プラウドタワー芝浦

[評判気になるさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115510/

野村不動産による、地上33階（地下1階）、高さ114ｍのタワーマンション計画です。
施工現場ではすでに着工しており、2023年3月に竣工予定とのことです。

現地は旧海岸通り沿い、芝浦小学校の道路向かいです。
キャピタルマークタワーや芝浦アイランドにほど近い場所です。

最寄り駅はJR田町駅で、GoogleMapで簡易的に距離を計測したら概ね900m（徒歩12分）程度のようです。
情報交換をお願いします。


現地の情報：
https://skyskysky.net/construction/202336.html

物件名：プラウドタワー芝浦
所在地：東京都港区芝浦四丁目4-45番地（地番）
東京都港区芝浦四丁目（住居表示）
最寄駅：JR「田町」駅
建築主：野村不動産株式会社
設計：株式会社 竹中工務店 東京一級建築士事務所
施工：株式会社 竹中工務店 東京本店
用途：共同住宅、保育所
敷地面積：4,134.51㎡
建築面積：1,560.73㎡
延床面積：43,143.32㎡
構造：鉄筋コンクリート造
基礎工法：杭基礎
階数：地上33階、地下1階
高さ：114.91ｍ
着工：2019年12月
竣工：2023年3月（予定）

総戸数：421戸
交通：ＪＲ山手線・京浜東北線 「田町」駅 徒歩11分
　　　ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅 徒歩18分
　　　※ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅までの徒歩分数は駅エレベータ利用時のものとなります。
管理会社：野村不動産パートナーズ

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[2980: 坪単価比較中さん]

警備員なんて末端は自給1200円のバイト使ってたりするしな。
あまり高い管理金額を取るなら相応のサービスを要求する住民もいるだろうね。
クレームの原因にもなります。

[2981: マンション比較中さん]

>>2979 匿名さん
CMTって駐車場代は3万円くらいだっけ？それでも余るのに
プラウドの駐車場代は4万くらいだったと思うけど、大丈夫かな。カラカラになったりして。

[2982: マンション検討中さん]

>>2977 匿名さん

「東京都内で管理で有名なマンションで」とか都合のいい括りで適当なこと言ってんじゃないよ。
それでもまさにプラウドが東雲で管理会社外されてる。自分が知ってるだけでも大井町のアリュールも三井から東建に変わってるし、ルネ門前中町なんかも。
今では普通のこと。いくらでもあるよ。勝手に規模や地域を限定しなければ(笑)

[2983: 匿名さん]

>>2982 マンション検討中さん
そんなどこにでもあるレベルの理事会のマンションでのリプレース事例ではなく、
パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワーや、イニシア千住曙町のような
優秀な理事会がいるマンションのリプレース事例の話をしてるんだよ。

君。理事会の経験ないよね？リプレースの大変さ分かってる？自分でやれる？
リプレースを簡単なものだと軽々しく口にするんじゃないよ。やる理事会はものすごく苦労するし、やった後に影響も計り知れないから。自分でやる気ならどうぞお好きなように。

[2984: 匿名さん]

買ってもないのに管理費下げるつもりで話進めててワロタ

[2985: 匿名さん]

大手の管理が軒並み管理戸数縮小傾向にあるのに、上から目線の管理組合が値下げ交渉成功するとは思えん。

[2986: eマンションさん]

駐車場少ないし、由緒ある場所ではないし、駅から遠いし、公園に隣接している訳でもない、管理費高くて貸しづらいし、抜きに出た長所もない、ということが検討して分かりました。小学校が近いとかよいところもありますが、他の物件に比べ、魅力が…

[2987: マンション検討中さん]

魅力は、マンクラおじさんが好むガラス外観とか吹き抜けエントランスホールとかかな 笑
駅遠、極悪間取り、悪住環境、高維持費など、実際に住むことを考えると悪い点が多い
「相対的に高くはない」という一点だけで果たして売れるかどうか

[2988: ミッド高層民]

ぶっちゃけPTKサウス買っといた方が間違いないよな。

[2989: マンション検討中さん]

>>2983 匿名さん

>>2982だが、理事は何度も経験していますよ。その中で実際に管理会社(三井)を変えたこともある。その結果抜群にコストパフォーマンスも上がって住民も大満足(笑)
まあ、たかだか100戸程度の横浜のマンションですけどね。

変更は目的じゃなく手段なんだから、最善のものを選択すれば良いだけのこと。
おっしゃるところの「極めて数の少ない優秀な理事会」は検討を重ねた結果の賢明な選択として、管理会社の変更やではなく、別の部分でのバリューアップを選択したということでしょ。それだけ優秀ならば、中に提案力や選択眼を持ったメンバーも多くいるでしょうから。
要するに管理会社を変えるのが大変で出来なかったわけではない。必要があると思えばいつでもやったでしょう。私が住んでいたマンションでもできたんだからその「極めて数の少ない優秀な理事会」ができないはずないし。
「管理会社を変えることが難しいから現実的でない」とか、もっともらしく言うための事例として挙げるのは極めて「不適切」ですね。

[2990: 匿名さん]

>>2988 ミッド高層民さん
それを言うなら、晴海フラッグの方が。。

[2991: 匿名さん]

価格表を吟味しましたが冷静に計算するとかなりお買い得な感じですね。
晴海フラッグが注目されてますが、ここもかなり速いペースで売れそうに思います。

[2992: 匿名さん]

>>2991 匿名さん
どのようにお買い得と感じられましたか？

[2993: 匿名さん]

>>2989 マンション検討中さん
私が言いたいことは

管理会社のレベルはどこも大差なく、リプレースはメリットよりデメリットが大きいから、リプレースを検討する時間があれば他の重要案件に時間を使いなさい　　

これだけです。

あなたが何を勘違いしてるか大抵分かったけど、タワマンの管理会社リプレースをあなたが経験した100戸程度マンションのリプレースと同レベルで捉えてませんか？
管理するマンションを絞り始めた、最近の管理業界の傾向も分かっていない。

リプレースを発表すると片手に数え切れない管理会社が手をあげると思ってるかもしれませんが、タワマンは管理難易度が高く、まして、メジャー7タワマンのリプレースは決まってメンバーしか来ませんよ。
NHさん、Gさん、Dさんなど。なのでリプレースできる回数も限りがある。

>>2982
であなたが例にあげた、東雲のプラウドタワマンのリプレースはプラウドタワー芝浦のこれからの反面教師になる例で、
あなたが思ってるように管理委託費を削減するために、理事会から管理会社をリプレースしたものではなく、
理事会が赤字レベルまで管理委託費を削減しすぎて、管理会社が耐え切れず、削減した分の倍以上の値上げを要求してきて（こんな無茶な要求してくるくらいなので、関係も悪かったでしょう）、半強制的に”リプレースされちゃった”事例です。で、変えた先は管理委託費は安く工事費が高いGさん。トータルでうまく安くできればいいけど、工事費を削減しすぎると、また管理委託費値上げ要求食らうでしょうから、管理会社がやっていける利益は最低限出してあげる必要がある。

疲れたし、1次購入者は管理の話は興味ないだろうから、これくらいにしましょうか。

[2994: マンション比較中さん]

リプレースリプレースうっさいわw

管理費なんて住んでからのことだから購入者にこそ有益な情報だろう。
事実、他所と比べて高すぎて管理会社変更の話まで出てる。
確かに高い。なにに金が掛かってるのか明確にしてもらわないと、払う方もモヤモヤする。

これは入居が始まってからも理事会などで議題に上がるレベルの問題。

[2995: マンション検討中さん]

>>2993 匿名さん

論点ずらしの屁理屈にしか聞こえない
言ってること変わっちゃってるし

[2996: 通りがかりさん]

高すぎですね。
野村君何とかなりませんか？

[2997: 匿名さん]

>>2977 匿名さん
白金タワーは長谷工から三井に変わりましたね。

[2998: 匿名さん]

東池袋ステアリもここに準ずる維持費の高さだったけど話題にならなかったね。共用もラウンジ、ゲストルームくらいしか無かったのに。駅直結は七難隠す？

[2999: 匿名さん]

>>2998 匿名さん
駅直結は全てを癒す。料理が苦手で家事が下手で貧乳で性格が小悪魔でも圧倒的に美人だったらモテる。駅直結も同じ。

[3000: 検討板ユーザーさん]

>>2999 匿名さん
たとえ削除されてもこれだけは言いたい。
ひんぬーは時にメリットでもあると思うんです。

[3001: マンション検討中さん]

>>3000 検討板ユーザーさん

ここの管理費が高いことには何の見返りもないですね

[3002: 通りがかりさん]

タワマンから小規模マンションまで見てきたけど、ダントツで高いよね。最初の頃はあまり気にならなかったけど、改めていろいろと見ると異常な程まで高い。

[3003: マンション検討中さん]

倍率つきましたの連絡に震える日々。このままたのむでー

[3004: 口コミ知りたいさん]

>>3002 通りがかりさん
ザ・パークハウスグラン南青山四丁目（814円/㎡）
プラウド恵比寿ヒルサイドガーデン（810円/㎡）
ザ・パークハウス渋谷南平台（799円/㎡）
①ブランズ永田町（784円/㎡）
ロイヤルシーズン六本木檜町公園（783円/㎡）
レフィール南麻布（770円/㎡）
プラウド代官山テラス（766円/㎡）
　※モモレジ氏の「管理費ランキング」より

[3005: 検討板ユーザーさん]

>>3003 マンション検討中さん
もう要望書締め切りしてて申込登録17からなのにこのタイミングで倍率つきました連絡ってあり得るんでしょうか？
その不安は落ち着いたと思って一旦安心しきってるのですが

[3006: 匿名さん]

要望書まだ出せるでしょ。手元にあるよ。

[3007: 検討板ユーザーさん]

>>3006 匿名さん
あ、そうなんですね
要望書提出締切したから先日登録説明会が行われたのだと思ってました

[3008: マンション検討中さん]

モデルルーム行ってきました。
第一期販売予定住戸ほぼ全て要望書出てました。
ここの書き込みとは違ってて、びっくりしました。

[3009: 匿名さん]

>>3008 マンション検討中さん
逆でしょ。
要望書出そうな部屋を第一期販売住戸として野村が売りだすだけでしょ。驚嘆すべきは野村のリサーチ力

[3010: マンション検討中さん]

最近武蔵小金井の話聞かないね
口止め？

[3011: 口コミ知りたいさん]

例のニュースがあった後、プラウド神田駿河台が完売達成、高田馬場が竣工前完売達成、世田谷代田が第一期全戸（46戸）一括供給で残りは3戸のみ、以上がマーケットの評価の概要です。

[3012: マンション検討中さん]

>>3011 口コミ知りたいさん

武蔵小金井は売れたの？

[3013: 口コミ知りたいさん]

>>3012 マンション検討中さん
それはあっちのスレで聞いてください。
マーケットは全プラウド物件が危ないとは見ていないってことです。

[3014: マンション検討中さん]

そう思いたいだろうね
そりゃ億近く出すわけだしそう自分に言い聞かせるしかない

[3015: eマンションさん]

武蔵小金井の話は営業がちゃんと切り出すべき話だと思います。
聞かれないと答えないで売り続けるのは、そういう会社体質ということです。

[3016: 検討板ユーザーさん]

>>3015 eマンションさん
こちらからは特に聞かなかったですけど営業から話ありましたよ？
あなたが購入検討してないことは分かりました！

[3017: 匿名さん]

>>3014 マンション検討中さん

実際そう思って購入してる人が多数いる、それが現実。そうでなければ他のプラウドも売れないはずだからね。

[3018: マンション検討中さん]

基本的なことで恐縮ですが、ここ2023年入居ですが、住宅ローン減税の対象にはなる、1%還付を10年は受けられるという認識で問題ないですか？

もし適用除外になったら高い管理費受け入りられないなと。

[3019: 検討板ユーザーさん]

>>3018 マンション検討中さん
まだ分かりません、が回答ですね
来年の税制大綱決まったら分かります
1%のまま据え置かれるかは微妙みたいですね

[3020: 検討板ユーザーさん]

申し込み検討していますが、芝浦水再生センターや周辺の下水の匂いは常にしているのですか？詳しい方教えてください。。
https://www.city.minato.tokyo.jp/kouchou/kuse/kocho/ikenshokai35/2046....

[3021: マンション検討中さん]

>>3020 検討板ユーザーさん

ここに環境の良さを求めるのは厳しいですよ

[3022: マンション検討中さん]

>>3020 検討板ユーザーさん

アイランド住みですが、雨の日の次の日は消毒の匂いが結構キツいです。ただ、プラウドの方まではそこまで匂わないと思います。
１５年住んでますが、まぁもう慣れました。

[3023: 匿名さん]

>>3020 検討板ユーザーさん
港南の方が臭いは強いですよ。ここはそれなりに離れてるので大丈夫かと。。

[3024: 匿名さん]

東向きはケープなど高層の間で東京湾ビューの眺望ありそうですが、10年位で高層の建物立つ予定などなければいいのですが、何か計画とかあるんですかね

[3025: マンション検討中さん]

>>3024 匿名さん

先のことは分からないけどブランズさんよりは断然可能性低いでしょうね

[3026: 匿名さん]

>>3025 マンション検討中さん

3024です、ブランズの方が何か建つ可能性が高いんですか？プラウドは西と東でもの凄い価格差がある訳ではないので、東側のデメリットが将来的に何かあるのかな?って感じました。

[3028: 匿名さん]

眺望を求めるなら豊洲とか有明とか買った方が良いでしょ。ここの強みは芝浦の利便性です。

[3029: マンション検討中さん]

すぐ隣の検定所とか昭和の施設だからいつ売却されるか分からんし、海岸の倉庫郡も高層倉庫やタワマン化する可能性もある。
ま、そんなに開発が進んだら場末感のある芝浦4丁目も明るくなるだろうし、資産価値ウハウハだろうから、全方向眺望無くなっても別にOKだとは思いますが。

[3030: マンション検討中さん]

ブランズさんのほうはヨコソーの横にかなり大きい更地があります。
そこに建物立つとレインボーブリッジの眺望は絶望的です。

[3031: 検討版ユーザーさん]

>>3030 マンション検討中さん
それって、ヨコソーレインボータワーの公開空地の公園のこと？だったら公園のままな気がします。
勘違いだったらすみません。

[3032: マンション検討中さん]

>>3031 検討版ユーザーさん

駐車場です。

[3033: マンション検討中さん]

>>3031 検討版ユーザーさん

公園は南の方で別です。北にあります。

[3034: マンマニファン]

>>3030 マンション検討中さん
そこ竹中の看板立ってる、オフィスかタワマンになるかも。ダイワに転売されたら最悪

[3035: 匿名さん]

>>3034 マンマニファンさん

本当であるならば、ブランズの東向き眺望は終了ですね笑

東向き中層以上は1フロア上がるごとに100万違うらしいけど結局どの階でも一階か笑

[3036: マンション検討中さん]

ヨコソーの西隣もスミフに売られてんじゃないの？北も空き地か。

[3037: マンション検討中さん]

ブランズと比べてプラウドが圧倒的人気なのはなんでだと考えていますか？
やっぱり見た目？割安さ？

[3038: 匿名さん]

>>3037 マンション検討中さん
そんなの施工会社の違いが最大の違い。ハセ○とかシ○ズに比較したら竹中ってだけで価値は3割増。

[3039: マンション検討中さん]

謎のポジ部隊がいるからだろ

[3040: 匿名さん]

野村竹中なんて希少性高いからリセールは期待できそう。

[3041: マンション検討中さん]

>>3039 マンション検討中さん
じゃあなんでブランズには謎のポジ部隊がいないのか。深堀せんとだめだよ。

[3042: マンション検討中さん]

>>3040 匿名さん

そうか？同じ野村竹中の神田駿河台最後値引きしてたぞ。

[3043: マンション検討中さん]

>>3037 マンション検討中さん

値段が全てでしょう
ブランズも割安な部屋は1期でサクッと売れてるし
プラウドは方向・階層によらず割安～妥当なので部分的ではなく全体的にサクッと売れるのでは
なぜ割安なのか？に対しては駅遠とか色々ネガあるけど、結局は、億超えローンで家計が死ぬよりは、どんなネガでも我慢出来るってこと

[3044: マンション検討中さん]

>>3041 マンション検討中さん

いるだろ

[3045: マンション検討中さん]

>>3037 マンション検討中さん
プラウドが圧倒的人気なんじゃなくてブランズが圧倒的不人気なだけ
理由は値段、維持費、眺望、リセール諸々

[3046: マンション検討中さん]

>>3044 マンション検討中さん
じゃなんでポジ部隊があるのにブランズは不人気なの？

[3047: 匿名さん]

ブランズは同時期に豊洲があったので相対的に不人気だっただけで、豊洲が完売したからこれからは販売も加速していくでしょう。

[3048: 通りがかりさん]

>>3047 匿名さん
希望的観測ですね

[3049: マンション検討中さん]

>>3046 マンション検討中さん

真上に答え書いてあります。

[3050: マンション検討中さん]

>>3047 匿名さん

まず芝浦に住みたい人間は区も違う豊洲に興味はない。

[3051: 匿名さん]

港南と豊洲なら豊洲だろうけど芝浦と豊洲だと悩ましいね。

[3052: マンション検討中さん]

>>3046 マンション検討中さん

はなしにならんな

[3053: マンション検討中さん]

>>3052 マンション検討中さん

ブランズ買った情弱さんこんばんは！

[3054: 匿名さん]

>>3042 マンション検討中さん

50年定借というのもあるでしょ
ときめかない立地もかな

[3055: マンション検討中さん]

こことかブランズを検討している人は、殆んどが何かしら芝浦に縁とか思い入れのある人だと思う。豊洲は最初から比較対象外なんじゃないかな。豊洲が良いとか悪いとかじゃなくて、比べる意味は無いのかなと。

[3056: 匿名さん]

港南からのステップアップ組だと芝浦か豊洲かで悩みそう。

[3057: マンション検討中さん]

抽選をなるべく避けるためか結局1期の販売数もさらに増やしたらしいですね。

[3058: マンション検討中さん]

>>3056 匿名さん

だから豊洲は江東区だろ、全く検討外
職場からも遠くなるし初めから物件選びの眼中に入れてない人が自分を含め大半だと思うけど

[3059: 匿名さん]

豊洲も芝浦も良い街だと思いますよ。

[3060: 検討中さん]

>>3056 匿名さん
ステップなんてない。
自分の生活に合わせてマンションや場所を選ぶ。
それを上下言うのは気持ち悪い。

[3061: 坪単価比較中さん]

南北線品川延伸が決まった今、港南からとくべつ芝浦に引っ越すメリットもないような。
地下鉄ユーザーなら、芝浦から三田駅まで歩くなんて現実的な距離じゃないしな。

[3062: 検討板ユーザーさん]

>>3061 坪単価比較中さん
港南は生活環境があまり良くないから芝浦に引っ越したいと思ってる人は多いはず。

[3063: 通りがかりさん]

>>3054 匿名さん
外観もあれ？ていう感じですよね。芝浦はそうならないといいのですが。

[3064: 匿名さん]

>>3061 坪単価比較中さん

港南エリアのマンションから品川駅を通り抜けて、高輪口の地下まで地下鉄乗りに行くよりはマシじゃないか？

[3065: 匿名さん]

品川地下鉄と言っても駅位置は高輪だから港南の大半のマンションからは15分から20分以上かかるでしょ。ここから泉岳寺の方が近いよ。

[3066: 匿名さん]

>>3058 マンション検討中さん

私もまったく同感ですね。豊洲もいいとは思いますが、江東区という点でも検討外にしてます。もちろん勝どきの中央区も。芝浦エリアであっても港区は港区なので。

[3067: 匿名さん]

>>3063 通りがかりさん

そうそう。仕上げも悪いし、吹き付けタイルでめちゃ貧相な感じなんだよね。

[3068: 匿名さん]

南西角１２F、北西角１２Fは抽選になるのかな

[3069: マンション検討中さん]

最近HRいった人居ますか？

[3070: マンション検討中さん]

>>3069 マンション検討中さん

HRなら毎日大谷が打ってますが

[3071: 匿名さん]

>>3059 匿名さん

良い街かどうか以前に江東区は最初から対象外です。理解できませんか？

[3072: 匿名さん]

>>3062 検討板ユーザーさん

いまさらそんな人はいないでしょ。あちらは品川駅のお膝元という資産性も高いし、特段環境が悪いわけではない。ただ芝浦地区みたいに開発余地が少ないから新築分譲マンションが企画されないから比較検討対象が無いだけ。品川駅の徒歩10分に新しいタワーマンションが企画されたら、相当悩むと思う。

[3073: 匿名さん]

>>3072 匿名さん
港南と芝浦では環境が全然違うでしょ。芝浦は飛行機騒音もないし、生活環境が港南より数段上。芝浦住みで港南と迷うとかあり得ないよ。

[3074: 匿名さん]

>>3073 匿名さん
皆様、豊洲有明と言っているのは、
港南の有名な荒らしです。定期的になり済ますのでお気をつけてください。
同じ湾岸、好みで選べばいいです。

[3075: 匿名さん]

港南はちょっとアドレスが恥ずかしい。芝浦の方が良い。

[3076: 匿名さん]

>>3075 匿名さん
その精神や考え方を恥じた方がいいよ
居住地による優劣の感情はお隣の国の人はめちゃくちゃ強いらしいが、そうはなりたくはないものです

芝浦は芝浦、港南は港南、豊洲は豊洲。比べたければ比べればよいけど、こういう場所で比較論出すと荒れるだけなので自分の頭の中でやって下さい

それでも書く人は荒らし目的なので、スルーが原則

[3077: 心配さん]

ブランズ芝浦を見て、申込むか迷っています。申し込んで、あのような出来栄えであれば、悔やみきれません。竹中がイメージ通り作ってくれるか心配です。

[3078: 匿名さん]

芝浦近隣マンション（ケープ、キャピタルなど）の中古が築15年近くで1億くらいででてますよね、駅近とかメリットはそれぞれありますが、平米、階数が大体同じでそこまで金額かわらないのなら、やはり新築の方が15～20年後は資産価値あるのでしょうか。

[3079: 匿名さん]

>>3078 匿名さん
芝浦アイランドは指名買いも多いからどうだろうね。埋没しなければ高値を保てる可能性もあるけど。CMTは駅近いから値上がり率は高いけど、羽田E滑走路が一番懸念される立地で、この勢いを保てるかどうか。芝浜小ができて芝浦の中でも学区が分かれるので、この辺がどうなるかも関わってきますね。