プラウドタワー芝浦

[評判気になるさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115510/

野村不動産による、地上33階（地下1階）、高さ114ｍのタワーマンション計画です。
施工現場ではすでに着工しており、2023年3月に竣工予定とのことです。

現地は旧海岸通り沿い、芝浦小学校の道路向かいです。
キャピタルマークタワーや芝浦アイランドにほど近い場所です。

最寄り駅はJR田町駅で、GoogleMapで簡易的に距離を計測したら概ね900m（徒歩12分）程度のようです。
情報交換をお願いします。


現地の情報：
https://skyskysky.net/construction/202336.html

物件名：プラウドタワー芝浦
所在地：東京都港区芝浦四丁目4-45番地（地番）
東京都港区芝浦四丁目（住居表示）
最寄駅：JR「田町」駅
建築主：野村不動産株式会社
設計：株式会社 竹中工務店 東京一級建築士事務所
施工：株式会社 竹中工務店 東京本店
用途：共同住宅、保育所
敷地面積：4,134.51㎡
建築面積：1,560.73㎡
延床面積：43,143.32㎡
構造：鉄筋コンクリート造
基礎工法：杭基礎
階数：地上33階、地下1階
高さ：114.91ｍ
着工：2019年12月
竣工：2023年3月（予定）

総戸数：421戸
交通：ＪＲ山手線・京浜東北線 「田町」駅 徒歩11分
　　　ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅 徒歩18分
　　　※ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅までの徒歩分数は駅エレベータ利用時のものとなります。
管理会社：野村不動産パートナーズ

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[17951: 検討板ユーザーさん]

これだけアンチコメが続く物件なんだから、残債割れ間違いなんだろな。本当に残念だけど、仕方ない。長く住もうと思う

[17952: 匿名さん]

>>17951 検討板ユーザーさん
港区湾岸は不人気なアドレスもあるけど、芝浦アドレスは住環境も良いし資産性も高いですよ。

[17953: 匿名さん]

角部屋の内覧したいです。例のLDが大胆にくびれてる部屋が良いです。
よろしくお願いします。

[17954: マンコミュファンさん]

>>17944 マンション検討中さん

資産価値え与える影響大の要素ね。

[17955: 口コミ知りたいさん]

>>17933 匿名さん

改めて不便場所ですね。。

まあ購入した人は、そもそも利便性とか気にしない人たちなんでしょうけどね。

[17956: 匿名さん]

>>17947 口コミ知りたいさん

港区湾岸に車両基地？

[17957: 匿名さん]

>>17952 匿名さん

確かに海岸は不人気と言うか、話題にもならないね。

[17958: マンション検討中さん]

2,3LDKは竣工まで余裕を持って完売したし、
内覧会で仕様やデザインも最高級と確定した。
これは中古でも高値で取引されそうだ。
実際、ここの2,3LDK買えなくて悔しい思いしてる人いっぱいいるでしょ。

[17959: マンション検討中さん]

ここは駅から距離もあり、投資の需要がほとんどなく地権者住居も無かった中、ほぼ実需のみでここまで売れてきている。
リセール時には高輪GW、環状4号の開通、東工大跡地の開発、水再生センターの追加開発で周辺環境はさらなる発展を遂げているでしょうから、需要はさらに伸びを見せるでしょう。
供給面でも芝浦港南では近い時期に競合するような物件は乱立されておらず、安定しています。
競合するのはブランズ芝浦くらい。

モノレール新駅の話が具体的になるようなことがあれば、跳ね上がる期待もありますね。

[17960: マンション掲示板さん]

>>17954 マンコミュファンさん

エレベーター仕様も影響大？
ならここの爆速エレベーター＋ラクセスキーEVセキュリティシステムは楽勝ですね。ブランズの窓付き団地仕様EVと比べたら？

[17961: eマンションさん]

>>17958 マンション検討中さん

ここの設備仕様やデザインはパークコートレベルですね。
他の湾岸物件より遥かに仕様高い。
築浅のパークコートと比べても負けてない。

[17962: 匿名さん]

>>17959 マンション
とりあえず、2年後の高輪ゲートウェイ街開き、芝浦口開通、泉岳寺駅リニューアルだけで確実に爆上げするのは間違いない。

数兆円単位の再開発が続くこのエリアで下がる局面あれば、他のエリアは確実にもっと下がるでしょう。芝浦はこれまでそこまでの再開発がなかったにも関わらず、都心部の暴騰率を平均で下回ったこともないし。

逆にモノレールの新駅なんて誰も求めてないし、再開発計画は既にありすぎるくらいなので、既に十分でしょう。

[17963: 匿名さん]

ここって換気は全熱付いてますか？

[17964: 匿名さん]

>>17962 匿名さん

暴騰率って何？騰落率なら分かるけど。

[17965: 匿名さん]

>>17959 マンション検討中さん

何回も言ってるけど、モノレール新駅などできないよ。

[17966: 通りがかりさん]

>>17963 匿名さん

1種換気の時点勝っているよ

[17967: 評判気になるさん]

>>17963 匿名さん
ついてたら最強すぎるがどうなんだろ

[17968: 匿名さん]

>>17966 通りがかりさん
そもそも周辺に悪臭を発する施設がなければ換気にこだわる必要ないですよ。

[17969: 匿名さん]

>>17966 通りがかりさん

??　全熱交換の有無を確認しているだけなのですが。
全熱無しの1種だと、快適性は3種とそう変わらないので。

[17970: 匿名さん]

>>17968 匿名さん

匂いではなく、部屋の快適性（温湿度）の話です。

[17971: マンション検討中さん]

>>17969 匿名さん
ここは全熱なしの1種ですね。
ただ全熱交換による断熱効果は、窓の熱損失に比べると無視してもいいレベルなので、
断熱を気にするなら、2重サッシをつけるのがはるかに効果ありますよ。
経験上、1種のメリットは断熱より、防音と掃除しやすさだと思いますね。
3種だと3か月に1回はフィルター交換しないと壁紙が黒くなりますが、1種だと1年に1回頻度でも十分だったりするので。

[17972: 匿名さん]

清掃工場に近いとか条件悪いマンションじゃなければ、3種換気が一番良くないですか？

[17973: 検討板ユーザーさん]

>>17957 匿名さん
海岸1(竹芝)はそれなりに話題があると思いますけど。

[17974: 匿名さん]

駅まで10分では投資用には向いていませんね。

[17975: 評判気になるさん]

>>17969 匿名さん

?
1種と3種は全然違うよ？
まずは3種換気の行灯部屋は換気できない
3種は遮音性も断熱性も悪い

[17976: eマンションさん]

>>17974 匿名さん

芝浦の賃料は結構高いよ
都心港区＋山手線駅だから
勝どきのような大江戸線単線郊外ベッドタウンなら賃料やすいけど。駅直結の勝どきビュータワー、30階以上の高層階46平米角部屋はただの月19万円。

[17977: マンション検討中さん]

そういえば一種換気でしたね！ほんま仕様が高すぎる！見た目も高級路線なので中身が伴ってるのはG ood。

[17978: 匿名さん]

芝浦は空気もきれいだし、3種換気でも良かったと思います。プラウドはどちらかというと立地が評価されてる。

[17979: 匿名さん]

>>17978 匿名さん

汚いとは言わないが綺麗とはお世辞にも言えん

[17980: 口コミ知りたいさん]

ここの賃料も高いね

[17981: 検討板ユーザーさん]

>>17975 評判気になるさん
行灯部屋なんて換気対応エアコン後付けすればいいだけでたいした問題ではない

[17982: 検討板ユーザーさん]

>>17981 検討板ユーザーさん

換気対応のうるさらXは普通のエアコンよりも配管太いので取り付けないできない部屋が多いよ。
行灯部屋は1種換気で良いですよ。

[17983: 通りがかりさん]

>>17982 検討板ユーザーさん
配管もそうだが室外機がでかい。が、とても良い機種です

[17984: マンション掲示板さん]

>>17976 eマンションさん
え？そんなに安いんですか？芝浦だと例えば築年数32年のベイコート芝浦を見てみると.2階58平米29万円くらいだった。

[17985: マンション検討中さん]

ここ一種換気なんだね。ライバル物件と同じくらいの価格だったのにやけに仕様高いな。間違いなく買いだったな、、

[17986: マンション検討中さん]

>>17985 マンション検討中さん

バストイレなど設備面も仕様高いね

[17987: 通りがかりさん]

>>17985 マンション検討中さん
まぁ元々野村の土地で土地仕入れ値が安いですからね。
資材高騰前なので仕様も高くできた。
今後は部屋数増やすなり、仕様下げて作るしかないでしょうし、港区でこの価格でこの仕様は2度と出ないかもしれない。

[17988: 匿名さん]

プラウドは港区だから良いんじゃなくて芝浦アドレスだから良いのですよ。

[17989: マンコミュファンさん]

>>17987 通りがかりさん
完全に同意です。あたりマンションでしたね。

[17990: 匿名さん]

立地も仕様も素晴らしいマンションだと思います。

[17991: マンション掲示板さん]

>>17977 マンション検討中さん

近くに下水処理場あるから、さすが野村。

[17992: eマンションさん]

>>17991 マンション掲示板さん
下水処理場自体は地下に埋まってるので問題ない。ただ雨が降ると下水処理場で処理しきれなかった下水が高浜水門から運河に放流されるから、高浜水門周辺の運河は結構臭いが強くなる。

[17993: 検討板ユーザーさん]

港南次長が芝浦にライバル意識を持ってるそうです

[17994: 匿名さん]

住環境が良いのは圧倒的に芝浦だな。

[17995: 匿名さん]

ここの1種換気は熱交換なし？冬、寒そう。

[17996: 評判気になるさん]

>>17995 匿名さん

1種換気は遮音性強くて良いね。特に今日みたい風が強い日には。

[17997: 匿名さん]

>>17996 評判気になるさん
芝浦は周辺環境が良くて悪臭がないから換気に拘らなくてもよいですよ。換気が大事なのは悪臭の強いエリア。

[17998: 匿名さん]

>>17996 評判気になるさん

寒さの話をしてます。

[17999: 口コミ知りたいさん]

>>17998 匿名さん

ここの断熱性能もトップレベルですよ

[18000: 匿名さん]

>>17999 口コミ知りたいさん

サッシ2重ではないし、外壁はALCだし、全熱交換も付いてないので普通ですね。極標準。

[18001: eマンションさん]

>>17992 eマンションさん
それもあって芝浦港南は安かった。でも過去の話だね。法改正があり、25年からは排水の水質制限が規制せれる。
丁度水質改善の工事をしているところ。
また将来的には貯水槽の増築も計画されており排水の頻度自体が低くなる。
ネガしにきたところ残念だが、むしろ今後の改善要素の一つで資産価値としては伸び代だわ。

[18002: 匿名さん]

貯水槽増えても放流頻度は変わらないのでは？雨の日の下水の量は貯水槽のレベルでは収まらないので。放流を無くすには有明みたいに分流式下水道にするしかないよ。ただプラウドは高浜水門から離れているので、そこまで悪臭の問題は無いから、神経質にならなくても良いです。

[18003: マンション比較中さん]

>>17998 匿名さん

タワマン住んだことないの？　

[18004: eマンションさん]

>>18002 匿名さん
キャパオーバー分だけ貯水槽行くので、小雨なら放流は無くなるかと。つまり頻度は減る
さらに別途巨大排水管を建設中で、それができたらキャパオーバーの排水は大田区まで流れていき高浜水門での放流はなくなる予定

[18005: 名無しさん]

不動産投資家達が立地最重視で、建物グレードとか重視してないのに、素人はプラウドタワ芝浦と言う立地がとても悪い物件を買う。しかもフルローンで。

まあ資産価値とか考えない人がここを買ってるんだろうな。
なんせ駅徒歩13分だからね。

[18006: 匿名さん]

>>18005 名無しさん

ここ公式駅11分、実測8分-9分けど？

[18007: 口コミ知りたいさん]

1期、坪500万円ぐらいで低層階角部屋や中層階中部屋を契約した方、おめでとうございます。
ブランズやGFTの成約相場を見て、もう坪600超えているね。
2000万円以上の利益確保しました。

[18008: 販売関係者さん]

>>18005 名無しさん
激しい嫉妬で草

[18009: 匿名さん]

>>18005 名無しさん
駅距離13分って遊びのつもりで言い続けてんのも、そろそろ火傷にならんように気をつけておけよ

[18010: 匿名さん]

ここから2年後には高輪ゲートウェイ街開き、高輪ゲートウェイ芝浦口オープン、泉岳寺駅リニューアルと駅ビル完成にて泉岳寺駅へは徒歩10分程度、高輪ゲートウェイ商業施設、ホテル、文化施設へのアクセスも徒歩10分圏内になります。

同じ年に1丁目の野村超高層ツインタワーが部分開業、他にも東工大再開発によって駅前にさらに商業施設と教育施設、デッキの拡充、田町西口でも森永ビルを三井が高層商業オフィスビルへの建て替えを企画、札の辻再開発でデッキやリニューアルされた聖徳幼稚園の人気も高まるでしょう。

他にも芝浦中央公園のリニューアル、第二シーズンテラス計画などもあります。

芝浦田町エリアがより綺麗に便利になるだけでなく、巨大商業ゾーン、高級オフィスゾーン、文化施設ゾーン、大学や幼稚園など教育機関の積極的投資、外資系ラグジュアリーホテルがさらに増えるなど、ブランド価値は確実に高まるでしょう。

そうすると、現在でさえ2000万以上の含み益は抱えている状態ですが、これからも上がる以外の展開しか考えられない。

[18011: マンション検討中さん]

>>18009 匿名さん
どうでもいいが、徒歩8分を言い続けてる投稿者にも同じ対応しないとフェアじゃないけどな

[18012: 匿名さん]

>>18007 口コミ知りたいさん
GFTはマンションレビューで@561

[18013: 匿名さん]

GFTは浜松町再開発の恩恵もあるし将来性高そう。

[18014: 評判気になるさん]

>>18005 名無しさん
泉岳寺拡張したらそんな強がりも言えなくなっちゃうねぇﾆﾔﾆﾔ

[18015: マンション掲示板さん]

>>18005 名無しさん
住む気ない人たちの意見聞いてへーこら従って住んじゃう情弱可哀想。話聞く相手間違えてんじゃん

[18016: 評判気になるさん]

>>18015 マンション掲示板さん
投資家需要で持ってるところは相場が冷えた時一気に需要が減りますからね。
ここは実需が大多数ですし、環境面でも継続して改善要素が多く、過剰な供給といった供給面の不安もない。
今販売している物件で最もリスクとリターンのバランスが優れているといえるでしょう。
より良いところがあれば教えてもらいたいくらいですね。

[18017: 匿名さん]

>>18016 評判気になるさん
未だに販売している事がバランスを欠いてと思うけどな

[18018: 匿名さん]

ここの低層南西角部屋って坪420くらいで売り出されてたけど今売り出したら坪460～480くらいで売れそう。1割は含み益ある感じかな？

[18019: eマンションさん]

>>18018 匿名さん
投資じゃなくて実需なんでしょ。何の為に含み益確認してんの。実需なら住み替えしたって他も高くなってるから儲からないでしょうに。

[18020: マンション検討中さん]

>>18018 匿名さん
1億の部屋の評価額が1億3000万とかになってるので、3割近く上げてると思いますよ。
低層角部屋は一瞬で完売しましたからね。

[18021: 口コミ知りたいさん]

ネガのレベルが低すぎて。。。
ネガしてる人よりここら辺に住んでる小学生の方が頭良さそうだな。笑

[18022: 匿名さん]

駅10分越えるから資産価値悪いってネガが、そもそも不動産をわかって無さすぎるのよ。
駅近がなぜ資産価値が高いか？
「駅からの同心円上に供給余地が少なく希少性が高いから」が本質。「便利だから」だけでは片手落ち。

その観点から言えば、確かに徒歩11分表記であるものの、
芝浦エリアは足元10年以上大手分譲がなく、築浅の競合がほぼ無い。
加えて本件はデベ・ゼネコンともに最高峰を起用して、仕様レベルも芝浦トップクラス。港区内陸は一般リーマンはもはや買えないなかで、子育て含めた支援も手厚く受けられる港区唯一の立地と言っても過言では無い。

希少性という観点を駅距離でしか語れない方は千葉埼玉の直結でも検討してください。

[18023: 匿名さん]

>>18022 匿名さん
不動産を生業としてる大手ですがね。駅距離と資産価値について述べているのは
https://www.sumai1.com/sellers/market/distance/

芝浦縛りで物件を選んでいる人は少数派。中古市場になると、他エリア駅近と同じ土俵で戦う事になる

[18024: マンション掲示板さん]

>>18022 さん
芝浦徒歩10分、築年数10年以内となると
デベ三井不動産、ゼネコン清水のGFTがありますよ。
そのGFTの中古平均価格が@560です。

[18025: マンション検討中さん]

>>18023 匿名さん
そりゃ、平均値取ったらそうなると思いますよ。
しかしだからと言って、その平均から漏れる例外を考慮せず、
駅遠いから全て弱いというのは、本質が見えてないと言ってます。

早速沸きましたね、こんな物件の掲示板に来るのではなく、同じプラウドだったら小岩ファーストか平井の検討をおすすめします。

[18026: 評判気になるさん]

>>18024 マンション掲示板さん

これは失礼しました。築7年徒歩10分、仕様は普通でも@560。
その調子で市場を牽引して欲しいですね。

[18027: 匿名さん]

>>18026 評判気になるさん
GFTは残念ながら市場を牽引できていないです。市況平均より低い騰落率ですね

[18028: 匿名さん]

>>18025 マンション検討中さん
ベンチマークであるGFTの中古価格が、地下鉄やローカル線駅近より低い時点で例外に当てはまらないですね。芝浦エリア

[18029: 匿名さん]

同じ三井不動産の手がけた近隣物件を比較すると

GFT
田町駅徒歩10分　築7年
@561

パークシティ大崎
大崎駅徒歩6分　築7年
@656

パークシティ武蔵小山
武蔵小山駅徒歩1分　築3年
@652

[18030: 匿名さん]

GFTは浜松町再開発が本格化してくれば化けるのは間違いない。

[18031: 匿名さん]

>>18029
よくわからないデータだな。住まいサーフィンの最新の中古坪評価では以下です。

GFT 531
パークシティ大崎ザ・タワー　577
パークシティ武蔵小山　567

元々分譲時PC大崎の方が坪30くらい高かったので、暴騰率はほぼ変わらない。武蔵小山はほぼ新築なのになんで引き合いに出るのかよくわからん。

GFTの資産価値だけでみても、
田町駅34件物件中　資産性ランキング1位
港区575物件中　資産性ランキング31位

湾岸物件として港区でこの位置はかなり健闘しているよ。芝浦田町高輪ゲートウェイエリアの再開発で、今後はどうなるかは普通に考えて明白だと思うけどね。

[18032: 匿名さん]

>>18031 匿名さん
住まいサーフィンは、現在の中古市場をリアルに数値化してないですよ。
マンションレビューの方が実体に近いです

[18033: 匿名さん]

>>18030 匿名さん
相変わらずGFTオーナーのポジショントークが酷いですね。
思ったほどリセールが伸びてない事に妄想を語りたい気持ちはわかるけど、今後の再開発も織り込んでいる資中古市場は正直です。

[18034: eマンションさん]

>>18032
マンションレビューは比較的最近できた新興ウェブサイトで、資産価値評価やレビューシステムなどもとてもいい加減でアクセス数上げることありきのサイトだよ。あれ見て、正しいと思ってのなら本当にやばい。

住まいサーフィンは老舗で代表者も表に出てるし、本当の不動産のプロがやってるサイト。

あとは三井の湾岸クラブのデータも見れば一目瞭然だけど、住まいサーフィンのデータとほぼ一致してる。

[18035: 匿名さん]

>>18034 eマンションさん
まあGFTが@530の価値しかないと言い張りたいのならば勝手にすればいいと思うよ。
こちらは、せっかく@560と言ってあげてるのに

[18036: 匿名さん]

GFTは周辺環境が良いからかなり上がってますよね。

[18037: 匿名さん]

住まいサーフィンは元祖ではあるけど反映が遅すぎるので過去は分かっても今が分からないし、
マンションレビューは売り出しを拾ってて成約を拾ってないから、その価格のまますぐ売れてるのか値下げして売れてるのか全く売れてないのか成約の実態が分からない。

個人が見られて、アテになるサイトは今のところ無い。

[18038: 匿名さん]

>>18037 匿名さん
レインズでいいだろ

[18039: 通りがかりさん]

>>18022 匿名さん
郊外駅近と比べてるんじゃなくて、都内駅近と比べてどうなのよってとこが論点じゃない。駅力が高い駅近じゃなくてわざわざ駅遠に住む理由は？当然同等の駅力で比べれば駅近になるほど資産価値あがるの当たり前だよね。色々言っても安いから買えるからってのが結局大きいでしょう。

[18040: 匿名さん]

>>18038 匿名さん
でたよレインズ前提のゴロツキ

[18041: 評判気になるさん]

>>18024 マンション掲示板さん

ここと比べて仕様は低くて築古ですね。

[18042: eマンションさん]

>>18039 通りがかりさん

港区＋山手線の駅近物件はワールドタワーレジデンスしかないね。予算的には一般人は無理。

[18043: 口コミ知りたいさん]

>>18039 通りがかりさん

なんか色々混雑してる文ですね。
「わざわざ駅遠に住む理由」はそもそも論じてないですよ。
「駅遠＝資産価値が低い」は視野が狭いという話をしているだけで。

それに、あえて回答するのであれば、先ほどの私のレスに、
「内陸は一般顧客が買えないなかで唯一手の届き、港区の手厚い支援を受けられる立地」「芝浦のなかでも大手デベ・ゼネコンかつトップレベルの仕様」「周辺に築浅供給が少なく競合しづらい」と、選ぶ理由を書いてるじゃないですか。

[18044: 匿名さん]

>>18042 eマンションさん
なんで港区山手新築に限定してるか分からないけど、同じ駅力なら駅に近いほど資産価値高いのは普通。プラウドは少し駅から遠いけどその代わり外観と仕様が良くて住むのは満足、今の駅近理論だと比較的安価だったが上がる可能性あるかもって住む人が思ってればいい。GFTが～とかここは駅近理論は当てはまらないとかわざわざ言うと、めちゃめちゃ不安なんだなって思われるかと

[18045: 評判気になるさん]

>>18043 口コミ知りたいさん
「駅遠＝資産価値が低い」んじゃなくて、駅遠は同一エリアの中で相対的に低い、でしょ。当たり前のことだから。

[18046: 匿名さん]

田町駅は山手線駅まで近いから実質的には駅近ですよ。

[18047: マンション検討中さん]

>>18046 匿名さん

田町駅の構造は特殊だからね

[18048: デベにお勤めさん]

>>18046 匿名さん
客観データ出してもらわないと比較できない。
各駅の起点からホームまでの時間か距離とか。
意味不明なことを繰り返されても困る。

[18049: マンション検討中さん]

>>18048 デベにお勤めさん
実際歩いてみれば分かるよ。朝の品川駅とかだと混雑もあるから港南口から山手線ホームまで5分ぐらいかかる。田町は混雑もなくて快適。

[18050: eマンションさん]

>>18042 eマンションさん
WTRもGFTも立地的にはほとんど変わらない。