プラウドタワー芝浦

[評判気になるさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115510/

野村不動産による、地上33階（地下1階）、高さ114ｍのタワーマンション計画です。
施工現場ではすでに着工しており、2023年3月に竣工予定とのことです。

現地は旧海岸通り沿い、芝浦小学校の道路向かいです。
キャピタルマークタワーや芝浦アイランドにほど近い場所です。

最寄り駅はJR田町駅で、GoogleMapで簡易的に距離を計測したら概ね900m（徒歩12分）程度のようです。
情報交換をお願いします。


現地の情報：
https://skyskysky.net/construction/202336.html

物件名：プラウドタワー芝浦
所在地：東京都港区芝浦四丁目4-45番地（地番）
東京都港区芝浦四丁目（住居表示）
最寄駅：JR「田町」駅
建築主：野村不動産株式会社
設計：株式会社 竹中工務店 東京一級建築士事務所
施工：株式会社 竹中工務店 東京本店
用途：共同住宅、保育所
敷地面積：4,134.51㎡
建築面積：1,560.73㎡
延床面積：43,143.32㎡
構造：鉄筋コンクリート造
基礎工法：杭基礎
階数：地上33階、地下1階
高さ：114.91ｍ
着工：2019年12月
竣工：2023年3月（予定）

総戸数：421戸
交通：ＪＲ山手線・京浜東北線 「田町」駅 徒歩11分
　　　ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅 徒歩18分
　　　※ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅までの徒歩分数は駅エレベータ利用時のものとなります。
管理会社：野村不動産パートナーズ

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[17601: 口コミ知りたいさん]

>>17599 eマンションさん
特殊な構造が故にどう短縮されるのかちゃんと説明して。
確かに田町駅は便利だろうけど、このマンションは上記分数に徒歩プラス13分は確実だろ？そこが最寄り駅と言えるのか？シャトルバスでも出てる？出てないよな。毎日頼みの山手線まで必死に歩いて向かうんでしょ？w
ちなみにダッシュしたら8分で行けるとかいう困った返答はいらない。

勝どきは大江戸線だから主要駅直結してないし無視でいい。

[17602: eマンションさん]

>>17600 匿名さん
不確定要素にすがるしかないのかwどんだけ駅徒歩11分表記にコンプレックス抱えてるんだよw

[17603: 評判気になるさん]

>>17601 口コミ知りたいさん

13分って何？
本当に13分と思うなら徒歩13分の動画を撮ってみて？
どんな滑稽なペースなのか？知りたい。0.75倍速の感じ？

[17604: eマンションさん]

>>17602 eマンションさん

新しい出口がなくても改札口の距離は変わらないし、ここはJR駅8分同等で地下鉄駅なら5分同等ですね。
あ、大江戸線や臨海地下鉄のような深い地下鉄なら駅1分同等ですね。

[17605: 口コミ知りたいさん]

まあファミリータイプはもう完売したのでネガはどうでも良いよ。芝浦の築浅物件も中層階で坪660で成約しているし利益確定した。スミフ芝浦が発表したら坪750スタートかな？

[17606: マンション検討中さん]

ネガさん雑魚すぎてファミリータイプなくなっちゃったね。
プラザもできてきて外観かっこいいの確定したから、もっと頑張らないと1LDKもなくなっちゃうよ？

[17607: マンコミュファンさん]

>>17544 匿名さん
当マンション周りは緑になってますので、言い掛かりですね。
地図も見れずに語るとは情け無い。

[17608: 名無しさん]

>>17570 匿名さん
芝公園、麻布十番白金辺りは東京埋没谷の影響あり。産総研HP見るべし。

[17609: 匿名さん]

>>17605 口コミ知りたいさん
中層階中住戸660はブランズ。スミフ芝浦もブランズ近くでここには関係ない。

[17610: 通りがかりさん]

>>17591 マンション掲示板さん
25年から法改正されるので心配無用ですね。
放流水質改善の工事もそろそろ終わるかと。

[17611: 匿名さん]

>>17607 マンコミュファンさん
ここも真っ赤だし、芝浦も真っ赤

[17612: 匿名さん]

下水放流は潮の流れが南行だから港南側は臭いあるけど芝浦の方はそんなに臭いないんだよね。

[17613: 口コミ知りたいさん]

>>17609 匿名さん
ここはどのくらいなの？

[17614: 口コミ知りたいさん]

>>17613 口コミ知りたいさん

85平米の賃料は55万円

[17615: 匿名さん]

>>17614 口コミ知りたいさん
それ希望賃料なだけだからな。しかも30階。あまり参考にならん

とはいえ、これが成約した場合を表面利回りで考えると

3％→@850
3.5％→@730
4％→@640
4.5％→@570
5％→@510

あとは自己判断

[17616: 匿名さん]

都心は新築利回り3%ぐらいだから。坪850はまあ妥当そう。

[17617: 匿名さん]

>>17616 匿名さん
そういうはめ込みやめなよ。
本来表面利回り3％というのは素人が触ってはいけないレベルの低利回りであって、キャピタル狙いでしか買えない。
特に今後不動産価格が頭打ちになりそうな来年の市況で、ここからキャピタル狙いはハイリスクローリターン。
また、この賃料はチャレンジ賃料で現実的なラインは管理費込みで43～48万程度

[17618: 匿名さん]

>>17617 匿名さん
今の賃料が永遠に続く訳ではなくて、将来、芝浦の開発が進めば賃料も上がるからね。

[17619: 匿名さん]

>>17618 匿名さん
そう、賃料は経年劣化と共に下落していくのがマンション。
新築時の賃料が20年後も同じく維持できていると考えている人はいないでしょ。
流石に再開発の中心部でもないのに、再開発に対して過剰な期待は禁物だろ

[17620: 匿名さん]

>>17615 匿名さん
この部屋の分譲価格は@571。
賃料50万で表面利回り4％で計算すると@580

[17621: 匿名さん]

芝浦はサウスゲート再開発の中心地だし、古くなっても人気保つと思います。

[17622: 匿名さん]

>>17621 匿名さん
アイランドなどの築古が分譲価格割れしてないのは、ただ単に市況のお陰だろ。

[17623: 匿名さん]

>>17612 匿名さん

下水放流は潮の流れが北行だから中央区、江東区側は臭いあるけど
港区は臭いないんだよね。
　

[17624: 匿名さん]

品川、港南はサウスゲート再開発の中心地だし、芝浦でもプラウドは港南寄りで
再開発の恩恵大なので古くなっても人気保つと思います。

[17625: 匿名さん]

＞アイランドなどの築古が分譲価格割れしてないのは、ただ単に市況のお陰だろ。

アイランドと同時期の分譲で分譲価格からぜんぜん上がっていない物件も多くあります。

[17626: 匿名さん]

>>17625 匿名さん
例えば？

[17627: 匿名さん]

>>17626 匿名さん

住まいサーフィンより、2007年分譲の港区物件

[17628: 匿名さん]

>>17627 匿名さん
東京カンテイデータより、

23区内の相場として、アイランドグローヴの価格決定した2005年7月と現在を比べると
@159→@328 騰落率107％

原野からの再開発なのに市況平均より劣るパフォーマンスです。

[17629: 匿名さん]

>>17628 匿名さん

スゲー、、、倍以上になってんの？
他にもっと上がってる物件があったとしても
そんだけ上がれば損した感はないわ。　

[17630: 匿名さん]

>>17629 匿名さん
そうです。
23区の相場は
@159→@328 騰落率107％
と変化してます。

アイランドの話ではないですよ

[17631: マンション検討中さん]

>>17622 匿名さん
分譲価格割れって・・・君、当時の価格も分かってないな？

もう記憶も曖昧だけど、芝浦アイランドグローヴが坪250万で、
キャピタルマークタワーと芝浦アイランドケープが坪220万だっけ？

マンション相場がずっと上がり続けるとは思ってないけど、
今この掲示板見てる人たちが死ぬまで、
2000年代に分譲された芝浦タワマンが分譲価格割れする時代は来ない。
リーマンショッククラス不況が来ても無理だよ。

[17632: 匿名さん]

>>17631 マンション検討中さん

初期の港区湾岸マンション買った人で、マンション買ったことで
資産増やさなかった人は皆無でしょうね。

[17633: 匿名さん]

>>17627 匿名さん

内陸物件は既に分譲価格に織り込まれているうえに伸びしろが少ないから
資産価値は底堅いものの伸び率は少なくなりますね。

[17634: 匿名さん]

港区湾岸は嫌悪施設の集まる所もあるけど、芝浦は住環境良いですからね。伸びる余地も大きいと思います。

[17635: 匿名さん]

>>17633 匿名さん
内陸の事あまり知らないのに無理しなくていいと思うよ

[17636: マンション掲示板さん]

>>17628 匿名さん
こいつ普通に褒めてんじゃん。

[17637: 匿名さん]

>>17636 マンション掲示板さん
褒めるとしたら、3.11やリーマンといった湾岸タワマンが暴落するイベントを通過しながらも、握り続けた握力でしょうか。

[17638: 名無しさん]

>>17637 匿名さん
会社でもこういう評論家いるよねー仕事が出来ない奴

[17639: マンコミュファンさん]

>>17615 匿名さん

都心タワマンの3LDKなら売買価格が高くて賃料が3％程度のケースが多いよ。
表面利回が高いのは1DKか1LDK。

[17640: 匿名さん]

>>17634 匿名さん

港南なんか爆上げしてますしね。

[17641: 匿名さん]

>>17640 匿名さん
コロナ前まで相当出遅れてたのが、コロナ禍で補正されただけの話だろ。
その上昇が今後も続くかただの相場の気の迷いかは、時代が証明してくれるから大人しく待ってなよ。自分はアフターコロナの動態を見てると後者だと思うけどね。

[17642: 匿名さん]

>>17639 マンコミュファンさん
資産性が安定的な物件は、利回りが低くても抽選やアンダーで短期間で売れてる。
ここは確か先着順が大量に出てたよね

[17643: マンコミュファンさん]

>>17642 匿名さん
勝どきや晴海が安く出てたからその影響はあったと思うけど、戸数の割にかなり順調に捌いてたよ。

[17644: マンション掲示板さん]

>>17643 マンコミュファンさん

勝どき駅の賃貸相場が安いよね。
駅直結のKVT、46平米の高層階角部屋が賃料19万円
やっぱり駅力の問題だな

[17645: 匿名さん]

>>17643 マンコミュファンさん
ハルミフラッグのせいで売れ行き悪かったのならば、その程度の購買力しかない層がターゲットという話になるよ。となると上値追いも重くなるな

[17646: 匿名さん]

>>17644 マンション掲示板さん
山手線駅と大江戸線駅とで駅力競いたいならば好きにすればいいけど、駅力で圧倒的優位に立てるはずの勝どきと検討者か被るという事がどういうことか。それだけ駅距離というのが資産価値において重要だということ

[17647: 評判気になるさん]

>>17646 匿名さん

PTKの比較対象はプラウドタワー亀戸クロスでしょ
同じく郊外ベッドタウン、駅近、大規模、商業施設付きですね。坪単価も同じく300万円台スタート。
ここプラウドタワー芝浦とはコンセプトが違う。

[17648: マンコミュファンさん]

勝どき～浜松町～芝浦はかなり検討層被るのでは？

[17649: 評判気になるさん]

>>17648 マンコミュファンさん

勝どきも有明も亀戸も浦安も人気のある街ですね

[17650: 匿名さん]

>>17641 匿名さん

相場の一時の気の迷いなら15年間も上げ続けないでしょう。

[17651: 匿名さん]

>>17650 匿名さん
凄いね。3.11もリーマンの時も上げ続けてたんだ。ウソはダメだよ

[17652: マンション掲示板さん]

>>17651 匿名さん
不動産は相場影響を受けるのは当たり前。他だって相場受けて上がってる。相場落ちた時に強いのは都心3区なのでここは手堅いエリアでしょ。

[17653: 匿名さん]

>>17652 マンション掲示板さん
相場落ちた時に強いのは、駅近です。
港区ならばなんでもいいわけではない

[17654: 匿名さん]

港区はアドレスが大事なのよ。芝浦アドレスはリセール良いですよ。

[17655: 匿名さん]

>>17654 匿名さん
港区住んですらいない君に何がわかるのかね

[17656: 検討板ユーザーさん]

>>17653 匿名さん
この物件買える人は、そもそも駅近なら資産性固いなんて浅はかな考えの人いないからねー。
なんで駅近が資産性高いと言われるのかも説明できないでしょ？本質を考えようねー。

[17657: 匿名さん]

>>17656 検討板ユーザーさん
不動産は資産価値だけではないですからね。
資産価値にこだわらない選択を否定する気は毛頭ないですよ。
ただ限りある与信や資産をどこに使うかは大事ですね。じゃないと詰みますから

[17658: マンション検討中さん]

今日プラウド見てきたけど本当にかっこよかった

[17659: 匿名さん]

プラウドは立地も仕様も素晴らしいと思います。

[17660: 匿名さん]

>>17659 匿名さん

芝浦や港南のマンションはすべて港区で山手線徒歩。
立地が良いのはいまさら言わなくてもわかってます。

[17661: 匿名さん]

芝浦と港南では全然立地が違いますよ。プラウドは芝浦アドレスだから良いのです。

[17662: 匿名さん]

>>17661 匿名さん

芝浦と港南は同じエリアですよ。プラウドは港南に近いから
これから大発展する高輪ゲートウェイや品川駅にも近いのが良いのです。

[17663: 匿名さん]

>>17660 匿名さん
山手線徒歩圏の資産性について異論はない。
ただそういう鉄板要素がありながら、売れ行きにおいて湾岸地下鉄エリアの後塵を拝しているのはなぜなのか

[17664: 匿名さん]

>>17661 匿名さん

この物件が何を売りにしているのかホームページすら見てなさそうだね

[17665: 匿名さん]

>>17661 匿名さん

この物件が何を売りにしているのかホームページすら見てなさそうだね

[17666: 匿名さん]

>>17661 匿名さん

この物件が何を売りにしているのかホームページすら見てなさそうだね
港南がいらないエリアならこんな広範囲を現地案内に出さないわな

[17667: 検討板ユーザーさん]

2,3LDK完売しちゃったの悔しがってる人たくさんいそうだなぁ。近隣のピンクマンションはまだ残ってるみたいなのでそちらをどーぞ！

[17668: 匿名さん]

ブランズはタイル貼りだし、プラウド並みに高級感ありますよ。芝浦はクオリティの高い物件が多いです。

[17669: マンション検討中さん]

>>17663 匿名さん
エリアの話と個別物件の話をごっちゃにしていない？

勝どきのPTKや豊洲のBTTは徒歩5分以内のエリアNo.1を狙える物件なので、そりゃ売れるでしょう。
芝浦は元々徒歩5分以内は商業地域で、住宅用のタワマンが出ないエリアに加えて、
ブランズとプラウドはエリアNo.1を狙うにはサイズが足りてないので、
PTKやBTTに比べると売れ行きはいまいちになるでしょう。

ただエリア全体的にみると、
芝浦は他の湾岸エリアに比べて、価格が高い新築分譲物件が一番少ないにも関わらず、
成約単価は月島と共に湾岸エリアトップクラス。

今後は再開発次第ではあるが、他の湾岸エリアに比べて将来性も引けを取らないエリアだと思う。

[17670: 匿名さん]

>>17667 検討板ユーザーさん
ブランズは2,3LDKプレミアム3戸しかないよ、坪単価800超え。売り渋ってる21階も既に客ついてるから買えないし坪650超え。

[17671: 匿名さん]

勝どき、芝浦、有明あたりは住環境も良いし資産性高いですよ。

[17672: 検討板ユーザーさん]

>>17661 匿名さん
港南住みだけど、いい加減に君ぶっ○したいんだけど。

[17673: 匿名さん]

芝浦に住んだら芝浦の環境の良さが分かると思います。

[17674: 匿名さん]

>>17671 匿名さん

港南ヘイトの有明無理推しはもういいってのマジで。港区物件のスレでは
お呼びでないって自覚してくれないかね。
　

[17675: マンコミュファンさん]

>>17671 匿名さん
本当に投稿すんのやめてもらえませんか？

[17676: 口コミ知りたいさん]

>>17669 マンション検討中さん

湾岸エリアが広いけど、2路線以上使えるのは実質、芝浦と月島だけですね。新交通とかは含まない。

[17677: 匿名さん]

海岸１丁目なら
ゆりかもめ
モノレール
JR
京浜東北
浅草
大江戸

[17678: 口コミ知りたいさん]

勝どきは臨海地下鉄が通るから二本になるな。

[17679: 口コミ知りたいさん]

>>17673 匿名さん
芝浦最高、港南糞よなw

[17680: 通りがかりさん]

>>17679 口コミ知りたいさん

そういう糞の役にも立たない書き込みいらねーっの。
いいかげんに有明に帰りなさい。

[17681: 匿名さん]

有明ガーデンとかすごい便利なので、有明が発展したら芝浦住民の恩恵も大きいと思います。

[17682: 評判気になるさん]

>>17681 匿名さん
まぁ有明はもちろん、直通で行ける駅が多いのでいろんな街の発展やイベントを楽しむことができますね。
「いこーよ」というサイトで旬のイベント情報がまとまっており、芝浦からならどこでも行きやすいのでフル活用できますよ。おすすめです。
https://report.iko-yo.net/

[17683: eマンションさん]

>>17681 匿名さん

有明も亀戸も浦安も住みやすい街ですね

[17684: 匿名さん]

>>17681 匿名さん

有明ガーデン物は試しに行ってみたが、館内がガラガラ。ブランドなどハイエンドなものは何も置いていないチープな大衆向けの店とほけんの窓口みたいなどうでもいいテナントとキッズ向けの子供用品や習いごとの店ばかりで話にならなかった。あんな物イランわ。

[17685: 検討板ユーザーさん]

>>17684 匿名さん

ららぽーと豊洲も有明ガーデンもそうですね。
郊外住宅街の庶民派、子育て向けのモール。

[17686: 口コミ知りたいさん]

港南や有明、他エリアの悪口ばかりで芝浦の住民の質ってレベル低い人ばかりですね。

[17687: 匿名さん]

芝浦には何も無いから芝浦の話がしたくても出来ないんだよ

[17688: マンション掲示板さん]

>>17686 口コミ知りたいさん
自作自演。笑

[17689: eマンションさん]

>>17687 匿名さん

勝どきや有明など郊外ベッドタウンよりは100倍あるよ笑笑
都内でも最大級の再開発、山手線駅、大企業本社、Sランク国立大学、日本初の外資系高級ホテルブランドなどなどがあり、三井・住友・三菱・野村・東急など全部の大手デベロッパーが注目しているのは都心港区の芝浦アドレスだよ。

[17690: 口コミ知りたいさん]

芝浦の民ってレベル低すぎでしょう。港南や他地域の悪口ばかりで。

[17691: 名無しさん]

>>17690 口コミ知りたいさん
自作自演。笑

[17692: 匿名さん]

>>17679 口コミ知りたいさん
笑わせてくれる。

君のトンチンカンぷりを晒すだけだぞ。世間一般の評価・価値はコレな。

https://digitalpr.jp/r_detail.php?release_id=66740

[17693: 匿名さん]

>>17692 匿名さん
築10年以内くらいで絞って集計してくれないとあんま意味ないランキングだね。南麻布とか松濤低すぎでしょ。
てか、君は江東区民でしょ。自作自演臭きついよ。笑

[17694: eマンションさん]

芝浦って資産価値低いのか。

[17695: 匿名さん]

まあ、江東エリアとは住んでる人種が違いますので。

[17696: 匿名さん]

まあ、江東エリアとは住んでる人種が違いますので。　　　　　　

[17697: 名無しさん]

>>17692 匿名さん

港南の平均値が上がってるのはVタワーとワールドシティタワーズの高騰が牽引してるな。

[17698: 口コミ知りたいさん]

ここは本当に地獄を見てるような糞スレだな

[17699: 匿名さん]

港南の荒らしの人の自作自演ですよ。

[17700: 匿名さん]

これからここに住むが、港南ディスの人の荒らし以上のキチガイを他のスレでも見たことない。本当に地獄を見てるようで