プラウドタワー芝浦

[評判気になるさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115510/

野村不動産による、地上33階（地下1階）、高さ114ｍのタワーマンション計画です。
施工現場ではすでに着工しており、2023年3月に竣工予定とのことです。

現地は旧海岸通り沿い、芝浦小学校の道路向かいです。
キャピタルマークタワーや芝浦アイランドにほど近い場所です。

最寄り駅はJR田町駅で、GoogleMapで簡易的に距離を計測したら概ね900m（徒歩12分）程度のようです。
情報交換をお願いします。


現地の情報：
https://skyskysky.net/construction/202336.html

物件名：プラウドタワー芝浦
所在地：東京都港区芝浦四丁目4-45番地（地番）
東京都港区芝浦四丁目（住居表示）
最寄駅：JR「田町」駅
建築主：野村不動産株式会社
設計：株式会社 竹中工務店 東京一級建築士事務所
施工：株式会社 竹中工務店 東京本店
用途：共同住宅、保育所
敷地面積：4,134.51㎡
建築面積：1,560.73㎡
延床面積：43,143.32㎡
構造：鉄筋コンクリート造
基礎工法：杭基礎
階数：地上33階、地下1階
高さ：114.91ｍ
着工：2019年12月
竣工：2023年3月（予定）

総戸数：421戸
交通：ＪＲ山手線・京浜東北線 「田町」駅 徒歩11分
　　　ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅 徒歩18分
　　　※ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅までの徒歩分数は駅エレベータ利用時のものとなります。
管理会社：野村不動産パートナーズ

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[2331: 名無し]

管理費高すぎ。少し下がったが他と比較しても高い。警備員3人必要ないわ。

[2332: マンション検討中さん]

強気の管理費設定なんですね。管理費高すぎない？って聞いたら、そうですか？嫌なら他へどうぞ。って感じなんですかねえ

[2333: マンション検討中さん]

控えめに見ても月1万×400戸で月間約400万円も他の新築や築浅より高い
警備員の月給ってレベルじゃねーぞ？
いったい何に使うのか、説明がなきゃ買わんわ

[2334: マンション検討中さん]

安ければ買うって言う人多いと思うのになんか勿体ないよなぁ

[2335: 検討板ユーザーさん]

間取りとか駅遠とか色々我慢しても極めつけは他のマンションにないような管理費の高さですからね。
維持費高いのは個人的に1番敬遠したくなります。

[2336: マンション検討中さん]

>>2334 マンション検討中さん

あと間取り。
あれがハマるのは若いファミリーに限られてしまうと思います。
要するに、第1期以外は厳しい。

[2337: 匿名さん]

>>2336 マンション検討中さん

同感。しかしあの間取りはファミリーも厳しい
もっときれいな形にできないものか

[2338: マンション検討中さん]

最近の野村にはマンション実需層向けに訴求できる力はありません。ここの設計が酷いのはごもっともですが、他の野村物件(馬車道や新虎通り)も同様です。竹中工務店を用いてもこの有り様ですので、野村に魅力あるマンションづくりをするスタッフがいないんだと思います。
あと、最近の野村は管理費で儲ける姿勢に変わってますが、これは三井も同様です。ちなみに三井の殆どの物件の間取りも酷いレベルです。
野村も三井もこれまで築き上げたブランド力に胡座をかいている状況でしょう。

価格面を考慮しなければ、森ビルが唯一質の高いマンションをつくろうとする向上心を示していますが、間取りで言えば積水ハウスや旭化成のマンションが次点です。

[2339: 匿名さん]

最近の野村はとりあえず風呂を日ポリか類似品にして一種換気にしときゃ後は適当でええやろ的な雰囲気を感じる。まぁそれでマンクラのキモオタ共は騙せるんだろうけどさ。

[2340: 匿名さん]

>>2328 マンション検討中さん

拾い物ですが、ご参考まで。正確かどうかは知りません。

[2341: 匿名さん]

>>2338 マンション検討中さん

要するに入札での土地代と建築費の高騰を、すべて価格に反映するととんでもない坪単価になるからあとで管理費で分割払いしてもらおうという話っぽいね。マンションごとにこんなになぜ管理費が違うのか説明ができないよね。特に1番安いのが、お金がかかると言われている共用設備がめっちゃたくさんあるワールドシティータワーズと言うんだから余計に説明ができない。

[2342: マンション検討中さん]

新虎通りも各階ゴミ置場が無いにもかかわらず、法外な管理費を設定しています。転売ヤーでなく実需層であれば、修繕積立が充実したマンションなら安心だろうけど、管理費は共用部の水道光熱費、管理人や掃除会社などへの給与など除いて、全て野村の利益です。こんだけ頑張って開発したんだから、生涯マンションで不労所得という考え方では。

当方は多拠点の生活をしていますが、新築マンションは数年に一回購入するも、長くは所有したくないと痛切に感じる今日この頃です。

[2343: マンション検討中さん]

修繕一時金がないから管理費、修繕費が高いってことはないかな？
そう言う説明受けたけど

[2344: マンション検討中さん]

90万を10年ごとに積み立てるそれを１２カ月で均等払いにしたものが月当たり7,500円のっているだけじゃないのかな？

[2345: 匿名さん]

管理費がいくら高くても買うバカが多いから、高く設定して永遠にむしり取るでしょう。一時的な大きな利益である分譲時利益よりも、永遠と安定して得られる管理費の方がおいしいのではないかね。

[2346: 匿名さん]

野村はのらえもんなどブロガー使って言い訳に必死だな。港区物件だから人件費高いとか意味不明。交通費月6万も払えばどっからでも引っ張ってこれるわ。戸数割すりゃ月200円だろ。

[2347: 匿名さん]

>>2343 マンション検討中さん
本当にそんな説明を受けたのですか？
修繕一時金があろうがなかろうが、実際に修繕工事にかかる費用は変わらないわけですから、後々追加徴収される修繕費が上がるだけですよ。まさに目先の誤魔化しでしかなく、現実には何も安くなってない。
最初の大規模修繕以前に売り抜ければいいと思うかもしれないけれど、今後は修繕積立金の少ないマンションは資産価値落ちていって、リセールで苦労するようになると思いますよ。今でもそういう流れになりつつあるし。

[2348: 匿名さん]

>>2339 匿名さん
若葉マークのど素人のくせにマンクラ舐めすぎだろ
管理費についても散々言及してるけどどこに目がついてるんだ？

[2349: マンション検討中さん]

修繕費→居住者の財布
管理費→管理会社≒デベロッパーの財布

あたかもトレードオフに見せかけるのがたち悪い。

[2350: 匿名さん]

>>2348 匿名さん

まずは港区物件だから人件費高い理由について数字で説明してくれ笑( -ω-)y─━ =3

[2351: マンション検討中さん]

>>2348 匿名さん

若葉マークは単にアクセスがシークレットモードを使っているというだけですよ。
私もあえてそうしてます。

[2352: 匿名さん]

>>2351 マンション検討中さん
のわりには、若葉マーク付いてないけどな

[2353: マンション検討中さん]

>>2352 匿名さん

PCとスマホ、通信環境でも違います。試してみれば。

[2354: 匿名さん]

>>2351 マンション検討中さん

若葉ついてないよ。

[2355: 匿名さん]

>>2352 匿名さん

どうですか？
若葉マーク付いてるでしょ？

[2356: マンション検討中さん]

>>2352 匿名さん

もう1回名前を変えて送ります。
これで分かったと思いますので、今後は変な売り言葉は無しでお願いしますね。

[2357: 匿名さん]

>>2350 匿名さん
誰も港区だから人件費高いなんて一言も言ってないぞ
妄想極まってめちゃくちゃすぎ

[2358: 購入経験者さん]

どんな管理組合が出来ても、管理委託契約を切られないという保証があるのでしょうか？
無いのに「後から取ったれ」というリスクテイクは出来ないと思うのですが。

[2359: マンション検討中さん]

>>2358 購入経験者さん

解除率を計算して「受任限度内だからトータルでおk」という考え方をしてるかもしれませんよ。

[2360: 匿名さん]

>>2356 マンション検討中さん
あえて若葉マーク付ける時は、荒らし目的ですか？

[2361: マンション検討中さん]

物件の話しましょう

[2362: マンション検討中さん]

まあ色々と金がかかる買い物であり、管理費も含めて払う余裕がなければ撤退するしかないですよねえ

[2363: 参考までに]

長文駄文失礼いたします。
72平米に要望書出そうと思うので、本当にこの物件を検討されている方の参考になれば幸いです。
ただ、完全に私個人が感じたメリデメなので、皆様各々感性あると思いますので参考程度に流していただければと思います。
私は1次取得者、港区内の保育園通いの子持ちです。
【メリット】
・各部屋リビングイン（洗面所はデメに記載）
→子供が帰宅した際に直接子供部屋に行かず、必ずリビングを通る導線となることを元々希望
・2Fに認可保育園
→もう1人子供を考えているので入れたら非常に楽
・72平米は子供向けに面取りされている
→小さい子供には地味に有難い。
・72平米は電気スイッチが子供の手の届くところに配置
→小さい子供には地味に有難い。
・見た目
→良いと思いました。
・ハナマサ
→コスパが凄いと感じました。正直ハナマサって、、と思っていましたが、野菜激安で肉も激安の割に悪くなかったです。
・ハンズフリーキー、スマホキー
→特にスマホキーは困ったとき便利ですね。ただ、スマホキーはいちいちアプリかなんか立ち上げてやらないとなので非常用ですかね。
・各戸宅配BOX、ディスポーザー、免震等建物設備
→まぁタワマンです。周りのタワマン勢ヒアリングの結果免震は必須でした。ディスポーザーは水流さなくても勝手に内部で水使用して使えるそうです。トランクルームが72平米にはついていないのが残念ですが。（2年間無料のトランクルームはあり。ボードの板などはトランクルームから直接スキー場まで送ってくれるらしい。）
・リビング天カセ
→エアコン1台分浮く。
・芝浦小近い
→近いのは安心感があります。色々芝浦小の噂は聞きますが芝浜小が出来て子供の母数が減れば目が行き届くようになってくれることを祈ります。
・港区内引っ越しの為転園の必要がない
→他区のマンションも検討しましたが子供の転園が気になっていました。
・1枚ウォールドア
→でかいけどおしゃれ
・価格
→妥当なレベルかと。億かぁ、、とは思いますが。
【デメリット】
・管理費
→1番のデメリットです。平米10円値下げされましたがここは正直いただけないです。管理組合結成後に真っ先に議題として上がるのではと思います。管理組合ではどうにもならない？
・駅距離
→11分はしんどい。芝浦現地何度も足運びましたが猛暑の中だと厳しい。。慣れですかね。なお、歩道橋使わずに最短で田町からプラウドに着くには田町駅東口交差点を田町駅後ろにして直進、なぎさ通りの右側を歩いて芝浦3丁目交差点の信号を待ってでもUFJ側に渡るとプラウドまでは信号待ちほぼないです。色々時間帯変えてみましたがそれが一番早いです。ベビーカー押しながらプラウドの角まで平均10分42秒でした。試行回数6回平均。
・洗面所リビングイン
→ドライヤーの音が気になりそう。子供一人でお風呂に入るようになったらすぐ駆け付けられるとも思いますが。
・騒音？
→何度も現地に行ったのですが私自身は気になりませんでしたが、高層階だとどの程度の音になるかは気になります。ケープの人に聞いたところ別に気にならないとのことでしたのでそこまで気にしないことにしました。なお、サッシはT2だそうです。
・下がり天井
→ここで散々言われていたので気になりだしました。確かに気になりましたが妥協できるレベルでした。私は。
・匂い？
→現地に赴いた際には1度も感じませんでした。住んでみたら臭いと思う時があるのかな？
他にもなんかメリデメありましたがパッと思いついたのはこれくらいです。

私はこのデメリットを妥協できたので要望書提出に踏み切れました。
他のマンションについてはあまり言及したくはありませんが、他の方が良いとおっしゃる方がいると思いますので、2物件だけ。ここで良く出てくるブランズは見た目と眺望の悪さ、価格が割に合わな過ぎてやめました。また、勝どきも、待機児童の多さとタワマンだらけで大江戸線に乗るまでに1本は必ず見送る羽目になると勝どき在住者から聞いたのでやめました。
長々と失礼しました。異論反論あると思いますがあくまで参考までに眺めていただけますと幸いです。

[2364: 匿名さん]

まさに駄文　笑笑

[2365: マンション検討中さん]

>>2363 参考までにさん

本当の検討者の視点で良く分析いただいてありがとうございます。
検討者でもないのにあちこちで反射的に否定の一文を入れるネガは必ずいますが無視していきましょう。淋しい人です。
私も気が付いたことがあったら書き込みますのでよろしくお願いします。

[2366: マンション検討中さん]

>>2343 マンション検討中さん

その説明はありえません。
初めから修繕積立一時金を徴収することを記載しなくともどの道何年か経てばマンションなんですから大規模修繕は必要になります。
そのときに追加で徴収されることは間違いありません。
元々管理費が高いことには他ならないです。

[2367: マンション検討中さん]

>>2363 参考までにさん
どちら向きのお部屋を希望されたんですか？

[2368: 名無しさん]

>>2363 参考までにさん
めちゃくちゃ分かりやすい！！

[2369: マンション検討中さん]

>>2363 参考までにさん
私は在宅が永続しそうなので、その間取りは検討外になりましたが、小さい子供なら良いですよね。

[2370: 匿名さん]

>>2363さんがご自宅用として真剣に検討されておられる事が分かり、個人的にもたいへん参考になりました。
特に、実際に何度も現地に足を運ばれて、このマンションの立地環境がご自身で納得出来るかどうか確認されておられるのは素晴らしいなと思います。
ここにしてもブランズにしても、身元がバレないのを良い事に何度も何度も繰り返し悪口や難癖を書き込んで、何かを見下してマウントしてないと心が満たされない卑しい人ばかりで嫌になりますね。
そんな人が同じマンションに住んでいたら、また何のかんのとクレームや身勝手な自己主張ばかり言うんでしょうから、買わないでくれて有り難うですよ。
このマンションでご家族と素晴らしい生活を送られる事をお祈り申し上げます。

[2372: 匿名さん]

昔のパークコートタワー買っとけ
間違いない

[2373: 匿名さん]

こういうのってアルアルなんでしょうか？
https://mobile.twitter.com/poodocc/status/1400439361808732164

[2374: 匿名さん]

>>2373 匿名さん
あるある。

賃貸物件に数年住んでただけで分かってると勘違いしちゃう系の人。

敢えてそれ系の事を呟く人は承認欲求強めで、自分の価値観や選択を正当化したいだけ。

ま、単にお金が無いってだけなんだけどねw

[2375: 匿名さん]

妥協して勝どきとか、妥協して江東区なんて選択は無理でしょ。

[2376: 匿名さん]

ここの立地より勝どきの方が良くないか？

[2377: 匿名さん]

芝浦や勝どきでマウントなんか取れないけど、本人が取れた気になってるならそれで良いんじゃないでしょうか。

[2378: 匿名さん]

>>2376 匿名さん
どこら辺が？

[2379: マンション検討中さん]

まーた勝鬨かい

それぞれにそれぞれの良さがあるんだから比べても仕方ないでしょう。そして芝浦勝鬨ごときじゃ偉ぶれないし住んでる連中も偉ぶる気もないよ


やはり私も72ですかねえ。西の

[2380: 匿名さん]

>>2370 匿名さん
もしかしてあなたが言う悪口や難癖とかっていうのは管理費が高いということですか？

[2381: 匿名さん]

管理費ってマンションごとに何でこんなに違うのか、それは知りたい。
新築時はデベロッパーが計算して設定するんだろうけど、その計算根拠を
示してほしい。
他のマンションとも比較したい。マンション系ブロガーとか不動産評論
サイトも何故このことに一切触れないのか不思議だわ。

[2382: 匿名さん]

>>2381 匿名さん
管理費のことについては触れてましたよ。

[2383: マンション検討中さん]

ここレンタサイクルありますか？

[2384: 検討板ユーザーさん]

>>2383 マンション検討中さん
docomoの自転車シェアリングの置き場が作られる予定。
維持費も掛からないので正しい選択。
広域で利用出来るので便利ですよ。

[2385: マンション検討中さん]

>>2384 検討板ユーザーさん

こちらauなんですけど大丈夫ですか？

[2386: マンション検討中さん]

>>2385 マンション検討中さん
誰でもID登録できれば使えますよ

[2387: 匿名さん]

>>2384 検討板ユーザーさん
使ったことあるなら分かるだろうけど、整備不良が多いから気をつけた方がいいよ。ブレーキ壊れてる車体とか普通に出くわす
走りも不安定だし組合で数台保有した方がいいと思う

[2388: 匿名さん]

自転車シェアは子供用がないから家族では使えないのよね。

[2389: マンション検討中さん]

よくある港区の赤い色の貸し出しチャリとか普通のレンタルチャリはないのね。
ドコモのやつってどんなのなんだろ？

[2390: 匿名さん]

>>2389 マンション検討中さん
多分その赤い色のやつはドコモのやつです。

[2391: 名無しさん]

最近かちどき買った人は30.40代の資産価値意識高い系で他の物件より自分の選んだ物件の優位性を誇示したいイキがった人が多いのだろう。そうしたギスギスした人達が多いマンションには住みたくないな。まあ、朝のかちどき駅は、そうしたイキがった人達で混雑して溢れ返るだろうし、その状況見て、価値も落ちていくだろうな。

[2392: マンション検討中さん]

芝浦も似たようなもんだと思うが。どっちに住んでも変わらないよ。
金の無駄使いをしているだけ。

[2393: マンション検討中さん]

<定期>勝どきの話は興味無いのでやめてください。

[2394: マンション検討中さん]

>>2390 匿名さん
そうなんですね！
知りませんでした。。
港区限らずよく都内走ってる赤色のちっちゃいやつがドコモのやつなんですか？

[2395: 匿名さん]

品川駅の飛行機、かなり大きく見えるな。やはりE滑走路リスク考えると悩ましいですね。

[2396: 検討板ユーザーさん]

>>2394 マンション検討中さん
そうです。セブンイレブンとか広範囲に普及しているので、ちょい移動に便利です。
月額2,200円で乗り放題。事前予約も出来ます。
https://docomo-cycle.jp/minato/

[2397: マンション検討中さん]

>>2396 検討板ユーザーさん
なるほど！
こないだトラックに山積みされて運ばれてるのを見たことあります。
ということは、プラウドのレンタサイクルの場合でも利用するなら月額2200円払わないといけないんですかね？

[2398: マンション掲示板さん]

月額2200円で乗り放題は安いですね。

[2399: 匿名さん]

シェア自転車は雨降ると使えないし、そこまで便利じゃないですよ。衛生面でもちょっと汚い感じします。

[2400: 匿名さん]

>>2391 名無しさん
ミッド購入者6割がTTT民。

残り3割がKTT、ドゥトゥール、晴海2丁目衆、一部豊洲

殆どが近隣からの住み替え

[2401: マンション検討中さん]

芝浦で検討してるので皆さんの声を聞かせて欲しいんですけれど、駅10分オーバーだが竹中施工で外観、ランドスケープ、共用施設など洗練されて仕様の高いプラウドと、ピンクで可愛いけれど田町も三田も10分切るブランズ、皆さんはどっちのがいいと思いますか？ 条件揃えるために、部屋は中層西向き3LDKだと仮定して。

[2402: マンション検討中さん]

>>2401 マンション検討中さん
圧倒的にプラウド

[2403: マンション検討中さん]

>>2402 マンション検討中さん
2401です。不動産は立地、とはよく言いますが、それよりも勝る部分が多いということでしょうか？

[2404: マンション検討中さん]

>>2401 マンション検討中さん
書いてある立地と仕様の差異ではイーブンで決めかねるってことだよな？
ってことはブランズ。入居が早いから。

[2405: マンション検討中さん]

>>2404 マンション検討中さん
なるほど、そういう決め方もありますね。立地と仕様の差異はイーブンという見方が多数なのでしょうか。例えば某ブロガーはブランズの外観を扱き下ろしてますが、プラウドの11分を指摘する論調が思いのほか少なく…

[2406: マンション検討中さん]

>>2405 マンション検討中さん

直感で見ていいと思った方に決めた方が後悔ないですよ。
ずっと住み続けるんでしたら。

[2407: 匿名さん]

>>2405 マンション検討中さん

同じく芝浦で検討しています。ブランズにしようと思っています。
こちらは仕様が良い良いと言われていますが、共用施設では差を感じません。外観は魅力的ですけど。
室内のタッチレス水栓、玄関キー、ハイタイプのウォールドア等どれも良いけど、それより使い勝手の悪そうな間取りが気になります。MRでこちらは室内空間が狭く感じ、逆にブランズは広く感じました。
駅徒歩も実際11分じゃ着かないですよね。

[2408: 匿名さん]

>>2407 匿名さん
ブランズはプラウドより価格高いうえ設備もプラウドより劣ってますよ。

[2409: 匿名さん]

>>2408 匿名さん
設備の差が立地や間取りの利便性の先に勝ると思えないのです。
こちらは管理費も高いし

[2410: 検討板ユーザーさん]

まぁ小中学生までの幼い子供いるなら問答無用でこっちだな

[2411: 匿名さん]

むしろ単身かDINKS向きかと。

[2412: マンション検討中さん]

ブランズとの仕様の違いわかる方教えて下さい。

[2413: 検討板ユーザーさん]

>>2401 マンション検討中さん
そりゃこのスレで聞いたらみんなプラウドって言うだろうよ
わざとブランズって言って競争率下げようとする人もおるだろうけど

[2414: 匿名さん]

学区は芝浜の方が良いし、子供がいるなら芝浦2の方が良いと思うぞ。

[2415: マンション検討中さん]

>>2271、2272 マンション検討中さん

モデルルームで、今後の計画について教えていただきました。その結果をシミュレーションしたところ、大雑把ですが上記のイメージです。

周辺の芝浦アイランドなどの金額を見ると、ファミリータイプで修繕費、管理費、固定資産税含めて築15年で5万円弱なので、影響は大きいかと思うのですが、、

ただし、皆さん言われているように、管理費がかなり高く設定されていることと、芝浦アイランドの分譲マンションが大規模修繕をまだ実施してないことから、今後どうなるかは分かりませんが

[2416: マンション検討中さん]

>>2412 マンション検討中さん
専有部でいいなと思ったのは、キッチン天板クオーツストーン、浄水器独立、浴室タイル、一種換気、各戸宅配Boxあたりでしょうか。今どきのマンションではなかなか見れません。

[2417: 参考までに]

>>2367 マンション検討中さん
希望は小学校側の西ですが、正直どちらでもいいかと思ってます。抽選にならない方で出すつもりです。

[2418: マンション検討中さん]

>>2415 マンション検討中さん

アイランド等の周辺マンションは15年経ってぼちぼち修繕の値上げの情報が出ており、標準的部屋で＋1万程度ですね
まぁ、想定通りといったところ

[2419: マンション検討中さん]

本来新築時が一番安いはずの管理費と修繕積立金。
それが築15年のアイランドより高いというのはどういうことでしょうか。

[2420: マンション検討中さん]

ステアリ、ルフォンザ・タワーと悩んでたけど、ステアリ完売で2択になってしまった。

[2421: マンション検討中さん]

>>2420 マンション検討中さん
何の話？

[2422: 匿名さん]

プラウドタワーステーションアリーナは人気だったからな。東池袋直結だよね。

[2423: 匿名さん]

駅直結はそりゃ人気になるでしょ。

[2424: マンション検討中さん]

>>2423 匿名さん

やっぱカチドキサウスいいよね

[2425: 通りがかりさん]

池袋ってどうなんだろ。池袋なら勝どきの方がまだ良いのかな？

[2426: 名無しさん]

池袋は場所にもよるけど山手線使えるから勝どきよりは良いのでは。

[2427: 匿名さん]

MR行ってきたが、結構人が多かったな。

[2428: マンション検討中さん]

結構繁盛してますよね

[2429: 匿名さん]

>>2425 通りがかりさん
東池袋は昔は冴えない雰囲気だったけど再開発できれいになった。池袋駅も徒歩圏。

[2430: 匿名さん]

ここパンダ部屋ってどこになりますか