プラウドタワー芝浦

[評判気になるさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115510/

野村不動産による、地上33階（地下1階）、高さ114ｍのタワーマンション計画です。
施工現場ではすでに着工しており、2023年3月に竣工予定とのことです。

現地は旧海岸通り沿い、芝浦小学校の道路向かいです。
キャピタルマークタワーや芝浦アイランドにほど近い場所です。

最寄り駅はJR田町駅で、GoogleMapで簡易的に距離を計測したら概ね900m（徒歩12分）程度のようです。
情報交換をお願いします。


現地の情報：
https://skyskysky.net/construction/202336.html

物件名：プラウドタワー芝浦
所在地：東京都港区芝浦四丁目4-45番地（地番）
東京都港区芝浦四丁目（住居表示）
最寄駅：JR「田町」駅
建築主：野村不動産株式会社
設計：株式会社 竹中工務店 東京一級建築士事務所
施工：株式会社 竹中工務店 東京本店
用途：共同住宅、保育所
敷地面積：4,134.51㎡
建築面積：1,560.73㎡
延床面積：43,143.32㎡
構造：鉄筋コンクリート造
基礎工法：杭基礎
階数：地上33階、地下1階
高さ：114.91ｍ
着工：2019年12月
竣工：2023年3月（予定）

総戸数：421戸
交通：ＪＲ山手線・京浜東北線 「田町」駅 徒歩11分
　　　ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅 徒歩18分
　　　※ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅までの徒歩分数は駅エレベータ利用時のものとなります。
管理会社：野村不動産パートナーズ

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[3263: 匿名さん]

芝浦の不動産中古事情知ってる人なら、芝浦のタワマン中古がめちゃくちゃ需要高いのは常識。各社争奪戦の状況。
GFT中古とかダブついてるのは高値チャレンジしてる物件

坪500まできたのでリセールで儲かることはないだろうが、売れないってことはまずない

戸建みたく売り捌けないような事態にはまずならないから、お金さえあるなら新築買うハードルってそんな高くないと思っている

35年ローンとか組んで…って人はもうちょっと安いとこ行った方がいい気はするけど。

[3264: 匿名さん]

>>3263 匿名さん
芝浦坪５００限界説とかいう謎の説があるからね。どうなることやら

[3265: 匿名さん]

>>3264 匿名さん
築15年のカテリーナ三田ですら坪500で売れてたりするので、新築のこことかブランズが高すぎると言う事は無いと思うけどね。

[3266: 匿名さん]

カテリーナは別格でしょう。三田駅2分ですよ。

[3267: 匿名さん]

>>3245 マンション検討中さん
ローレルタワーは最終1邸で、最上階プレミア部屋88㎡の1LDKの1.7億だから、買い手が見つかるまで放置してるだけでしょう。
東京タワービューも今は良さそうですが、シーバンスの建て替え計画次第かな。

[3268: 匿名さん]

港南価格からするとべらぼうに高いけど
白金高輪を見ると安いよな
港区の同じエリアグループ内なのに差が凄い

[3269: 匿名さん]

シーバンスの建て替え計画なんてありましたっけ？あそこバブル後期の竣工なのでまだ新しいし贅沢な作りをしてるのでまだまだ現役と思ってた。

[3270: マンション検討中さん]

プラウド亀戸坪420売れてるのに、プラウド芝浦坪400は売れにくい。ブランズ豊洲とブランズ芝浦も似たような関係。悲しい。

[3271: マンション検討中さん]

管理費がやはり高いですね
年間固定資産税とかと合わせると、ローンに8万円プラス。

フルローンで貸しに出すなら、80m2くらいで42万円で賃貸する人がいてどっこいですね。

こんな場所にこの金額出す人おるんか

[3272: マンション検討中さん]

>>3271 マンション検討中さん

30-35万前後で共用充実&田町駅10分以内のアイランド賃貸出来ますから、いくら新築でも40万以上は不可能でしょうね。
タワマン賃貸の場合、築浅かどうかはあまり関係ないし。

上で「芝浦は賃貸住民が多いから、高くてもそのうち売れるよ」って言ってた人いるけど逆かもね。港区の他地域と違って、高仕様タワマン賃貸がたくさんあるから、非合理的な水準までは新築価格が上がりにくい(上げても売れない)。

[3273: 匿名さん]

>>3272 マンション検討中さん
芝浦に限らず港区は高級賃貸タワマンだらけですよ。

[3274: 匿名さん]

>>3271 マンション検討中さん

フルローンで、今から貸すことを考えるのはおかしい。そんな人は買わないほうがいい。

[3275: マンション検討中さん]

>>3263 匿名さん
お金がある人にはそもそもハードルなんてないだろ。
芝浦の中古ごときを語るのに、３５年ローンをバカにするなよ。

[3276: マンション検討中さん]

>>3273 匿名さん
芝浦の賃貸は別に高級じゃない。アイランドなんて団地そのものだろ。
高級賃貸ってのは綱町にあるようなマンションのことを言うんだよ。
アイランドの賃料なんて２３区の西側のなかじゃむしろ安いほうだろ。

[3277: ご近所さん]

>>3259 検討版ユーザーさん
アイランドに住んでる外国人や社長は二流。ブルームタワー高層階に住んでるオレが言うんだから間違いない。そもそもブルームやエアなんて大して高級じゃないぞ。どこ見て言ってんだ？

[3278: 坪単価比較中さん]

>>3264 匿名さん
完全に真っ赤な埋立地を坪500で買うとか草だから

[3279: 匿名さん]

>>3270 マンション検討中さん
もう芝浦がダメだなー
完全にコロナ禍で家選びの趣向変わって需要細ってるだろ

[3280: 検討版ユーザーさん]

>>3277 ご近所さん
そうおっしゃるブルームタワー高層階住民の貴殿は、こちらの物件を検討され、どの様に評価されているのでしょうか？
ご教示いただければ幸いです。

[3281: ご近所さん]

>>3280 検討版ユーザーさん
目の前に小学校、建物内に認可保育園、公開空地にシェアサイクル。竹中のデザインはアンファン・テリブルによって輝きを失うであろう。

[3282: 検討板ユーザーさん]

>>3281 ご近所さん

くだらない論争しないで！

どちらにせよ、我輩は買う一択しかありません。

早く住みたいですね！

[3283: 匿名さん]

保育園があることはよいことですが、自分の子が必ず入れるかはわからないんですよね。保育園に縁がない方からするとどうなんでしょ、ママたちが溜まってるといい気分しないような。

[3284: 検討板ユーザーさん]

子供の中には一定の割合でクソガキがいる。悲しいかなこれは事実。竹中もママチャリまではデザインし切れないだろう。

[3285: 匿名さん]

個人的には、く○ママがやだ。毎日忙しいことと思いますが殺伐としている人がたまにいる。保育園つきマンションは魅力半減。

[3286: マンション検討中さん]

別に芝浦買う人なんて芝浦がそんな高級な場所だなんて思ってないでしょう

実際僕も価格帯がちょうどマッチしたから検討してるだけですし

[3287: 評判気になるさん]

芝浦は港区じゃないと嫌なワガママな奥さんのいる子育てファミリーにはハマるエリアだと思うよ
まあ、港区は行政サービス手厚いし子育て世代にはおすすめなのは事実だけどね
ただあの立地はやはりダメダメ
天変地異のゲートウェイ再開発があるとはいえ、芝浦口東工大キャンパス再開発があるとはいえ坪500はダメです、以上です
余談やが芝浦で唯一おすすめできたのはグローバルフロントタワーね
田町駅からマンションまでの動線がいい
再開発の恩恵をもろに享受できている好立地
浜松町寄りでもあるので、埋立地には変わりないけれど内陸の空気も少し吸える
ヤナセもあるし、コーンズも移転してきたし、車好きにもウケがいいのかね？
そしてこれまた余談よ？
海岸3丁目のオンワードを住友不動産が押さえたようだね
そしてその隣(ヨコソーレインボー前)にもずっと野放しになってる広大な更地
そのまた隣には古びた横に長いオフィスビル、これまた用地抑えやすそうだね
第二のワールドシティタワーかな？それともポートシティ竹芝みたいになるんかね？

[3288: 匿名さん]

賃貸物件も話題に出たところで、築10年を超えた芝浦エリアの代表的物件芝浦アイランドとお隣の港南の代表的物件ワールドシティタワーズの中古物件の出し値を参考までに調べてみました。どこも似たり寄ったりで平均坪430万くらいで相場が形成されてますね。特に何か主張したい意図はありません。あくまで参考です。

[3289: 匿名さん]

そしてこちらは一番最近の賃貸募集事例20件、こちらもどの物件も非常に近似していて賃料は坪あたり14000円弱が相場のようです。こちらは新築プレミアで＋500円くらい乗せられるでしょうかね。

[3290: 匿名さん]

この賃料と売り出し坪単価で計算すると表面利回りは3.8～3.9％になりますね。まあまあの水準でしょうか。

[3291: 匿名さん]

築10年を超える中古がこの水準だと、ここの値付けが坪500前後になるのは当然と言えば当然と言えると思います。ただ、賃料は新築だからといってそれほど乗せられないでしょうから最初から賃貸に出すつもりで投資用物件として購入するのは利回りが望めないですね。

[3292: 匿名さん]

>>3247 匿名さん
黙って買っとけ。

[3293: マンション検討中さん]

>>3247
金がねえんですよ。そりゃ私もお金があれば広尾に住みたいですよ

[3294: 匿名さん]

>>3287 評判気になるさん

長文書いて結局言いたいことはGFTの無理ポジって。導線なら距離も含めてアイランドの方がいいでしょ。周りの環境も。
まあ、「内陸の空気も少し吸える」と言う名言（迷言）が飛び出たのは評価できる。

[3295: 匿名さん]

4丁目で東急が控えてるってツイッターで流れてたけど、真偽如何

[3296: マンション検討中さん]

>>3290 匿名さん
つまりスカイより高い管理費でオーナーは殺されるってことじゃないですか。

[3297: マンション検討中さん]

>>3290 匿名さん
まあまあの水準ですか？
もはや利回りと言えるレベルではないです。空室一ヶ月でマイナスじゃないですか。

転売で儲ける以外に投資としては向かないですよ。
それもこの駅距離とだ怪しいですが。
それに完成する頃には黒田総裁の任期が終わってます。銀行の融資姿勢、利息など様変わりする可能性があります。いまでも十分すぎるほど市中にお金が回っていますから。

[3298: 匿名さん]

駅前が大きく再開発されて、周辺でも日本を代表する大きな再開発が確定しているのに、最初の2本の売れ行きがいまいちってのが買う気になれないですねえ。

再開発は最初に買うのが鉄則だったのに、最初がこれだと、今後売り出されるのはもっと厳しそうで。

分譲されずに賃貸や他のに転用されるかもです。倉庫とか。

[3299: 匿名さん]

>>3287 評判気になるさん

竹芝がすでに死んでるのに芝浦埠頭に第二の竹芝って・・・

[3300: 匿名さん]

ワールドシティタワーズは天王洲アイル駅近なのは便利なんだけど周辺の雰囲気が殺伐としてる。芝浦の方が良いかな。

[3301: マンション検討中さん]

>>3298 匿名さん

別にこの2本は再開発ではないからね
ただの駅遠ペンシルタワマン

「再開発は買い」は複合再開発内のマンションが買いなのであって、別に徒歩10-15分以上の距離に再開発があったって買いではないってこと。
ムスブ、森永-第一田町ビル、東工大、三田3、のうちどれかでも大規模分譲タワマンあればいくら高額でも問答無用で買いだったでしょうが、田町はオフィスの方が儲かるので実現しないっすね。

[3302: マンション検討中さん]

>>3301 マンション検討中さん

うん？

タワマンはこれまでどこも買いだったし、大きな再開発が進んでる地域は全て買いだった。複合再開発内じゃないとダメなんてことはなかった。

ここは山手線沿線の港区、芝浦も全体と近辺が再開発され、ブランズも駅遠でもない。

なのに売れてない。

普通に考えてマズいってことよ。

[3303: 匿名さん]

駅近=資産性が高いと考える人が多いから、P T勝どきとかザスカイとか人気だけど、瞬間風速で人が集中するから個人的にはQOLがだだ下がりすると思ってます。
人が持続的にほどほどに集まるところがよいです。
いまいちだと思うなら見送ればよろしい。

[3304: 名無しさん]

>>3299 匿名さん
竹芝のブリリアは坪950とか言われてるけど

[3305: 検討板ユーザーさん]

>>3303 匿名さん

駅近＝資産性が高い＝QOLが低い
駅遠＝資産性が低い＝QOLが高い

なんだその等号　笑?

駅距離と駅周辺施設の有無はQOLの一つ

ここは世田谷の一低層でもない
スーパーも飲食店もろくにないし静かでもない

ここは駅遠でQOLが低いが
高輪G開発で資産性がマシ　そのポジだろ 笑笑

[3306: 匿名さん]

>>3299 匿名さん
竹芝はすでに死んでいるんですか？

[3307: 検討板ユーザーさん]

>>3237 検討板ユーザーさん

次は浜離宮、目黒、北参道、川口、小岩、大塚、大崎どこが×になるか？

×
近鉄海岸、三菱三田、東建有明、東急芝浦、野村芝浦、東建有明、野村東雲、

○
野村金町、三井渋谷、三井小石川、野村東池袋、三井虎ノ門、三井住友武蔵小山、三井勝どき、東急豊洲、東建白金高輪、野村亀戸

[3308: 検討板ユーザーさん]

>>3306 匿名さん

さっき竹芝アトレいたけど廃墟
梅雨明けの週末なのに

[3309: 匿名さん]

>>3305 検討板ユーザーさん
さよなら、想像力がないね。

[3310: 検討板ユーザーさん]

>>3305 検討板ユーザーさん
QOL語る前に日本語を勉強して下さい

[3311: 匿名さん]

芝浦論争は一旦置いといて、目黒にも野村・竹中のタワー建つけどここより良くないですか？
やっぱ港区、山手内側とか言います？

[3312: 匿名さん]

>>3311 匿名さん

あれは西五反田でしょ？
目黒駅までどれだけ坂登るかわかってる？

五反田と広小路使いでは生活できないよ?

[3313: マンション掲示板さん]

>>3311 匿名さん
内陸とこことでは坪単価が全然違うでしょう。

[3314: 匿名さん]

内陸の西五反田の方が芝浦より高いって事ですか？

[3315: 匿名さん]

>>3311 匿名さん
お金があればあっち買いたい

[3316: マンション検討中さん]

私も目黒を買う金はありません

[3317: 匿名さん]

>>3315 匿名さん
ああいう駅近でもないのに線路沿いマンションは止めといた方がいいよ。バブリアタワーが例外なだけで

[3318: 評判気になるさん]

>>3307 検討板ユーザーさん

三菱三田はなんで??なの？　海沿いじゃないのに一緒にされて気の毒だわ。

[3319: 匿名さん]

>>3318 評判気になるさん

売れてないマンションの代表でしょw

[3320: 匿名さん]

>>3316 マンション検討中さん
3315です。ですよね。お金があれば3Aのクソいけてるタワマンの角部屋最上階300m2買いますよね。
買えないから、液状化リスクあって、飛行機めちゃうるさいけど、竹中プラウドのナイス仕様で、港区で山手線でそこまで不便じゃない湾岸の元倉庫街に部屋買おうとしてるわけであって。
金が無限にあればこんな場所選ばないっつうの。と言いたいですよね。あー、死ぬ程稼ぎたい。やっぱサラリーマンはダメね。

[3321: 匿名さん]

>>3307 検討板ユーザーさん
海岸と東雲は完売してなかったっけ

[3322: マンション検討中さん]

>>3321 匿名さん

東雲は竣工2年近く残ってて、最後は不自然な売れ方した。バルクに流した疑惑。

[3323: マンション検討中さん]

>>3320 匿名さん

ナイス仕様？

風呂がリビング真正面にあるとか、
キッチンコンロの目の前に
ソファをおくしかないリビングなのに？

[3324: マンション検討中さん]

>>3320
まあ今の年収と職場の場所で無難な場所どこかなーまあこの辺にしとくかーこれ以上高いとローンきついしなあっていうのに合致したのがここでしたねえ

[3325: 匿名さん]

>>3300 匿名さん

いやいや周辺の雰囲気は芝浦のほうが殺伐としているが、芝浦のほうがやや駅には近い。

[3326: 匿名さん]

>>3323 マンション検討中さん
仕様と間取りをごっちゃにしてる。

[3327: 匿名さん]

>>3325 匿名さん
港南は清掃工場の煙突が近くて、あの辺が殺伐としてる。

[3328: 匿名さん]

目黒マークの価格発表待ってから判断した方が良さそうですね

[3329: 通りがかりさん]

いつ頃発表されるんだろね

[3330: 匿名さん]

>>3329 通りがかりさん
年末販売開始みたいなんで、9月くらいじゃないですか？

[3331: マンション検討中さん]

西五反田と高浜橋の戦いw

どちらも超shabbyな場所を
野村がなんとか売りたいから
目黒対港区の構図にしたいのは
よくわかる

[3332: 匿名さん]

目黒マーク坪単価はここ+200だよ。
嘘だと思うならでMRに問い合わせてみて下さいね。

[3333: 通りがかりさん]

西五反田も目黒物件と見せなきゃ売れないし、売り手も大変だな。情弱がペアローンフルレバで狭小ゴミ間取りのクソ立地を買ってくれるのはいつまで持続可能かね?含み益組はもう1番物件手に入れた後だから築浅だけが取り柄の割高ゴミを買う気はないだろうしな。

[3334: 検討板ユーザーさん]

>>3333 通りがかりさん
ネガ言うことに一生懸命ですね！
それよりも一生懸命日本語勉強しましょう！

[3335: 匿名さん]

>>3333 通りがかりさん

相変わらず、言葉が汚いな。人間性の問題かな。

[3336: マンション検討中さん]

>>3335 匿名さん

芝浦四丁目の汚水とどちらが汚いですか？

[3337: 匿名さん]

>>3336 マンション検討中さん
汚水は港南3、4の海側じゃない？芝浦4ではないよ。

[3338: 購入経験者さん]

プラウドのタワマンってハズレ多いよね

[3339: 匿名さん]

>>3338 購入経験者さん
何と比べてるの？
ハズレの基準は？
ちゃんと根拠（データ）示せる？
まあ、聞くだけ無駄だろうとは思うけど。

[3340: 匿名さん]

むしろプラウドはお買い得物件が多い印象。

[3341: 匿名さん]

>>3339 匿名さん

逆に何と比較していると思われたのでしょうか？

一つの基準としてマンションの暴騰率が挙げられます。

https://premium.toyokeizai.net/articles/-/23136

プラウドのタワーマンションは全体相場の上昇を凌ぐ上昇率を出せていないように思えます。
絶対数が少ないというのもありますが、新築も含めどれもパッとしませんね。
個別の物件に関して語ると日が暮れるので割愛します。
反論お待ちしてます！

[3342: 匿名さん]

>>3341 匿名さん

追記　プラウドの低層は別です。タワマンについてです。

[3343: マンション掲示板さん]

>>3341 匿名さん

騰落率だろw

2000年前半とアベノミクス前に
都心部かえばなんでも正解というリストでしかない

野村がプラウドを頑張り始めたのも
そんな昔じゃない

元々三流デベだからね

とはいえイマイチだなw

[3344: マンション掲示板さん]

>>3342 匿名さん

プラウドはタワマンはたしかにダメよ
慣れてない
三井住友三菱に比べたらウンコ

プラウドは
都心小規模低層と郊外大規模がいい

[3345: 匿名さん]

>>3343 マンション掲示板さん

騰落率ですね。勢いで誤字になってしまいました。恥ずかしいねえ。
唯一好きなのが千代田富士見レジデンス、細かな仕様はアレですが、外観が好きですね。

[3346: 評判気になるさん]

>>3319 匿名さん
買えないからって売れてないと認定するんじゃないよ。まあそれが一番便利な思考法だけど。

[3347: 匿名さん]

飯田橋駅前のプラウドタワーとか仕様も高かったような。あれは大成建設施工だっけ。

[3348: 匿名さん]

プラウドがスーゼネと組むと当たり物件率高い。

[3349: 匿名さん]

タワマン買うなら三井一択
プラウドタワーはほぼ外れ

[3350: 匿名さん]

>>3347 匿名さん

いーやあれはもう年よ。
外観もイマイチ。
真下にパチンコ屋があるし、ただスーパーあるのは加点。
ただパコ富士見に全部持ってかれた印象しかない。

[3351: 評判気になるさん]

>>3349 匿名さん

三井か東京建物がバランスよくていいですね。
住友もドゥトゥールはよかったです。

[3352: 匿名さん]

>>3350 匿名さん
今中古見てみたら85平米の部屋が2.8億で売り出してた。坪1100だよ。凄いな。

[3353: マンション検討中さん]

築11年目から管理費＋修繕費で7万円なんですが、タワマンでそうだっけ？

ファミリータイプのアイランドでは両方合わせても3.5万円いかないんでほぼ倍

[3354: マンション検討中さん]

皆さんカラーセレクトは何色にするでしょうか？

[3355: 匿名さん]

>>3353 マンション検討中さん
何m2の部屋ですが？80前後でもそんないっちゃいます？

[3356: 検討板ユーザーさん]

>>3354 マンション検討中さん
シックコントラストかなぁ
まだ迷ってる

[3357: 検討板ユーザーさん]

>>3353 マンション検討中さん
11年目から管理費修繕費って変わるという話が営業からあったということでしょうか？
それってブランズじゃなくてプラウドですか？

[3358: 匿名さん]

>>3351
ドトゥールが良かったってその時点で見る目がなさすぎるわw

[3359: 匿名さん]

実際、プラウドタワーで名作マンションってどこがある？

[3360: マンション掲示板さん]

>>3359 匿名さん

ない

[3361: マンション検討中さん]

何をもって名作なんですか？
あと例えば過去の名作といえばどこになるんですか？？

[3362: 匿名さん]

なんの話してるんですかね
名作とか知らんがな
誰が決めるんじゃそれ