プラウドタワー芝浦

[評判気になるさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115510/

野村不動産による、地上33階（地下1階）、高さ114ｍのタワーマンション計画です。
施工現場ではすでに着工しており、2023年3月に竣工予定とのことです。

現地は旧海岸通り沿い、芝浦小学校の道路向かいです。
キャピタルマークタワーや芝浦アイランドにほど近い場所です。

最寄り駅はJR田町駅で、GoogleMapで簡易的に距離を計測したら概ね900m（徒歩12分）程度のようです。
情報交換をお願いします。


現地の情報：
https://skyskysky.net/construction/202336.html

物件名：プラウドタワー芝浦
所在地：東京都港区芝浦四丁目4-45番地（地番）
東京都港区芝浦四丁目（住居表示）
最寄駅：JR「田町」駅
建築主：野村不動産株式会社
設計：株式会社 竹中工務店 東京一級建築士事務所
施工：株式会社 竹中工務店 東京本店
用途：共同住宅、保育所
敷地面積：4,134.51㎡
建築面積：1,560.73㎡
延床面積：43,143.32㎡
構造：鉄筋コンクリート造
基礎工法：杭基礎
階数：地上33階、地下1階
高さ：114.91ｍ
着工：2019年12月
竣工：2023年3月（予定）

総戸数：421戸
交通：ＪＲ山手線・京浜東北線 「田町」駅 徒歩11分
　　　ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅 徒歩18分
　　　※ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅までの徒歩分数は駅エレベータ利用時のものとなります。
管理会社：野村不動産パートナーズ

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[201: 匿名さん]

>>199 匿名さん

君，山手線主要駅とマイナー地下鉄場末駅の比較って、意味あるの？しかも内側でしょ？どこと争ってるの？恥ずかしくない？

[202: 匿名さん]

芝浦の皆はグローバル以外は月島以下、勝どき豊洲レベルであるという現実を見つめるといいよ。そして500の新築が売れてないという現実も。

グローブタワー370 、キャピタルマーク370 、ケープタワー350 、東京ベイ340

CGP 460、MTG 420、CPT420、LTT380

KVT410 、KTT370 、TTT340

PCTB 370、TTT350、SKY340、CTTT340

[203: 匿名さん]

>>202
なぜ築15年の芝浦マンションと築5年以下のその他湾岸マンションを較べるんでしょうか？ちゃんと築年数合わせようね。

芝浦は新築はブランズが坪520、プラウドは恐らくそれ以上、築浅中古はGFT460

勝どきは新築パークタワー420、中古はドトゥール370、カチドキザタワー360

豊洲は新築ブランズが400、中古はスカイズ340、パークシティ360

[204: 匿名さん]

やっぱり勝どきが良いという結論になってしまう

[205: 匿名さん]

>>201 匿名さん

よく読め。日本語わからない？

[206: 匿名さん]

>>204
じゃあ勝どき買えばいいじゃん。そもそも勝どき検討してる人は芝浦は予算オーバーだから検討はまず被らない。豊洲と有明の検討者が勝どきとの競合層。

再開発がなく、大江戸線単線駅の壁ドンお見合い眺望物件とか私は全く興味がない。

[207: 検討板ユーザーさん]

ブランズタワの販売が失敗。ここの販売も失敗すると芝浦にデベは手を出さなくなるだろうな。

リセールに目ざといハイエナ浮遊族が販売時の不人気物件に手を出すわけもなく、となるとすぐに値下がりするだろう。

供給が少ないのに新築タワマンがすぐ値下がりする最初の地域へ。

遠すぎる高輪ゲートや浜松町をおしだしたり、湾岸なのに公開空地の緑をおしだしてる時点で、なんの売りもないってことよ。

販売前からついここに書きまくっちゃってるから、販売サイドの厳しさが見えてしまう。現場を追い込みすぎなんじゃないのか？

頑張れ野村。

[209: 検討板ユーザーさん]

>>208 住民板ユーザーさん1さん

頑張れ野村末端。

[211: 検討板ユーザーさん]

>>210 住民板ユーザーさん1さん

どこの住民板荒らしてたんだ、おまえ。
東急か。せこいやつだな。

[212: 匿名さん]

>>204 匿名さん
価格的にはそうでしょう。特に坪500には手が届かない層には選択肢すらありません。

[213: 匿名さん]

>>203 匿名さん
>芝浦は新築はブランズが坪520、プラウドは恐らくそれ以上

売れないと実勢じゃないよね？短期完売が多い野村が「恐らくそれ以上」？
昨年野村は内陸、高台、駅近、低層を400後半で短期に完売させたんだよ

[214: 口コミ知りたいさん]

買わない人はどっか行ってください、

[215: 匿名さん]

>>214 口コミ知りたいさん

じゃあ、何戸もおまえが買ってやれよ？

ただのヒステリックな芝浦親衛隊じゃあ、野村さんの懐も芝浦リセール市場もあがらないぜw

いやGFTリセールしたいだけの転売屋かww

[216: 匿名さん]

>>144 住民板ユーザーさん1さん
羽田の海上E滑走路が完成したらここも騒音酷くなるから要注意ですよ
時々白金に居ることがありますが南風時の夕方は煩くて最悪です

[217: 匿名さん]

いくら港区、野村、竹中でも駅遠はもう厳しいよ～。
田町駅直結仕込めりゃ坪700でもバカ売れだよ

[218: 匿名さん]

GFTが高いだけで別に芝浦は高くない

[219: 匿名さん]

>>180 マンション検討中さん
ブランズは2022年までのローン減税の優遇措置が確定したので年明けから来場者が増えています。
2023年竣工物件は優遇対象になる予定が今のところないので、ブランズは安い住戸から埋まり始めると営業さんは予想しているそうです。

[220: マンション検討中さん]

うん、高くない。激安。さすが湾岸、似非港区。勝どき以下。

[221: マンションマニアさん]

>>218 匿名さん

そう、この真実を意図的に無視する奴が芝浦煽りやってるからみんなで指摘し続けないとアカン。

[222: マンションマニアさん]

>>219 匿名さん

ローン減税で安い部屋が少し売れるって、芝浦はカツカツの実需しか集まってないということか。高額の角部屋が何十倍の抽選になっている勝どきとは違うな。

[223: 匿名さん]

>>217 匿名さん
田町駅直結に700の需要はないと思うよ。だって山手線の田町だよ。直結は地下鉄や内陸だから需要あるんだよ。

[224: 住民板ユーザーさん1]

>>211 検討板ユーザーさん

おまえは検討する気もないのに、ここに来るな。何が目的だ？

[225: 匿名]

>>223 匿名さん

かちどきいけや

[226: 匿名さん]

山手線の駅に近いって、港区物件ではレアだけどね。勝どきにからまれる程度なら買いではないのかな。内陸のほうが無難だわ

[227: 評判気になるさん]

ほんと、湾岸ってマウントの取り合いばっかりで呆れるわ。
同じマンション内でも階差によって見下したりするんだろうなぁ。
眺望良さそうだからと思って覗いてみたけど、民度低すぎて一緒に住みたくない人種ばかりだから、内陸に戻りますわ。

[228: 匿名さん]

>>226 匿名さん
ここは内陸ではないがな。
元々、港区に住んでるアッパーミドル以上は、山手線へのアクセス利便性を求めてないんでしょ。地下鉄や車移動メインで
じゃなかったら、あそこまで高値売買されないでしょ。

[229: 匿名さん]

>>227 評判気になるさん

ほんと怖いですよね。あの勝どきvs豊洲バトル笑
港区からみたら、お台場以外全部一緒なのに

[230: 通りがかりさん]

このスレは湾岸比較されるとヒステリックに反応する野村営業員か芝浦住人に占拠されてるのか。。さすが芝浦、他の湾岸マンションのスレとやり取りが同じだわ。

[231: 匿名さん]

>>229 匿名さん
君みたいのを、マッチポンプというだわ。
放火犯は必ず現場に戻ってくる心理と一緒だな

[232: 匿名さん]

浜松町・竹芝のネット記事で、誰か答えていたけど、オフィス街でもイメージ（こんな幼稚な言葉でなかった）とかコンセプトみたいな裏付けがないと厳しいのだってさ

そうだと思ったので共有するよ

渋谷は若者の街でIT業界みたいなのね

浜松町なら海と空の玄関とか
開放性みたいな

田町には今のところ特徴がない
そこに知名度というか価値が認められない原因があると思うよ

[233: 匿名さん]

>>232 匿名さん
慶応、東工大、芝浦工大、NEC、三菱自動車、森永、ヤナセかな。質実剛健、テクノロジーの街というイメージ。

[234: 匿名さん]

>>232 匿名さん
慶應とNECの街だったけど、前者は強姦事件、後者は経営不振でイメージ悪化してるんだな。

[235: 匿名さん]

田町のイメージって、一番は山手線と京浜東北の乗り換え駅だろ

[236: 匿名さん]

田町のイメージって、一番は山手線と京浜東北の乗り換え駅だろ

[237: マンション検討中さん]

駅までの無料送迎バスなど、そういうサービスがあればいいなと思います

[238: 匿名さん]

>>237 マンション検討中さん
港南のWCTとかここより駅から遠いのにシャトルバス大赤字らしいから要らない

[239: 匿名さん]

>>238 匿名さん
WCTはそもそも天王洲アイル駅物件だから、シャトルバスなんかいらんかったのよ。それをあたかも品川駅物件として売り出したいから、シャトルバスなんて負の遺産をあたかも付加価値のようにして売り出された。

[240: 匿名さん]

>>232 匿名さん
ネット記事鵜呑みにしたらだめっしょ　笑
ニートが書いてる記事かもよ

[241: 販売関係者さん]

>>240 匿名さん

個人ブログとかじゃないから
顔出しで属性も明らかにしているちゃんとした記事ですよ

[242: 匿名さん]

販売関係者って何者よ?
他物件の販売関係者が必死にここをネガしているのかね?

[243: 匿名さん]

田町駅は駅階段から改札まで無駄な自由通路などがほぼないので駅エスカレーターからホームまでが非常に近いのが良いところ。あまりに大きなターミナル駅や地下鉄駅とかは階段からホームまでは徒歩5分とかザラですから。

[244: 匿名さん]

>>243 匿名さん
品川駅とか使いにくいからね。確かに田町駅は使いやすい。

[245: 匿名さん]

>>244 匿名さん
芝浦住民ですが、品川駅は大きいですが田町駅より商業施設が充実してるので印象は悪くないです。
たまに品川駅使いますが、綺麗でおしゃれな店も多く良い駅だなと感じます。
一方、駅にもよりますが地下鉄だけの駅はホームまでやたら時間がかかるし、駅前にろくな商業施設がない不便な駅が多いですね。

[246: 匿名さん]

>>245 匿名さん
品川駅はスーパーが弱いんだよね。田町駅も弱かったけどライフができてだいぶ良くなった。

[247: 匿名さん]

>>246 匿名さん

クイーズ伊勢丹あるじゃん

[248: マンション検討中さん]

このマンションに住んで田町まで歩くって正直けっこうキツイよね。
一度徒歩5分圏内に住んでしまうと尚更...

[249: 評判気になるさん]

>>244 匿名さん
同感です。　品川の港南口側に通勤していましたが、ホームまでの距離にうんざりでした。
田町駅は三田側も芝浦側もホームまでの距離が短いですし、山手線と京浜東北線が同一方向同一ホームなので、乗車時にストレスが少なく使いやすい駅ですね。

[250: マンション検討中さん]

>>249 評判気になるさん
そうですよね。やはり駅から距離がある上にホームまでも結構歩く。つらいです。

[251: 口コミ知りたいさん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[252: 名無しさん]

確かに同一方向同一ホームはかなりでかいですね
京浜と山手どっちかが1分間隔でくるし、片方遅延してももう片方は生きてる。メトロなんて遅延したらなかなか回復しないし、一本逃したら5分以上待つとかザラ

[253: 匿名しさん]

>>252 名無しさん
>>249 評判気になるさん
芝浦住民のようだけど、芝浦のタワマンは田町のホームまで何分歩く？雨の日、台風、雪、真夏、真冬は正直どう？

あとJRは都心の外側を走るからね。山手線の内側に山手線はない。中央線も都心から離れてる。都心はメトロだけだね

[254: 匿名さん]

品川駅が使いにくいだけで田町駅は使いやすいですよ

[255: 匿名さん]

>>253
252ではないですけど、マンションエントランス出てからホームまで8-9分くらい。徒歩2分歩けば屋根付きデッキがあるので雨も雪もあんまり影響ないです。ただ最近都心部では雪はほぼ降りませんよ。デッキは幅が広く人や自転車などを避けたりのストレスがないのでとても歩きやすく、地熱の影響が少なく屋根があるので、真夏でも快適ですよ。

山手線の評価が低いようですが、有楽町、新橋、東京、恵比寿、渋谷、新宿は十分都会だと思いますし、三田線と浅草線、ゆりかもめもありますので、大手町、内幸町、東銀座、日本橋、芝公園、日比谷、三田、白金台、目黒、汐留、台場などこれ以上望めない程、多くの場所に乗り換えなしで行けます。また、車や自転車もよく使うので、麻布十番、六本木ヒルズ、虎ノ門ヒルズ、虎ノ門ビジネスタワー、アークタワー、西麻布六本木、日比谷ミッドタウン、東京ミッドタウン、有明ガーデン、アクアシティ、ダイバシティ、デックスなど、とにかく何処にでも近いです。単純に距離的に近いのもありますが、都心部内での移動になので、週末で道も空いていて、渋滞イライラみたいのが少ないのも利点です。

独身時代は広尾周辺に長く住んでいたので芝浦とか完全に舐めていましたが、実際住むと交通利便性や都心各部への商業施設へのアクセスは間違いなく広尾より上です。道も広い、公園も多い、児童施設も広い数多い、スポーツセンターはとても便利で施設だけでなく、大人から子供まで多くのカルチャー教室があったり、港区で一番大きなスーパーもあるのでエリア内でと生活は便利です。msbはオシャレなお店はありませんが、歩いて家族連れで行ける店の選択肢が格段に増えました。シングルや若いDINKSには広尾の方がおすすめですが、子持ちファミリーには芝浦の方がおすすめですよ。広尾のようなオシャレなオーナーレストランやショップはエリア内にはほとんどありませんが、子持ちだとそれ系のお店への需要がないので影響はないです。インターとかはやっぱり麻布や広尾に通わせてる人が多いですね。

[256: 匿名さん]

この辺の物件の成約を出させたけど、売り出しとの乖離が大きすぎるな。自己評価が高すぎるというか。

GFT外れ値を除くと坪410前後しかない。ブランズタワーって坪500だっけ？中古との乖離が大きすぎるのに、デベの算段も謎が多いな。

キャピタルマークタワーも坪360、ケープタワーも坪370だった。もっと安いじゃん。

駅前の開発が概ね終わったのに、新築や差が縮まらないのは街力に限界があるんだろ。なんかデベにとっても難しそうな場所だな。

[257: 匿名さん]

>>256 匿名さん
大規模に開発されてる勝どき晴海豊洲有明のあたりの方が生活はしやすい

[258: 匿名さん]

>>257 匿名さん
ではそちらにどうぞ。お疲れ様です

[259: 匿名さん]

ここはなんだか野村の営業が必死に書き込んでるんですかね？

[260: 匿名]

>>259 匿名さん
逆でしょ。芝浦の評価を落としたい他の人が必死で書き込んでのでは？

[261: 匿名さん]

>>255 匿名さん
徒歩2分で屋根付きデッキなんてどこにあるんだ？

[262: 匿名さん]

>>261 匿名さん
GFTじゃないかな

[263: 匿名さん]

>>262 匿名さん
GFTからデッキまで徒歩2分じゃ無理でしょ。そもそもエントランスからホームまで徒歩8～9分というのも無理。
>>255はただの押し売り長文だな。

[264: 匿名さん]

>>255 匿名さん
>三田線と浅草線、ゆりかもめもありますので

三田線のホームまで徒歩何分ですか？

[265: 評判気になるさん]

>>255 匿名さん
同感ですね。
山手線内側が良いとか、地下鉄が一番とか偏った思想を持たずに、この地域のトータルバランスで考えたいですね。
送られてきたパンフレットによる開発計画のラッシュを考えると、品川駅から浜松町駅あたりまでの地域は、ＭａａＳの普及がかなり期待出来そうです。
１０年後ぐらいには先進のモビリティが多数行き来するでしょうから、麻布や広尾といったオシャレな街にもサクッと行ける様になるでしょう。
地下鉄の階段に毎日ため息をつくよりは、モビリティでシームレスに移動する方がいいという世の中になったときに、再開発で先進性のある地域は面白い選択肢かもしれません。

[266: 匿名さん]

>>255 匿名さん

広尾で子育てするには額面が足りなかった、という言い訳にしか聞こえない、ごめん

[267: 通りがかりさん]

>>256 匿名さん
ブランズは複数社JVだから(土地仕込長谷工？)、既に事業参画時点で東急・他デベが長谷工にプレミアムを払っており、採算合わせる為に強気価格にせざるを得ないという背景がありそう。かつ意思決定プロセスも煩雑そう。

野村が自社で仕込んだ物件でそんな馬鹿げた値付けはしないと期待しているけど、、、

野村の営業さん！竹中施工は高いと思うけど、他社の二の舞を踏まないように頼みます！

[268: 匿名さん]

>>265 評判気になるさん
芝浦は地下鉄も山手線も両方使えるのが良いよね。

[269: 匿名さん]

>>266 匿名さん
元◯◯◯銀行広尾支店の人がニュースになってる。

[270: 匿名さん]

>>264 匿名さん
>>255はGFTの話をしてるのか？
ここから地下鉄やゆりかもめは遠すぎで、普段使いは難しいでしょ。

[271: 匿名さん]

ゆりかもめは休日子供とお台場方面に行くのに便利
キッザニアにも行きやすい
子育て世帯には結構ありがたい

[272: 匿名さん]

GFT中古が良さそうですね

[273: 匿名さん]

>>272 匿名さん
あれは内装コスカ物件です。

[274: マンション検討中さん]

>>268 匿名さん
そうですね。地下鉄ホームまで徒歩20分くらいでしょうか。
山手線より三田線を多く使う人にとっては厳しいですね

[275: マンション検討中さん]

ブランズ色々言われてるが、立地は便利だからな。
芝浦四はマジで何にもない。
スーパーがないのもこの島だけ。

[276: マンション検討中さん]

よほどコンプレックス強くて、さらに暇じゃないとここまで粘着できないと思うんだけど

顔見てみたくなる

[277: マンション検討中さん]

しかし、このマンションをいくら褒めても上位互換のブランズタワーの宣伝にしかならんな。
プラウドはそれくらい駅距離でハンディキャップを負っている。
販売面でもそうなるだろうね。坪300万円台後半のパンダ部屋でも作らない限り。

[278: 検討板ユーザーさん]

スーパーがないんだ。
人が住めない場所なのかな？

すき家とローソンがあるから便利というTwitterの人がいて笑ったけど、そういうことなのかな。

[279: マンション検討中さん]

ドラッグストアはあった気がする

[280: 評判気になるさん]

肉のハナマサ、ピーコック、ドラッグストアはスマイルがありますね。

[281: マンション掲示板さん]

ブランズタワー芝浦の素敵デザインを見てしまうとうーん

[282: マンション検討中さん]

煽っても反応してくれなくなってきたので、今度はブランズ民とプラウド民で喧嘩させようと画策してるのかしら。

各社の中の人は当然分かってるだろうけど、そんな煽りに乗るとお互い共倒れ。

どっちが上かみたいな議論になったら失敗。
どのニーズならどっちがオススメといった建設的な話にして欲しい。

[283: マンション検討中さん]

>>207 検討板ユーザーさん
もうだんまりか？

[284: 匿名さん]

>>265 評判気になるさん
>地下鉄の階段に毎日

地下鉄は山手線よりはエレベーター、エスカレーターは使いやすいと思うけどな。

>麻布や広尾といったオシャレな街にもサクッと行ける

地下鉄が不便で内陸行くにはJRの線路の横断が避けられない。これが面倒。

[285: 匿名さん]

・東工大再開発で東京タワーの眺望が微妙
・羽田空港の海上新滑走路計画でマンション頭上の騒音被害の可能性
・田町駅からの距離、高輪ゲートウェイ駅に芝浦出入口は現在無し
・オンワードの不振でもし不動産売却ともなればレインボーブリッジの眺望にも影響か
・首都直下地震が発生した場合の液状化は大丈夫なのか

野村と竹中とはいえ、ここは将来的資産価値はリスクだらけに見えるのだが‥
販売案内開始時にはどんな説明案内をしていただけるのだろうか正直不安だらけ

[286: マンション検討中さん]

価格発表まだかな。
まさかとは思うがブランズより高く出して来ないだろうな。
総スカン食らうよ。

[287: 匿名さん]

三田線便利たって行くとこないでしょ

田町ー東京
三田ー大手町

方角が一緒

[288: マンション検討中さん]

小学校近いのが良いですよね。公立中も歩ける範囲でしょうし、中央公園が近いのも魅力的

[289: マンション検討中さん]

逆を言えば単身者にはニーズが薄いですね。駅距離、立地。1LDKが余るかな。

[290: 匿名さん]

ファミリーでも最近は駅距離重視でしょ。
子育てガン無視で某勝どき物件に殺到してる所を見ると。

[291: 匿名さん]

多くは言わん
内側の中古にしとけ

[292: 匿名さん]

>>286 マンション検討中さん

市況からすると高いよね。ブランズがますます売れなくなるだけ。なによりゆで太郎が近いのは、最高の資産

[293: 匿名さん]

さすがに駅遠すぎでしょ

[294: 販売関係者さん]

ブランズとお見合いのパークタワー２LDKがいつまでも売れ残ってる。
値下げを続けていま坪380万くらいか。
駅徒歩10分以内でも厳しいね。

[295: 匿名さん]

この場所で500以上で出して来たら狂気の沙汰としか思えない。

[296: 匿名さん]

駅距離を考えると400でもびみょい…そこまでではないか

[297: 匿名さん]

物件資料が届いたけど、マンションじゃなくてマンションギャラリーの案内資料じゃん。
なんなのこれ。
何処にあるのかも書いてないけど、どっかで作ってるのかな？

[298: 通りがかりさん]

最近のダブルインカム世帯の若手は、マンションでも車でも割高でもあんま気にせずなんでも買っちゃうよね。驚いちゃうくらい

結局客の太宗はマンションマニアじゃないそーいう素人だから、今この状況で500だったら普通に買う人はいそう。時間はかかるだろうけど

[299: 匿名さん]

>>298 通りがかりさん
割高かどうかというよりライフステージ的に家や車が欲しくなるタイミングは大体決まってるわけで

[300: マンション検討中さん]

>>298 通りがかりさん
ブランズタワーの売れ行きを見ると、そんなバカばかりではないようだけど。そもそも融資がおりないか。
内陸で坪400万からあるグランリビオも借地権が原因か竣工間近なのに完売しない。

[301: 匿名さん]

>>297 匿名さん
同意です。
今どき無駄な送料を使うなら、もっと内容のある資料を送ってくださいと思いました。
デジタル時代に入っても大手デベの古臭い体質は変わらないんですね。
電話問い合わせしても知識に乏しきスタッフしかいないの？と感じられて信用して買っていいのか疑問しか残りませんでした。

[302: 匿名さん]

話題だから散歩してきた。結論富裕層が好む場所じゃないな。暗い。とにかく暗い。終末的といってもいい。
東急の周りも暗いビルばっかりだと思ったが，こちらは輪をかけてひどいな。マンションなのに周りは雑居ビルや業務ビルで囲まれてるし、出て行くどころか裏手は工場かなにかの増築やってたぞ。これじゃマンションがむしろ業務の邪魔だろ。東急の周りはまだマンションが多かった。
この島の周りももっと暗いんだな。車の整備工場と倉庫と賃貸が混ざっててどうにもならない。何十年たってもこの組み合わせだろうな。
あとここからちょっといった先の芝浦アイランドも真ん中は公団とトラック置き場で占められててきつかった。グローヴあたりと全然違うんだな。気分が悪くなる。
芝浦小から港南の方に歩いてみようと思ったが殺伐としすぎて諦めた。女子供を遅い時間に絶対に歩かせたくないな。
参った。

[303: 匿名さん]

きれいなのは駅前だけだな。ムスブもろくな飯屋がなかったがここの近くのまともな飯屋がゆで太郎とすき家ってのが象徴的だわ。パンダ部屋で宝くじ用意してくれたらおわりかな。

[304: 匿名さん]

スレ読んでてブランズ同様ここも評判悪すぎてモデル見に行くのも時間の無駄かなぁ

[305: 匿名さん]

東京タワーが見渡せる有料のゲストルームと書いてありますが、対角線上に田町駅の新規再開発の高層ビルが建つのだから将来的には眺望としては厳しい可能性がありますね。他の方々の意見も読んでかなりクセの強い立地なんだと認識しました。

[306: マンション検討中さん]

立地はブランズの圧勝ってことですね。

[307: 匿名さん]

ブランズのスレでは、プラウドの圧勝という書き込みでしたけどね。
どちらも、芝浦の雰囲気最悪、芝浦で坪500は高過ぎ、富裕層は買わないという主張です。
山手線内側に住んでる富裕層が芝浦を好まないという傾向は同意しますが、プラウドもブランズも坪500払える富裕層以外が買う物件と思います。その世帯がどれくらいいるかでしょうけど、築浅のGFTの中古が坪450くらいで成約してるし、それなりにはいるのでしょう。

[308: 匿名さん]

>>306 マンション検討中さん
芝浦という時点で勝利とかないだろ。
ま、荒らしなんだろうけど

[309: 名無しさん]

うん、芝浦って時点で終わってる。ブランズだろうとプラウドだろうと主体的に買わないでしょ。お金ない人が港区アドレス固執して買うか、価格によっては三井勝どき買えなかった層の一部の受け皿になるだけじゃない。

[310: 匿名さん]

GFTは浜松町再開発期待で上がってるので特殊な例かと

[311: 匿名さん]

芝浦4って昔コリアタウンだったイメージが強いのでその辺をどう捉えるかですね

[312: マンション検討中さん]

>>308 匿名さん
君はどこ検討してるの？
荒らしならどこかいきなよ

[313: 匿名さん]

>>310 匿名さん

GFT隣のシーバンスという巨大ビルをまわったけど廃墟味溢れてるな。店がひどすぎた。オフィステナントも三流企業ばかり。大門側も2.5流だがそれ以下だな。ここを変えずに再開発も何もないだろ。海側への雰囲気も悪すぎる。襲われても歩いてるほうがおかしいと言われても仕方ない。隣も車のディーラーの整備工場じゃないか。何が良くてこんなところに住むんだ？

そもそも田町より先にあって20分もかかるんだから、プラウドとはほぼ関係もないだろ。

https://downtownreport.net/db/seavans/

[314: マンション検討中さん]

GFTが上がってるのは浜松町の再開発期待というより、不動産相場によるところかと思います。今や郊外のノンブランドマンションでも坪300万の時代です。曲がりなりにも山手線徒歩圏の三井の大規模タワマンなら坪450でも、と判断される方が一定数いても不思議ではないでしょう。

[315: 匿名さん]

>>314 マンション検討中さん
ですね。
じゃないと、GFTが同時期販売のパークシティ大崎にパフォーマンスで負けてる理由が見つからないですから

[316: マンション検討中さん]

>>313 匿名さん
あんたは一流企業におつとめか？

[317: マンション検討中さん]

なんでGFTをいちいち出してくるのか。
プラウドの方が遠いし、スケールも、デザインも勝ち目ない。
問題はいくらで出してくるのか。坪400万切ってくれば、よくやったぞ野村不動産！となる。

[318: マンション検討中さん]

とりあえず最安値坪398万からで、普通の部屋は平均460くらいじゃない？
プレミアムは600

周辺中古相場やパークタワー勝どき効果でこれでも十分売れるかと。

[319: マンション検討中さん]

>>317 マンション検討中さん
切るわけないよね。

[320: 検討板ユーザーさん]

今や都内都心近郊は坪400万が普通だよね。

500万出しても高級エリアは買えないし。

ここは多分450万前後ってとこじゃないかな？

[321: 匿名さん]

>>309 名無しさん
三井勝どきって、ドゥ・トゥールの運河挟んだ向かいのタワマンですか？
ここはブランズ芝浦と同じ坪500くらいと想定してますが、勝どきってそれを超えるくらいの価格なの？

[322: 匿名さん]

>>318 マンション検討中さん
それならGFT買った方が良い

[323: マンション検討中さん]

>>322 匿名さん
じゃあ、君は買ったらいい。いいのが見つかってよかったね。

[324: 匿名さん]

ブランズより安く出ることはないとのこと。だから多分ほぼ同じの520あたりで落ち着けると予想。坪420くらいのパンダ部屋は多分あるだろう。

[325: 買い替え検討中さん]

さー同じ値段ならどっち? どっちもいらないというネガはコメント不要だよ。

[326: 匿名さん]

>>325 買い替え検討中さん
どっちも要らないだろ

[327: マンション検討中さん]

ブランズより高いとかありえない...
芝浦にそんなリッチ層の需要はないぞ。

[328: 52&TGW42&PHH51&PHIK5223&BTS5253&SG23965&PHI656&MCH10&PTK5904&PHIH3&MSU373]

▽「高浜橋架替事業＝2/14新橋梁交通開放」（東京都）
先行きは公園も新設される等、標記開通情報他を下記UP済み
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/640602/res/42

[329: 名無しさん]

利便性は殆ど変わらないけど、この橋の意味は大きい
細かくは書けないが、ただ新しくなっただけではなく、過去の悪いしがらみからの脱却の一つ

[330: 匿名さん]

>>324 匿名さん
ブランズより駅遠なのにブランズと同じで売れる？ブランズもそんなに売れてるっけ？野村は短期決戦が多い印象ある
この場所で420はパンダとは言えない。本当なら倍率も低いでしょう

[331: 匿名さん]

>>330 匿名さん
年末にブランズ見て来ましたけど売れ行き悪そうでスカスカでした。次回以降供給が8割程しめてる印象でした。何より価格高過ぎてただただ驚きだけでした。

[332: 匿名さん]

亀戸、有明、豊洲、勝どき、武蔵小山、大井町、白金高輪、東池袋、武蔵小杉、どのタワーも今後の地域一番物件クラスで争ってるのに芝浦２件は寝ぼけてるのかというレベルかな。

[333: 匿名さん]

買って住みたい街が今年も１位が勝どきって何が理由ですかね？
入居が2024年の三井の駅近タワーも価格かなり高めですけどどうなんでしょうか。

[334: 匿名さん]

勝どきは再開発が進んだのと築地再開発への期待もありそう

[335: 口コミ知りたいさん]

>>333 匿名さん
アスセス数で決まるので大規模物件のある駅が有利になります。たから1位勝どき2位白金高輪

[336: 匿名さん]

値下げ工作に必死な人がいますが、価格発表されたら、高過ぎ、売れない、芝浦くせにとネガの連投するんでしょ。ブランズの時と全く同じ流れ。
芝浦の将来性は買ってるけど、投資目的で少しでも利益を出したいようです。今の芝浦の価格は投資向きじゃないから早く諦めて余所に行ってください。

[337: 匿名さん]

勝どきが完売するまでは苦戦必至だろうな

[338: 匿名さん]

勝どきとか全く興味ないけど、比較してる人多いのかな？

[339: マンション検討中さん]

勝どきと比較したことないわ

[340: 匿名さん]

>>334
築地再開発って、橋の向こうの対岸の違うアドレスの再開発だよ。一般的にアドレス内の再開発でなければ資産価値的に直接的な上昇要因にはならない。

勝どき駅直結であろうが、芝浦アドレスに住む方が圧倒的に交通利便性が優れているのは永久に変わらない。エリア内にはタワマンの再開発しかない勝どきと、オフィス、大学、商業施設、文化施設、外資系ホテル、運河を活かした新型水上タクシーの整備などが決定している芝浦の再開発では10年後の景色はだいぶ違うと思います。

芝浦　駅歩8分の新築坪520、駅歩10分の築浅中古460
勝どき　駅直結新築坪425、駅歩6分の築浅中古360-370

坪100以上違うエリアで検討者は被らない。

[341: 匿名さん]

浜松町寄りの芝浦はOKだけど港南寄りの芝浦は避けた方が良い

[342: 匿名さん]

>>341
そんなことはない。4丁目の良さはアイランドの雰囲気を享受できる。湾岸一の公園とも言われる芝浦中央公園を毎日使いできる。安くて新鮮なハナマサは素晴らしいスーパー。高輪ゲートウェイの商業施設ができたら徒歩で遊びに行ける。いつになるかはわからないが、高輪ゲートウェイの芝浦サイドも再開発される、その時の期待。

浜松町寄の芝浦エリアはデッキで駅改札直結できたり、三田線、浅草線、ゆりかもめ、モノレールが使いやすかったり、竹芝エリアや芝公園エリア、芝離宮にお散歩行けたり、芝浦1丁目再開発の恩恵期待、車道の通行量が少ない、芝4から容易に都心主要部に車アクセスが良好というあたりがメリット。

[343: 匿名さん]

ここから高輪GWより勝どきから築地の方が近い

[344: 匿名さん]

>>343 匿名さん
勝どきに興味ある検討者は居ないようなので、お引き取りください。

[345: マンション検討中さん]

>>342 匿名さん
なんで他人のマンション頼みなんですかw
そういう住環境を求める人は江東区湾岸を選んでますよ。

[346: 住民板ユーザーさん1]

142,144,145,158,161です。今回、ブランズ プラウドともスルーする事にしました。芝浦の中古物件を調べて下さい。おそらく私のような中途半端な層でも手をつけないと思います。今回、すごく長い時間考えてしまいました。

[347: 匿名さん]

>>346 住民板ユーザーさん1さん
どこの住民板からのご出張？

[348: 匿名さん]

>>344 匿名さん
スレ始まってから勝どきの話ばっかりだから比較してる人多いと思う

[349: 住民板ユーザーさん1]

347→？ 芝浦です。

関係ないけど、私は勝どきとは比較していません。貧乏くさい。私含め変な人しかいないですね。その程度。

[350: マンション掲示板さん]

>>349 住民板ユーザーさん1さん
お疲れ様です

[351: 匿名さん]

>>342 匿名さん
山手線外は都心へのアクセスは車でも不便だよね。地下鉄が使いにくいとなおさら

>>340 匿名さん
>勝どき駅直結であろうが、芝浦アドレスに住む方が圧倒的に交通利便性が優れているのは永久に変わらない。

永久って相当あせってるね。駅距離は？毎日だよ。真冬、真夏は辛くない？

>坪100以上違うエリアで検討者は被らない
芝浦の新築が坪500で売れてるの？

傍からは豊洲、勝どき、芝浦は横並びに見えるよ。

[352: 匿名さん]

駅直結の勝どきの方が交通利便性は高いんじゃないかな

[353: 匿名さん]

>>335 口コミ知りたいさん
そうでしたか。
アクセス数で決まるなら実際とは解離してるとも解釈できますね。
勝どきは銀座に近いという魅力はありますが、
三井のHPを覗いたら基本プランの間取り設備使用はグレード低いかなと感じました。
白金高輪駅周辺には私用でよく足を運びますが、羽田の新ルートの騒音が酷くてもはやとても住もうなんて気になりません。
田町芝浦周辺も新滑走路が完成した場合はマンションの頭上スレスレを飛んで行くことになりそうで、やはり内陸が無難ですかね。
来月から始まる新虎の案内に期待したいと思います。

[355: マンション検討中さん]

>>353 匿名さん
白金高輪に住んでますが騒音が酷くて住めないは大袈裟ですね。
飛行機騒音が増えたことは確実ですが。

[356: 匿名さん]

芝浦から電車で直通の場所

高輪ゲートウェイ2分、浜松町3分、品川3分、白金高輪3分、汐留4分、新橋４分、白金台5分、東銀座6分、有楽町6分、お台場海浜公園6分、日比谷7分、目黒7分、五反田7分、大手町8分、東京駅9分、日本橋9分、日比谷7分、台場9分、神保町12分、水道橋14分、恵比寿14分、渋谷16分、浅草18分、原宿19分、川崎19分、新宿23分、横浜26分、羽田空港27分、池袋32分、他にも豊洲、有明、、成田空港、大宮なども全て乗り換えなしの直通で行ける。

バスでも六本木ヒルズや新橋などつかえる。

車やタクシーで六本木ヒルズ、虎ノ門ヒルズ、虎ノ門ビジネスタワー、日比谷ミッドタウン、東京ミッドタウン、恵比寿ガーデンプレイス、有明ガーデン、デックス東京、アクアシティ、ダイバシティ、豊洲ららぽーとなどもすぐ。

中々これだけの交通利便性ある場所ないし、大江戸線勝どきから乗り換えなしで行ける場所なんて極小の箇所だけでしょ。大江戸線は目的の都心駅だと、降りたホームから地上までのロスタイムや地上出口の場所がちょっと離れたところばかりで不便極まりない。

勝どきから銀座近いつもりだろうが、芝浦からの方が断然近いし、有楽町、東銀座、日比谷と行きたい場所に合わせて降りる駅変えられる。

これだけ交通利便性が違うだけでなく、芝浦の駅前は駅ビルから連続して、外資系ホテル、公園や都内最大のスポーツセンター、愛育病院、公園などが広がる。今後はそれに東工大再開発、芝浦1丁目再開発がある。

地理的に麻布六本木目黒あたりのインターナショナルスクールもお迎え可能。

勝どきの駅前降りてみて暮らしたいと思えるかな？風もやたら強いし、パークタワーできても申し訳程度のスポーツ施設、広場、レストラン数店舗、クリニック程度の内容でしょ。今より便利になるでしょうけど、再開発後は今の坪100よりもっと差が開くと思いますよ。

[357: 匿名さん]

>>356 匿名さん
乗り換えなし、三田駅から大手町駅までは8分でも、三田駅ホームまで徒歩何分？通勤なら毎日、往復になる。

>大江戸線は目的の都心駅だと、降りたホームから地上までのロスタイムや地上出口の場所がちょっと離れたところばかりで不便極まりない。

勝どきは目的駅から歩く？
芝浦タワマンは最寄り駅まで歩くから、似たもの同士、ライバルかもね

[358: 匿名さん]

>>356 匿名さん
芝浦が不便と主張する人は地域批判が目的か、認知症かのどちらかなので無視するのが一番ですよ。

[359: 匿名さん]

ブランズスレのデジャブ

[360: マンション検討中さん]

残念ながらブランズより下！芝浦の中でも下の下だな、ここは

[361: 匿名さん]

高浜水門の悪臭とか港区議が指摘してますね

[362: マンション検討中さん]

駅直結で安価ということでパークタワー勝どきとも比較したが、価格値上げされて良い部屋で500万円/坪?となってます。
価値観次第であるが、この価格帯なら芝浦のブランズ・プラウドの方がマシな気がしてくる。

デザインはプラウド、立地はブランズが良いけど。

[363: マンション検討中さん]

デザインがプラウド？
どこにでも建ってるようなタワマンに見えますよ。

[364: マンション検討中さん]

勝どきも魅力的な場所だけど、ここで芝浦を批判したいだけならあっち行ってください。検討するスレだけど、批判だけするスレじゃないんだから

[365: 匿名さん]

立地批判ではないけど、芝浦のどのマンションスレも荒れるんですね。

[366: 匿名さん]

湾岸スレはどこも荒れてる。勝どきですら荒れてる。

[367: 匿名さん]

ファサードはさすが竹中って感じで、個人的にはブランズより好み。ただ立地はブランズの方が便利かなとも思う。

[368: 匿名さん]

>>366 匿名さん
そうなんですね、ありがとうございます。
検討者層と購入者層は完全一致ではないけど、ちょっと気になりますよね。

[369: 匿名さん]

言うほど荒れてる？確かに認知症うんぬんは相当ひどいな。リアル社会では一発アウトの発言。
普通に芝浦のメリット、デメリット、フェアな比較を投稿すればいいのに、勝どきを感情的、一方的に貶めるのはよくないね。

[370: マンション検討中さん]

グローバルフロントタワーを坪460と誘導したいやつがいるが、上下の外れ値を除いたら直近の制約は420、435、400、395、390、390だった。

平均410というところだな。

50平米代中心で、大きくなるほど単価が下がってるので、グロス制約があるから伸び代はないよ。

[371: デベにお勤めさん]

このエリアの動向気になったので、ネット情報をもとに概算しました

(相場上下・供給量は重要だけど、今回は横において）現在このエリアに新築タワマンが供給された場合の適正単価は485-565万円/坪かな？立地・グレードの違いにもよるけど。あと、居住用って、欲しい人は高くてもお金出すからあくまでも目安。

(a)賃料：募集賃料 1.6-1.7万円/月坪　（GFTベース）
(a)'成約賃料(*95%) 1.5-1.6万円/月坪＝18-19万円/年
(b)期待利回：4-4.5%(※港内陸は3.x-4%に足して0.5%のスプレッド想定)
(c)=(a)'/(b)想定単価：400-475万円/坪
(d)築6年の期待収入：(18-19万円/年坪))*5年*95%(＝空室リスク)=85-90万円/坪
(e)=(c)+(d) 想定新築価格：485-565万円/坪

[372: 匿名さん]

芝浦港南は住環境良くないですよね

[373: 匿名さん]

>>370
芝浦貶めたいだけの君が上位の成約事例を勝手に外れ値にして平均410だったって誰が信じるのよ。

ブランズのMRでときちんとしたデータでGFTは460平均で成約していることは示してもらいましたよ。住まいサーフィンにしろ、マンションレビューみても460評価であることは明白ですけどね。

芝浦は東工大再開発、芝浦1丁目再開発と都内最大級の再開発で益々便利になり、発展が約束されている場所なので、このエリアほど堅い資産価値になる場所はそうそうないんだな。

[374: 匿名さん]

>>370 マンション検討中さん
除外した数字も教えてください。

[375: 匿名さん]

そもそもレインズ見てもGFT400以下での成約は見当たりませんけどね。違うマンションの成約とか2-3年前のとかのをネガるために勝手に入れてると思われる。

東工大再開発と芝浦1丁目再開発完成したあたりには、かなり資産価値が上昇するのは間違いない。駅前再開発が完成してからこれだけ上がってるのを見てそろそろ気づいた方がいい。

[376: 匿名さん]

>>375 匿名さん
ここの立地は再開発エリアから遠いんですよね。駅徒歩10分超も今時NG。だったら築地再開発期待して勝どき買う方が良いと思う。

[377: 匿名さん]

ここはケープタワーからの買い換えも多そうです。築浅ですがクラッシィからもあるかも。

[378: 匿名さん]

>>375 匿名さん
>>373 匿名さん
それで肝心の芝浦新築は500で売れてるの？
GFT、ブランズ、プラウドは三田駅ホームまで徒歩何分？
大江戸線は乗り換え、目的駅から地上までは不便だけど、芝浦タワマンの最寄り駅まで遠い方も相当不便だよ。どっこいどっこい

芝浦の再開発が遠いのもどうなんだろう。

[379: 口コミ知りたいさん]

芝浦の築浅基準ってGFTなんですか？
素人質問ですみません

[380: 名無しさん]

>>379 口コミ知りたいさん
GFTかクラッシィかだな

[381: マンション掲示板さん]

>>371 デベにお勤めさん

ブランズは坪400ちょっとの部屋ばかり売れてるので、賃料はそんなに行かないというのが投資家の見込みだね。言い換えれば485-565万円/坪ってのは過剰高値というのが投資家の答え。残念でした。

[382: マンション掲示板さん]

>>370 マンション検討中さん

GFTの実勢制約も坪410ぐらいと。
ブランズの売れ筋と合致するな。

[383: マンション掲示板さん]

>>373 匿名さん

平均460ってことは420-500の相場ってことね。
どれ？
全ての部屋の面積、階数、金額を書いて教えて。

[384: マンション掲示板さん]

>>375 匿名さん

嘘つくなw
空気をはくように嘘をつくなww

[385: 匿名さん]

GFTを高く見せたがる人が定期的に現れますね

[386: マンション掲示板さん]

>>370 マンション検討中さん

あなたもの部屋の面積、階数、金額を書いて教えて。

二人のうち一人だけ嘘つきがいるの。
一人は平均410、もう一人は平均460と言ってるの。


>上下の外れ値を除いたら直近の制約は420、435、400、395、390、390だった。

[387: マンション掲示板さん]

>>373 匿名さん

マンションレビューだのマンションマーケットは売り出しベースだよ。

まさか成約だと思ってるの？

はやくあなたも全ての部屋の面積、階数、金額を書いて教えて。

貴方かもう一人のどちらかが嘘つきなの。

[388: マンション掲示板さん]

>>385 匿名さん

嘘をついてるのか、嘘を信じてるのか、どちらかな。

数字を盛って得するのは売り手しかいない。
新築デベか転売ヤー。
そんなことしても買い手と仲介は得しないからな。

見えてきたね。

[389: マンション掲示板さん]

さ、楽しみに待ってるね。

GFT平均410対平均460。

ファクトベースでね。

[390: 匿名さん]

ほい、公開情報ベース

[391: 匿名さん]

GFTが坪410だったら、ブランズが売れてるとか売れてないとかの問題でなくて、大手の東急が相場からかけ離れた520という値段はつけないことくらい猿でもわかると思いますが。。芝浦410連呼してる人はよっぽど芝浦の相場が上がり続けるのが悔しくて仕方ないんでしょうね。

マンションレビューの評価値は他の物件での成約値もほぼ一致してますし、住まいサーフィンも460となっていますが大手ネットサイトも否定して何がしたい？460くらいで気に食わないとか、お住まいのエリアはどれだけ低評価なんですか。

[392: マンション検討中さん]

>>373 匿名さん

何が明白？↓

住まいサーフィンにしろ、マンションレビューみても460評価であることは明白

[393: マンション検討中さん]

>>385 匿名さん

それが最大の不安要素　笑

[394: マンション検討中さん]

>>390 匿名さん

何にもわかんねえ　爆笑
部下なら殴るレベル

GFTの直近10件の成約単価を一つ一つ書け
指示はそれだ　わかったか？

[395: 匿名さん]

>>390
はい、築年数を5年以下にすべきところを意図的に設定なし。なぜか平米数を60-80という極狭レンジに設定。そりゃ他の物件が入りまくり、坪単価が一般的に高くなる角部屋やシングルサイズを除きデタラメなデータが出来上がるよね。プラウドのサイトに意図的に誤った内容を載せることで、野村さんが本気出せば普通に開示請求の対象になるよ。ネットの書き込みは匿名だと嘘書いて良いような時代じゃないから、便所の書き込みみたいななのはやめるたほうがいいよ。

[396: 匿名さん]

385さんじゃないけど、横から失礼します
手元に三井のベイエリアオーナーズクラブ　2020年2Q資料を持っています。
GFTの成約事例として＠440万、＠552万の成約事例が掲載されていますよ。

[397: マンション掲示板さん]

>>391 匿名さん

はやくGFT直近全ての部屋の面積、階数、金額を書いて教えろ。 意味不明な能書きはきいてないんだよ。早くしろよ？

[398: マンション掲示板さん]

>>396 匿名さん

平均とかまるめたデータとか聞いてねえんだよカス。

GFT直近全ての部屋の面積、階数、金額を書いて教えろつってんだよカスが。

[399: 匿名さん]

三井のベイエリアオーナーズクラブやプレミアムマンションマーケット情報は不動産の基本情報なんだが知らないのね。
個別マンションの成約価格例と4半期毎のエリア成約価格平均が載っているのよ。
これ知らなきゃ話にならんよ。
結局、このネガは芝浦を貶めたいだけだったな。

[400: 匿名さん]

この1年のGFTのレインズの報告だけでみると以下の18件ですね。
80平米台中層階坪545
70平米台高層階坪521
70平米台高層階坪485
50平米台中層階坪476
60平米台低層階坪462
80平米台低層階坪459
60平米台低層階坪459
あとはほぼめんどくさいから数字だけ445、442、438、438、426、422、422、419、412、412、405以上。

ネガさんがカウントしてる400以下の物件はGFTではなく板マンの別物件です。18件のうち12件が19階以下。