プラウドタワー芝浦

[評判気になるさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115510/

野村不動産による、地上33階（地下1階）、高さ114ｍのタワーマンション計画です。
施工現場ではすでに着工しており、2023年3月に竣工予定とのことです。

現地は旧海岸通り沿い、芝浦小学校の道路向かいです。
キャピタルマークタワーや芝浦アイランドにほど近い場所です。

最寄り駅はJR田町駅で、GoogleMapで簡易的に距離を計測したら概ね900m（徒歩12分）程度のようです。
情報交換をお願いします。


現地の情報：
https://skyskysky.net/construction/202336.html

物件名：プラウドタワー芝浦
所在地：東京都港区芝浦四丁目4-45番地（地番）
東京都港区芝浦四丁目（住居表示）
最寄駅：JR「田町」駅
建築主：野村不動産株式会社
設計：株式会社 竹中工務店 東京一級建築士事務所
施工：株式会社 竹中工務店 東京本店
用途：共同住宅、保育所
敷地面積：4,134.51㎡
建築面積：1,560.73㎡
延床面積：43,143.32㎡
構造：鉄筋コンクリート造
基礎工法：杭基礎
階数：地上33階、地下1階
高さ：114.91ｍ
着工：2019年12月
竣工：2023年3月（予定）

総戸数：421戸
交通：ＪＲ山手線・京浜東北線 「田町」駅 徒歩11分
　　　ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅 徒歩18分
　　　※ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅までの徒歩分数は駅エレベータ利用時のものとなります。
管理会社：野村不動産パートナーズ

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[19001: 匿名さん]

>>18998 検討板ユーザーさん
流石に弱いよ、それは。
掲載が数年違う別の記事を根拠にそれを言うのは。
作った人間だって違うだろうし

とりあえず、徒歩10分表記ではないので普通に考えれば除外対象物件

[19002: 検討板ユーザーさん]

>>19001 匿名さん
見苦しいのはやめましょうね。あなたが高輪限定で暴騰してると思いたいのは分かりましたので、もうこの話は不毛です。

[19003: 口コミ知りたいさん]

泉岳寺駅から徒歩10分表記なら、高輪側の恩恵を受けられる可能性はある？

[19004: 匿名さん]

>>19002 検討板ユーザーさん
何故にシティタワー品川を無理矢理加えたいのかしらんが、あの物件は分譲価格が安すぎたから騰落率がNo.1なだけであって、定借という事もあり2019年→2021年限定の騰落率はイマイチですよ。
相場推移みればわかると思うけどね

[19005: 評判気になるさん]

泉岳寺10分でも、地下トンネルだから風雨にさらされるのは5分ぐらい？かなり良さそう。

[19006: 匿名さん]

>>19004 匿名さん
コスモポリス品川は、開業時期に値下がりしてる・・・

[19007: 坪単価比較中さん]

バイアスネガ太郎さんの書き込みは完全無視した方がいいね。。

[19008: 坪単価比較中さん]

バイアスネガ男さんのやり口は、変な切り口で突っかかってきて、まともに芯くった返答されと、答えず論点をずらす。
しつこさだけが人より飛びぬけてて、最後に意味不明な発言だけして勝った気になりたがる。

[19009: 坪単価比較中さん]

バイアスさんの今日の結論は、高輪ゲートウェイ周辺開発による資産価値への影響は高輪側のみかつ高輪ゲートウェイ駅10分以内の物件のみのようですな。

[19010: 匿名さん]

>>19007 坪単価比較中さん
完全無視できてないですよ

[19011: 匿名さん]

>>19009 坪単価比較中さん
反論したいのならば、芝浦側への波及効果データを出さないと説得力ないですよ。
ちなみに高輪側は、ゲートウェイ駅開業だけではなく、白金高輪周辺の再開発や品川駅高輪口再開発計画発表などがあり、まだまだ伸びしろがありそうですね。

[19012: 匿名さん]

芝浦は周辺環境も良いし、港区湾岸の中でも人気のアドレスですよ。

[19013: 口コミ知りたいさん]

>>19011 匿名さん

だから何なの？
関係ない人は出て行ってほしい。
高輪のスレでも行ったら

[19014: マンション掲示板さん]

放置で良いと思います。

[19015: 匿名さん]

高輪も芝浦も人気の高いエリア同士仲良くしましょう。

[19016: 匿名さん]

>>19013 口コミ知りたいさん
住民スレならばいざしらず、ここは検討スレですからね。
同一駅の反対側の相場を知る事は無関係ではないし、むしろとても大切な話ですね。

不動産はやはり立地が全てで、多くの場合は駅距離なんだよね。駅距離があるから安い物件は、周辺環境が整ってきても駅が新設されて駅までの距離が大幅に短縮されないと、市況変化の範囲内でいつまでも安いままでしかないです。
シティタワー品川がゲートウェイ駅できても大きな変化がなかったのは、品川駅と同等の距離感の変化でしかなかったからだね。

[19017: マンコミュファンさん]

>>19016 匿名さん
環状4号線の南側は都心からも離れてるし高輪GWへのアクセスもしにくいからね。これからは環状4号線の北側の評価がますます高まるよ。

[19018: 管理担当]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[19019: 匿名さん]

>>19017 マンコミュファンさん
道路開通で評価が高まるのは、郊外でたまにありますね。

[19020: 匿名さん]

環4ができれば芝浦の街中を通っていた大型車が環4に移るから芝浦住民にとってはメリット大きい。

[19021: 検討板ユーザーさん]

>>19016 匿名さん
だから何なの？
高輪ゲートウェイ開発で高輪と芝浦は関係ない言うとったな。関係無い話せんとき！

[19022: 匿名さん]

>>19021 検討板ユーザーさん
ゲートウェイ駅開業は無関係ではないでしょ。
それが市況という大きなうねりの中で、どこまで資産価値に影響を及ぼすのかを評価することは、再開発というものを考える上でとても大切ですね

[19023: 名無しさん]

>>19022 匿名さん

だから何が言いたいんですか?って19021さんは言っているんですよ。
また論点ずらしてますよ

[19024: 匿名さん]

とにかく高輪ゲートウェイシティに徒歩10分圏内というのは激アツ。街開きしないと今の高輪ゲートウェイ駅とか乗降する人ほとんどいないし、駅作った意味がない状態。

[19025: 口コミ知りたいさん]

駅からの距離が問題なんでしょ
距離に東西南北関係ない
芝浦と高輪ゲートウェイ開発は大いに関係あるが高輪と芝浦は関係ない

[19026: 通りがかりさん]

>>19025 口コミ知りたいさん
普通に徒歩圏内にでかいショッピングモールあるのは、便利になるから欲しい人増えるでしょ。シンプルな話。

[19027: 匿名さん]

芝浦は地下道で高輪GWまで直結するわけでかなり便利になりますよ。

[19028: マンション掲示板さん]

例の人は放置の方向で。論破されても論点をすり替えてぬるぬると芝浦を貶し続けるだけ。

[19029: 匿名さん]

>>19026 通りがかりさん
ららぽーとの話？
ゲートウェイ開発はショッピングモールではないと思うけどね

[19030: 匿名さん]

>>19025 口コミ知りたいさん
それが資産価値に表れてきてないので、何でだろという話ですよね。

[19031: マンコミュファンさん]

>>19030
芝浦自体は都内の不動産相場の高騰と同様に順調に上昇中。

高輪ゲートウェイシティによる資産価値上昇は、街開きしてからに決まってんだろ。商業オフィスホテル文化施設などによる再開発からの資産価値上昇は、過去のどの再開発みても街開きしてからだよ。事前に上がる分なんて微々たるもの。

再開発での街開き前に資産価値既に盛り込み済みとかいう意味不明すぎる書き込みは、よくあるアホネガ。

[19032: 名無しさん]

>>19029 匿名さん
イメージとしてはmsb田町に近くて、下駄商業の高層オフィス。でもmsb田町より当然店舗数多いし、駅前商業施設という意味ではラゾーナ川崎やららぽーと豊洲に近い形になるのでは。

[19033: 名無しさん]

>>19030 匿名さん
これだけしつこく投稿しておいて結局何の結論もないのか。
客観的な事実の積み重ねから、将来の展望を予測してポジションをとるもんだと思うけど。

[19034: 名無しさん]

>>19030 匿名さん
これだけしつこく投稿して置いて結局結論ないのか。
客観的事実を積み上げて、将来の展望を予測してポジションをとるもんだと思うけど。

[19035: 匿名さん]

ゲートウェイの開発って西側でしょ？
東側に何かありましたっけ？？

[19036: eマンションさん]

>>19035 匿名さん
東工大再開発とか芝浦1の野村再開発とかありますよ。

[19037: 匿名さん]

>>19031 マンコミュファンさん
高輪側が暴騰してるのに、芝浦側が無風なのはなぜか。
再開発は、先行して上がる部分と遅れて上がる部分とがあるが、そもそも再開発の恩恵を受けにくいエリアにおいて、織り込みとか織り込みじゃないとかの論争以前の話になるよね。
ちなみに織り込み済みとかの話って君が言い始めただけて、街開き前に資産価値に織り込まれるなんて誰も言ってないよ

[19038: 名無しさん]

たぶんまた駅遠だからとか近辺の物件に価格が反映されてないって言いますよ。

[19039: 匿名さん]

>>19037 匿名さん
芝浦も高輪もかなり上がっていますよ。

[19040: 名無しさん]

あっもう言ってたｗ

[19041: 匿名さん]

>>19036 eマンションさん
プラウドと野村再開発までの距離って、麻布台までの距離と同じ位ですよ。徒歩30分以上。
麻布台ヒルズの再開発の恩恵を受けていると声高に言っても、相手にされないと思うけどね

[19042: 匿名さん]

>>19039 匿名さん
高輪側は市況平均に大幅に越えて上がっているけど、芝浦側は良くて市況平均レベルかと

[19043: 名無しさん]

国家戦略特区ってその辺の駅前再開発とはちょっと意味合いが違うのかなと。
金融企業や海外企業を誘致してアジアの経済中心地を目指すとかなんとか。
お上の算段通りに事が運ぶんだったとしたら、湾岸エリア広域に誘致企業の従業員もしかり住宅需要はあるんじゃないかと私は思いました。

[19044: 匿名さん]

港区湾岸の中では芝浦は嫌悪施設も無くて環境の良いところですからね。

[19045: 匿名さん]

>>19043 名無しさん さん
名前だけが１人歩きして、纏まった再開発自体が無いよね。構想をぶち上げるのはいいが、官民一体で何すんのというレベルでしかない

[19046: 名無しさん]

いや、なので息の長いお話だと思ってますよ。
私のポジションを述べたまでで、私としてはあなたが最終的にどういう結論を伝えたいのかが気になってるまでです。
他人の揚げ足を取りたいだけならそれは議論ではないですし、そもそも検討スレでやる必要もないのでは。
とあなたの投稿見ながら感じています。

[19047: 匿名さん]

>>19046 名無しさん さん
相場に関しては純粋にどういう物件が訴求力あるか見てるだけですよ。
他人を攻撃すること論破してると思っているのは論外ですが、再開発が近くだからとか盲目的内容の書き込みに対して、それは違うでしょと述べているまで

30年とかの超長期で考えているのならば、それに対しては何とも思いませんよ。寿命との競争になりますから

[19048: マンコミュファンさん]

>>19041
距離速で正確に測るとプラウドタワーから野村ツインタワー敷地まで1727メートル。時速4.8キロののんびり散歩ペースで徒歩21分です。芝浦は歩道が広くて歩きやすいので、散歩てがらに野村ツインタワーよるとか普通にできる距離だと思うけど。30分以上とかなぜ無理にそこまでネガしたいのか意味わからない。

[19049: マンション検討中さん]

高輪ゲートウェイ芝浦側は、芝浦中央公園の再整備拡張とともに第二シーズンテラスの計画がありますよ。あなたが知らないだけで。

[19050: 名無しさん]

>>19047 匿名さん
ポジションを明確にしないと議論は深まらないと思いますよ。
あなたが盲目だと感じる人もその人なりの根拠でポジションをとっているので、それに反論するのなら根拠を示しながら、ゆえにこの物件が良いのか悪いのか申し上げないといつまでたっても不毛な言い争いをしているだけになりますよ。
これまた私見ですが、この物件は実需での購入が多いように思います。
短期で売り買いして大きな利益を上げたいのなら、ほかの地域のほかの物件が適当かと。

[19051: 匿名さん]

2年後に泉岳寺駅リニューアルで駅歩10分圏内、高輪ゲートウェイシティ開業で徒歩10分圏内にメガ商業施設、文化施設、ラグジュアリー外資系ホテルが誕生するということだけで、かなりのメガインパクト。今はちょいと寂しい高輪ゲートウェイ周辺だが、とても楽しみなエリアだね。

[19052: マンション検討中さん]

最強クラスの再開発の恩恵受けられるプラウド最高です！！ありがとう野村！！

[19053: 匿名さん]

>>19049 マンション検討中さん
知ってますよ

[19054: 匿名さん]

>>19050 名無しさん さん
それってポジショントークしましょ、って事でしょ。そこなれの果てが>>19052でしょ。
一緒の土俵は流石にキツいですね。

ちなみにポジションで言えば、芝浦が相場を下支えしてくれたらいいな、というポジションです。
ただそれでバイアスかかっては元も子もないので中立でいますよ

[19055: 名無しさん]

>>19054 匿名さん
投資においてポジショントークというと、金融商品を保有しているものが自身の有利に働くように話すことかなと。
ただ、人はだれしも完璧に中立であることはできないと思うし、多かれ少なかれポジションがあるもんだと理解しています。
極端なポジショントークはスルーしています。
極端に偏った白黒の意見でなければ、たいていの人は自分の頭で判断して正しいと思う意見に同調すると考えています。
芝浦が相場を下支えしてくれたらいいというのは同意です。

[19056: マンコミュファンさん]

>>19054 匿名さん
再開発を考えるのに大切云々書いてましたね。
マンション購入に際し再開発も含めた将来の環境変化は考えますが再開発する立場でもないのに。
可笑しいですね。

[19057: 通りがかりさん]

この物件の情報を得たくて来たのに高輪ゲートウェイの再開発の恩恵を受けるかどうかくだらない口論するのやめてもらえません？
特に物件の検討者でもないのに再開発の影響はないだのかんだのと騒いでる人がいるけど、誰もあなたの意見は聞いてません。目障りでしかない。

[19058: 検討板ユーザーさん]

アンチが粘着したくなるほどいい物件はこちらでしょうか？

[19059: 匿名さん]

>>19056 マンコミュファンさん
再開発を考えるのに大切って、
一般人がそれを言ったら「再開発に含まれるもしくは隣接エリアの物件の取得を考える上で」
と同義だと当たり前にわかりますけどね。
むしろ一般的な感覚を忘れてしまった業者の方ですか？

[19060: 名無しさん]

>>19059 匿名さん
うるさい

[19061: 匿名さん]

ここ数日粘着気質のネガに取り憑かれてますねー。ここ１LDKしか残ってないのに、今更連日一生懸命ネガキャンしても、、、。

[19062: 検討板ユーザーさん]

ブランズ、プラウド買えた人、本当におめでとう。うちらは本当に幸せ者、アンチの僻み、妬みが飯ウマでしかないですね。芝浦は都内で屈指の住居エリアです。最高です。

[19063: 匿名さん]

>>19054 匿名さん
芝浦で生活できて最高^ ^

[19064: 匿名さん]

港区で確実に資産価値が上がるのは再開発が進んでいる高輪ゲートウェイと白金高輪、三田、虎ノ門麻布台だけだね。

[19065: 匿名さん]

>>19064 匿名さん
そういう言い方は語弊がありますよ。
資産価値の上下動は、経済状況など多くの外的要因で決まります。
市況平均と比較して資産価値上昇率が高くなるのは、高輪、白金高輪、三田、虎ノ門、麻布台エリアという事です

[19067: 管理担当]

[No.19066と本レスまは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[19068: 匿名さん]

港区湾岸は正直ピンキリだけど、芝浦は住環境が良くて魅力高いエリアだと思います。

[19069: 匿名さん]

>>19067 口コミ知りたいさん
例外というか、こういうのは平均で語るんですよ

[19070: 評判気になるさん]

>>19065 匿名さん
芝浦に住めてよかったわ！お墨付きと嫉妬ありがとな^ ^

[19071: 評判気になるさん]

>>19064 匿名さん
ってことは芝浦で不動産買うのは当たりっすね。いつも君の投稿のおかげで芝浦へのポジ要素が増すばかり。過度に芝浦を上げすぎないでね。

[19072: マンション掲示板さん]

>>19065 匿名さん
資産価値上がる場所って東京埋没谷やんけ！
古川周りや地盤の悪いところばかり。
高輪台は良さそうだけど。

[19073: 匿名さん]

>>19072 マンション掲示板さん
そこより半額で新築売れ残ってるエリアをどう評価すればいい？

[19074: eマンションさん]

>>19065 匿名さん
こういう知ったかってたまに出てくるけど何様なんだろ

[19075: マンション検討中さん]

意味不明なネガをするほど、プラウドのポジが増えるのワロタ

[19076: マンション掲示板さん]

スーモの住みたい街ランキング見ると、高輪ゲートウェイは2021年がピークでしたね。

豊洲:55位→77位→50位
田町:107位→95位→74位
高輪ゲートウェイ:64位→119位→113位
月島:圏外→140位→197位
勝どき:圏外→圏外→圏外
天王洲アイル:圏外→圏外→圏外

[19078: 検討板ユーザーさん]

普通に羨ましいからこういうネガが出るんだよな。宿命ですね

[19079: マンション検討中さん]

>>19076 マンション掲示板さん
住みたい街笑。住みたければ住めばいい。資金なければどこにも住めない。

[19080: マンション掲示板さん]

>>19073 匿名さん


東京23区の地下、ネットで立体表現 産総研が次世代地質図 - Science Portal
https://scienceportal.jst.go.jp>newsflash

2021/6/2 -また地盤が固いとみられていた武蔵野台地の一部にも、沖積層に似た軟弱な泥層の下に埋没谷があることが、新たに判明した。14万年前の氷期に谷ができ、13万?...

[19081: 名無しさん]

>>19076 マンション掲示板さん
スーモなんて庶民のアンケートだろ。億超えマンションをポンと買える人を対象に聞いたらもっと都心部が入るんじゃないか

[19082: 匿名さん]

>>19080 マンション掲示板さん
色んな事に興味を持つのは良いことだと思うけど、自治体が作成するハザードが全てだと思うよ。
ここは抗基礎23mだし

[19083: 匿名さん]

色々残酷
https://twitter.com/mansionDr_TG/status/1628199609481969664?t=9aO0XdnZ...

[19084: 検討板ユーザーさん]

>>19082 匿名さん
そんな大雑把でない港区危険度リストがありますがご参考に供します。

https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/chousa_6/3minato.htm

[19085: マンション検討中さん]

>>19084 検討板ユーザーさん
その場所の評価ではなく丁目での分類の方が大雑把だと思うけど

[19086: 匿名さん]

>>19084 検討板ユーザーさん
どちらのデータが正確かという話ではなく、
ハザードマップは地面に対する評価。
危険度リストは、その上にどういった建物が建っているかという評価。
なので古い建物が多く建っている木密地域は必然的にリスクが高いブロックとして評価される。
一方、埋立地のように古くはあまり人が住んでない地域の建物の倒壊リスクと延焼リスクが低いのは当然。
だからといって地盤が良いというのは間違い。沖積低地の評価自体はやはり揺れるものとして評価されてますよ。

内陸部の再開発は、その木密地域を災害リスクの低い街に変えていこうというものだからね。白金高輪エリアみたいに

[19087: マンコミュファンさん]

>>19083 匿名さん

芝浦の方が好きかな。

[19088: 匿名さん]

>>19087 マンコミュファンさん
そういう人がいないと物としては値段つかないからね。
ただ、中古不動産価格というのは、ある程度の部分で人気に投票だと思います。

[19089: マンション検討中さん]

>>19086 匿名さん

いや、白金の一部の谷底低地は表層地盤増幅率が高く
そのエリアの倒壊率が高くなってます。
火災危険度は現存の建物、道路幅などをふまえて算出されてます。

[19090: 名無しさん]

>>19089 マンション検討中さん
白金も芝浦も地盤が良いし、震災リスクは低いエリアですよ。

[19091: 匿名さん]

>>19089 マンション検討中さん
「いや」の意味がわかりません。
ハザードマップは地面、危険度リストはそのエリアに建っている建物の話。
相変わらずピントがずれてる

[19092: 通りがかりさん]

ここで割高になった内陸の宣伝してもあんま意味ないと思うけど。
もはや価格的に資産家、海外の投資家くらいしか買ってくれないでしょ。
もはや投資家もそんなとこ買うなら京都あたりに仕込んで浮いたお金で別の投資すると思うけど。

[19093: 口コミ知りたいさん]

>>19077 匿名さん
豊洲は住みたくない街上位常連だよ。住んだらすぐ飽きるって有名な話。

[19094: 匿名さん]

>>19093 口コミ知りたいさん
豊洲も芝浦も人気の高いエリアですよ。

[19095: マンコミュファンさん]

>>19094 匿名さん

豊洲も有明も浦安も人気ですね。
湾岸の郊外ベッドタウンね。

[19096: マンション検討中さん]

>>19082 匿名さん
>>19086 匿名さん
芝浦の免震タワマンのスレで、地盤がどうのこので地震被害がというのは無粋と言えるでしょう。
地盤より重要なのは建物構造です。
因みに白金高輪にも沖積層はあって、芝浦とそんなに差はないので、画像貼っときます。

超高層建物は2000年ごろから建物が建っている表層地盤増幅率を考慮して、時刻歴応答解析をします。
これにもっと耐震性能を上げたい場合、制振か免震をつけますが、
残念ながら固いRCの制振はダンパーの減衰効果があまり期待できず、しなやかなＳ造制振ビルに比べると性能が出ません。
定量的な性能数値で使われるレベル2地震(震動6強）の層間変形角としては、
東京都の6割以上の鋼材系のみの制振タワマンは1/108分くらい。
大林のDFSみたいな制振技術を使ったごく一部は1/130くらい。
他はその間の性能となるでしょう。

それに比べて免震タワマンの層間変形角は
1/200 ~ 1/150くらいの範囲となり、1/200により近い性能を出す場合が多いです。

上にも書いてあった
アークヒルズ仙石山レジデンス
パークコート千代田富士見ザタワー
パークコート六本木ヒルトップ
シティタワー麻布十番
これらのマンションは資産価値はプラウドタワー芝浦より上かもしれませんが、
定量的な耐震性能はプラウドタワー芝浦に及ばないのも事実でしょう。

参考程度にプラウドタワー芝浦隣のキャピタルマークタワーの地盤と基礎の画像も貼っときますが、
直接基礎にもできそうないい地盤です。
芝浦の免震タワマンは震災に関しては都内でも最高レベルで安全なものと言えるでしょう。

[19097: 匿名さん]

>>19096 マンション検討中さん
まあ落ち着きなよ。
他と比較してどうこうなんて誰も言ってないから。

[19098: 匿名さん]

液状化歴のあるような場所と比べたら白金も芝浦も安全な土地ですよ。

[19099: マンション検討中さん]

住みたい街ランキングに田町入ってきたね。人気上がってきたか

[19100: マンション検討中さん]

>>19096 マンション検討中さん
えらい詳しいな。ゼネコン関係の人？