プラウドタワー芝浦

[評判気になるさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115510/

野村不動産による、地上33階（地下1階）、高さ114ｍのタワーマンション計画です。
施工現場ではすでに着工しており、2023年3月に竣工予定とのことです。

現地は旧海岸通り沿い、芝浦小学校の道路向かいです。
キャピタルマークタワーや芝浦アイランドにほど近い場所です。

最寄り駅はJR田町駅で、GoogleMapで簡易的に距離を計測したら概ね900m（徒歩12分）程度のようです。
情報交換をお願いします。


現地の情報：
https://skyskysky.net/construction/202336.html

物件名：プラウドタワー芝浦
所在地：東京都港区芝浦四丁目4-45番地（地番）
東京都港区芝浦四丁目（住居表示）
最寄駅：JR「田町」駅
建築主：野村不動産株式会社
設計：株式会社 竹中工務店 東京一級建築士事務所
施工：株式会社 竹中工務店 東京本店
用途：共同住宅、保育所
敷地面積：4,134.51㎡
建築面積：1,560.73㎡
延床面積：43,143.32㎡
構造：鉄筋コンクリート造
基礎工法：杭基礎
階数：地上33階、地下1階
高さ：114.91ｍ
着工：2019年12月
竣工：2023年3月（予定）

総戸数：421戸
交通：ＪＲ山手線・京浜東北線 「田町」駅 徒歩11分
　　　ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅 徒歩18分
　　　※ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅までの徒歩分数は駅エレベータ利用時のものとなります。
管理会社：野村不動産パートナーズ

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[17551: 匿名さん]

>>17547 マンション検討中さん
あなたの上げている事こそ個別要素が大きいけどね。

どういう生活レベルでどういう教育方針なのかを書いてもらわないと、ざっくりどうですかは乱暴

[17552: 名無しさん]

>>17550 匿名さん
だから、周辺で同時期に分譲したブランズを比較対象にあげてんじゃん。

[17553: 匿名さん]

>>17552 名無しさん
それってブービー争いになりかねない

[17554: マンション掲示板さん]

自分の買った物件を駅徒歩分数とかハザードとかその他細かいところまで嘘ついて良く見せようとかどんだけこのプラウドタワー芝浦に自身ないの？
さすがに嘘つきまくるのはありえない。
裏を返せば嘘つかないとやっていけないという精神状態になるマンションなのか？

[17555: 匿名さん]

人気マンションは抽選になるのに、ここは不人気で未だに先着順wで売れ残りww

埋め立てのハザード真っ赤で日々心配な暮らしの上に、駅にも遠くて雨風にも晒されるマンションからの行き帰り、更に駅までの動線にもこれといった楽しみもなく信号も幾つもある道のり、タワーマンションといえば豪華共用施設やスーパーなど生活利便施設併設などを求められがちなのに、それも無し。そりゃ結果として売れ残るわなw

[17556: 匿名さん]

ここまだ3Lの部屋も売れ残ってて先着順で販売出てるでしょ？ファミリータイプ完売とか言ってる人いたけど、ここでも虚言か。

[17557: マンション検討中さん]

>>17551 匿名さん
残念。論点ずれてるな。

[17558: 通りがかりさん]

>>17556 匿名さん
そこ、MRでもらった最新資料ではもう申し込めなくなってるけど。笑

[17559: eマンションさん]

どう見てもこの無理ポジはネガでしょ

現地行ったことある人で信号一つって言い張れるなら頭おかしい

[17560: eマンションさん]

>>17546 評判気になるさん

三田より芝浦の方がアドレスイメージ良いね

[17561: マンション掲示板さん]

>>17547 マンション検討中さん

お台場や有明より有楽町・銀座・渋谷などの方が便利ですよ
台場や有明はまともな店が少ないし

[17562: 検討板ユーザーさん]

>>17559 eマンションさん

現地行ったことある人が分かるが駅までは8分9分程度だ

[17563: マンション掲示板さん]

>>17555 匿名さん

ハザードマップは赤ではない。信号はルートによる1つか2つ。そして駅力は凄いので地下鉄単線駅1分よりも便利だと。
嘘はやめろ。

[17564: 匿名さん]

>>17562 検討板ユーザーさん
※ただし全力歩行に加え沢山ある信号を１つも引っ掛からない場合、もしくは三田警察署の歩道橋を猛ダッシュする場合に限る　

[17565: 名無しさん]

>>17549 名無しさん

芝浦は湾岸ではありません
https://www.homes.co.jp/cont/buy_mansion/buy_mansion_00679/

[17566: マンション検討中さん]

>>17563 マンション掲示板さん
だからその信号一つのルートちゃんと書いてよ。

[17567: マンション検討中さん]

>>17559 eマンションさん
本当に信号一つと言ってる理由がわからないんですか？だとしたら、ドンマイだな

[17568: マンコミュファンさん]

>>17564 匿名さん

一般人は絶対9分程度で田町駅の改札口に行けるよ
できないなら松葉杖はおすすめ。高齢者ですか？

[17569: 評判気になるさん]

>>17566 マンション検討中さん

三田警察署のルートは信号1つ

[17570: 匿名さん]

>>17560
ポジ装ったネガわかりやすいだろ。

三田は十番駅前、田町駅寄り、白金高輪寄り、高輪ゲートウェイ寄りなどによって全然雰囲気や住んでる人の偏りがあるけど、パーマンが二つもあったり、これから日本最高峰ともいわれる３つ目のパーマンができるなど、派手さはないが3A＋Rにも引けを取らない超高級マンションを有する港区最上位ランクのアドレスだよ。

芝浦は区内では一番子育てがしやすい人気アドレスとして地位は上がってきているが、内陸で唯一対等以上なのはそれでも芝アドレスくらいかな。芝公園はちなみにより格上ね。

[17571: 匿名さん]

東京ベイエリアの新たなランドマークになるといわれる野村ツインタワーと高輪ゲートウェイ街開きと芝浦方面へのアクセス路が開通することによってより芝浦アドレスの価値は確実に上がるだろうね。

あと、スミフさんが芝浦エリアで中規模だけどタワマンを初めて、しかも2箇所？で建てるようなので、それでエリアの単価が引き上げられるのも間違いない。

[17572: 口コミ知りたいさん]

>>17570 匿名さん

A++ 元麻布、南麻布、南青山
A+ 赤坂、西麻布、北青山、麻布永坂町
A 六本木、元赤坂、三田、虎ノ門 、芝浦
B 麻布台、愛宕、芝公園、東麻布、麻布狸穴町 、白金、白金台
C 芝、芝大門、新橋、東新橋、西新橋、浜松町 、麻布十番
D 高輪、台場、港南1-4
E 港南5、海岸

[17573: マンション検討中さん]

写真から見えないかもしれないが、プラザと1階ロビーは旧海岸通りから見てとても高級感が出ている。植栽も吹抜けもコンシェルジュデスクもEVホールもかっこいい！

[17574: 匿名さん]

>>17572 スレ荒らしたいのが見え見えです。あと新橋アドレスは基本あんまり人が住む場所ではないし、分譲もめったにないから入れる必要ないでしょ。

A++ 元麻布、南麻布、南青山
A+ 三田、赤坂、西麻布、北青山、麻布永坂町、虎ノ門
A 六本木、元赤坂、麻布台、白金台
B 愛宕、芝公園、東麻布、麻布狸穴町、麻布十番
C 浜松町 、白金、高輪
D 芝浦、芝
E 港南
F 海岸、台場
どこも何丁目かによって全然違うけど、アドレスのブランド力だけでいえば現状こんなもんだろ。

[17575: 匿名さん]

>>17571 匿名さん
東京ベイシティータワーの存在が、、

[17576: マンション掲示板さん]

>>17575 匿名さん

仕様低いし規模小さいし、あまり存在感が無いね。
議論しなくても良い。

[17577: 管理担当]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[17578: 通りがかりさん]

>>17573 マンション検討中さん
かっこよすぎる！

[17579: 口コミ知りたいさん]

現地から歩いたことあるけど駅まで8分はマジ無理。グーグルマップでも12分だよ。信号止まったりしたら実質15分くらいかかる。紛れもなく駅からまじ遠いマンションです。

[17580: 検討板ユーザーさん]

ここの1LDK買うなら、有明のシティタワーズ東京ベイの方が資産価値上がると思う。
向こうは臨海地下鉄もできるし3路線の駅近マンションで商業施設にほぼ直結だから、このマンションとは正反対。眺望も素晴らしいよ。

[17581: eマンションさん]

>>17580 検討板ユーザーさん
確かにCTTBは生活しやすいし、未開発の土地もまだあって地下鉄もできるし伸び代ある。

[17582: 検討板ユーザーさん]

>>17579 口コミ知りたいさん

信号はルートによる1つか2つだけだし、グーグルの所要時間は信号含んでいるよ。
田町駅の構造は特殊だから実質の所要時間は他の駅よりも少ない。

[17583: マンコミュファンさん]

>>17580 検討板ユーザーさん

2路線で２つとも使えないね。
山手線乗るのに新橋まで遠回りしなければならない。

[17584: 名無しさん]

>>17581 eマンションさん

有明も浦安市も住みやすいね

[17585: 匿名さん]

>>17580 検討板ユーザーさん
流石にそれはないよ。

[17586: 匿名さん]

>>17582 検討板ユーザーさん
嘘はやめとこう
駅まで10分以上超えるのは事実だからさ

[17587: 検討板ユーザーさん]

>>17583 マンコミュファンさん
臨海地下鉄できれば東京駅まで1本。
BRTで新橋まで10分だよ。ここは歩いて山手線まで15分？

[17588: 匿名さん]

>>17587 検討板ユーザーさん
別にここの駅遠を擁護するわけではないが、別に有明駅直上に住むわけでもないので君もそれなりには歩くだろ

[17589: マンション検討中さん]

>>17588 匿名さん
徒歩2-3分と徒歩13分とでは往復徒歩20分変わるからね。平日毎日駅まで歩いたら月に約7時間、年間で約80時間以上多く駅まで歩いてる事になる。駅遠って大変だね。

[17590: 評判気になるさん]

真夏も真冬も駅から15分近く歩くのはしんどい。
雨とか風が強い日なんて尚更。仮に完売して、その後中古を見に来る人も行き帰りでガン萎え間違い無し物件。今はまだ新築プレミアあるけど、中古になったら資産価値危うし。

[17591: マンション掲示板さん]

>>17590 評判気になるさん
更に下水放流口があるから糞尿の匂いもバレる。

人の住むところではない

[17592: マンション掲示板さん]

>>17591 マンション掲示板さん
添付漏れ

[17593: マンコミュファンさん]

ネガもポジに装ったネガもこんな年末まで忙しいな
もう少し他にやることありそうなもんだけど
ご苦労様

[17594: 匿名さん]

>>17589 マンション検討中さん
一応ここは徒歩11分な

[17595: 匿名さん]

>>17589 マンション検討中さん
とりあえず君は変なマウントとる前に、都心駅近買えるようにしたらいいよ

[17596: マンション検討中さん]

真夏に駅から徒歩11分かけて下水の匂いがする道を歩くのは想像するだけでしんどい。

[17597: マンション掲示板さん]

>>17592 マンション掲示板さん
すごい住環境だな

[17598: マンコミュファンさん]

>>17590 評判気になるさん

駅から15分の物件はどこ？
ここは公式11分、実質8分ですよ

[17599: eマンションさん]

>>17589 マンション検討中さん

駅自体の重要性が分からないアホか
例えば田町駅10分よりも勝どき1分の方が主要駅まで時間かかる
しかも田町駅の構造は特殊だから田町駅10分の物件は改札口10分
勝どき1分の物件は改札口5分ホーム6分程度だよ

[17600: 匿名さん]

田町駅の構造は特殊だからマイナス3分で考えたら良いね
あ、そして東工大再開発で新しい出口ができればここは公式8分になるよね。泉岳寺駅も新しくするので未来は2駅4路線8分だな。

[17601: 口コミ知りたいさん]

>>17599 eマンションさん
特殊な構造が故にどう短縮されるのかちゃんと説明して。
確かに田町駅は便利だろうけど、このマンションは上記分数に徒歩プラス13分は確実だろ？そこが最寄り駅と言えるのか？シャトルバスでも出てる？出てないよな。毎日頼みの山手線まで必死に歩いて向かうんでしょ？w
ちなみにダッシュしたら8分で行けるとかいう困った返答はいらない。

勝どきは大江戸線だから主要駅直結してないし無視でいい。

[17602: eマンションさん]

>>17600 匿名さん
不確定要素にすがるしかないのかwどんだけ駅徒歩11分表記にコンプレックス抱えてるんだよw

[17603: 評判気になるさん]

>>17601 口コミ知りたいさん

13分って何？
本当に13分と思うなら徒歩13分の動画を撮ってみて？
どんな滑稽なペースなのか？知りたい。0.75倍速の感じ？

[17604: eマンションさん]

>>17602 eマンションさん

新しい出口がなくても改札口の距離は変わらないし、ここはJR駅8分同等で地下鉄駅なら5分同等ですね。
あ、大江戸線や臨海地下鉄のような深い地下鉄なら駅1分同等ですね。

[17605: 口コミ知りたいさん]

まあファミリータイプはもう完売したのでネガはどうでも良いよ。芝浦の築浅物件も中層階で坪660で成約しているし利益確定した。スミフ芝浦が発表したら坪750スタートかな？

[17606: マンション検討中さん]

ネガさん雑魚すぎてファミリータイプなくなっちゃったね。
プラザもできてきて外観かっこいいの確定したから、もっと頑張らないと1LDKもなくなっちゃうよ？

[17607: マンコミュファンさん]

>>17544 匿名さん
当マンション周りは緑になってますので、言い掛かりですね。
地図も見れずに語るとは情け無い。

[17608: 名無しさん]

>>17570 匿名さん
芝公園、麻布十番白金辺りは東京埋没谷の影響あり。産総研HP見るべし。

[17609: 匿名さん]

>>17605 口コミ知りたいさん
中層階中住戸660はブランズ。スミフ芝浦もブランズ近くでここには関係ない。

[17610: 通りがかりさん]

>>17591 マンション掲示板さん
25年から法改正されるので心配無用ですね。
放流水質改善の工事もそろそろ終わるかと。

[17611: 匿名さん]

>>17607 マンコミュファンさん
ここも真っ赤だし、芝浦も真っ赤

[17612: 匿名さん]

下水放流は潮の流れが南行だから港南側は臭いあるけど芝浦の方はそんなに臭いないんだよね。

[17613: 口コミ知りたいさん]

>>17609 匿名さん
ここはどのくらいなの？

[17614: 口コミ知りたいさん]

>>17613 口コミ知りたいさん

85平米の賃料は55万円

[17615: 匿名さん]

>>17614 口コミ知りたいさん
それ希望賃料なだけだからな。しかも30階。あまり参考にならん

とはいえ、これが成約した場合を表面利回りで考えると

3％→@850
3.5％→@730
4％→@640
4.5％→@570
5％→@510

あとは自己判断

[17616: 匿名さん]

都心は新築利回り3%ぐらいだから。坪850はまあ妥当そう。

[17617: 匿名さん]

>>17616 匿名さん
そういうはめ込みやめなよ。
本来表面利回り3％というのは素人が触ってはいけないレベルの低利回りであって、キャピタル狙いでしか買えない。
特に今後不動産価格が頭打ちになりそうな来年の市況で、ここからキャピタル狙いはハイリスクローリターン。
また、この賃料はチャレンジ賃料で現実的なラインは管理費込みで43～48万程度

[17618: 匿名さん]

>>17617 匿名さん
今の賃料が永遠に続く訳ではなくて、将来、芝浦の開発が進めば賃料も上がるからね。

[17619: 匿名さん]

>>17618 匿名さん
そう、賃料は経年劣化と共に下落していくのがマンション。
新築時の賃料が20年後も同じく維持できていると考えている人はいないでしょ。
流石に再開発の中心部でもないのに、再開発に対して過剰な期待は禁物だろ

[17620: 匿名さん]

>>17615 匿名さん
この部屋の分譲価格は@571。
賃料50万で表面利回り4％で計算すると@580

[17621: 匿名さん]

芝浦はサウスゲート再開発の中心地だし、古くなっても人気保つと思います。

[17622: 匿名さん]

>>17621 匿名さん
アイランドなどの築古が分譲価格割れしてないのは、ただ単に市況のお陰だろ。

[17623: 匿名さん]

>>17612 匿名さん

下水放流は潮の流れが北行だから中央区、江東区側は臭いあるけど
港区は臭いないんだよね。
　

[17624: 匿名さん]

品川、港南はサウスゲート再開発の中心地だし、芝浦でもプラウドは港南寄りで
再開発の恩恵大なので古くなっても人気保つと思います。

[17625: 匿名さん]

＞アイランドなどの築古が分譲価格割れしてないのは、ただ単に市況のお陰だろ。

アイランドと同時期の分譲で分譲価格からぜんぜん上がっていない物件も多くあります。

[17626: 匿名さん]

>>17625 匿名さん
例えば？

[17627: 匿名さん]

>>17626 匿名さん

住まいサーフィンより、2007年分譲の港区物件

[17628: 匿名さん]

>>17627 匿名さん
東京カンテイデータより、

23区内の相場として、アイランドグローヴの価格決定した2005年7月と現在を比べると
@159→@328 騰落率107％

原野からの再開発なのに市況平均より劣るパフォーマンスです。

[17629: 匿名さん]

>>17628 匿名さん

スゲー、、、倍以上になってんの？
他にもっと上がってる物件があったとしても
そんだけ上がれば損した感はないわ。　

[17630: 匿名さん]

>>17629 匿名さん
そうです。
23区の相場は
@159→@328 騰落率107％
と変化してます。

アイランドの話ではないですよ

[17631: マンション検討中さん]

>>17622 匿名さん
分譲価格割れって・・・君、当時の価格も分かってないな？

もう記憶も曖昧だけど、芝浦アイランドグローヴが坪250万で、
キャピタルマークタワーと芝浦アイランドケープが坪220万だっけ？

マンション相場がずっと上がり続けるとは思ってないけど、
今この掲示板見てる人たちが死ぬまで、
2000年代に分譲された芝浦タワマンが分譲価格割れする時代は来ない。
リーマンショッククラス不況が来ても無理だよ。

[17632: 匿名さん]

>>17631 マンション検討中さん

初期の港区湾岸マンション買った人で、マンション買ったことで
資産増やさなかった人は皆無でしょうね。

[17633: 匿名さん]

>>17627 匿名さん

内陸物件は既に分譲価格に織り込まれているうえに伸びしろが少ないから
資産価値は底堅いものの伸び率は少なくなりますね。

[17634: 匿名さん]

港区湾岸は嫌悪施設の集まる所もあるけど、芝浦は住環境良いですからね。伸びる余地も大きいと思います。

[17635: 匿名さん]

>>17633 匿名さん
内陸の事あまり知らないのに無理しなくていいと思うよ

[17636: マンション掲示板さん]

>>17628 匿名さん
こいつ普通に褒めてんじゃん。

[17637: 匿名さん]

>>17636 マンション掲示板さん
褒めるとしたら、3.11やリーマンといった湾岸タワマンが暴落するイベントを通過しながらも、握り続けた握力でしょうか。

[17638: 名無しさん]

>>17637 匿名さん
会社でもこういう評論家いるよねー仕事が出来ない奴

[17639: マンコミュファンさん]

>>17615 匿名さん

都心タワマンの3LDKなら売買価格が高くて賃料が3％程度のケースが多いよ。
表面利回が高いのは1DKか1LDK。

[17640: 匿名さん]

>>17634 匿名さん

港南なんか爆上げしてますしね。

[17641: 匿名さん]

>>17640 匿名さん
コロナ前まで相当出遅れてたのが、コロナ禍で補正されただけの話だろ。
その上昇が今後も続くかただの相場の気の迷いかは、時代が証明してくれるから大人しく待ってなよ。自分はアフターコロナの動態を見てると後者だと思うけどね。

[17642: 匿名さん]

>>17639 マンコミュファンさん
資産性が安定的な物件は、利回りが低くても抽選やアンダーで短期間で売れてる。
ここは確か先着順が大量に出てたよね

[17643: マンコミュファンさん]

>>17642 匿名さん
勝どきや晴海が安く出てたからその影響はあったと思うけど、戸数の割にかなり順調に捌いてたよ。

[17644: マンション掲示板さん]

>>17643 マンコミュファンさん

勝どき駅の賃貸相場が安いよね。
駅直結のKVT、46平米の高層階角部屋が賃料19万円
やっぱり駅力の問題だな

[17645: 匿名さん]

>>17643 マンコミュファンさん
ハルミフラッグのせいで売れ行き悪かったのならば、その程度の購買力しかない層がターゲットという話になるよ。となると上値追いも重くなるな

[17646: 匿名さん]

>>17644 マンション掲示板さん
山手線駅と大江戸線駅とで駅力競いたいならば好きにすればいいけど、駅力で圧倒的優位に立てるはずの勝どきと検討者か被るという事がどういうことか。それだけ駅距離というのが資産価値において重要だということ

[17647: 評判気になるさん]

>>17646 匿名さん

PTKの比較対象はプラウドタワー亀戸クロスでしょ
同じく郊外ベッドタウン、駅近、大規模、商業施設付きですね。坪単価も同じく300万円台スタート。
ここプラウドタワー芝浦とはコンセプトが違う。

[17648: マンコミュファンさん]

勝どき～浜松町～芝浦はかなり検討層被るのでは？

[17649: 評判気になるさん]

>>17648 マンコミュファンさん

勝どきも有明も亀戸も浦安も人気のある街ですね

[17650: 匿名さん]

>>17641 匿名さん

相場の一時の気の迷いなら15年間も上げ続けないでしょう。