プラウドタワー芝浦

[評判気になるさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115510/

野村不動産による、地上33階（地下1階）、高さ114ｍのタワーマンション計画です。
施工現場ではすでに着工しており、2023年3月に竣工予定とのことです。

現地は旧海岸通り沿い、芝浦小学校の道路向かいです。
キャピタルマークタワーや芝浦アイランドにほど近い場所です。

最寄り駅はJR田町駅で、GoogleMapで簡易的に距離を計測したら概ね900m（徒歩12分）程度のようです。
情報交換をお願いします。


現地の情報：
https://skyskysky.net/construction/202336.html

物件名：プラウドタワー芝浦
所在地：東京都港区芝浦四丁目4-45番地（地番）
東京都港区芝浦四丁目（住居表示）
最寄駅：JR「田町」駅
建築主：野村不動産株式会社
設計：株式会社 竹中工務店 東京一級建築士事務所
施工：株式会社 竹中工務店 東京本店
用途：共同住宅、保育所
敷地面積：4,134.51㎡
建築面積：1,560.73㎡
延床面積：43,143.32㎡
構造：鉄筋コンクリート造
基礎工法：杭基礎
階数：地上33階、地下1階
高さ：114.91ｍ
着工：2019年12月
竣工：2023年3月（予定）

総戸数：421戸
交通：ＪＲ山手線・京浜東北線 「田町」駅 徒歩11分
　　　ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅 徒歩18分
　　　※ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅までの徒歩分数は駅エレベータ利用時のものとなります。
管理会社：野村不動産パートナーズ

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[5403: 口コミ知りたいさん]

>>5400 匿名さん
まだ100届いてないの？

[5406: 通りがかりさん]

100戸は売れたんじゃないの？ガチもんの不人気なのか？

[5407: マンション検討中さん]

MRで確認しろよ、ここで言ってもわからんよ

[5409: 評判気になるさん]

>>5376 マンション検討中さん
電気も野村のもの使っているから、厳しそうですね。

[5410: 匿名さん]

[No.5392～本レスまでは、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[5411: マンション掲示板さん]

既出かもしれませんが、ここの間取りって変じゃないですか？下がり天井も多いように思いますが、これは一般的なのでしょうか？

管理費も高いように思いますが、防災上の仕様でここまで高くなるものでしょうか？

営業の説明にいまいち納得できず…

[5412: 匿名さん]

>>5411

マンションマーケットというサイトで各マンションの
㎡あたりの管理費を確認できますが、明らかに飛びぬけて
高いですね。理由が分からないので余計に高く感じます。

興味があったらこちらで見てください。各中古マンションの
検索窓にマンション名を入れると管理費が載っているページ
で確認できます。
https://mansion-market.com/mansions/map_search?zoom=17&lat=35.65838959...

芝浦アイランドグローブ　　　271円
芝浦アイランドケープ　　　　243円
グローバルフロントタワー　　302円
パークタワー芝浦ベイワード　282円
東京ベイシティタワー　　　　232円
キャピタルマークタワー　　　239円
品川Ｖタワー　　　　　　　　322円
コスモポリス品川　　　　　　200円
品川タワーフェイス　　　　　260円
ワールドシティタワーズ　　　203円
東京シーサウスブランファーレ213円
パークタワー品川ベイワード　287円

[5416: 匿名さん]

>>5411 マンション掲示板さん
ちょっと前までの物件と違って、新しいタワマンは防災センター作らないといけなくなってるので、その分昔より高くなってるという事実はあります。常駐する警備員の数などもあるので、1000戸近いスケールメリットがあるような物件でないと今のタワマンの管理費は高く感じる水準になってしまうと思います。
ただしそれを差し引いてもこの物件の管理費の高さは些か異常です。管理費に関しては野村は守銭奴な傾向が強いと思います。

[5417: 匿名さん]

管理費が多少高くても、芝浦アドレスにはこだわりたいですよ。

[5418: マンション検討中さん]

でも徒歩14分か…

[5419: マンション検討中さん]

芝浦アドレスって港区で底辺なんだから、、そんなありがたがるものでもないでしょ。ここ駅徒歩10分以上なのか。厳しいね。

[5420: 検討板ユーザーさん]

芝浦は確かに港区では底辺クラスですが、スーパーや交通面での利便性で言えば港区の他地区よりも住みやすいですけどね。
今後は高輪の再開発や東工大の建て替えででますます住みやすくなりそうですし。

[5421: マンション検討中さん]

都民ファーストが芝浦アイランドにモノレールの駅を作るという政策を実現してくれれば駅徒歩2、3分の物件になるんだけどなぁ。

[5423: マンション検討中さん]

>>5406 通りがかりさん
先日面談で確認しましたが、売り出し中の部屋は結構埋まってて不人気な印象はなかったですね。8?9割は売れてる感じでしょうか。特に低層角部屋は全部埋まっており出遅れたなーと思いました。
1LDKもまだ売り出していないので戸数よりも率がポイントかと思いますね。

[5424: 匿名さん]

>ちょっと前までの物件と違って、新しいタワマンは防災センター作らないといけなくなってるので、その分昔より高くなってるという事実はあります。

新しいっていつ頃？ザトーキョータワーズもワールドシティタワーズも芝浦アイランドも警備員が常駐している立派な防災センターがあります。なので、純粋にこのマンションの管理費が高すぎです。管理組合で問題になること必至でしょう。

[5425: 匿名さん]

[No.5413～本レスまでは、情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[5426: 匿名さん]

>>5423 マンション検討中さん
契約済全部で何戸でした？

[5427: 匿名さん]

>>5425 匿名さん

なんでそこ？防災センターの話でしょ。

[5428: 匿名さん]

マンションが高騰した結果、今や一次取得者で港区に住みたい人にとっては、ここかブランズの2択しかないレベルで選択肢が無い。
含み益無いサラリーマンで坪500以上出すのはキツいし、実質サラリーマン世帯の限界物件

[5429: 匿名さん]

10階ぐらいまで成長した。

[5430: 匿名さん]

竹中のワインレッドが格好良いです。

[5431: 周辺住民さん]

なんで芝浦は人気ないんだろう
エントリーして電話がかかって来たのは、ここだけ

[5432: 匿名さん]

>>5431 周辺住民さん

芝浦は人気だけど高すぎると思われているのでは？

[5433: 匿名さん]

>>5432 匿名さん
それを人気ないと言うのでは？

[5434: 匿名さん]

>>5431 周辺住民さん
自分は有明スミフ登録したらすぐ掛かってきました。

[5435: 匿名さん]

>>5433 匿名さん

芝浦アイランドの中古とか人気あるから値上がりしているんでしょ

[5436: 匿名さん]

目黒MARCはここより管理費高いらしい。マジで野村は管理費算定基準見直せよ

[5437: 匿名さん]

>>5435 匿名さん
値上がり・・・
芝浦だけ上がってるならば芝浦人気になるけど、市況全体が上がってるだけだからな。
よそを見る習慣をつけようか

[5438: 匿名さん]

港区湾岸の中でも芝浦は住環境が良いですからね

[5439: 匿名さん]

>>5438 匿名さん
港区湾岸の中でもって、エラい狭い範囲だな。
とりあえず、港区は資産性、生活利便性どれとっても内陸

[5440: 匿名さん]

>>5439 匿名さん
はい、ではそちらはどうぞ。冷やかしですかね

[5441: マンション検討中さん]

>>5429 匿名さん

バルコニー不透明と書いたら不透明じゃない！といきり立った人がいたけど、やっぱり不透明じゃん。
上層がそうじゃないのは知ってるが、ちょっと安っぽく見えるのは確か。ほっそりしてるし。

[5442: 匿名さん]

>>5437 匿名さん

上には上がいるっていう意味かもしれないけど、これだけ上がってたら
人気なのは間違いない。ちなみに他のエリアでどの物件も2倍近くなってる
のってどこですか？
　　　

[5443: 匿名さん]

>>5441 マンション検討中さん
何言ってんのこの人？　低層まで不透明だったら逆に怖いわ、中丸見えのやばい物件じゃん
荒らし目的だからって何でもケチ付けてるとこうなるんだなって典型で笑ったw

[5444: 匿名さん]

>>5442 匿名さん
芝浦アイランドより騰落率高いタワマンなんて、わんさかあるだろ。港区、品川区、目黒区だけでも

アークヒルズ仙石山レジデン
サンウッド三田
パークコート六本木ヒルトップ
白金タワー
元麻布ヒルズ
プレイス白金
青山ザタワー
クロスエアタワー
セゾンサクラザカ
パークタワー品川ベイワード

ま、人気かどうかは騰落率じゃなくて、グロスや坪単価で評価だよ。この値段出してでもどうしても住みたいかという評価。高ければ高いだけ、人気ということ。

坪単価10万が20万になっても、人気あるとは言わんだろ

[5445: 匿名さん]

>>5444 匿名さん

ちょっと違うかな。高ければ高いだけ人気なら車はフェラーリやベントレーが一番人気ということになる。けど実際は売れている台数はわずか。つまりそれだけ出しても欲しいという人が少ないということ。でも、需要が少なくても出している台数も少ないから僅かであれば高額でも取引は成立する。本当に人気かどうかのバロメーターは取引成立件数じゃないか？

[5446: 匿名さん]

>>5445 匿名さん
フェラーリよりワゴンRの方が人気と言いたいなら、人気の概念が違うからお相手できないです。悪しからず

[5447: 匿名さん]

フェラーリは高額車種ではあるけど人気車種ではない。人気と値段は相関しないってかむしろ逆相関する。要するに値段と得られる価値の見合いで多くの人に割安と思われれば人気になり、割高と思われれば不人気になる。あとはその値段で買える人がどれくらいいるかとのバランス。

[5448: 匿名さん]

軽自動車は乗り心地悪すぎるが、車なんてそこそこ静かで
乗り心地良くて燃費が良ければ、値段が安い方がいいというのが
一般的な価値観だからね。俺は高級外車買うくらいならレクサス派。

マンションも住環境や交通利便性が大して変わらないなら、３Aより
安い方がいいというのが購入者層の本音。だから湾岸が人気になる。
でも最近は湾岸も安く出すとバカ売れするのはデベもわかってるから、
ぎりぎりのラインまで値上げしているので安いとは言えなくなってきてる。

[5449: 匿名さん]

とりあえず、芝浦は@500の壁をクリアしてからだろ

[5450: 評判気になるさん]

>>5445 匿名さん
あなたがおっしゃってるのは割安感ですね。
人気(需要)があるから価格が上がるわけで。

[5451: 匿名さん]

>>5447 匿名さん
フェラリーは勝どき橋で燃えていませんでした？

[5452: 匿名さん]

こんなこと言ったら馬鹿にされると思うが、高輪ゲートウェイ開発と水再生センターに商業施設誕生、からのリニア新幹線パワーで芝浦港南は坪500-600万の時代がじきにやってくるで

[5453: 匿名さん]

>>5452 匿名さん
その頃には、アイランドなんて築何年よ

[5454: 匿名さん]

>>5450 評判気になるさん

割安感があるから買いたい人が増えて、買いたい人が増えてくると
割安感が修正されて値段が上がってくるってことで同じこと言ってますよ。

[5455: 匿名さん]

>>5452 匿名さん

港南に日鉄興和のリビオタワーの建設が決まってますが、周辺相場が一昔前とは激変しているので、おそらく坪500、高層階は600くらいで出してくるでしょうね。Vタワーは築20年中古なのにすでに坪700が見えてきています。

[5456: 匿名さん]

>>5455 匿名さん
Vタワーは、品川駅直結という唯一無二の希少性。
そんな物件と比較するな

[5457: 匿名さん]

芝浦の南側は下水処理場と食肉市場のイメージが強いよ。プラウドの方が立地は断然良いです。

[5458: 匿名さん]

>>5453 匿名さん
築20年近いツインパや15年越えのアイランドとWCTが超絶値上がりしてることを考えると、築年数はあんまり関係無いと思うがね

[5459: 匿名さん]

来年か再来年には芝浦再生センター北側敷地の再開発案出て来るんじゃないか？　おそらく商業とオフィスと思われる。
少なくともこの物件は現時点で割安だし、今の内に買っとくべきだと思う。待っててもどんどん値上がりするだけだし、港区ってだけで再開発は後から無限に出てくるんだから

[5460: 匿名さん]

環状4号線が開通すれば札の辻を通っていた大型トラックが環4に流れるから旧海岸通りは歩きやすくなる。ここの立地はかなり将来性高いと思います。

[5461: 匿名さん]

>>5458 匿名さん
市況上昇に伴う値上がりだから。じゃあここから上がるかというと、築古という要素が足を引っ張る

[5462: 匿名さん]

>>5460 匿名さん
なんで大型トラックが少なくなると、将来性高くなるの？

[5463: 匿名さん]

港南の品川埠頭や八潮の大井埠頭から札の辻に向かうトラックの騒音問題や事故のリスクが減ります。特に旧海岸通りは通学路で横断するので安全な方が良いですよ。

[5464: 匿名さん]

>>5463 匿名さん
ということは、現状住宅地としての環境は劣悪という認識になりますが。

そんなんで、街が発展するなら苦労はしない

[5466: 匿名さん]

>>5465 匿名さん

芝浦にはトラック多くありませんよ。特に湾岸線西行が開通してさらに減りました。
物流トラックはすべて道が広い湾岸線を通っているようです。

[5467: 匿名さん]

>>5465 匿名さん

そもそも、品川埠頭の大型車は北行きはわずかで海岸通りを通りますし、
ほとんど南の大井方面から湾岸線へ行きますのでご心配なく。

[5468: 匿名さん]

＞特に旧海岸通りは通学路で横断するので安全な方が良いですよ。

旧海岸はもともとトラックほとんど通りませんよ。

[5469: 匿名さん]

>>5459 匿名さん

芝浦再生センターは設備が老朽化しているので更新工事を行うようですね。
それが完了したら上部の2期開発が始まります。港南3丁目にもリビオタワーほか
いくつかのタワマンが計画されているので、住民がさらに増えて生活関連
サービス店舗も増えると予想されます。

[5470: 匿名さん]

>>5467 匿名さん
いや、そんないちいち迂回しないですよ。大半のトラックが港南小学校前の交差点を通って、天王洲アイルの交差点を左折して八潮方面に向かって行きます。

[5471: 通りがかりさん]

結局何戸くらい売れてるか開示できへんような状態なの？ヤバない？

[5472: 匿名さん]

>>5471 通りがかりさん
どの物件も普通は開示しないよ。気になるならMR行って価格表見て来な

[5473: 匿名さん]

>>5469 匿名さん
25年の高輪ゲートウェイ開発竣工に時期合わせて来るんじゃないかな？
アイランド向かいの空き地に下水道施設を一部移転して、ドッグラン横の施設に人工地盤作って商業施設中心の建物作るんじゃないかな
ついでに高輪ゲートウェイの駅北側から芝浦側に新たに歩道作ってくれたら、ここから高輪ゲートウェイまで10分になるんだけどね

[5474: 評判気になるさん]

芝浦は湾岸No. 1な気がする
この物件は芝浦の中でもNo. 1な気がする
となると湾岸No.1マンションと言っても過言では無い？

[5475: マンション掲示板さん]

ここのパンダ部屋ってどこだったん？坪いくらくらいだった？

[5476: 匿名さん]

>>5475 マンション掲示板さん
マンマニの記事見ればわかるよ

[5477: 匿名さん]

>>5474 評判気になるさん
やっぱり芝浦アドレスは憧れますよね。

[5478: 匿名さん]

>>5474 評判気になるさん

野村不動産の港区内人気マンションランキングです。
湾岸マンションも掲載されています。ご参考まで。
https://www.nomu.com/mansion/library/ranking/access/minato/

[5479: 匿名さん]

>>5478 匿名さん
アイランドはどこ!?

[5480: 匿名さん]

芝浦アイランドもGFTも良いのだけど、野村竹中も捨てがたい。

[5481: 匿名さん]

>>5478 匿名さん
青山、麻布、三田、赤坂、六本木のマンションに並んでワールドシティタワーズと台場のマンションも出てますね。ただ芝浦アドレスは見当たりません。

[5482: 匿名さん]

ワールドシティタワーズは港南アドレスの時点で検討外かな。

[5483: 匿名さん]

>>5480 匿名さん
野村はマンションデザインがいいですよね

[5484: 匿名さん]

WCTと比較されるマンションなんて住みたくない

[5485: 匿名さん]

>>5481 匿名さん

タワーズ台場は尾が威張唯一のツインタワーとしてランドマーク的存在感がありますし、日本最大級且つk豪華共用設備のワールドシティタワーズは言わずもがな、他にはない特徴を持ったマンションが耳目を集めるということでしょう。グローバルフロントタワーも入っているのでここや芝浦アイランドも人気になってくるかもしれませんね。

[5486: マンション検討中さん]

WCTは最近管理費値上げして1LDKでも毎月3万取られる。
築20年近いあんな金食いマンション買ったら終わりだろ。

[5487: 匿名さん]

品川の方だと飛行機騒音も大きくなるし芝浦の方が良いですよ。

[5488: 匿名さん]

>>5486 マンション検討中さん

1LDKで3万って？？90㎡近い3LDKでも17000円ですけど？
　

[5489: 匿名さん]

>>5487 匿名さん

大して変わらないし、芝浦港南では飛行機の音は気になるレベルではないですよ

[5490: 匿名さん]

>>5486 マンション検討中さん

管理費上がってないじゃん、嘘つき　　　　

[5491: 匿名さん]

>>5486 マンション検討中さん

マンションマーケットというサイトで各マンションの
㎡あたりの管理費を確認できますが、WCTは管理費最安
ですよ。

興味があったらこちらで見てください。マンションの検索窓
にマンション名を入れると管理費が載っているページ
で確認できます。

ワールドシティタワーズ　　　203円
東京シーサウスブランファーレ213円
東京ベイシティタワー　　　　232円
キャピタルマークタワー　　　239円
芝浦アイランドケープ　　　　243円
品川タワーフェイス　　　　　260円
芝浦アイランドグローブ　　　271円
パークタワー品川ベイワード　287円
パークタワー芝浦ベイワード　282円
グローバルフロントタワー　　302円
品川Ｖタワー　　　　　　　　322円

[5492: 匿名さん]

>>5491 匿名さん
管理費と修繕費が安いって、あまり良い話ではないのでは。
特にこれから購入する人にとっては、一時金徴収の可能性が高くなるわけで

[5493: 匿名さん]

>>5492 匿名さん

管理費はもちろん質の高い管理が出来る前提で安いほうが良いですね。修繕費は
マンションによって徴収方式が変わるので単純比較できませんが、話が出ているWCTの場合、段階値上げも一時金徴収も廃止しているので、月々は高いように
見えますがずっと同額で一時金徴収は無いようです。

[5494: 匿名さん]

物件概要だと今回1次5期は先着順で20戸売り出しだからまぁ契約に至るのは15戸くらいですかね
これまでの売り出しの75%掛けくらいで考えると計200戸弱くらい？
1LDKまだ出してないけどそう考えると可もなく不可もなくな売れ行きですかね
だれかモデルルーム行って価格表見た方いらっしゃったら教えてくださーい！
自分で行けって言わないでね

[5495: 匿名さん]

色んなデベの話を聞いたけど、港区の物件で坪400台の新築が買えるのはこことブランズが最後になりそうだ

[5496: 匿名さん]

>>5495 匿名さん

ちなみにどういうストーリーなの？

[5497: 匿名さん]

>>5494 匿名さん
供給戸数が全く違っています
第１期　１０５戸
　２次　　　２戸
　３次　　２６戸
　４次　　１５戸
　５次　　２０戸

合計　　１６８戸

これの７５%は酷すぎる。いくらなんでも まさか そんなことは

[5498: 匿名さん]

>>5495 匿名さん
芝浦だともう最後かもしれませんね。芝浦以外なら安く出るところもあるかもしれませんが。

[5499: 匿名さん]

>>5496 匿名さん
まず、何より土地の仕入れ値が高くなってる
この物件の仕込みはかなり前にJALから買ってるからこの値段で提供できるだけ。
港区の土地代はここ数年で鰻登りで、この後に出てくる物件の土地価格はとんでもなく高いのばかり
あとは建築費と人件費が高騰してるし、スタグフレーションの進行が予想より遥かに早い。物件価格はこれから上がる要素しか無いみたいだ。
白金東急とか三田一丁目とか個別の案件の価格予想も聞いてるけど、どれも高い。しかも販売する頃には現時点の予想よりもっと高くなりそうだ。
ざっくりここに書ける内容としてはこんなものかな。まあ最近よく巷で流れてる情報とあまり変わらないよ

[5500: 匿名さん]

>>5497 匿名さん
詳しくありがとうございます！
物件概要全部追えてたわけではないのですが1期1次って105でしたっけ？133とかだった気がするんですが
契約戸数？
実際契約戸数どのくらいなのか気になりますねー