プラウドタワー芝浦

[評判気になるさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115510/

野村不動産による、地上33階（地下1階）、高さ114ｍのタワーマンション計画です。
施工現場ではすでに着工しており、2023年3月に竣工予定とのことです。

現地は旧海岸通り沿い、芝浦小学校の道路向かいです。
キャピタルマークタワーや芝浦アイランドにほど近い場所です。

最寄り駅はJR田町駅で、GoogleMapで簡易的に距離を計測したら概ね900m（徒歩12分）程度のようです。
情報交換をお願いします。


現地の情報：
https://skyskysky.net/construction/202336.html

物件名：プラウドタワー芝浦
所在地：東京都港区芝浦四丁目4-45番地（地番）
東京都港区芝浦四丁目（住居表示）
最寄駅：JR「田町」駅
建築主：野村不動産株式会社
設計：株式会社 竹中工務店 東京一級建築士事務所
施工：株式会社 竹中工務店 東京本店
用途：共同住宅、保育所
敷地面積：4,134.51㎡
建築面積：1,560.73㎡
延床面積：43,143.32㎡
構造：鉄筋コンクリート造
基礎工法：杭基礎
階数：地上33階、地下1階
高さ：114.91ｍ
着工：2019年12月
竣工：2023年3月（予定）

総戸数：421戸
交通：ＪＲ山手線・京浜東北線 「田町」駅 徒歩11分
　　　ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅 徒歩18分
　　　※ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅までの徒歩分数は駅エレベータ利用時のものとなります。
管理会社：野村不動産パートナーズ

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[18016: 評判気になるさん]

>>18015 マンション掲示板さん
投資家需要で持ってるところは相場が冷えた時一気に需要が減りますからね。
ここは実需が大多数ですし、環境面でも継続して改善要素が多く、過剰な供給といった供給面の不安もない。
今販売している物件で最もリスクとリターンのバランスが優れているといえるでしょう。
より良いところがあれば教えてもらいたいくらいですね。

[18017: 匿名さん]

>>18016 評判気になるさん
未だに販売している事がバランスを欠いてと思うけどな

[18018: 匿名さん]

ここの低層南西角部屋って坪420くらいで売り出されてたけど今売り出したら坪460～480くらいで売れそう。1割は含み益ある感じかな？

[18019: eマンションさん]

>>18018 匿名さん
投資じゃなくて実需なんでしょ。何の為に含み益確認してんの。実需なら住み替えしたって他も高くなってるから儲からないでしょうに。

[18020: マンション検討中さん]

>>18018 匿名さん
1億の部屋の評価額が1億3000万とかになってるので、3割近く上げてると思いますよ。
低層角部屋は一瞬で完売しましたからね。

[18021: 口コミ知りたいさん]

ネガのレベルが低すぎて。。。
ネガしてる人よりここら辺に住んでる小学生の方が頭良さそうだな。笑

[18022: 匿名さん]

駅10分越えるから資産価値悪いってネガが、そもそも不動産をわかって無さすぎるのよ。
駅近がなぜ資産価値が高いか？
「駅からの同心円上に供給余地が少なく希少性が高いから」が本質。「便利だから」だけでは片手落ち。

その観点から言えば、確かに徒歩11分表記であるものの、
芝浦エリアは足元10年以上大手分譲がなく、築浅の競合がほぼ無い。
加えて本件はデベ・ゼネコンともに最高峰を起用して、仕様レベルも芝浦トップクラス。港区内陸は一般リーマンはもはや買えないなかで、子育て含めた支援も手厚く受けられる港区唯一の立地と言っても過言では無い。

希少性という観点を駅距離でしか語れない方は千葉埼玉の直結でも検討してください。

[18023: 匿名さん]

>>18022 匿名さん
不動産を生業としてる大手ですがね。駅距離と資産価値について述べているのは
https://www.sumai1.com/sellers/market/distance/

芝浦縛りで物件を選んでいる人は少数派。中古市場になると、他エリア駅近と同じ土俵で戦う事になる

[18024: マンション掲示板さん]

>>18022 さん
芝浦徒歩10分、築年数10年以内となると
デベ三井不動産、ゼネコン清水のGFTがありますよ。
そのGFTの中古平均価格が@560です。

[18025: マンション検討中さん]

>>18023 匿名さん
そりゃ、平均値取ったらそうなると思いますよ。
しかしだからと言って、その平均から漏れる例外を考慮せず、
駅遠いから全て弱いというのは、本質が見えてないと言ってます。

早速沸きましたね、こんな物件の掲示板に来るのではなく、同じプラウドだったら小岩ファーストか平井の検討をおすすめします。

[18026: 評判気になるさん]

>>18024 マンション掲示板さん

これは失礼しました。築7年徒歩10分、仕様は普通でも@560。
その調子で市場を牽引して欲しいですね。

[18027: 匿名さん]

>>18026 評判気になるさん
GFTは残念ながら市場を牽引できていないです。市況平均より低い騰落率ですね

[18028: 匿名さん]

>>18025 マンション検討中さん
ベンチマークであるGFTの中古価格が、地下鉄やローカル線駅近より低い時点で例外に当てはまらないですね。芝浦エリア

[18029: 匿名さん]

同じ三井不動産の手がけた近隣物件を比較すると

GFT
田町駅徒歩10分　築7年
@561

パークシティ大崎
大崎駅徒歩6分　築7年
@656

パークシティ武蔵小山
武蔵小山駅徒歩1分　築3年
@652

[18030: 匿名さん]

GFTは浜松町再開発が本格化してくれば化けるのは間違いない。

[18031: 匿名さん]

>>18029
よくわからないデータだな。住まいサーフィンの最新の中古坪評価では以下です。

GFT 531
パークシティ大崎ザ・タワー　577
パークシティ武蔵小山　567

元々分譲時PC大崎の方が坪30くらい高かったので、暴騰率はほぼ変わらない。武蔵小山はほぼ新築なのになんで引き合いに出るのかよくわからん。

GFTの資産価値だけでみても、
田町駅34件物件中　資産性ランキング1位
港区575物件中　資産性ランキング31位

湾岸物件として港区でこの位置はかなり健闘しているよ。芝浦田町高輪ゲートウェイエリアの再開発で、今後はどうなるかは普通に考えて明白だと思うけどね。

[18032: 匿名さん]

>>18031 匿名さん
住まいサーフィンは、現在の中古市場をリアルに数値化してないですよ。
マンションレビューの方が実体に近いです

[18033: 匿名さん]

>>18030 匿名さん
相変わらずGFTオーナーのポジショントークが酷いですね。
思ったほどリセールが伸びてない事に妄想を語りたい気持ちはわかるけど、今後の再開発も織り込んでいる資中古市場は正直です。

[18034: eマンションさん]

>>18032
マンションレビューは比較的最近できた新興ウェブサイトで、資産価値評価やレビューシステムなどもとてもいい加減でアクセス数上げることありきのサイトだよ。あれ見て、正しいと思ってのなら本当にやばい。

住まいサーフィンは老舗で代表者も表に出てるし、本当の不動産のプロがやってるサイト。

あとは三井の湾岸クラブのデータも見れば一目瞭然だけど、住まいサーフィンのデータとほぼ一致してる。

[18035: 匿名さん]

>>18034 eマンションさん
まあGFTが@530の価値しかないと言い張りたいのならば勝手にすればいいと思うよ。
こちらは、せっかく@560と言ってあげてるのに

[18036: 匿名さん]

GFTは周辺環境が良いからかなり上がってますよね。

[18037: 匿名さん]

住まいサーフィンは元祖ではあるけど反映が遅すぎるので過去は分かっても今が分からないし、
マンションレビューは売り出しを拾ってて成約を拾ってないから、その価格のまますぐ売れてるのか値下げして売れてるのか全く売れてないのか成約の実態が分からない。

個人が見られて、アテになるサイトは今のところ無い。

[18038: 匿名さん]

>>18037 匿名さん
レインズでいいだろ

[18039: 通りがかりさん]

>>18022 匿名さん
郊外駅近と比べてるんじゃなくて、都内駅近と比べてどうなのよってとこが論点じゃない。駅力が高い駅近じゃなくてわざわざ駅遠に住む理由は？当然同等の駅力で比べれば駅近になるほど資産価値あがるの当たり前だよね。色々言っても安いから買えるからってのが結局大きいでしょう。

[18040: 匿名さん]

>>18038 匿名さん
でたよレインズ前提のゴロツキ

[18041: 評判気になるさん]

>>18024 マンション掲示板さん

ここと比べて仕様は低くて築古ですね。

[18042: eマンションさん]

>>18039 通りがかりさん

港区＋山手線の駅近物件はワールドタワーレジデンスしかないね。予算的には一般人は無理。

[18043: 口コミ知りたいさん]

>>18039 通りがかりさん

なんか色々混雑してる文ですね。
「わざわざ駅遠に住む理由」はそもそも論じてないですよ。
「駅遠＝資産価値が低い」は視野が狭いという話をしているだけで。

それに、あえて回答するのであれば、先ほどの私のレスに、
「内陸は一般顧客が買えないなかで唯一手の届き、港区の手厚い支援を受けられる立地」「芝浦のなかでも大手デベ・ゼネコンかつトップレベルの仕様」「周辺に築浅供給が少なく競合しづらい」と、選ぶ理由を書いてるじゃないですか。

[18044: 匿名さん]

>>18042 eマンションさん
なんで港区山手新築に限定してるか分からないけど、同じ駅力なら駅に近いほど資産価値高いのは普通。プラウドは少し駅から遠いけどその代わり外観と仕様が良くて住むのは満足、今の駅近理論だと比較的安価だったが上がる可能性あるかもって住む人が思ってればいい。GFTが～とかここは駅近理論は当てはまらないとかわざわざ言うと、めちゃめちゃ不安なんだなって思われるかと

[18045: 評判気になるさん]

>>18043 口コミ知りたいさん
「駅遠＝資産価値が低い」んじゃなくて、駅遠は同一エリアの中で相対的に低い、でしょ。当たり前のことだから。

[18046: 匿名さん]

田町駅は山手線駅まで近いから実質的には駅近ですよ。

[18047: マンション検討中さん]

>>18046 匿名さん

田町駅の構造は特殊だからね

[18048: デベにお勤めさん]

>>18046 匿名さん
客観データ出してもらわないと比較できない。
各駅の起点からホームまでの時間か距離とか。
意味不明なことを繰り返されても困る。

[18049: マンション検討中さん]

>>18048 デベにお勤めさん
実際歩いてみれば分かるよ。朝の品川駅とかだと混雑もあるから港南口から山手線ホームまで5分ぐらいかかる。田町は混雑もなくて快適。

[18050: eマンションさん]

>>18042 eマンションさん
WTRもGFTも立地的にはほとんど変わらない。

[18051: 匿名さん]

>>18049 マンション検討中さん

品川駅港南口から山手線ホームまで5分もかからない。せいぜい2分。

[18052: 匿名さん]

>>18049 マンション検討中さん

この動画だと港南口から改札まで1分40秒で着いてます。

https://www.youtube.com/watch?v=12DXTzr7sQ0&ab_channel=DOYAEMON

[18053: 口コミ知りたいさん]

>>18051 匿名さん
朝の混雑エグいから5分ぐらいかかるよ。2分は日中でも無理。全力ダッシュで着くかどうかのレベル。

[18054: 匿名さん]

結局のところ、
実質駅近=駅力ショボい
時間かかる=駅力大、路線数も多い
という理解でOK？
あとは好みじゃん。

[18055: 匿名さん]

>>18053 口コミ知りたいさん

品川駅の朝は歩く方向別に交通整理されてるから他の駅より
ずっと歩きやすくてスイスイ歩けます。素晴らしいですね。

[18056: マンション掲示板さん]

>>18055 匿名さん
この流れ、江東区民のネガが港南ネガしたくて言ってるだけだから付き合わなくて良いですよ。
ネガの手の上で転がされたければ続けてください。
これで続けるのは江東区民の自演くらいだと思いますが。

[18058: 名無しさん]

>>18057 匿名さん
見た目は悪くないね。豊海は魅力感じないけど。
これが五十嵐冷蔵の位置に建ってたら買いだったな。

[18059: 検討板ユーザーさん]

>>18057 匿名さん

豊海？ってどこ？マジで知らない。

[18060: マンション掲示板さん]

>>18059 検討板ユーザーさん
ググれよ。話題誘導見え見え。
検討層被ってないんだから宣伝は他でどうぞ。

[18061: 評判気になるさん]

>>18044 匿名さん
同じ駅力だからだろ。
羽田と成田直通、新幹線も徒歩圏内、山手線含む5路線利用可能で主要駅大半に乗り換えなしでアクセス可能
圧倒的な駅力だから駅距離に関わらず需要がある。

さらに言えば、これに加えてスーパーやスポーツセンターなど生活施設も充実、港区の余裕ある街並みや行政サービス、高輪GWや東工大、水再生センターの今後の追加開発による更なる利便性向上

これと同等な駅の話をしている。