プラウドタワー芝浦

[評判気になるさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115510/

野村不動産による、地上33階（地下1階）、高さ114ｍのタワーマンション計画です。
施工現場ではすでに着工しており、2023年3月に竣工予定とのことです。

現地は旧海岸通り沿い、芝浦小学校の道路向かいです。
キャピタルマークタワーや芝浦アイランドにほど近い場所です。

最寄り駅はJR田町駅で、GoogleMapで簡易的に距離を計測したら概ね900m（徒歩12分）程度のようです。
情報交換をお願いします。


現地の情報：
https://skyskysky.net/construction/202336.html

物件名：プラウドタワー芝浦
所在地：東京都港区芝浦四丁目4-45番地（地番）
東京都港区芝浦四丁目（住居表示）
最寄駅：JR「田町」駅
建築主：野村不動産株式会社
設計：株式会社 竹中工務店 東京一級建築士事務所
施工：株式会社 竹中工務店 東京本店
用途：共同住宅、保育所
敷地面積：4,134.51㎡
建築面積：1,560.73㎡
延床面積：43,143.32㎡
構造：鉄筋コンクリート造
基礎工法：杭基礎
階数：地上33階、地下1階
高さ：114.91ｍ
着工：2019年12月
竣工：2023年3月（予定）

総戸数：421戸
交通：ＪＲ山手線・京浜東北線 「田町」駅 徒歩11分
　　　ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅 徒歩18分
　　　※ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅までの徒歩分数は駅エレベータ利用時のものとなります。
管理会社：野村不動産パートナーズ

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[19084: 検討板ユーザーさん]

>>19082 匿名さん
そんな大雑把でない港区危険度リストがありますがご参考に供します。

https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/chousa_6/3minato.htm

[19085: マンション検討中さん]

>>19084 検討板ユーザーさん
その場所の評価ではなく丁目での分類の方が大雑把だと思うけど

[19086: 匿名さん]

>>19084 検討板ユーザーさん
どちらのデータが正確かという話ではなく、
ハザードマップは地面に対する評価。
危険度リストは、その上にどういった建物が建っているかという評価。
なので古い建物が多く建っている木密地域は必然的にリスクが高いブロックとして評価される。
一方、埋立地のように古くはあまり人が住んでない地域の建物の倒壊リスクと延焼リスクが低いのは当然。
だからといって地盤が良いというのは間違い。沖積低地の評価自体はやはり揺れるものとして評価されてますよ。

内陸部の再開発は、その木密地域を災害リスクの低い街に変えていこうというものだからね。白金高輪エリアみたいに

[19087: マンコミュファンさん]

>>19083 匿名さん

芝浦の方が好きかな。

[19088: 匿名さん]

>>19087 マンコミュファンさん
そういう人がいないと物としては値段つかないからね。
ただ、中古不動産価格というのは、ある程度の部分で人気に投票だと思います。

[19089: マンション検討中さん]

>>19086 匿名さん

いや、白金の一部の谷底低地は表層地盤増幅率が高く
そのエリアの倒壊率が高くなってます。
火災危険度は現存の建物、道路幅などをふまえて算出されてます。

[19090: 名無しさん]

>>19089 マンション検討中さん
白金も芝浦も地盤が良いし、震災リスクは低いエリアですよ。

[19091: 匿名さん]

>>19089 マンション検討中さん
「いや」の意味がわかりません。
ハザードマップは地面、危険度リストはそのエリアに建っている建物の話。
相変わらずピントがずれてる

[19092: 通りがかりさん]

ここで割高になった内陸の宣伝してもあんま意味ないと思うけど。
もはや価格的に資産家、海外の投資家くらいしか買ってくれないでしょ。
もはや投資家もそんなとこ買うなら京都あたりに仕込んで浮いたお金で別の投資すると思うけど。

[19093: 口コミ知りたいさん]

>>19077 匿名さん
豊洲は住みたくない街上位常連だよ。住んだらすぐ飽きるって有名な話。

[19094: 匿名さん]

>>19093 口コミ知りたいさん
豊洲も芝浦も人気の高いエリアですよ。

[19095: マンコミュファンさん]

>>19094 匿名さん

豊洲も有明も浦安も人気ですね。
湾岸の郊外ベッドタウンね。

[19096: マンション検討中さん]

>>19082 匿名さん
>>19086 匿名さん
芝浦の免震タワマンのスレで、地盤がどうのこので地震被害がというのは無粋と言えるでしょう。
地盤より重要なのは建物構造です。
因みに白金高輪にも沖積層はあって、芝浦とそんなに差はないので、画像貼っときます。

超高層建物は2000年ごろから建物が建っている表層地盤増幅率を考慮して、時刻歴応答解析をします。
これにもっと耐震性能を上げたい場合、制振か免震をつけますが、
残念ながら固いRCの制振はダンパーの減衰効果があまり期待できず、しなやかなＳ造制振ビルに比べると性能が出ません。
定量的な性能数値で使われるレベル2地震(震動6強）の層間変形角としては、
東京都の6割以上の鋼材系のみの制振タワマンは1/108分くらい。
大林のDFSみたいな制振技術を使ったごく一部は1/130くらい。
他はその間の性能となるでしょう。

それに比べて免震タワマンの層間変形角は
1/200 ~ 1/150くらいの範囲となり、1/200により近い性能を出す場合が多いです。

上にも書いてあった
アークヒルズ仙石山レジデンス
パークコート千代田富士見ザタワー
パークコート六本木ヒルトップ
シティタワー麻布十番
これらのマンションは資産価値はプラウドタワー芝浦より上かもしれませんが、
定量的な耐震性能はプラウドタワー芝浦に及ばないのも事実でしょう。

参考程度にプラウドタワー芝浦隣のキャピタルマークタワーの地盤と基礎の画像も貼っときますが、
直接基礎にもできそうないい地盤です。
芝浦の免震タワマンは震災に関しては都内でも最高レベルで安全なものと言えるでしょう。

[19097: 匿名さん]

>>19096 マンション検討中さん
まあ落ち着きなよ。
他と比較してどうこうなんて誰も言ってないから。

[19098: 匿名さん]

液状化歴のあるような場所と比べたら白金も芝浦も安全な土地ですよ。

[19099: マンション検討中さん]

住みたい街ランキングに田町入ってきたね。人気上がってきたか

[19100: マンション検討中さん]

>>19096 マンション検討中さん
えらい詳しいな。ゼネコン関係の人？

[19101: 買い替え検討中さん]

物件周辺の敷地地盤の良し悪しと都市インフラって資産価値的に関係ないのかな？

[19102: 匿名さん]

>>19101 買い替え検討中さん
あんだけハザード真っ赤なのに、周辺地盤が良いわけではないんじゃない。

[19103: 匿名さん]

>>19102 匿名さん

ここは晴海や豊洲など湾岸エリアより地盤が良いですよ

[19104: 匿名さん]

湾岸で地盤が弱いのは埋め立て時期が新しい新豊洲とか港南とかですよ。東日本大震災の時にも液状化していました。

[19105: 匿名さん]

>>19104 匿名さん

港南は新しくないだろ。新豊洲は知らんが。
　

[19106: 匿名さん]

>>19104 匿名さん

港南は液状化ではなく住民でさえ気づかないレベルのごく小規模な噴砂があっただけ。

[19107: 匿名さん]

>>19105 匿名さん

港南は港南でも新しいのは品川埠頭、新豊洲や有明と同時期で新しい。
だから新豊洲や有明はダメ。加えて有明や新豊洲は支持層が深すぎてズブズブ。

[19108: 匿名さん]

港南3、4は埋め立て時期が新かったはずですよ。実際に液状化もしてる訳で。

[19109: 匿名さん]

>>19108 匿名さん

港南3・4の埋め立て時期は芝浦とほぼ同じ。戦前の昭和11年頃に埋め立てが完了している。今から90年近く前。

[19110: マンコミュファンさん]

だから液状化したんだね。

[19111: マンコミュファンさん]

>>19110 マンコミュファンさん

液状化してない。

[19112: 通りがかりさん]

大学液状化してましたよ。

[19113: 匿名さん]

>>19111 マンコミュファンさん
液状化していましたよ。当時の住民でしたか？

[19114: マンコミュファンさん]

>>19113 匿名さん
どうでもいいよ、芝浦は大丈夫なんだから

[19115: 匿名さん]

>>19114 マンコミュファンさん
全然大丈夫じゃないと思うけど

[19116: マンション掲示板さん]

>>19115 匿名さん
分かったから出ていけば？もう販売物件ないエリアでの焼き直しの粘着ネガして何がしたいのかな

[19117: 管理担当]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[19118: 匿名さん]

資産価値に論点を持っていきたがるのはアンチ。
マンション買う人は、結局住み心地で選ぶから。
そして住み心地は主観だから覆せないため、それっぽいデータを並べて客観的事実を装いディスる。

でも、興味も持たれないより、これだけネガ含めて勢いがある方が注目度の高さを感じられて、逆説的に資産価値の高さを予感させる。

[19119: 匿名さん]

>>19118 匿名さん
住み心地だけで選んでいるわけないだろ。
限られた予算の中で皆取捨選択して購入を決めているんだよ。

[19120: 通りがかりさん]

>>19119 匿名さん
住み心地だけなんて言ってないですよ。
でも、住みたくない場所に資産価値だけで家買わないですよね？
あなたは最終的に家を買う、と言う決断をしたとき、ここに住みたいかどうか、で決めませんでしたか？
ここは儲かるかどうか、で家を買いましたか？
人の意思決定は感情です。だから資産価値に主眼を置きすぎると本質を見失う、ということを言いたかったのです。

[19121: 匿名さん]

>>19120 通りがかりさん
資産価値を度外視して語る事の方が不自然。
要はバランスが大事

[19122: 匿名さん]

マンクラの方々はよく建物の構造とか内装とかを注視しすぎて、不動産において一番肝心なのは立地だよね。その立地というのは、駅距離だけではなく周辺環境など。それらを含めて住み心地。
実需エリアの資産価値が上がるのは、その住み心地が良好だと思う人が沢山いるから。
だから、それらが優れているから、BTTは資産価値上がったんでしょ。

[19123: 評判気になるさん]

>>19121 匿名さん
まぁ大きなお世話ってことに尽きる

[19124: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[19125: 買い替え検討中さん]

資産価値＝住み心地ではないように思いますね。
資産価値＝立地＋希少性ですかね。

[19126: 匿名さん]

>>19125 買い替え検討中さん
実需不動産の資産価値=立地＋居住性

その立地の中に、希少性や駅距離や周辺環境などが含まれる。
資産価値が低いという事は、立地が悪いのか居住性が悪いのか、それとも両方なのか。
どちらにせよ中古における資産価値は、人気投票の結果だと思った方がいい

[19127: 匿名さん]

嫌悪施設の有無とかは居住性に大きく関わるよ。芝浦は嫌悪施設が無いのが魅力のひとつ。

[19128: 匿名さん]

>>19127 匿名さん
すぐ南にある下水処理場は嫌悪施設と呼ばないのかね。

しかし、最近芝浦物件の価格改定案内メールが頻繁に来るようになったね

[19129: 買い替え検討中さん]

希少性の中に居住性（際立った）が含まれているんだと思いますよ

[19130: 匿名さん]

>>19129 買い替え検討中さん
それは無い

[19131: 職人さん]

>芝浦は嫌悪施設が無いのが魅力のひとつ。

そうだね。有明なんかは僻地な上に嫌悪施設だらけ。だからさすがに安いし、安いのに大量に売れ残っている。そういうエリアは避けたほうが良い。

[19132: 周辺住民さん]

>>19127 匿名さん

マンションの周囲に何があるかも重要。片側10車線の産業道路沿いで
二との済む環境ではないと酷評されるエリアなんかは避けるべきですね。　

[19133: 買い替え検討中さん]

>>19130 匿名さん
そうなんですね。
いろんな見解があるもんなんですね