プラウドタワー芝浦

[評判気になるさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115510/

野村不動産による、地上33階（地下1階）、高さ114ｍのタワーマンション計画です。
施工現場ではすでに着工しており、2023年3月に竣工予定とのことです。

現地は旧海岸通り沿い、芝浦小学校の道路向かいです。
キャピタルマークタワーや芝浦アイランドにほど近い場所です。

最寄り駅はJR田町駅で、GoogleMapで簡易的に距離を計測したら概ね900m（徒歩12分）程度のようです。
情報交換をお願いします。


現地の情報：
https://skyskysky.net/construction/202336.html

物件名：プラウドタワー芝浦
所在地：東京都港区芝浦四丁目4-45番地（地番）
東京都港区芝浦四丁目（住居表示）
最寄駅：JR「田町」駅
建築主：野村不動産株式会社
設計：株式会社 竹中工務店 東京一級建築士事務所
施工：株式会社 竹中工務店 東京本店
用途：共同住宅、保育所
敷地面積：4,134.51㎡
建築面積：1,560.73㎡
延床面積：43,143.32㎡
構造：鉄筋コンクリート造
基礎工法：杭基礎
階数：地上33階、地下1階
高さ：114.91ｍ
着工：2019年12月
竣工：2023年3月（予定）

総戸数：421戸
交通：ＪＲ山手線・京浜東北線 「田町」駅 徒歩11分
　　　ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅 徒歩18分
　　　※ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅までの徒歩分数は駅エレベータ利用時のものとなります。
管理会社：野村不動産パートナーズ

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[19635: 匿名さん]

>>19634 匿名さん
駅距離に関しては徒歩6分までが資産価値はそれそど落ちない。
7分以上になると資産価値が加速度的に落ちていく。
まさにその通りの結果になっているのではないかと。
あとWCTは平均取ればそこまで高値売買ではない

[19636: マンコミュファンさん]

>>19627 マンション検討中さん

駅距離を重視するのはサラリーマンの思考

[19637: マンション掲示板さん]

>>19632 名無しさん

これは一般論ですけど、田町駅の構造は特殊でマイナス5分程度は妥当ですよ。
しかも田町・三田駅自体も都内住宅街1位の良いアクセス。

[19638: マンション検討中さん]

>>19634 匿名さん
それって平均じゃなくて成約した住戸じゃない。タワマンだからWCTは何階ですか？

[19639: 口コミ知りたいさん]

>>19635 匿名さん

田町駅は特殊なのでそれは適用外ですよ

[19640: マンコミュファンさん]

地下鉄駅の構造図はこちら。メトロ月島駅と都営麻布十番駅です。公式HPより。
有楽町線から月島駅の10番出口や大江戸線から麻布十番の地上出口までは5分程度かかるんで表記距離よりもだいぶ長い。

[19641: マンコミュファンさん]

田町駅の構造図はこちら（HPより）
芝浦口のデッキはJRではなく港区が所有しているので表記されていない。表記駅距離の出口から改札機は1mしかなく、5秒もかからない。
だから田町駅は特殊でマイナス5分で考えても良いといわれる。

[19642: 口コミ知りたいさん]

結論として、もし田町駅は普通の駅のようにデッキが駅構内の場合、芝浦口方面の表記距離はマイナス3分程度でここは実質駅7分程度です。
もし田町駅は地下鉄駅のような長いデッキ/通路ができたらここはマイナス5分程度で実質駅5分程度です。
だからここは月島物件や麻布十番物件の徒歩5分相当です。

[19643: 検討板ユーザーさん]

もちろん田町駅は出口から改札機の距離だけじゃなく、改札機からホームの距離も非常に近い。
エレベーター1本ですね。

[19644: 名無しさん]

残念ながら査定では無慈悲にも駅距離が評価対象になる。

実需向けに個別に説明して営業に周るなら、そういう説明も聞いてもらえるかもしれないが、まず見学に足を運んでもらうのも大変。

ワールドシティータワーは営業に紹介されて行ったものの、リセール厳しそうでしょっちゅう営業来てたなあ。

1LDKで徒歩10分圏外はリセール厳しいよ。

[19645: 匿名さん]

>>19644 名無しさん

ワールドシティタワーズのレインズ成約事例。横軸は成約時期、縦軸は坪単価。
プロットの一つ一つが成約事例。年間40－50件とこれだけの活発な売買成立は
リセール厳しいどころか、かなり短期で成約していると思われる。
また明らかに相場は上昇傾向、このデータから少なくとも港区湾岸は10分圏外
はリセール厳しいとは言えない。

[19646: eマンションさん]

>>19644 名無しさん
お前さん、そんなにプラウド芝浦に固執してどうしちまったよ。

[19647: 管理担当]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[19648: マンション検討中さん]

徒歩10分なのに実質直結とか言い始めてて笑う

[19649: 評判気になるさん]

>>19648 マンション検討中さん

ドアtoドアの概念は理解できないか？

[19650: 匿名さん]

>>19636 マンコミュファンさん
湾岸タワマンの住人ってサラリーマンが多数派だろ。サラリーマンの思考を無視するのはアカンと思うよ。
港区内陸はまた別の相場になるけど

[19651: 管理担当]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[19652: 匿名さん]

徒歩10分はリセールが厳しいよ。

[19653: 検討板ユーザーさん]

>>19651 マンション検討中さん
実質的には地下鉄は改札まで時間かかるから田町駅は使い易いというのは分かるし、不動産は駅徒歩表記も大事というのも分かる。まぁ田町駅は道もフラットだし使いやすいよね

[19654: 口コミ知りたいさん]

>>19645 匿名さん

1LDKじゃないでしょ。

[19655: 名無しさん]

>>19645 匿名さん

1LDKだと駅遠は厳しいよ。

[19656: 通りがかりさん]

あれ、SUUMOに3件くらい分譲出てたように記憶してるのですが、いつの間にか2件に…。誰か買ったんですかね

[19657: 名無しさん]

>>19655 名無しさん
田町駅は実質的に駅近だから1LDKの需要も堅いですよ。

[19658: マンション検討中さん]

実質駅直結だからすぐ売れるでしょう！

[19659: 名無しさん]

入居後のサラリーマン住民の声

「実質、駅近なんて嘘やんけ。ライフ寄って買い物してカバンと買い物袋両手に持って雨の中、13分歩いて帰るのつらいわー。今日も、ゆで太郎にするか…」

[19660: 匿名さん]

>>19659 名無しさん
芝浦住んだことある？かなり駅近くて便利ですよ。

[19661: eマンションさん]

残戸数を掲載してくれる神の投稿を見たいために、糞投稿を目にしないといけないの辛いな

[19662: マンション掲示板さん]

アパートのワンルームみたいな台所とリビングが一体化した間取りに住みたいっていう人はいるのかな？しかも、徒歩11分で。

[19663: 匿名さん]

>>19662 マンション掲示板さん
田町駅は山手線ホームまでが近いから実質的にはマイナス3分と考えても良いですよ。

[19664: 口コミ知りたいさん]

>>19662 マンション掲示板さん
いや、田町駅は特殊構造なので実質駅直結ですよ

[19665: マンション検討中さん]

>>19627 マンション検討中さん

だから何なの？
駅から離れたら住んではだめかい？
あんたの価値観には興味がない。

[19666: 匿名さん]

田町駅なら実質8分ぐらいだから全然アリだよ。

[19667: マンコミュファンさん]

>>19657 名無しさん

田町駅の構造は特殊なので実質的には5分程度ですね

[19668: 名無しさん]

>>19662 マンション掲示板さん

40平米台の1LDKにとって、台所とリビングが一体化は非常に便利ですよ。この面積でオープンキッチンにしたらLDKは非常に狭くなってキッチンに冷蔵庫の搬入なども配慮が必要だ。
そもそも1LDKは家族じゃないし料理もそんなに重要ではない。キッチンよりもリビングを優先するのは賢いです。
間取りネガは必死ですね。

[19669: 口コミ知りたいさん]

>>19666 匿名さん

実際に歩いたけど、普通のペースで信号待ち含んで8分30秒程度でした。
ゆっくり歩くと9分から10分ですね。

[19670: 匿名さん]

1Lならこんな間取りがベストだよね。
キッチンとリビング一体とかウンコだよ家電が綺麗に収まらん。
ここの1Lは控除も使えないし、実需向きではないね。

[19671: マンコミュファンさん]

>>19670 匿名さん
プラウドは立地が良いから需要も高いと思いますよ。

[19672: 職人さん]

竹中工務店の設計ってマンション設計は決して得意でない。
というかさほど経験豊富ではない。
最近は増えてきているけど、それでも準大手。中堅ゼネコンの設計の方が場数を踏んでる。

[19673: 職人さん]

ただ、壁付けのキッチンだったり、対面ではないキッチンは割と外国人には受けが良い。面積効率も良いし。

[19674: マンション検討中さん]

>>19673 職人さん

なわけないじゃん。ユニットバスと同じ発想？しかも行灯部屋はキツイ。

[19675: 職人さん]

>>19674 マンション検討中さん
何がなわけないのかわからないが、間取り全体を通して言えるのは、野村さんはこの物件の商品企画に時間をほとんど費やしてなさそう。
無理やり前向きに言うと、間取りのセオリーを覆すチャレンジをしようとしているのか。

[19676: 職人さん]

エアコンのドレン・冷媒にしては大きすぎるPスペースも謎ですし。
何に使っているのか気になる。

[19677: 職人さん]

４７EDはそこまで謎スペースではないか。失礼

[19678: マンション掲示板さん]

>>19677 職人さん

謎Pが多いのはこっちですね。
どうやって家具置くのかも謎。

[19679: 職人さん]

>>19678 マンション掲示板さん
排水竪管として使っててもおかしくない大きさですね。
おそらくスケルトンインフィルでしょうからそれはないと思いますが。

[19680: マンコミュファンさん]

>>19678 マンション掲示板さん

DWのあるワイドスパン間取りは最高じゃん？

[19681: マンション検討中さん]

>>19674 マンション検討中さん

40平米台の1LDKにとって、台所とリビングが一体化は非常に便利ですよ。この面積でオープンキッチンにしたらLDKは非常に狭くなってキッチンに冷蔵庫の搬入なども配慮が必要だ。
そもそも1LDKは家族じゃないし料理もそんなに重要ではない。キッチンよりもリビングを優先するのは賢いです。
間取りネガは必死ですね。

[19682: 職人さん]

たぶんキッチンのダクトが梁貫通できなかったから柱型を縫うようにバルコニーまでもっていってるといったとこですね。
経済設計をして、コストを抑えつつも難しいパズルを成し遂げたというのは間取りから読み取れますね。

[19683: 職人さん]

>>19682
４０NB の柱周りの謎Pの見解です。

[19684: 職人さん]

40NBは対面キッチンではなく壁付けにするのが正解。
ただ、UB側壁面に設けた方が良かったかも。
扉を開けた時の印象が変わるので。
Pの存在感をダクトルートの工夫で消せれば良い間取りになりそう。