プラウドタワー芝浦

[評判気になるさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115510/

野村不動産による、地上33階（地下1階）、高さ114ｍのタワーマンション計画です。
施工現場ではすでに着工しており、2023年3月に竣工予定とのことです。

現地は旧海岸通り沿い、芝浦小学校の道路向かいです。
キャピタルマークタワーや芝浦アイランドにほど近い場所です。

最寄り駅はJR田町駅で、GoogleMapで簡易的に距離を計測したら概ね900m（徒歩12分）程度のようです。
情報交換をお願いします。


現地の情報：
https://skyskysky.net/construction/202336.html

物件名：プラウドタワー芝浦
所在地：東京都港区芝浦四丁目4-45番地（地番）
東京都港区芝浦四丁目（住居表示）
最寄駅：JR「田町」駅
建築主：野村不動産株式会社
設計：株式会社 竹中工務店 東京一級建築士事務所
施工：株式会社 竹中工務店 東京本店
用途：共同住宅、保育所
敷地面積：4,134.51㎡
建築面積：1,560.73㎡
延床面積：43,143.32㎡
構造：鉄筋コンクリート造
基礎工法：杭基礎
階数：地上33階、地下1階
高さ：114.91ｍ
着工：2019年12月
竣工：2023年3月（予定）

総戸数：421戸
交通：ＪＲ山手線・京浜東北線 「田町」駅 徒歩11分
　　　ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅 徒歩18分
　　　※ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅までの徒歩分数は駅エレベータ利用時のものとなります。
管理会社：野村不動産パートナーズ

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[20087: eマンションさん]

>>20076 匿名さん
何が間違いなんですか？
あなたこそ関係のない物件のスレにしゃしゃり出てきてスレを見にくくするのを控えてほしいです。

[20088: 口コミ知りたいさん]

>>20075 匿名さん
みたいですね。ですが、前提条件が間違っているとは全く思いません。
徒歩圏内に大規模開発があり、その全容が明らかになるにつれて評価が上がるというロジックに違和感はありません。
むしろどの程度評価が上がるか示せって滑稽でしかありません。
先ほど示されていた例ですが、近隣にスーパーができますね評価が上がりますねという投稿に対してもどの程度評価が上がるか示せないのなら煽り投稿だとでも言うんですか？

[20089: 匿名さん]

>>20088 口コミ知りたいさん
スーパーができるから評価あがるという主張ならば、どの程度評価が上がるのかという問いは間違ってないと思いますよ。
まあスーパー如き下らなすぎて私だったら聞きませんが。

[20090: マンション検討中さん]

>>20089 匿名さん
どの程度評価が上がるかという問いに対して、どういった回答を期待してるのでしょう。

[20091: 匿名さん]

逆を言えば嫌悪施設が家の近くにあるとき、それがどれだけ資産価値にマイナスか定量的に示すのは難しいけど、誰だって便所臭い土地には住みたくない。結論、大事なのはシンプルに住みたいかどうか。高輪GWが近いというのは住みたい要素になるよ。

[20092: 口コミ知りたいさん]

>>20091 匿名さん
その通りですね。

[20093: 匿名さん]

>>20088 口コミ知りたいさん

無視した方がいいよ。ネガ目的の人を相手にするだけ時間の無駄です。

[20094: 評判気になるさん]

>>20093 匿名さん
ずっと無視してましたが、下らない投稿で埋め尽くされていて我慢できなくなってしまいました笑
失礼しました。

[20095: 匿名さん]

評価がただ上がるという漠然とした投稿ではなく、どの程度影響力があるのかが大事と述べただけなんだけどね。当たり前の話だよね、資産価値を語るならば。
資産価値に触れられたくない方が多いのかしら

[20096: 匿名さん]

とりあえず完売しないことには、「でも完売してないですよね」の一言で全てが終わってしまう。まずはそこからがスタート

[20097: 匿名さん]

>>20091 匿名さん
個別の話はそれでいいと思いますよ。
それが多数派になれば資産価値は上がるし、少数派であれば資産価値は下がったまま

[20098: 評判気になるさん]

立地的に条件に合わなかったので、見送りましたが、やはりデザインはかっこいいですね。
下がり天井の問題などはあるかもしれませんが、Twitter等で上がってる写真を見るとやはり魅力的なデザインだと思います（個人の感想ですのでどの程度デザインが良いと言えるのかみたいなレスはやめてくださいね）。

[20099: 匿名さん]

芝浦は人気のアドレスだし、近いうちに終売でしょう。今出ている列は初期と比べると値上げしてますが順調に成約しているようです。

[20100: 匿名さん]

>>20098 評判気になるさん
プラウドは立地が一番の魅力だと思いますよ。周辺環境も整ってるし、高輪GW再開発も近い。

[20101: 通りすがり]

>>20095 匿名さん
「どの程度影響力があるのか」って具体的にどうやって表現するんだろ。単純な疑問でした。

[20102: 匿名さん]

>>20100 匿名さん
おっしゃる通りですが、合わない人間もいます。
そんなこと言われても…

[20103: 匿名さん]

少なくとも港区湾岸エリアの中では芝浦の環境の良さは頭ひとつ抜けてる。

[20104: 匿名さん]

>>20098 評判気になるさん
主観的評価についてとやかく言うつもりはないですよ。

[20105: 匿名さん]

>>20101 通りすがりさん
不動産の客観的評価って結局は資産価値でしか表せないと思いますね。
変化の前後で相場がどう変化したかをみるしかない。
陸側と海側とを比較してどうだったとか、港区や東京都の平均を指標として比較するとか

[20106: マンション検討中さん]

>>20105 匿名さん
そんな話ではなくて、「どの程度影響力があるのか」について今の段階で具体的にどのように示さないと買い煽りになると思うのか聞たかったのですが。

[20107: 匿名さん]

>>20106 さん
買い煽り投稿をしてる投稿者とは別人とお話されてましたね。
同一人物との認識でしたが、それは失礼いたしました。

[20108: マンション掲示板さん]

>>20107 匿名さん
？
「どの程度影響力があるのか」について今の段階で具体的にどのように示して欲しいと思ってるのか聞きたいだけです。
買い煽りとまで言い張るわけですし。

[20109: 匿名さん]

>>20108 マンション掲示板さん
私自身は別に示して欲しいなんて思ってないですよ。自分で判断しますから。
ただ、評価をしたければ資産価値への影響力の程度を示さなければ何の根拠もない買い煽りと同じレベルですよ。何か間違った事言ってますか？

[20110: マンション掲示板さん]

>>20109 匿名さん
「影響力の程度を示さなければ」というのは具体的にどういうことなのかを聞いてます。

[20111: 匿名さん]

ゲートウェイの街開きがどの程度芝浦側まで影響するのかを考察することはとても大切。
ネックはやはり距離がある事と線路という壁。
これを乗り越えるだけの訴求力が芝浦側にあるのかどうか。
少なくとも計画が発表されてから芝浦側は市況変化の範囲内でしか資産価値は変化してない。
もし街開きされてから急騰するというのなはらば、今頃浜松町直結みたいに投資家が押し寄せてるよ。

[20112: 匿名さん]

>>20110 マンション掲示板さん
相場がどう変化したかを示す事になりますね。

[20113: マンション検討中さん]

>>20111 匿名さん
また始まった

[20114: 匿名さん]

浜松町も芝浦も人気の高いアドレスですよ。

[20115: マンコミュファンさん]

>>20111 匿名さん
wtrは駅直結だから投資家需要があるだけで街開き云々は関係ないよ
それに計画の影響が全て中古価格に反映されるほど効率的な市場は形成されてないでしょ。
芝浦側の影響度が相対的に低いから中古価格への反映が遅れてるとか言う可能性があるわけで。

[20116: 通りがかりさん]

>>20112 匿名さん
なら買い煽りではないですね。

[20117: 匿名さん]

むしろ浜松町再開発の恩恵を受ける芝浦はまだまだ上がる余地が大きいと言えそう。

[20118: 管理担当]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[20119: 匿名さん]

>>20116 通りがかりさん

>>20117こういう投稿にダンマリなのは何故ですか？
　

[20120: 検討板ユーザーさん]

資産価値粘着は結局何がしたいのかね。自分の意見は特になく他人に説明を求めるだけで、買い煽りと騒いだ挙げ句本人は結局買う気もない。将来どうなるかなんて分からんけど、内陸メインと言われようが芝浦がより便利になるのは間違いない。もし仮に資産価値上がる事が示されても、それ知ってどうすんのよ指咥えてるだけやろうに

[20121: 通りがかりさん]

>>20091 匿名さん

高輪GWに行く前に下水処理場があるから、糞尿の臭いを我慢できるかどうかも大事。

[20122: 匿名さん]

>>20121 通りがかりさん
下水処理場自体は臭いはなくて、悪臭が強いのは下水放流口のある高浜水門周辺ですよ。

[20123: マンコミュファンさん]

>>20119 匿名さん
「上がる余地が大きいといえそう」という投稿の何が問題なのでしょうか。「余地が大きいといえそう」ということを明確に否定できる要素はありません。
しかも別にスレ警察的なことをしたいわけではありません。資産価値云々を叫んでいる人に論理が伴っていないと思うだけです。

[20124: 名無しさん]

>>20121 通りがかりさん
もし言う通りなら、品川シーズンテラスや広場における人の往来や休日に多く詰めかける家族連れの存在をどのように説明するのでしょうか。

[20125: マンション検討中さん]

シンプルに大規模商業施設に徒歩で行ける物件は利便性が高いという話。

[20126: マンション掲示板さん]

>>20122 匿名さん

駅と下水処理場の間の道を歩くと、悪臭がしますよ。

[20127: 口コミ知りたいさん]

>>20126 マンション掲示板さん
どこの道の話してんの？

[20128: 匿名さん]

>>20121 通りがかりさん

ずいぶん古い写真だね。それがいまや地域に無くてはならない公園になった。

[20129: 匿名さん]

>>20126 マンション掲示板さん

昔はしたね。今はしなくなりましたよ。

[20130: 口コミ知りたいさん]

>>20121 通りがかりさん
てかこれどんだけ前の写真？

[20131: 匿名さん]

>>20123 マンコミュファンさん

三井の東京ベイエリアオーナーズクラブ会報読むと、芝浦や港南のマンションは分譲価格から一貫して値上がりし続けてますから、これから開発がさらに本格化するのにここで値上がりが止まるとは考えにくいです。

[20132: 匿名さん]

>>20128 匿名さん

目に見えないけど、糞尿の空気を吸いながらよく子供遊べさせられるなと思う。バラが植えられてるのは臭い消しのためだけど、空気中には糞尿成分が揮発して飛んでるよね。

[20133: 匿名さん]

>>20130 口コミ知りたいさん

たぶん20年以上前じゃないかな。芝浦中央公園もシーズンテラスも無いし。

[20134: 匿名さん]

>>20132 匿名さん

いまは臭いなどしないんだから別に騒ぐことではない。

[20135: 匿名さん]

逆に高浜水門周辺の運河は年々放流量が増えて悪臭が酷くなっている。

[20136: 匿名さん]

>>20132 匿名さん

品川シーズンテラスのLOS ANGELES BALCONYは、いまや屋外での結婚式もできるくらいに環境が良くなっています。臭いなど微塵も無いでしょう。

[20137: 匿名さん]

品川シーズンテラスは下水処理場から地域住民が好んで訪れる
公園へ変身。これぞ都市再開発で素晴らしい。

https://twitter.com/nouryousen/status/740510617845399553?s=20
https://twitter.com/pdp_restaurant/status/1318140923587432448?s=20

[20138: eマンションさん]

>>20135 匿名さん
江東区民の無理ネガシリーズ飽きました。

[20139: 検討板ユーザーさん]

>>20132 匿名さん
頑張ってTwitter検索したんだね…
どうかしてるとしか思えない。
「微かだがたまに汚水の匂いがする」というツイートを敢えて持ってきてるところに苦しさを感じざるを得ないですね。

[20140: 匿名さん]

>>20123 マンコミュファンさん
ああ、結局買い煽り側の人か。

[20141: eマンションさん]

>>20133 匿名さん
これドコモのビルすらないように思えるので20年よりさらに昔の写真なのかもしれませんね（ドコモのビルは2003年竣工らしいので）

[20142: 評判気になるさん]

>>20140 匿名さん
買い煽りって何なの笑
苦しくなったときにまともな反論すらできないならさっさと別のところに行ったほうが賢明ですよ。

[20143: 匿名さん]

>>20140 匿名さん
ざっと見た限りあなたの賛同者は誰もいないように見えましたけど

[20144: 匿名さん]

>>20142 評判気になるさん
浜松町の再開発の恩恵を受ける
→一番近いGFTのリセールが、その恩恵を受けているというような相場を形成していない。

結局、ここで資産性の話をしたってバイアスかかったレスしかないのはわかっていたけどね。
ちなみにまともな反論できていないのはあなたね。

[20145: 名無しさん]

>>20144 匿名さん
浜松町の再開発の話してるのは他の人だし、それに浜松町の再開発ってまだまだ着工段階にすぎずどのように影響するのか未知数ですよね（完成時になんの影響もないから恩恵はなしというのは納得できますが）。

[20146: 匿名さん]

ゲートウェイ再開発や浜松町再開発の影響のおかげで上昇余地が大きいと思われるエリアで@494が売れ残るという由々しき事態は、市場が節穴か、上昇余地が大きいというその前提が間違っているしかないよね。

[20147: 名無しさん]

>>20144 匿名さん
ここはプラウドタワー芝浦のスレなので、物件に好意的なレスが多いのは当たり前過ぎます。
それに、相場のことをちゃんと理解してるわけでもないのに、表層的に延々と同じことを繰り返しているのは見ていて痛々しいです。

[20148: eマンションさん]

>>20146 匿名さん
由々しき事態…？
間取りがイマイチなんでしょ。
それに芝浦は内陸に比べて好き嫌い分かれる土地だし。

一方では今の市場はバブルだ！とか言いながら、こういう場面では市場が神様かのように都合良く使い分けたりしてそう

[20149: 匿名さん]

>>20143 匿名さん
マンコミュの多数決で資産価値が上がるのならば、これほど楽な事はないな。
実際の資産価値はもっと大きな世界の中の人気投票。結果は冷酷なほどドライな数字で表せる世界

[20150: 匿名さん]

>>20148 eマンションさん
割安ならば間取りが何であれ買われるよ。

[20151: 評判気になるさん]

>>20149 匿名さん
ここの多数決で資産価値が決まる？誰もそんなこと思ってないでしょww 冷酷なほどドライな数字って、何なんだろ。
ここのスレの趣旨にそぐわない投稿を続けてることを指摘されてるだけなのに、それにすら気づけないのはヤバいです。

[20152: 匿名さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[20153: 匿名さん]

>>20145 名無しさん
着工段階だからどのような影響があるか未知数ならば、WTRがあれだけ投資家による倍率はつかない。
既に計画があれだけ明らかになっているのだから、街が完成したら上がるとか、もう少し工事が進んだら上がるとかは希望的観測でしかないよね

[20154: マンション掲示板さん]

>>20150 匿名さん
割安だなんて誰が言ってるんですか？
現時点で賃貸需要が旺盛な立地でないなら間取りなどを気にしない投資家層が薄く特に1LDK等の狭目の間取りの人気がイマイチなのは自然なことです。

[20155: eマンションさん]

>>20154 マンション掲示板さん
1LDKは数で言えば一番売れてるし、そもそも売り出しが3LDKと比べて大分遅かったから。

[20156: 通りがかりさん]

>>20153 匿名さん
WTRは浜松町駅直結だからあれだけの人気であるというのが一般的な理解なのでは。野村とかの再開発なんておまけレベルでしょ。
それにあれだけの倍率と言うけど、間取りや三次元の魅力がない多くの物件が1倍ですけどね。複数申し込み可なのに。
個人的にはWTRは立地だけで買う価値のある物件だとは思いますが。

[20157: 検討板ユーザーさん]

>>20153 匿名さん
じゃ何が言いたいんだよ。
はっきり言いたいこと言えばいいじゃない。

[20158: 通りがかりさん]

>>20155 eマンションさん
もちろん販売時期の問題も影響してるとは思うので、一概に間取りの問題だけが影響していると言うつもりはないです。

[20159: 匿名さん]

>>20154 マンション掲示板さん
2年後に再開発の恩恵を受けるエリアならば、@494は割安感から今の市況下ですぐに買い手がつくと思うけどね。

[20160: 検討板ユーザーさん]

>>20153 匿名さん
希望的観測って言うけど、その可能性があるのは事実でしかないし、計画段階で全て価格に織り込まれるわけがないです。当然すぎる。

[20161: eマンションさん]

>>20159 匿名さん

ここはまだ高い

[20162: eマンションさん]

>>20159 匿名さん
今の市況下ですぐに買い手がつく？

[20163: 評判気になるさん]

>>20159 匿名さん

どういうロジックか全く意味不明

[20164: マンコミュファンさん]

>>20159 匿名さん
将来の成長余地が残されているなら、現時点で割安で即時に売れる=売れてないなら将来の価格上昇余地なしというロジックなんですかね？成り立たないでしょ。

[20165: 匿名さん]

>>20156 通りがかりさん
WTRは駅直結＋再開発エリアの中にあるから意味があるんですよ。傍ではなく
とはいえ、一部条件の悪い部屋まであの価格帯で捌けるのはちょっとどうかと思いますが

[20166: 匿名さん]

>>20164 マンコミュファンさん
これは私がこの物件をどう見てるかではなく、世の投資家がどう見てるかの話ですね。
私はその結果から判断するのみ

[20167: 通りがかりさん]

普通こういうサイトってどの掲示板もネガのほうが圧倒的だけど、こんなにネガが否定されるっていうのはよっぽどトンチンカンなこと言って、価値を毀損してることの証明ですね。

[20168: 通りがかりさん]

>>20165 匿名さん
WTRで意識される再開発エリアというのは主に浜松町駅自体の再開発（もちろん周辺の再開発も大いにプラスに働いているでしょうが）。
このスレでは浜松町は浜松町でも野村のツインタワーとかそういうのがメインのはずです。
てか、上のロジックだと、再開発の影響を受けるなら間取り等の条件関係なく割安になって人気が出るって話じゃないんですか。

[20169: 匿名さん]

>>20166 匿名さん

あなただけでしょ。
そんな意味不明な判断してるの。

[20170: 匿名さん]

>>20166 匿名さん
そもそも不動産の価格の決定要因における投資家の影響度は物件によって大きく異なるので投資家の判断なんて一要素にすぎないわけですが、それはいいとして、世の中の投資家が判断した結果から判断するのみなら、今の時点で偉そうなことを言わないでください。

[20171: マンション掲示板さん]

>>20153 匿名さん
再開発の完成後に不動産価格が上昇した事例がないとでも言うつもりなんだろうか…

[20172: 周辺住民さん]

>>20153 匿名さん
当たり前でしょ。
再開発は出来上がってから適正な評価がされるんです。
言ってることが間違いすぎてる。

[20173: マンコミュファンさん]

>>20153 匿名さん
そのロジックだと、どの物件も販売時に再開発による恩恵が全て織り込まれているということになるので、WTRはじめいずれの物件も（全体相場的な影響以外の）価格上昇余地が無くなるので投資妙味がないことになります。

[20174: 匿名さん]

>>20171 マンション掲示板さん
>>20172

陸側が顕著に相場が動いた一方海側の相場がそこまで動いていない。

[20175: 匿名さん]

>>20173 マンコミュファンさん
誤解してますね。
これだけ情報が出てる中、ある程度相場が動くのが当たり前でそういったエリアの再開発完成後の更なる上昇は予想できる。
今の段階でそこまで相場が動いていないのならば、そもそも再開発の影響力な波及が薄いエリアなのかもしれない。そのエリアで再開発完成後には相場が変化すると言われても、それってただの希望的観測でしょという話になるね

[20176: 名無しさん]

>>20167 通りがかりさん
逆ですね。
ここは周辺住民もしくは既契約者のポジショントークが少し過ぎる傾向がありますね

[20177: 匿名さん]

>>20174 匿名さん

陸側が動いたの高輪ゲートウェイ駅開業があったからですよ。そのときは芝浦側にはまだ通路が完成していないから動かないのは当たり前。商業施設が完成したらプラウドから徒歩10分かかるかどうかって距離。間違いなく相場は上昇するでしょう。

[20178: 匿名さん]

>>20162 eマンションさん

三井不動産の湾岸マンションオーナーズクラブによると芝浦エリアの中古マンションの売り出し価格と成約価格の乖離率は98.77％。つまり、これだけ中古マンションが高騰していてもほとんど売り出し価格で成約していると言うことです。これはすぐに買い手がついている証でしょう。

[20179: 匿名さん]

>>20177 匿名さん
で、芝浦側からもアクセスできるようになってから相場は動いたのでしょうか？市況変化以上の動きはないですよね。

[20180: 匿名さん]

>>20178 匿名さん
そのような市況で新築が売れ残る意味とは？
ちなみに今年に入ってから、芝浦エリア中古の価格改定数が急上昇してるよ。

[20181: eマンションさん]

>>20177 匿名さん
ほんとかっこいいなー。
これが徒歩圏内は強すぎます！

[20182: 評判気になるさん]

>>20180 匿名さん

高いからね。そのうち完売する。売れ残りなら有明とか心配してあげな。

[20183: マンション掲示板さん]

>>20181 eマンションさん

高輪ゲートウェイ徒歩圏内は鉄板ですよ。

[20184: マンション検討中さん]

ここの投稿見てると高輪ゲートウェイにやや近いということだけ利点としてあげてるのが気になる。
そんなマンション今後いくらでもできるので、マンション自体の強みがないと将来危ういと思う

[20185: 評判気になるさん]

>>20184 マンション検討中さん
マンション自体の強みなんて色々あると思うけど。高輪ゲートウェイについて延々と資産価値を訳知り顔で語る人がいるだけでしょ。

[20186: eマンションさん]

>>20176 名無しさん
偏ったネガが延々と自分の主張に固執してるだけ。