プラウドタワー芝浦

[評判気になるさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115510/

野村不動産による、地上33階（地下1階）、高さ114ｍのタワーマンション計画です。
施工現場ではすでに着工しており、2023年3月に竣工予定とのことです。

現地は旧海岸通り沿い、芝浦小学校の道路向かいです。
キャピタルマークタワーや芝浦アイランドにほど近い場所です。

最寄り駅はJR田町駅で、GoogleMapで簡易的に距離を計測したら概ね900m（徒歩12分）程度のようです。
情報交換をお願いします。


現地の情報：
https://skyskysky.net/construction/202336.html

物件名：プラウドタワー芝浦
所在地：東京都港区芝浦四丁目4-45番地（地番）
東京都港区芝浦四丁目（住居表示）
最寄駅：JR「田町」駅
建築主：野村不動産株式会社
設計：株式会社 竹中工務店 東京一級建築士事務所
施工：株式会社 竹中工務店 東京本店
用途：共同住宅、保育所
敷地面積：4,134.51㎡
建築面積：1,560.73㎡
延床面積：43,143.32㎡
構造：鉄筋コンクリート造
基礎工法：杭基礎
階数：地上33階、地下1階
高さ：114.91ｍ
着工：2019年12月
竣工：2023年3月（予定）

総戸数：421戸
交通：ＪＲ山手線・京浜東北線 「田町」駅 徒歩11分
　　　ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅 徒歩18分
　　　※ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅までの徒歩分数は駅エレベータ利用時のものとなります。
管理会社：野村不動産パートナーズ

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[3201: 匿名さん]

>>3200 匿名さん
ミドルアッパー→アッパーミドル

[3202: 匿名さん]

こりゃ、野村と東急の値引き合戦が始まるのも時間の問題ですね

[3203: マンション検討中さん]

>>3196 匿名さん

芝浦が死に体ってことならそれでいいんじゃないですかね。
港区で湾岸なのに外から来ないならその通りでしょう。

とはいえ、広域から人が住み替えに来るのは当然のものではないので芝浦がどうなりたいかじゃないですかね。

港区からも湾岸内からも来なさそうですし。

[3204: 匿名さん]

芝浦が死んでるんじゃなくて芝浦の駅遠が死んでる
即ち駅遠にしかマンション建たない芝浦が死んでる

[3205: マンション検討中さん]

どこも死んでないっすよ
住めば都です

[3206: 匿名さん]

>>3205 マンション検討中さん
そういう話じゃないことに気づけ

[3207: 検討板ユーザーさん]

>>3204 匿名さん

芝浦でまともなのは駅前だけだよなw

[3208: マンション検討中さん]

何かにケチつけ始めたら批判大好きな皆様からしたらどこもイマイチな場所になりそうですけどねえ

駅から遠ければ歩くのしんどいとか駅から近ければ雑多でうるさいとか

[3209: 匿名さん]

>>3208 マンション検討中さん
駅直結&２面運河沿い
今なら最高のロケーションが手に入りますよ

そう、PTKならね。

[3210: 検討板ユーザーさん]

>>3208 マンション検討中さん

駅から遠いから歩くのしんどいし、なのに雑多でうるさいのがここですよね。イマイチさ以外に何かあるんですか?すき家ですか?

[3211: マンション検討中さん]

わざわざここを批判というか馬鹿にするためにいらしてたとするとその根性はすごいなと思いますね！

小学校目の前ですし基本車でしか移動しないので芝浦ジャンクション近いのがいいですね。今も駅徒歩15分ですが、そもそも駅使いませんし。駐車場落選したら買わなくていいっていうルールが一番気に入ってますね！まあ個人的にはどうしてもここがいいって言うわけではないすけどまあここでいいかなって感じですー

[3212: マンション検討中さん]

個人的には抽選になって欲しくないので皆様に敬遠していただけるとむしろありがたいかもです！

[3213: 検討板ユーザーさん]

>>3209 匿名さん

まあね。
でも勝どき全体がゴミ溜めだからなしで。

[3214: 検討板ユーザーさん]

>>3211 マンション検討中さん

何の役にも立たないコメントありがとう！
これ以上はご遠慮ください！

[3215: マンション検討中さん]

ゴミみたいな街ばっかなんだな
どこがゴミじゃないのか教えて欲しいすね

[3216: 検討板ユーザーさん]

>>3214 検討板ユーザーさん
3211じゃないけど検討板なんだからこう私は検討しましたってコメントして何が悪いのかわからん

[3217: 匿名さん]

>>3212 マンション検討中さん
だとしてら、ネガに対して必死で反論する必要はないかと。
それをするのは１期１次終わってからだね。
販売前ポジ投稿するのは、営業と地権者と周辺住民というのはマンコミュの常識

[3218: マンション検討中さん]

>>3216
3214は多分なんか色々と人生辛くて掲示板で吐き出すしかないような哀しい人だと思うのでやさしく見守ってあげましょう

[3219: マンション検討中さん]

>>3217
いや、ネガというか言葉使いですね。不必要に他人を貶めるような書き方はしなくてもいいんじゃない？って感じです。

[3220: 匿名さん]

>>3219 マンション検討中さん
そう思ったのならば、レスせず削除依頼ですね。レスすると荒れるので。
あとは運営判断。これもマンコミュの常識

[3221: マンション検討中さん]

>>3220
ありがとうございます！学びました！

[3222: 匿名さん]

本当の検討者なら腹を決めたらここを見ないこと。
仕事でここを良い感じの流れにしたい営業さんは、ドンマイ。

[3223: 匿名さん]

野村竹中がこんなリーズナブルに買えるのはチャンスだと思う。駅遠だから賃料取れないかもしれないけど実需なら全然あり。

[3224: 通りがかりさん]

管理費が高いんだよ涙
なんとかなんないのかなぁ?

[3225: マンション検討中さん]

家の見た目上の値段を下げて客寄せするかわりに管理費を上げて帳尻合わせたと言う説を見たことがあるんですがほんとですかねえ

[3226: マンション検討中さん]

何故、プレミアムで、南面の間取りが少ないのだろう？
広さと予算的には、167㎡(≒3.9億)がイイのだけど、北西か北東だし
南面角タイプは、106㎡(≒2.1億,狭い)か180㎡(≒4.6億,予算ｵｰﾊﾞｰ)しか無い

[3227: マンション検討中さん]

>>3226 マンション検討中さん

そりゃお見合いリスクがあるからですよ。

[3228: マンション検討中さん]

>>3225 マンション検討中さん

連結子会社ですから当然計算には入れていて、そういう算段はあるでしょう
ただ、故意のぼったくり分があるとしてもせいぜい年間10万円×10年で100万程度でしょうから、そこまで影響が大きいわけでもないでしょう

[3229: 検討板ユーザーさん]

リーゾナブル　笑

[3230: マンション検討中さん]

>>3223 匿名さん

実需狙いなら、こんな生活不可能な変態間取りはやめて欲しかったんだが…

[3231: 匿名]

>>3203 マンション検討中さん
三田、有明のタワマンも売れてないから、芝浦が死んでない。逆にこれから始まる。10年前、20年前の芝浦と比べたら、アイランド、駅前が大きく変わった。10年後、20年後の変化は想像できる。山手線徒歩圏でありながら、オーシャンビュー、東京タワービューも手に入れる地域って芝浦しかない。

[3232: マンション検討中さん]

>>3231 匿名さん

つ浜松町

[3233: マンション検討中さん]

まあ海岸一丁目の方が上ですねそこは確かに

[3234: 匿名さん]

ブリリア浜離宮坪950じゃなかった？

[3235: マンション検討中さん]

ゲロ吐きそうなくらい高いですね笑

[3236: 匿名さん]

>>3227 マンション検討中さん

お見合いするほどプレミアムの高さの建物ありましたっけ？

[3237: 検討板ユーザーさん]

>>3231 匿名さん

三菱三田、東建有明、東急芝浦は3大コケタワーだろ。
前代未聞の悲惨さだよ。
そこに野村芝浦が続くと。

小石川、東池袋、虎ノ門、武蔵小山、勝どき、豊洲、白金高輪、亀戸、どれも爆売れだろうが。

[3238: 匿名さん]

久々に見たらなんか必死なネガが湧いてるな

芝浦に絡むのが大好きな例の豊洲くんか？

書けば書くほど豊洲民ヤバいって宣伝してるようなもんなんだけど…

[3239: 匿名さん]

普通に駅から遠いし価格は高いしイマイチだよねってことですね

[3240: 検討板ユーザーさん]

>>3238 匿名さん

港南の次長課長は山手線スレから出てくるな。

[3241: マンション検討中さん]

>>3237 検討板ユーザーさん

売れないのは駅遠ですね、明白に

「港区JR駅だぞ！」みたいな説も効果なしか

「駅近、大規模、ナンバーワンのみが正義！」みたいなネット界隈の論が幅聞かせすぎな気もするが、まぁそういう時代ってことっすな。

[3242: マンション検討中さん]

ブランズ20%
プラウド24%

プラウドも安くした雰囲気でてたから4割ぐらいくのかと。芝浦がもう駄目か。

[3243: マンション検討中さん]

>>3241 マンション検討中さん

駅近、大規模、ナンバーワンが実際便利だし、リセール維持もできそうだしな。

マンマニブログで10年後に10%下がると書かれてる物件なんてとても買えない。

市況が悪くなればナンバーワンよりもっと下がる。

[3244: 匿名さん]

>>3241 マンション検討中さん
世間一般的にはそこまでマンクラやブロガーの影響力は無いでしょ。梁が～とか間取りが～とか言って購入するのはごく一部で、多くの契約者は、立地と価格と販売会社で決めてるでしょ。
その中でバランスがいい物件が売れてるわけで、結果的に駅近でそこまで割高ではないランドマーク性にある物件になると。

なので、芝浦であっても港区JR駅近で価格も妥当であれば、大人気になるはず。まあ、芝浦にはそんな物件無いけど
ブランズもプラウドもいまいちふるわないのは、駅から遠い割には高いよねというバランスを欠いた物件だからですね。

[3245: マンション検討中さん]

ローレルタワールネも完売しないまま1年半が過ぎた。
坪450万くらいの中古転売部屋もいつまでも残ってる。
やはり駅10分以上は流動性が悪いね。

[3246: 近所さん]

高輪ゲートウェイのオフィスは外資系を誘致しているので、海外からくる家族連れは、東側のここや芝浦アイランドを借りたいと思うのでは。住んでもいいし、貸すことになっても損はないと思います。確かインターもできる？のでお金があったら買いたいな…

[3247: 匿名さん]

>>3246 近所さん
GWのオフィス街が内陸側にあるのに、なぜに線路越えて湾岸行かなければならないの？
どこのインター通うの？
普通に考えて、南北線沿線か広尾だろ。

[3248: 匿名さん]

>>3246 近所さん
高輪GWか山手線内側でしょ。
外側で白人みるの豊洲くらいだよ

[3251: 匿名さん]

豊洲は都心なのにリゾート感があって良いよね。

[3252: 匿名さん]

>>3250 匿名さん

豊洲に白人多いのは事実だろ。豊洲駅からBTTのモデルルーム徒歩で行くと必ずすれ違うぞ

[3253: 匿名]

[No.3249～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[3254: 匿名さん]

新築マンションはどこもコロナ特需だけど、駅遠で住環境も良くないのに無駄に高いマンションだけは逆噴射だな。
テレワーク時代じゃなきゃもうちょっと売れてたかもね。

[3255: 匿名さん]

三井のタワー一強過ぎ。野村東急のタワーが子供だましに見えちゃう。

[3256: 匿名さん]

やっぱりGFTが良いのかな

[3257: マンション検討中さん]

>>3252 匿名さん
いや、普段そんな居ないっすよ

[3258: 匿名さん]

>>3256 匿名さん
え、GFTは良くないと思う

[3259: 検討版ユーザーさん]

>>3246 近所さん
たしかに芝浦は外国人の賃貸需要が高いですね。
港区の総人口２６万人中、外国人は１万８千人で７％。
ちなみに社長は３万４千人で１３％。
芝浦も同じ割合だけど、外人や社長は賃貸専用のブルームタワーやエアタワーの高級賃貸が主流。
この２つのタワーの存在が賃貸相場を高くしている要素。
高輪ゲートウェイに近く新築で外観や共有部がゴージャスなここは、高級賃貸としての需要はたぶん高いので資産性はありますね。
ちなみに高級賃貸に暮らす層が芝浦を気に入って分譲タワーを買う流れがずっとあるので、芝浦の中古市場は需要が高く売りやすいと不動産屋に聞きましたよ。

[3260: 匿名さん]

GFTやアイランドの坪単価見れば賃料取れるってわかりますよね。

[3261: 匿名さん]

目黒も竹中なんですね

[3262: マンション検討中さん]

>>3260 匿名さん
いやここは駅徒歩11分なので、駅徒歩10分以内の条件検索をされちゃうと表示すらされないです。

そうすると、なかなか埋まらない、家賃を下げる部屋が出てくる、追従せざるを得ない、ローン返済毎月持ち出しフギャー！って感じのオチになるでしょうね。

[3263: 匿名さん]

芝浦の不動産中古事情知ってる人なら、芝浦のタワマン中古がめちゃくちゃ需要高いのは常識。各社争奪戦の状況。
GFT中古とかダブついてるのは高値チャレンジしてる物件

坪500まできたのでリセールで儲かることはないだろうが、売れないってことはまずない

戸建みたく売り捌けないような事態にはまずならないから、お金さえあるなら新築買うハードルってそんな高くないと思っている

35年ローンとか組んで…って人はもうちょっと安いとこ行った方がいい気はするけど。

[3264: 匿名さん]

>>3263 匿名さん
芝浦坪５００限界説とかいう謎の説があるからね。どうなることやら

[3265: 匿名さん]

>>3264 匿名さん
築15年のカテリーナ三田ですら坪500で売れてたりするので、新築のこことかブランズが高すぎると言う事は無いと思うけどね。

[3266: 匿名さん]

カテリーナは別格でしょう。三田駅2分ですよ。

[3267: 匿名さん]

>>3245 マンション検討中さん
ローレルタワーは最終1邸で、最上階プレミア部屋88㎡の1LDKの1.7億だから、買い手が見つかるまで放置してるだけでしょう。
東京タワービューも今は良さそうですが、シーバンスの建て替え計画次第かな。

[3268: 匿名さん]

港南価格からするとべらぼうに高いけど
白金高輪を見ると安いよな
港区の同じエリアグループ内なのに差が凄い

[3269: 匿名さん]

シーバンスの建て替え計画なんてありましたっけ？あそこバブル後期の竣工なのでまだ新しいし贅沢な作りをしてるのでまだまだ現役と思ってた。

[3270: マンション検討中さん]

プラウド亀戸坪420売れてるのに、プラウド芝浦坪400は売れにくい。ブランズ豊洲とブランズ芝浦も似たような関係。悲しい。

[3271: マンション検討中さん]

管理費がやはり高いですね
年間固定資産税とかと合わせると、ローンに8万円プラス。

フルローンで貸しに出すなら、80m2くらいで42万円で賃貸する人がいてどっこいですね。

こんな場所にこの金額出す人おるんか

[3272: マンション検討中さん]

>>3271 マンション検討中さん

30-35万前後で共用充実&田町駅10分以内のアイランド賃貸出来ますから、いくら新築でも40万以上は不可能でしょうね。
タワマン賃貸の場合、築浅かどうかはあまり関係ないし。

上で「芝浦は賃貸住民が多いから、高くてもそのうち売れるよ」って言ってた人いるけど逆かもね。港区の他地域と違って、高仕様タワマン賃貸がたくさんあるから、非合理的な水準までは新築価格が上がりにくい(上げても売れない)。

[3273: 匿名さん]

>>3272 マンション検討中さん
芝浦に限らず港区は高級賃貸タワマンだらけですよ。

[3274: 匿名さん]

>>3271 マンション検討中さん

フルローンで、今から貸すことを考えるのはおかしい。そんな人は買わないほうがいい。

[3275: マンション検討中さん]

>>3263 匿名さん
お金がある人にはそもそもハードルなんてないだろ。
芝浦の中古ごときを語るのに、３５年ローンをバカにするなよ。

[3276: マンション検討中さん]

>>3273 匿名さん
芝浦の賃貸は別に高級じゃない。アイランドなんて団地そのものだろ。
高級賃貸ってのは綱町にあるようなマンションのことを言うんだよ。
アイランドの賃料なんて２３区の西側のなかじゃむしろ安いほうだろ。

[3277: ご近所さん]

>>3259 検討版ユーザーさん
アイランドに住んでる外国人や社長は二流。ブルームタワー高層階に住んでるオレが言うんだから間違いない。そもそもブルームやエアなんて大して高級じゃないぞ。どこ見て言ってんだ？

[3278: 坪単価比較中さん]

>>3264 匿名さん
完全に真っ赤な埋立地を坪500で買うとか草だから

[3279: 匿名さん]

>>3270 マンション検討中さん
もう芝浦がダメだなー
完全にコロナ禍で家選びの趣向変わって需要細ってるだろ

[3280: 検討版ユーザーさん]

>>3277 ご近所さん
そうおっしゃるブルームタワー高層階住民の貴殿は、こちらの物件を検討され、どの様に評価されているのでしょうか？
ご教示いただければ幸いです。

[3281: ご近所さん]

>>3280 検討版ユーザーさん
目の前に小学校、建物内に認可保育園、公開空地にシェアサイクル。竹中のデザインはアンファン・テリブルによって輝きを失うであろう。

[3282: 検討板ユーザーさん]

>>3281 ご近所さん

くだらない論争しないで！

どちらにせよ、我輩は買う一択しかありません。

早く住みたいですね！

[3283: 匿名さん]

保育園があることはよいことですが、自分の子が必ず入れるかはわからないんですよね。保育園に縁がない方からするとどうなんでしょ、ママたちが溜まってるといい気分しないような。

[3284: 検討板ユーザーさん]

子供の中には一定の割合でクソガキがいる。悲しいかなこれは事実。竹中もママチャリまではデザインし切れないだろう。

[3285: 匿名さん]

個人的には、く○ママがやだ。毎日忙しいことと思いますが殺伐としている人がたまにいる。保育園つきマンションは魅力半減。

[3286: マンション検討中さん]

別に芝浦買う人なんて芝浦がそんな高級な場所だなんて思ってないでしょう

実際僕も価格帯がちょうどマッチしたから検討してるだけですし

[3287: 評判気になるさん]

芝浦は港区じゃないと嫌なワガママな奥さんのいる子育てファミリーにはハマるエリアだと思うよ
まあ、港区は行政サービス手厚いし子育て世代にはおすすめなのは事実だけどね
ただあの立地はやはりダメダメ
天変地異のゲートウェイ再開発があるとはいえ、芝浦口東工大キャンパス再開発があるとはいえ坪500はダメです、以上です
余談やが芝浦で唯一おすすめできたのはグローバルフロントタワーね
田町駅からマンションまでの動線がいい
再開発の恩恵をもろに享受できている好立地
浜松町寄りでもあるので、埋立地には変わりないけれど内陸の空気も少し吸える
ヤナセもあるし、コーンズも移転してきたし、車好きにもウケがいいのかね？
そしてこれまた余談よ？
海岸3丁目のオンワードを住友不動産が押さえたようだね
そしてその隣(ヨコソーレインボー前)にもずっと野放しになってる広大な更地
そのまた隣には古びた横に長いオフィスビル、これまた用地抑えやすそうだね
第二のワールドシティタワーかな？それともポートシティ竹芝みたいになるんかね？

[3288: 匿名さん]

賃貸物件も話題に出たところで、築10年を超えた芝浦エリアの代表的物件芝浦アイランドとお隣の港南の代表的物件ワールドシティタワーズの中古物件の出し値を参考までに調べてみました。どこも似たり寄ったりで平均坪430万くらいで相場が形成されてますね。特に何か主張したい意図はありません。あくまで参考です。

[3289: 匿名さん]

そしてこちらは一番最近の賃貸募集事例20件、こちらもどの物件も非常に近似していて賃料は坪あたり14000円弱が相場のようです。こちらは新築プレミアで＋500円くらい乗せられるでしょうかね。

[3290: 匿名さん]

この賃料と売り出し坪単価で計算すると表面利回りは3.8～3.9％になりますね。まあまあの水準でしょうか。

[3291: 匿名さん]

築10年を超える中古がこの水準だと、ここの値付けが坪500前後になるのは当然と言えば当然と言えると思います。ただ、賃料は新築だからといってそれほど乗せられないでしょうから最初から賃貸に出すつもりで投資用物件として購入するのは利回りが望めないですね。

[3292: 匿名さん]

>>3247 匿名さん
黙って買っとけ。

[3293: マンション検討中さん]

>>3247
金がねえんですよ。そりゃ私もお金があれば広尾に住みたいですよ

[3294: 匿名さん]

>>3287 評判気になるさん

長文書いて結局言いたいことはGFTの無理ポジって。導線なら距離も含めてアイランドの方がいいでしょ。周りの環境も。
まあ、「内陸の空気も少し吸える」と言う名言（迷言）が飛び出たのは評価できる。

[3295: 匿名さん]

4丁目で東急が控えてるってツイッターで流れてたけど、真偽如何

[3296: マンション検討中さん]

>>3290 匿名さん
つまりスカイより高い管理費でオーナーは殺されるってことじゃないですか。

[3297: マンション検討中さん]

>>3290 匿名さん
まあまあの水準ですか？
もはや利回りと言えるレベルではないです。空室一ヶ月でマイナスじゃないですか。

転売で儲ける以外に投資としては向かないですよ。
それもこの駅距離とだ怪しいですが。
それに完成する頃には黒田総裁の任期が終わってます。銀行の融資姿勢、利息など様変わりする可能性があります。いまでも十分すぎるほど市中にお金が回っていますから。

[3298: 匿名さん]

駅前が大きく再開発されて、周辺でも日本を代表する大きな再開発が確定しているのに、最初の2本の売れ行きがいまいちってのが買う気になれないですねえ。

再開発は最初に買うのが鉄則だったのに、最初がこれだと、今後売り出されるのはもっと厳しそうで。

分譲されずに賃貸や他のに転用されるかもです。倉庫とか。

[3299: 匿名さん]

>>3287 評判気になるさん

竹芝がすでに死んでるのに芝浦埠頭に第二の竹芝って・・・

[3300: 匿名さん]

ワールドシティタワーズは天王洲アイル駅近なのは便利なんだけど周辺の雰囲気が殺伐としてる。芝浦の方が良いかな。