プラウドタワー芝浦

[評判気になるさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115510/

野村不動産による、地上33階（地下1階）、高さ114ｍのタワーマンション計画です。
施工現場ではすでに着工しており、2023年3月に竣工予定とのことです。

現地は旧海岸通り沿い、芝浦小学校の道路向かいです。
キャピタルマークタワーや芝浦アイランドにほど近い場所です。

最寄り駅はJR田町駅で、GoogleMapで簡易的に距離を計測したら概ね900m（徒歩12分）程度のようです。
情報交換をお願いします。


現地の情報：
https://skyskysky.net/construction/202336.html

物件名：プラウドタワー芝浦
所在地：東京都港区芝浦四丁目4-45番地（地番）
東京都港区芝浦四丁目（住居表示）
最寄駅：JR「田町」駅
建築主：野村不動産株式会社
設計：株式会社 竹中工務店 東京一級建築士事務所
施工：株式会社 竹中工務店 東京本店
用途：共同住宅、保育所
敷地面積：4,134.51㎡
建築面積：1,560.73㎡
延床面積：43,143.32㎡
構造：鉄筋コンクリート造
基礎工法：杭基礎
階数：地上33階、地下1階
高さ：114.91ｍ
着工：2019年12月
竣工：2023年3月（予定）

総戸数：421戸
交通：ＪＲ山手線・京浜東北線 「田町」駅 徒歩11分
　　　ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅 徒歩18分
　　　※ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅までの徒歩分数は駅エレベータ利用時のものとなります。
管理会社：野村不動産パートナーズ

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[2951: 匿名さん]

>>2950 匿名さん

南海トラフです
首都直下地震
関東大震災ってどんな感じだったんでしょうね

[2952: マンション検討中さん]

地震のこと気にするなら東京を離れた方がいいでしょうね

[2953: 匿名さん]

>>2952 マンション検討中さん

湾岸以外も壊滅するのですか？
それは困るな

[2954: 匿名さん]

>>2951 匿名さん
豊洲は関東大震災の瓦礫で出来たと聞きました。
南海トラフ来たら、湾岸タワマンのの瓦礫で新しい島出来るかもしれませんね

[2955: 匿名さん]

要は買う人は、30年以内に7割あるとされてる地震が来ないことに賭けるってことですかね。かなりキツイギャンブルですな。

[2956: マンション検討中さん]

まあなんとかなるっしょ！
どこが震源になるかなんて誰も読めないわけですし

[2957: 匿名さん]

>>2955 匿名さん
中古マンションに住んでるより新築の方が安全ですよ。

[2958: マンション検討中さん]

>>2942 販売関係者さん
岩盤まで杭がある重量物、つまりタワマンは、構造物は液状化の影響を受けないってのが今の定説では。

地震後しばらく周囲の道路等は荒れる可能性はあるが、いずれ復旧するので問題ない

あと豊洲みたいな元海のど真ん中と海岸沿いの浅瀬を埋め立てた芝浦なら芝浦の方がマシでしょう

[2959: 匿名さん]

>>2958 マンション検討中さん
形状にもよるけど、ここみたいな整形のタワマンはリスク低いですよ。逆に不整形のタワマンは被災リスク高いです。

[2960: 口コミ知りたいさん]

>>2958 マンション検討中さん

湾岸タワマンって摩擦杭でしょ。岩盤支持層まで届いてないよ。

[2961: 匿名さん]

ところで購入検討者の方は、管理費と駐車場代の高さは目を瞑る感じですか？納得されて申し込みするのでしょうか？

[2962: 通りがかりさん]

>>2961 匿名さん
要望書出してますが納得してません。
下がる可能性はないのかな？

[2963: 匿名さん]

>>2962 通りがかりさん
説明も不明瞭ですし、無理がありますよね。この規模感で、華美な共用施設があるわけでもないですし。
中古で売却する際は、結構な足枷になることが予想されます。

[2964: マンション検討中さん]

>>2960 口コミ知りたいさん

摩擦杭工法のタワーマンション？
そりゃ画期的だね！！むしろすごい(笑)

[2965: 通りがかりさん]

>>2963 匿名さん
電気系統を上に持っていって、その関係で管理人3人にして管理費が高くなったようですが、まず購入検討する段階で管理費ってすごい重要なポイントだと思うんですよね。売るときにも影響出るし、外観が良いだけにほんと残念です。

[2966: 通りがかりさん]

パークタワーなどの1000超える豪華共用タワマン物件でも単価380円なのに、ほんとになんとかならないのかって感じです。

[2967: 匿名さん]

電通プロデュ～サ五輪日当日当50万円。人件費高騰だのグチグチ言い訳してるけど実態は中抜きしたいだけだよね。ぱんぴーの賃金はここ30年あがってねぇんだから。

[2968: 匿名さん]

>>2965 通りがかりさん
管理人や警備員一人当たりにいくら給料払うつもりやねん、という話ですね。警備員1人の月給なんてたかが知れてるだろと。
新築がサクサク売れるマーケットなんで、限界点見極めの意味も込めて、ギリギリのライン(正直超えちゃってますが)狙って設定したつもりなんでしょうね。不快です。

[2969: 通りがかりさん]

新築で買って10年後いくらになってるんだろうな。

[2970: 検討板ユーザーさん]

>>2968 匿名さん

人手不足で人件費上がってます。既存マンションは、値上げしにくいけど、新築で素直に設定すると、これくらいになるのでしょう。
https://toyokeizai.net/articles/-/436032?display=b

[2971: マンション検討中さん]

>>2959 匿名さん

不整形なタワマンってどこのことてすか？

[2972: 匿名さん]

>>2970 検討板ユーザーさん
仰る通り、コストは上昇してるんでしょうが、新築の他物件と比べてべらぼうに高い理由にはならないと思います。
共有頂いた沖さんのコメントに重要な考察が詰まっている気がします。中古市場で他物件と競合する際厳しい評価受けそうです。

[2973: 検討板ユーザーさん]

最悪管理費って管理組合組成後に管理会社変更するなりして変更出来ないものなんでしょうか？

[2974: マンション検討中さん]

>>2973 検討板ユーザーさん

原理的には可能ですが、
東急の大型ブランドタワマンの管理を東急コミュニティーから奪う気概のある中堅管理会社は皆無かと思われます。険悪になり、その後は東急と管理修繕ビジネスが出来なくなってしまうので。
小規模管理会社なら険悪になってもいいかもですが、それだと大型タワマンの管理は難しいので、それもダメ。

[2975: マンション検討中さん]

今時、管理会社の変更なんていくらでもありますけどね。
いつの時代の話？

ちなみにここ、ブランズタワーではありません。

[2976: 匿名さん]

野村の子会社を儲けさせるために管理費高くしてるんだから、あの手この手で妨害してくるよ

言うほど簡単ではないと思う

あと住民も金に余裕ある層は面倒だしリスク取りたくないから反対する人も出てくる。
よほど住民が団結しないと実質無理に近いかと。

[2977: 匿名さん]

管理費が高いのは人件費もあるが、近頃の新築は駐車場付帯率が低く、その分一般・積立金会計へ回せる金が減ったからだよ。（駐車場を9割超の稼働率で回した場合の駐車場収入総額は、新築初期の修繕積立金総額より多い）

グローヴやCMTや付帯率が50％超えて、竣工時からいきなり9割超の稼働率で回せたけど、
プラウドは付帯率39％くらいで、竣工時にどれくらいの稼働率で回せるかと言うわれると・・・ブランズは多分竣工まで5割くらいしか売れないので、プラウドは・・・7割は売れるか？それに加え、マンション本体価格と管理・修繕費が高いから車手放す人が多く、外部の人に貸すなどの対策が必要になるので、駐車場埋めるのに理事会は苦労する。このように新築はそもそもの構造的に問題があるので、中古と同じようにはいかない。中古もEV時代になるとどうなるか分からないけど。

だからと言って、管理会社に支払う"管理委託費"が高い理由だけで管理会社をリプレースするのは愚の骨頂。管理委託費が安い管理会社は工事費が高い。人は露だけ食っては生きていけないんだよ。
東京都内で管理で有名なマンションで、管理会社をリプレースしたマンションは一つもいない。何度もリプレースしてやばい噂しかないマンションなら知ってるけど。

[2978: eマンションさん]

賃貸出さないといけなくなった時、厳しいなー
車持ちの人は白金ザスカイ借りたほうが安くなるんじゃないかな…

[2979: 匿名さん]

CMT駐車場余ってて外部貸ししてたと思うから借りたら良いよ。

[2980: 坪単価比較中さん]

警備員なんて末端は自給1200円のバイト使ってたりするしな。
あまり高い管理金額を取るなら相応のサービスを要求する住民もいるだろうね。
クレームの原因にもなります。

[2981: マンション比較中さん]

>>2979 匿名さん
CMTって駐車場代は3万円くらいだっけ？それでも余るのに
プラウドの駐車場代は4万くらいだったと思うけど、大丈夫かな。カラカラになったりして。

[2982: マンション検討中さん]

>>2977 匿名さん

「東京都内で管理で有名なマンションで」とか都合のいい括りで適当なこと言ってんじゃないよ。
それでもまさにプラウドが東雲で管理会社外されてる。自分が知ってるだけでも大井町のアリュールも三井から東建に変わってるし、ルネ門前中町なんかも。
今では普通のこと。いくらでもあるよ。勝手に規模や地域を限定しなければ(笑)

[2983: 匿名さん]

>>2982 マンション検討中さん
そんなどこにでもあるレベルの理事会のマンションでのリプレース事例ではなく、
パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワーや、イニシア千住曙町のような
優秀な理事会がいるマンションのリプレース事例の話をしてるんだよ。

君。理事会の経験ないよね？リプレースの大変さ分かってる？自分でやれる？
リプレースを簡単なものだと軽々しく口にするんじゃないよ。やる理事会はものすごく苦労するし、やった後に影響も計り知れないから。自分でやる気ならどうぞお好きなように。

[2984: 匿名さん]

買ってもないのに管理費下げるつもりで話進めててワロタ

[2985: 匿名さん]

大手の管理が軒並み管理戸数縮小傾向にあるのに、上から目線の管理組合が値下げ交渉成功するとは思えん。

[2986: eマンションさん]

駐車場少ないし、由緒ある場所ではないし、駅から遠いし、公園に隣接している訳でもない、管理費高くて貸しづらいし、抜きに出た長所もない、ということが検討して分かりました。小学校が近いとかよいところもありますが、他の物件に比べ、魅力が…

[2987: マンション検討中さん]

魅力は、マンクラおじさんが好むガラス外観とか吹き抜けエントランスホールとかかな 笑
駅遠、極悪間取り、悪住環境、高維持費など、実際に住むことを考えると悪い点が多い
「相対的に高くはない」という一点だけで果たして売れるかどうか

[2988: ミッド高層民]

ぶっちゃけPTKサウス買っといた方が間違いないよな。

[2989: マンション検討中さん]

>>2983 匿名さん

>>2982だが、理事は何度も経験していますよ。その中で実際に管理会社(三井)を変えたこともある。その結果抜群にコストパフォーマンスも上がって住民も大満足(笑)
まあ、たかだか100戸程度の横浜のマンションですけどね。

変更は目的じゃなく手段なんだから、最善のものを選択すれば良いだけのこと。
おっしゃるところの「極めて数の少ない優秀な理事会」は検討を重ねた結果の賢明な選択として、管理会社の変更やではなく、別の部分でのバリューアップを選択したということでしょ。それだけ優秀ならば、中に提案力や選択眼を持ったメンバーも多くいるでしょうから。
要するに管理会社を変えるのが大変で出来なかったわけではない。必要があると思えばいつでもやったでしょう。私が住んでいたマンションでもできたんだからその「極めて数の少ない優秀な理事会」ができないはずないし。
「管理会社を変えることが難しいから現実的でない」とか、もっともらしく言うための事例として挙げるのは極めて「不適切」ですね。

[2990: 匿名さん]

>>2988 ミッド高層民さん
それを言うなら、晴海フラッグの方が。。

[2991: 匿名さん]

価格表を吟味しましたが冷静に計算するとかなりお買い得な感じですね。
晴海フラッグが注目されてますが、ここもかなり速いペースで売れそうに思います。

[2992: 匿名さん]

>>2991 匿名さん
どのようにお買い得と感じられましたか？

[2993: 匿名さん]

>>2989 マンション検討中さん
私が言いたいことは

管理会社のレベルはどこも大差なく、リプレースはメリットよりデメリットが大きいから、リプレースを検討する時間があれば他の重要案件に時間を使いなさい　　

これだけです。

あなたが何を勘違いしてるか大抵分かったけど、タワマンの管理会社リプレースをあなたが経験した100戸程度マンションのリプレースと同レベルで捉えてませんか？
管理するマンションを絞り始めた、最近の管理業界の傾向も分かっていない。

リプレースを発表すると片手に数え切れない管理会社が手をあげると思ってるかもしれませんが、タワマンは管理難易度が高く、まして、メジャー7タワマンのリプレースは決まってメンバーしか来ませんよ。
NHさん、Gさん、Dさんなど。なのでリプレースできる回数も限りがある。

>>2982
であなたが例にあげた、東雲のプラウドタワマンのリプレースはプラウドタワー芝浦のこれからの反面教師になる例で、
あなたが思ってるように管理委託費を削減するために、理事会から管理会社をリプレースしたものではなく、
理事会が赤字レベルまで管理委託費を削減しすぎて、管理会社が耐え切れず、削減した分の倍以上の値上げを要求してきて（こんな無茶な要求してくるくらいなので、関係も悪かったでしょう）、半強制的に”リプレースされちゃった”事例です。で、変えた先は管理委託費は安く工事費が高いGさん。トータルでうまく安くできればいいけど、工事費を削減しすぎると、また管理委託費値上げ要求食らうでしょうから、管理会社がやっていける利益は最低限出してあげる必要がある。

疲れたし、1次購入者は管理の話は興味ないだろうから、これくらいにしましょうか。

[2994: マンション比較中さん]

リプレースリプレースうっさいわw

管理費なんて住んでからのことだから購入者にこそ有益な情報だろう。
事実、他所と比べて高すぎて管理会社変更の話まで出てる。
確かに高い。なにに金が掛かってるのか明確にしてもらわないと、払う方もモヤモヤする。

これは入居が始まってからも理事会などで議題に上がるレベルの問題。

[2995: マンション検討中さん]

>>2993 匿名さん

論点ずらしの屁理屈にしか聞こえない
言ってること変わっちゃってるし

[2996: 通りがかりさん]

高すぎですね。
野村君何とかなりませんか？

[2997: 匿名さん]

>>2977 匿名さん
白金タワーは長谷工から三井に変わりましたね。

[2998: 匿名さん]

東池袋ステアリもここに準ずる維持費の高さだったけど話題にならなかったね。共用もラウンジ、ゲストルームくらいしか無かったのに。駅直結は七難隠す？

[2999: 匿名さん]

>>2998 匿名さん
駅直結は全てを癒す。料理が苦手で家事が下手で貧乳で性格が小悪魔でも圧倒的に美人だったらモテる。駅直結も同じ。

[3000: 検討板ユーザーさん]

>>2999 匿名さん
たとえ削除されてもこれだけは言いたい。
ひんぬーは時にメリットでもあると思うんです。