らかに安かったですからね。買った瞬間に含み益確定したようなもん
あとここのプレミアムは周辺と差別化できてて良いと思います。ブランズのプレミアムが残念な分余計に

[5807: マンション検討中さん]

>>5805 匿名さん
いや、歩道橋とかいうレベルじゃなくて健脚ですねw
普通のペースで何回か歩いてますが私の足では10分はかかります。ベビーカーあるときはもう少しかかりますね

[5808: 匿名さん]

>>5805 匿名さん

せっかく坂がないのに、歩道橋昇り降りの苦行とか罰ゲームはしたくない。www
皆さん、健脚が多いのでしょうか。

[5809: 匿名さん]

そういう時は信号を使えば良いと思いますよ。旧海岸通りは海岸通りほどは待たないので。

[5810: 検討板ユーザーさん]

駅まで歩くのは嫌だけど、ジムで運動はすると言う矛盾。8分でも10分でも12分でも何でもいいや。運動になるのでー

[5811: 通りがかりさん]

>>5807 マンション検討中さん

芝浦三丁目勤務ですが、
部長と先輩は10km超歩いて通勤しています。
ここを検討していることがバレたらヤバそう…

[5812: 通りがかりさん]

>>5804 通りがかりさん

西向きの3ldkは角部屋の割に単価が低く、
南東の2ldkは面積が狭いがグロスが低く、
どっちも手頃感があるね。

北東は3-12の低層階に絞ると東京タワーが全く見えなく、
橋も？階以上しか見えないじゃないの？
単価は400万台後半、グロスが9000万台後半だとちょっと躊躇しちゃうね

[5813: 検討中さん]

>>5793 匿名さん
芝浦中央公園の北側にも連絡デッキが出来ればもっと近くなるんですよね。
お化けトンネルが車歩分離の道路になりますが、泉岳寺から回り込む形になるんで少し遠いかな。

[5814: 匿名さん]

>>5813 検討中さん

線路沿いを歩いていくとシーズンテラスのところにエレベーターが設置されるようです。

[5815: 匿名さん]

高輪ゲートウェイはバリアフリーを意識した作りになるでしょうね。

[5816: 匿名さん]

今日のニュース、やはり長期優良住宅は優遇されるみたいね

[5817: 匿名さん]

>>5812 通りがかりさん
低層の北東角が不人気なのは意外だな

[5818: マンション検討中さん]

竣工まであと一年2ヶ月で160くらい売れたか、来年1月までに半分行けば売行きとしてはそんな悪くはないな。ファミリータイプが300、1LDKが120くらいあるんで、ファミリータイプだけですでに半分売れたと考えたならまあ上々

[5819: 匿名さん]

芝浦エリアの中古が高騰する中でリーズナブルな坪単価ですよね。

[5820: とらぽん]

芝浦アイランド在住ですが、今月2LDK買いました。
駅まで10分以上は慣れているので問題ありません。

売れ行きかなりいいみたいで、1次販売はほぼ完売の様子でした。
晴海フラッグと悩みましたが圧倒的な資産性からこちらを選びました。晴海は安くて広いのですが、ご承知の通り駅から遠いことと、2024年引き渡しで不確実性多すぎる。特に通勤時間のBRTのバス停並びと勝どき駅の混雑は避けたいところ。

プラウドは、2024年の高輪ゲートウェイの再開発と港南側通路のスタートで徒歩12分に。そして2029年の羽田アクセス線のスタート、港区のアドレス、そして、のらえもんさんの言う通り、素晴らしい外観。その割には価格はまずまず。理由は野村不動産がもともと持っていた土地だから。これはお得情報ですよね。ご検討されている方早い方がいいですよ。

但し、このタワーマンションは20階以上でないと眺望は期待できません。
もちろん億超えです。眺望が絶対に欲しくて億以下のマンションを購入する有明の方がいいと思います。また、この物件の「20階以下の東南北側」は隣のオフィスビルとかなり隣接しています。西側は公開空地（緑地）が敷地の半分できるので広々しています。

[5821: マンション検討中さん]

>>5819 匿名さん
がりべんて人もツイッターで言ってるけど、周辺中古の相場の上がり具合見ると、ここの400台前半の低層角は今やかなり割安な水準。大した抽選も無く、狙えばこれが確実に買えるってのは非常に良い。

[5822: 匿名さん]

>>5818 マンション検討中さん
第１期４次までの実販売戸数は
１０５戸+２戸+２６戸+１５戸ー２3戸=１２５戸
第１期５次２０戸が全て売れたとして、１４５戸が実販売戸数の最大値
来年1月までに半数（421戸/2）はチョット厳しそう

[5823: 評判気になるさん]

>>5820 とらぽんさん
個人的には眺望サンプル見る限り17~21でそこまで眺望の差が無かったので17階以上であれば問題ないかなと。リセール考えると眺望とか階数はあまり関係ないので低いに越したことはなかったりしますね。
晴海フラッグは同じく安かろう悪かろうの印象ですね。八潮の団地と同じ匂いがします。仕様、立地、周辺開発の将来性などなど、費用感にもんだいなければ圧倒的にこちらの物件の方が良いですよね。

[5824: ご近所さん]

>>5811 通りがかりさん
10km歩くって150分歩くの？？？、1km歩くじゃなくて？

[5825: 匿名さん]

ココ、永住覚悟で買うならイイけど、将来的に買替を考えてる人には向かないような
suumoほかポータルサイトで「徒歩10分」で絞られるのが厳然たる事実なので

[5826: マンション検討中さん]

>>5822 匿名さん
５次は全部売れたでしょ。このペースで月20戸ずつ売れれば、2023年2月までに完売かな
1LDKの販売開始でどの程度ブースト掛かるかが勝負

[5827: 匿名さん]

>>5825 匿名さん
港区内では徒歩10分圏外は当然ランク下がるけど、他の区と比べると港区のアドレスだけで一定の資産価値が約束されるので問題無いかと
人口減少時代でも港区は人口増え続けると言われているし、今後は湾岸側の開発が進むから大丈夫

[5828: 匿名さん]

>>5827 匿名さん
港区湾岸ならどこでもいいわけじゃない。プラウドの魅力は芝浦アドレスという点ですよ。

[5829: 匿名さん]

>>5828 匿名さん

港区湾岸なら価値は高い。港区＞中央区＞江東区。見事に時計回り。

[5830: 匿名さん]

来年持ち家を売って5年後に金利が上がってマンションバブルが崩壊したらまた港区に帰ってきます！

[5831: 匿名さん]

>>5827 匿名さん
ジタバタせずに港区内陸買えばいいのでは？予算不足ならば致し方ないが

[5832: 匿名さん]

>>5831 匿名さん
少なくともあんたにそんなこと言われる筋合いは無いね

[5833: 匿名さん]

港区湾岸なら海岸か芝浦が良いですよ。

[5834: 評判気になるさん]

>>5831 匿名さん
同じ値段帯なら内陸の狭い部屋より芝浦あたりの広目めの部屋の方が需要ある気がする。コロナもまだまだ続きそうだしね。

[5835: 匿名さん]

>>5833 匿名さん

港区なら港南も良いね。品川周辺再開発で仕込むなら最後のチャンス

[5836: 匿名さん]

>>5834 評判気になるさん
いや、同じ広さの間違いでしょ。予算足りないなら頑張れとしか言いようがない。

[5837: 匿名さん]

>>5836 匿名さん
じゃ内陸のスレに行けばいいのでは？
凄い上からだしあなたは内陸買うんでしょうからここに何しにきてるの？

[5839: 匿名さん]

芝浦の方が圧倒的に良いですよ。

[5840: マンション掲示板さん]

>>5835 匿名さん
まず港難民は出禁なので発言権はない。
その上、港南の話ははスレチなので無価値とご理解下さい。
お引き取り下さい。

[5845: 匿名さん]

[No.5838～本レスまでは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[5846: 匿名さん]

>>5835 匿名さん

港南3丁目のリビオタワーはいつごろ販売開始なんだろう？
https://skyscraper-urban-development-institute.com/blog-entry-4533.htm...

[5847: 匿名さん]

>>5840 マンション掲示板さん

港南はスレチって、このマンションって南に歩けばすぐ港南３丁目、品川シーズンテラスの脇を抜ければ20分かからないで品川駅まで歩けるってのも既出。ご近所さんどころか実質的に同じ一帯のエリアですよ。

[5848: 匿名さん]

芝浦も港南も広域だから。例えば芝浦1と港南4の距離って銀座と勝どきぐらい離れてるからね。

[5849: 評判気になるさん]

>>5848 匿名さん
区がひとくくりにしてんだから喧嘩すんなよ。な？
https://www.city.minato.tokyo.jp/kyouikucenter/kodomo/kids/shiro/miryo...

[5850: マンション掲示板さん]

>>5847 匿名さん
それで、アナタはプラウド芝浦と並行して港南のどの物件を検討してるの？

[5851: 匿名さん]

>>5848 匿名さん
銀座と勝どきって言うほど離れてないような

[5852: マンション掲示板さん]

>>5848 匿名さん
芝浦1から港南の端までと東京駅までって同じくらいですよね。つまり、東京駅からタクシーで芝浦までと、港南の端までで運賃はかなり違う。
田町と品川の駅力の差にも関わらず、芝浦が港南より坪単価が高いのはそのため。
ここは港南寄りだけど、芝浦は芝浦。港区と江東区と同じく超えられない壁がある。

[5853: 匿名さん]

>>5849 評判気になるさん

芝浦持ち上げて港南誹謗することで、芝浦と港南を喧嘩させようという
関係ないエリアの愉快犯の仕業でしょう。港難民とか言ってるので真面目な
検討者の発言ではないことが分かり易すぎ。

[5854: 匿名さん]

>芝浦が港南より坪単価が高いのはそのため。

前提から間違ってますね。芝浦港南地区で一番高いのは港南のVタワー、
港南のWCTも坪450万まで値上がりして芝浦と同等かむしろ高いくらいですよ。

[5855: 評判気になるさん]

芝浦は麻布や白金ほど有名でもないけど、実は港区で生活も便利、庶民的で若いファミリー層も多い。まさに「穴場」ですよね。MSB田町をはじめビジネス街としても発展しつつあり、駅逆側には慶応や三田商店街もある。新駅の開発などの恩恵もあるので街として継続的に活気、成長が期待できるところですよね。

[5856: 匿名さん]

>>5852 マンション掲示板さん

そんな壁は無いと思うけどね
　　　　

[5857: 匿名さん]

>>5855 評判気になるさん

同意、埋め立て地であっても立地的には山手線沿いで実は利便性が高いですし、品川の再開発や高輪ゲートウェイの恩恵もあるし、芝浦はますます便利で快適になっていくエリアだと見ています。

[5858: 名無しさん]

まぁ港南民の不毛な話は管理人さんがまた削除してくれるでしょう。

[5859: 通りがかりさん]

そもそもここの購入者は大半芝浦四丁目検討者なので、他の丁目とベンチマークする人はほぼいないし、他地域との比較はもちろんやらない。無意義の議論はやめましょう。

[5860: 匿名さん]

>>5859 通りがかりさん

湾岸開発初期でニョキニョキタワマン建設され、5856に写っているタワマンがほぼ同時期に分譲された湾岸戦争と呼ばれた時代なら丁目の比較も意味あるでしょうけど、いまはプラウドとブランズしかないのだから、そうですよね。

[5861: 匿名さん]

>>5856 匿名さん
物理的な壁は、内陸と湾岸を分ける線路しかないわな

[5862: 検討板ユーザーさん]

>>5861 匿名さん
内陸の話も同じく不毛。こいつもしつこいから一括削除でいいだろ。しょうもない見栄は他で張ってくれ。以上。

[5863: 匿名さん]

正直山手線内側の密な環境に辟易して湾岸移住を検討しています。
内側だからどうのとかアホみたい。

[5864: マンション検討中さん]

目黒が高すぎるのでかこちらに戻って検討し始めたのですが、管理費、修繕積立の高さがやはり気になってます。皆さんはこんなものだと納得でしょうか？ずっと積み重なるコストなのでどう認識されているのか購入を決めた方の意見が聞きたいです。

[5865: 匿名さん]

>>5864 マンション検討中さん
・長期優良住宅なんで、控除額が他より10万多くなる。10年で100万。
・グリーン住宅ポイント40万有り、他にも税制優遇付く
・管理会社のリプレイスが頻発しており、どうせ他の既存物件もこれからどんどん管理費が上がってくる
・修繕費に関して一括徴収が無い。

ブランズより管理費高いけど、上記の諸々考えて比較すると総合的には管理費修繕費はブランズより安いと思ってます。
野村が他より高いのは事実だが、マンション全体としても管理費上昇傾向なんで、竣工後に他社に替えてもそんなに下がらんだろうと思ってる。

[5866: 匿名さん]

>>5863 匿名さん
湾岸だからいいんじゃなくて芝浦だからいいんですよ。

[5867: 匿名さん]

>>5866 匿名さん

たしかに、湾岸とは言っても晴海や豊洲や有明は御免こうむりたい。
あくまで港区の話。

[5868: マンション掲示板さん]

>>5865 匿名さん

入居日が1年違うから賃貸25万だとしたら300万高いことになるよ。

[5869: 匿名さん]

>>5867 匿名さん
晴海、芝浦、豊洲、有明、この辺はみんな環境良いですよ。

[5870: マンコミュファンさん]

>>5865 匿名さん
グリーンポイントはもう終わってるよ。今年の10月末までに契約したものまで。

[5871: 匿名さん]

>>5869 匿名さん

御免、中央区。江東区は足切り対象。

[5872: マンション検討中さん]

>>5869 匿名さん

申し訳ないけど、そのアドレスには住みたくないので、
どんなに環境が良くても、どんなにお買い得でも買いません。
　　　　

[5873: マンコミュファンさん]

>>5864 マンション検討中さん
購入者です。
確かに高いですね。営業も他の物件もどこも高いからという理由しか言わず納得感ない説明でしたね。(それは事実で現状の相場で言えば飛び抜けて高いわけではないですが。)

管理費に関しては組合の頑張り次第で改定もあり得るというのと、安価過ぎて管理品質が落ちるよりは良いと考えてます。エントランスの植栽とかやたら高そうなとこに頼んでますし削る要素はありそうです。

修繕積立金に関しては一括徴収を含み15年目以降は同額なのでまぁそんなもんかなと。現状大規模修繕の工法など確立されておらず、今後は改善される可能性もあるかと思います。(あまり期待はできませんが)

[5874: マンション検討中さん]

>>5865 匿名さん
5864です！ありがとうございます。参考になります。そんな長く住む気もなく選択肢が本当に少ないので安いのを今回買ってなるべく損しないように売却をして次を探し続けようと思ってますが気になってました。

[5875: マンション検討中さん]

>>5873 マンコミュファンさん
5864です。まともな感覚で下げようという方がいてくれるのは心強いです。確かに値段は上がりつつあるとはいうものの野村から三菱に変えるとか含めてできる努力はしたいですよね。管理費下がるなら長く持って将来的に賃貸に回すとかも検討したいです。

[5876: 匿名さん]

>>5874 マンション検討中さん
安いの買ってなるべく損しないように
↑
一番損するパターン。ちょっとムリしてでも、駅近人気物件を買って半投半住感覚で住むのが一番損しない。

[5877: 匿名さん]

>>5875 マンション検討中さん
管理費を下げようという住人が10割いても、この管理会社側が超売り手市場の中、相見積もりで管理費下げられると思っているのならばただのお花畑です。

[5878: マンション検討中さん]

>>5873 マンコミュファンさん

マンションの管理費ってホント謎だわ。他に管理費が安いマンションはたくさんあって、そこが管理状態が悪いかと言えばそんなことは無い。

[5879: 匿名さん]

マンションマーケット見ると㎡あたりの管理費が載ってる。
「他の物件もどこも高いから」ってのはごまかしと言うか
逃げだね。

芝浦アイランドグローブ　　　　　　＠271円
芝浦アイランドケープ　　　　　　　＠243円
パークタワー芝浦ベイワード　　　　＠282円　　　
キャピタルマークタワー　　　　　　＠242円　　　
グローバルフロントタワー　　　　　＠300円
東京ベイシティタワー　　　　　　　＠234円
カテリーナ三田タワー　　　　　　　＠321円

[5880: 検討板ユーザーさん]

>>5876 匿名さん
そう思うならそういう物件の検討版にどうぞ。あと、メダル付きで連続投稿してるのは大体同じ内陸好きの奴っぽいけど、ネガキャンしたいだけでしょ。そもそも思考が浅くて参考にもならないし他でやって頂戴。

[5881: 検討板ユーザーさん]

>>5877 匿名さん
売り手市場がいつまでも続くならそれこそお花畑

[5882: 匿名さん]

>>5881 検討板ユーザーさん
少なくともここの竣工までは継続。とはいえ、管理費下がる要素なんて見当たらないけどな

[5883: 検討板ユーザーさん]

>>5879 匿名さん
他ってのは今の新築の話で中古は急に上がらないから安くて当然。比較対象が違うわ。

[5884: 匿名さん]

>>5879 匿名さん
だからこれから上がるって話してるんだろ
文盲かよ

[5885: 匿名さん]

港区で管理修繕費が高いと感じるなら、他の安い区へ行った方がいいのでは？　支払いキツイってことでしょ？　無理して港区で検討しないで予算下げればいいじゃん
ウチは多少高くても全然気にならんけど

[5886: 匿名さん]

埋立は港区も中央区も江東区もない
皆同じ

[5887: 匿名さん]

>>5886 匿名さん
区内での立ち位置がそれぞれ異なるけどな

[5888: 匿名さん]

>>5883 検討板ユーザーさん

中古だろうと新築だろうと清掃とか警備とかコンシェルジュとかの管理内容は同じでしょ。むしろ新築のほうが建物も傷んでないし、管理費がなんでこんなに高いのか理解できないわ。ネガじゃなくてね。

[5889: 匿名さん]

>>5884 匿名さん

ここの管理費まだ上がるの？

[5890: 匿名さん]

>>5884 匿名さん

他のマンションの管理費がこれから上がる？私は他のマンションも所有しているけど、㎡200円台の管理費上がる気配無いですけどね。

[5891: 評判気になるさん]

>>5888 匿名さん
考えられる要素としては
・テラス、ワークスペースの植栽維持費
・ガラスを使いすぎて掃除代がかかる
・無人コンビニの維持費
というところでしょうか。まぁ相場通りなんじゃないかとは思いますが、内訳を営業がしっかり説明しないのが悪いですね。無駄に不信感を生みます。

[5892: マンション検討中さん]

>>5891 評判気になるさん

無人コンビニほんといらないですよね。
周りにたくさんコンビニあるのに

[5893: 匿名さん]

>>5891 評判気になるさん
駐車場設置率が低いからだろ。

[5894: 匿名さん]

>>5893 匿名さん
駐車場設置率は他の新築よりむしろ高いぞ
無人コンビニは人置かないから、ミニショップよりは比べ物にならんくらい維持費安い。自販機よりはコスト高い。
防災センターの人件費と植栽くらいしか高い理由は見つからないな。
ここだけじゃ無く他の野村物件も押し並べて他社物件より管理費高いので、野村の設定基準が高いんでしょう。

[5895: 匿名さん]

港区湾岸の中では芝浦が一番良いのは間違いないですよ。

[5896: 匿名さん]

>>5894 匿名さん
無人とはいえ品出しやら清掃で人は必要だと思うけど比べ物にならんくらい安いもんなんですかね？あんまり変わらない気もしますが。
ただ、管理費はブランズは410円/㎡に対して490円/㎡でかなり割高なのは事実ですね。警備員3名も配置しているからというのも理由としてあるようですが。
削る要素はありそうでこの点は改善期待できるんじゃないかと思いますね。

[5897: 評判気になるさん]

ブランズはどうやら価格上げてくるようですね。プラウドにとっては一旦追い風になりそうですが、今後はプラウドも価格上昇する可能性は高く、検討される方は急いだほうがよさそうですね。

[5898: 匿名さん]

坪400台で芝浦の新築が買えるのはここが最後になりそうですね。

[5899: 匿名さん]

ブランズは来年入居だから１１月末まで契約の住宅ローン控除駆け込みがあったけど、需要を先食いした訳だから、値上げはどうかな

[5900: マンコミュファンさん]

>>5897 評判気になるさん
周辺の中古市場と比べて割安になっていますしね。

[5901: 匿名さん]

>>5896 匿名さん
品出しとか清掃は自販機と同じでルート営業の奴がやるよ。人件費無いだけで維持費はめっちゃ違うよ、無人コンビニなんて自販機に毛が生えた程度

[5902: マンション検討中さん]

>>5896 匿名さん
この物件に入る無人コンビニって、高輪ゲートウェイみたいな本格的なのじゃないよ。
自販機コンビニだよ、ただの自販機の一種だから維持費は電気代くらいしか掛からないよ

[5903: マンション検討中さん]

>>5902 マンション検討中さん
来場者専用サイトで見れる建物全体図面見たら、自販機しか置かないのわかると思うんだけど
ただの自販機にミニショップと同じくらいの維持費掛かる訳無いやん

[5904: 評判気になるさん]

確かに公式サイトの画像みるとただの自動販売機ですね。無人コンビニとかかっこよく言ってるだけなのか？まぁいずれにせよおっしゃる通り管理費への影響は軽微そうですね。

[5905: 匿名さん]

>>5891 評判気になるさん

植栽維持費とガラスを使いすぎて掃除代がかかるっていうけど、植栽がもっと豊富でガラスカーテンの物件でここよりはるかに管理費安い物件ある。

[5906: マンコミュファンさん]

警備員常時3名体制というのが最大のネックでしょう。警備員なんかいらんもしくは1名いればいいとなれば大幅に削れるんじゃないですかね。周辺のタワマンでそんな警備員いるとこないでしょ？

[5907: 匿名さん]

それでも好調に売れてるというのがこの物件の魅力の高さなのではないかと。

[5908: 匿名さん]

>>5907 匿名さん
管理費は後で見直し出来ますしね
(住民の意見を取りまとめるのを頑張ればですが)
まずは管理費の内訳の精査からですかね

[5909: 職人さん]

防災センター見張り番は減らせないから、3名は必要でしょうね。
グローヴやCMTも4人くらいだったはず。
防災センター費用は400戸でも800戸でも同じ費用かかるから、
ここの管理費が高いのは単純に戸数と駐車場数が足りないからだと思う。

簡単比較してみようか。

グローヴ：CMT：プラウド
・管理費（平米ごと） 273 : 239 : 490
・戸数 833 : 869 : 421
・駐車場数（比率）　 432 : 448 : 166（52% : 52% : 39%)
・駐車場収入（フル稼働時） 3万x432 : 3万x448 : 4万x166 => 1296万 : 1344万 : 664万

戸数の差は倍。
駐車場数も少なく、収入の差も倍。 600万の差は1戸当たり1万5千円くらいの負担に該当。
後、駐車場代は逆に高いから予想稼働率も低いでしょうね。
グローヴやCMTは駐車場代が相場より安いから90%以上で稼働してるけど、ここの見込みは80％くらい？

ざっと比較した感じでは戸数・駐車場数相応だから、あまり削減の余地はない気はする。
野村も管理費高いことは販売に影響することくらいは分かっていて、管理会社と協議したけど、今の額になったはず。

タワマン住んでる人は分かるかもしれないけど、最近値上げ要求も凄いから無理に削減したらすぐ金足りなくなるよ。
俺のマンションは排水管掃除とか、去年に比べて20%以上値上げ食らった。特殊掃除で代わり見つからないから掃除仕様落とすしかないね（泣

[5910: マンコミュファンさん]

>>5909 職人さん
こういう説明してくれると納得感ありますね。ありがたい。素晴らしい。

[5911: 匿名さん]

>>5909 職人さん

このあたりで一番管理費が安いのは港南のワールドシティタワーズですが、住民さんに聞いたら、駐車場が1350台で設置率66％の収入が月に3000万以上、加えてスーパーやクリニック、ATMコーナーや保育園などマンション内店舗の莫大な賃料収入が毎月管理費に入るそうで、そのせいで組合員から集める管理費が激安だそうです。いろんなからくりがありますね。

[5912: 匿名さん]

プラウドとWCT比べたら立地も環境もプラウドの方が上だからあまり比較にならないよ。

[5913: 評判気になるさん]

購入者ですが、管理費490円/㎡も無いですよ。
72.58㎡で約25000円なので344円/㎡でした。
修繕積立金も含めると480程度なので部屋によっては490になるかもしれませんが。管理費だけで計算するもんなんじゃないんですかね？

[5914: 匿名さん]

>>5913 評判気になるさん
現在の先着順の物件概要によれば、68.22-124.46m2で、管理費32,330-58,990円だから４７４円/m2。修繕積立金10,300-18,790円だから１５１円/m2、合計６２５円/m2。

[5915: 評判気になるさん]

>>5913 評判気になるさん
それは建物全体分の管理費で住居分含めると473円くらいになりますよ。

[5916: 匿名さん]

>>5913 評判気になるさん
部屋によっては490になる
↑
ここは部屋によって管理費・修繕費の平米単位価格が変わるのですか？一般的には面積に応じた均等割りだけど

[5917: 匿名さん]

>>5911 匿名さん
どこのマンションもそうだと思うんですけど、経費・修繕費・利用率で赤字にならない位の駐車場料金設定ですから、そんなに儲かるものでは無いですよ。
だから、１３５０台分の駐車場でも月３０００万円位しか収入が無い。
スケールが大きいから何でも膨大に見えるけど、管理費が半分になる様なカラクリは無いですよ。

[5918: 匿名さん]

>>5917 匿名さん

月に3000万円以上、年間約4億円。
↓
当然、駐車場の維持管理に年間4億円もかからない
↓
余剰分数億円は管理費に組み入れるように予算建て
↓
徴収管理費は激安で済む

余剰分が仮に2億円とすると1戸あたり年10万円。
月あたり8300円。他にテナント収入もある。
テナント入れば住民の生活も便利になってしかも
管理費が安くなるというめっちゃ良い仕組み。

[5919: 匿名さん]

>>5918 匿名さん
最近は、駐車場代は駐車場の管理・修繕にしか使えない所も出てきてない？

[5920: 匿名さん]

>>5919 匿名さん

そもそも駐車場収入は管理費に入れるのはどこでもやってますよ
当然ここもね。で、そこから駐車場の維持管理修繕費も出すけど、
そこで赤字黒字はある。設置率が高いと大きく黒字でしょう。

[5921: 匿名さん]

>>5920 匿名さん
駐車場収入を独立会計に変更する管理組合が増えていると言いたいだけであって、管理費・修繕費に組み込む事をとやかく言いたいわけではない

[5922: 匿名さん]

駐車場代は、駐車場の管理に使い、余剰は修繕積立金とする。管理費に当てるのは規約違反です。標準管理規約にもあるマンション管理の基本中の基本なので、そういった使い方してる管理組合は、皆無だと思います。管理費と修繕積立金は、厳格に分けて管理されるべきもので、扱いは規約に明記されているはずです。

[5923: 評判気になるさん]

テナントはメリットもあるけど、入ると高級感は損ないますよね。

[5924: マンション検討中さん]

>>5916 匿名さん
ここも面積に応じた均等割です。平米473円です。
5913が何か間違えてます。

[5925: 匿名さん]

㎡あたり473円って、周りのマンションに比べてダントツに高いよね。。
新築だから、最近の新築はどこも同じようなもんとかいう主張もあるけど
新築と中古で管理にかかるお金は大して変わらないはず。

[5926: 通りがかりさん]

>>5925 匿名さん
人件費があがっていて今後も上がる見込みたけど、中古マンションの管理委託費を上げるのが難しいから、新築マンションは高めに設定しているのでしょう。
委託しないで自己管理すれば新築も中古も差はないです。この規模では難しいでしょうが。

[5927: 匿名さん]

>>5926 通りがかりさん

最初に安く設定すると後からの値上げは管理組合の反対で難しいことが分かってるから、デベロッパーが自由に設定できる新築の時に高くしておこうって作戦かね。ひどいね。

[5928: 匿名さん]

>>5927 匿名さん
なにその謎理論。
事前に管理費積立金上げておいてもらえるのは、普通に管理組合としてはありがたいでしょ。デベとしては固定費安い方が新築売りやすい

[5929: 匿名さん]

古いマンションだって管理会社が原価割れでやっているとは思えない

[5930: 匿名さん]

>>5929 匿名さん
管理の質の話。質を落とせば採算は取れる。だけどそれで良いの？という事かと。
コンシェルジュに清潔感ある方を配置するのか、定年後のセカンドキャリアのオッサンを配置するのか

[5931: 匿名さん]

>>5930 匿名さん

管理の質が落ちるようでは困りますが、近隣の某マンションは常に若い女性2名が20時までコンシェルジュ交代勤務していて、警備員は常時4名体制、防災センターには監視カメラシステム完備、館内は常に清掃されてピカピカ、ゲストルームなど共用設備の室数もここより多い。そのうえそのマンションは、その管理会社の新入社員研修に使われるほど会社にとっても模範的な管理をやっているようですが、それで管理費はここの半額以下です。そこの管理の質が悪いとは思えません。

[5932: 通りがかりさん]

>>5928 匿名さん
修繕積立金は最初に安く設定しておいたほうが売りやすいから安くする。修繕積立金が足りなくなってもデベには影響ないので。その代わり管理費を高く設定して、デベの収益になる管理委託費を高く設定しているんですよ。管理費と修繕積立金は分けて考えないとデベには騙されますよ

[5933: 匿名さん]

芝浦は立地も環境も良いからリセールで苦労することは考えにくい。

[5934: マンコミュファンさん]

>>2314 マンション検討中さん
各戸に宅配ボックスがあるということは、ヤマトやアマゾンの配達人がマンション中を駆け巡り、各戸に荷物を届けてくれる仕組みなんですね
なんかサンタさんがプレゼント届けてくれるみたいでいいですよね

[5935: マンション検討中さん]

スムログで拝見したこちらの情報を見ると、管理費だけでなく修繕積立金の上げ幅もなかなかしんどそう。駐車場もまあまあなお値段ですし。
物件価格を飲み込めても、月々の負担の大きさ(将来の修繕値上がり含めて)が悩ましいです、、

(以下、スムログから引用)
本物件は、管理費@479円、修繕費@151円、合計で平米単価@630円です。

また修繕費が上がる想定もわりと激しくて、以下は少し数字にズレがあるかも知れませんがヒアリングした内容ですとこのようになります。

（例）住戸数の多い72.58平米タイプ修繕費（想定）
当初 10,960円（@151円）
5年後 19,600円（@270円）
10年後 29,400円（@405円）
15年後 40,500円（@558円）
20年後 46,000円（@633円）
仮に管理費が変わらなかったとしても20年後の管理修繕費合計の平米単価@1,112円です。この広さの住戸ですと管理修繕費の合計が80,700円です。「うっ、、」ってなります。

修繕積立金の長期シミュレーションでは潤沢に積立ができている計画のようですが、この管理費の初期設定に加えて、この修繕費の上げ幅をかぶせるのか、、と思っちゃいます。実際に管理組合でどう運用されるかは別の話ですが。

[5936: 匿名さん]

>>5935 マンション検討中さん
修繕積立金の上がり幅は他のマンションと比較して特別高くないですよ
近くの東急さんの修繕積立金に関する計画とか酷いですから
後で上がるより最初から均等積立方式でも良いとは思いますけどね

[5937: マンション検討中さん]

>>5936 匿名さん
そうなんですね。ブランズタワーはしっかり確認していませんでした、、ありがとうございます。

お近くの中古マンションをスーモで少し調べてみたのですが、

グローバルフロントタワー 築5年 約＠150円
ベイシティタワー 築7年 約@180円
ケープタワー 築15年 約@240円

プラウドタワー芝浦　築5年　@270円
　　　　　　　　　　築10年　@405円
　　　　　　　　　　築15年　@558円

規模も共用施設も違いますので、横並びで比較するのは難しいですが、プラウドタワーの上げ幅設定が少し割高に感じたこと、管理費もやや割高感がありますので、ランニングコストがなかなか消化できないなあ、と悩んでました、、

均等積立方式は私もフェアだと思います。

[5938: 匿名さん]

マンションの修繕費は築年数が経つほど増えていくから、その観点だと段階積立方式の方が合理的。均等積み立ては本来不要な額まで管理組合に事前にプールしないといけない。本来個人資産で運用できたものをあらかじめ預託しないといけないという点で、インフレ時代には均等積み立てはむしろ不利ですよ。

[5939: 匿名さん]

修繕積立は均等のほうが良い。10年後20年後に３倍～４倍になるというのは騙しみたいなもの。せっかくマンション買ったのにローン終わっても老後も毎月8万円も払うんじゃ、死ぬまでローン払い続けるのと同じ。月8万円も払ったらそれだけで年金が消えますよ。

[5940: 匿名さん]

>>5939 匿名さん
均等も段階もトータルの修繕費は同じですよ。むしろ管理会社からみれば均等で前払いされてるマンションの方が余裕あるから高く取れると見えますし。築年数が経って足りなくなれば均等方式もいずれ増額されるだけです。

[5941: マンション検討中さん]

段階積み立ての方が管理組合運営する時も修繕計画に真剣に緊張感持って取り組めて良いと思うけどな
均等だとそんなに切り詰めようとしなくなるのでは？
マンション管理や修繕は実際にどう運営するかが大事でしょ

[5942: 匿名さん]

なければ使いようがないけど、あると使っちゃうからね。均等積み立てはザルになりやすいし、理事による不正行為の温床にもなりかねない。段階積み立ての方が良いですよ。

[5943: 職人さん]

管理規約に明記していない段階積立方式なんて、とても修繕計画とは呼べない。
せいぜい「修繕の暫定方針（仮っ！）」みたいな感じであろう。
これについて、がりべんさんがうまく表現している。

そもそも新築購入者だけ得をし、後の中古購入者には貧乏くじを引かせるのはフェアじゃない。
今の年金状態と同じく、今の老人は得をさせ、後の若者に負担を押し付けるのと同じ。

ここの購入者はなるはや、均等積立方式への移行を検討すべし。
最初は痛みを伴うだろうが、このまま放置して15年後に修繕積立金だけで平米500円を超えるマンションが中古検討者にどういう風に見えるかを想像してみるべし。

[5944: 匿名さん]

>>5943 職人さん
最終的に支払う修繕費はどちらも同じ。均等だって修繕費が嵩んで足りなくなれば増額するだけだよ。先に積み立てて管理組合で寝かせるだけ無駄じゃない？算数出来る人は段階積立方式を支持すると思う。

[5945: 匿名さん]

>>5944 匿名さん
管理クラスタは軒並み均等推し。
管理組合入ると見える世界もあるのでしょう

[5946: 匿名さん]

修繕費総額は変わらないんだから、単に組合が貯めるか個人が貯めるかの違いだけ。均等積み立ては共産主義的、段階積み立ては資本主義的とも言えるな。

[5947: 匿名さん]

均等積み立てにして管理組合が運用すれば将来の維持費負担も若干軽くなるね

[5948: 匿名さん]

＞仮に管理費が変わらなかったとしても20年後の管理修繕費合計の平米単価@1,112円です。この広さの住戸ですと管理修繕費の合計が80,700円です。「うっ、、」ってなります。

これは、、、高いね正直。他のマンションなら半額くらいでしょ。

[5949: 匿名さん]

今修繕費が安いマンションは修繕費の見積もりが単に足りてないだけ。時間が経てばいずれどこも同じ水準になるでしょう。安いままのマンションは逆に住むのが怖いですよ。

[5950: 匿名さん]

議論白熱のところ申し訳ありませんが、この物件は15,000円/m2ぐらいの修繕積立基金を徴収するんじゃないんですか。単純な均等積立・段階積立とはまた別では？

[5951: 匿名さん]

積立方式より修繕総額の方を意識した方がよい。修繕総額が安いマンションはむしろ避けた方が良いかと。

[5952: 匿名さん]

基本的に修繕費は不足が懸念されているので少しくらい高くても健全に均等方式でしっかりと積み立てているマンションが安心。管理費はきちんと良質な管理ができる前提で可能であれば安い方がいい。ここは何となくその逆のような感じ。

[5953: 評判気になるさん]

>>5948 匿名さん
その分大規模修繕時の一括徴収が無いので単純に比較して高く感じるのは当然ですね

[5954: 匿名さん]

>>5946 匿名さん
その通りだけど、中古売買時に、均等積立で組織が貯めてる場合は実質引き継がれるけど、個人で貯めてる場合は引き継がれないという違いがある。そのため修繕積立状況・計画は中古購入時に購入価格と合わせて見るべき重要な要素。ただし、実際はあまり見られない。

[5955: 匿名さん]

>>5954 匿名さん
潤沢な修繕費積立はマンションの付加価値だからね。
もっと中古市場で評価されても良いよね

[5956: 匿名さん]

均等積み立てだと将来築年数が経って修繕費がだんだん嵩んでくる頃に積み立てがショートして、その時に値上げするかしないかで揉めそう。値上げしないと修繕項目を削るしかなくなる。

[5957: 評判気になるさん]

>>5956 匿名さん
竣工して管理組合が設立され、理事会役員が決まれば管理費や修繕積立金の適正化がされるかされないかの方向性が決まると思うよ
理事長や役員が管理会社寄りか住民寄りかで、その後の組合収支は大きく変わってくることだけは間違いない

[5958: 匿名さん]

ここの管理費や修繕費が高いのは、単純に戸数と駐車場数が足りないからですね。
>>5909さんが言っている通りの理屈であって、積み立て方法なんかどう変えても関係ない。

[5959: 匿名さん]

最終的に必要になる修繕費はどのマンションも変わらないですよ。

[5960: 匿名さん]

>>5956 匿名さん

修繕費がかさんでくる将来の分を含めて最初から均等に積み立てるから均等方式。

[5961: 匿名さん]

>>5960 匿名さん
古くなればなるほど修繕費が掛かるんだから、均等積み立てだと最初は良くても将来慢性赤字になっていずれ値上げが必要になる。その時絶対揉めるよ。最悪の場合、修繕項目を削るという判断になりかねない。万が一そうなるとまともな人が転居してスラム化一直線。最初から段階積み立てならそのリスクは少ない。

[5962: マンション検討中さん]

そろそろ管理費と修繕の話は飽きてきましたね。

[5963: 匿名さん]

>>5962 マンション検討中さん
じゃあ、新しいネタ提供したら？文句ならば誰でも言える

[5964: 匿名さん]

>>5959 匿名さん
そうですね、総戸数800戸のタワマンも400戸のタワマンも、修繕にかかる費用はさして変わりませんが、一戸あたりの負担は倍も違ってきますね。

[5965: マンション検討中さん]

晴海フラッグもランニングコスト高いですね。

[5966: 匿名さん]

>>5964 匿名さん
そもそもタワマンなんてスケールメリット無いと詰むよ

[5967: 匿名さん]

>>5956 匿名さん
そういうことも考えると、同じマンションの区分所有者の属性は重要です。ここは一定度の所得があり、賃貸オーナーも少なそうなので安心です。
分譲時に安くて、その後値上がったマンションは値上げで揉めそうですね。

[5968: 匿名さん]

>>5967 匿名さん
どちらかというと与信足らずで内陸検討できなかった層が多いと思うけど・・・

[5970: 検討板ユーザーさん]

>>5968 匿名さん
また出た！内陸信者！ネガキャンして内陸の需要上げでもしたいのかな？ただの見栄っ張りかな？

[5971: 匿名さん]

>>5966 匿名さん
20年過ぎたらタワマンはババ抜きだよ。低コストで維持できる低層マンションの方が優位になる。

[5972: 匿名さん]

>>5970 検討板ユーザーさん
現実でしょ。

[5973: 匿名さん]

>>5969 匿名さん

それはさすがにリニア、高輪ゲートウェイが近い港南のほうが将来性は高い。

[5974: 匿名さん]

>>5970 検討板ユーザーさん
ただの見栄っ張りで検討もしてないスレに来てマウント取りたいだけの暇な御方だからほっとけ

[5975: 匿名さん]

>>5970 検討板ユーザーさん
これがもし内陸の需要上げ目的だとしたらこんなとこでしても意味もないのを分かってない残念な暇人だからほっとけ
教えて5968さん

[5976: 匿名さん]

>>5975 匿名さん
内陸需要上げ目的という思考に至るロジックが謎だけどな。

[5986: 匿名さん]

港南も高輪ゲートウェイ駅徒歩で新築計画あるらしいけど、入居は2025年頃らしく、そこまでは待てません。いま販売中なら間違いなく候補に挙がっていたけれどね。

[5987: 匿名さん]

うーん。芝浦小学区のマンションの方が良いと思うけどな。

[5989: 評判気になるさん]

ブランズ板と同じ人ですね。港南上げして逆にたたかれ港南の評判を下げているだけで、芝浦地区検討版は相手にせず無視して削除依頼で行きましょう。

[5990: 匿名さん]

この物件の公式HPで現地案内図に、「田町駅周辺のみ」とか「浜松町方面」ではなく、「品川駅を含む港南方面全域」をわざわざ載せているところから、デベロッパーは品川推しであることが分かる。

https://www.proud-web.jp/mansion/a115510/map/

[5992: マンション検討中さん]

管理人さん、また港南系の人が暴れてます。もう書き込めないようにできませんか？

[5993: マンション検討中さん]

>>5991 匿名さん
ちょっとこの人何言ってるのかわかんない。
こういう人は書き込めないようにして下さい。

[5994: 検討板ユーザーさん]

>>5993 マンション検討中さん
5990の間違いでしょ

[5995: 匿名]

wctって良く燃える燃料だな。
ここの検討者はスルーできない何ががあるんだろう。

[5996: 匿名さん]

プラウドブランドにはやはり憧れがある。

[5997: 匿名さん]

>>5996 匿名さん
でもプラウドはここだけじゃないからね。

[6000: 匿名さん]

港区湾岸に住むなら芝浦でしょう。