プラウドタワー芝浦

[評判気になるさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115510/

野村不動産による、地上33階（地下1階）、高さ114ｍのタワーマンション計画です。
施工現場ではすでに着工しており、2023年3月に竣工予定とのことです。

現地は旧海岸通り沿い、芝浦小学校の道路向かいです。
キャピタルマークタワーや芝浦アイランドにほど近い場所です。

最寄り駅はJR田町駅で、GoogleMapで簡易的に距離を計測したら概ね900m（徒歩12分）程度のようです。
情報交換をお願いします。


現地の情報：
https://skyskysky.net/construction/202336.html

物件名：プラウドタワー芝浦
所在地：東京都港区芝浦四丁目4-45番地（地番）
東京都港区芝浦四丁目（住居表示）
最寄駅：JR「田町」駅
建築主：野村不動産株式会社
設計：株式会社 竹中工務店 東京一級建築士事務所
施工：株式会社 竹中工務店 東京本店
用途：共同住宅、保育所
敷地面積：4,134.51㎡
建築面積：1,560.73㎡
延床面積：43,143.32㎡
構造：鉄筋コンクリート造
基礎工法：杭基礎
階数：地上33階、地下1階
高さ：114.91ｍ
着工：2019年12月
竣工：2023年3月（予定）

総戸数：421戸
交通：ＪＲ山手線・京浜東北線 「田町」駅 徒歩11分
　　　ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅 徒歩18分
　　　※ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅までの徒歩分数は駅エレベータ利用時のものとなります。
管理会社：野村不動産パートナーズ

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[16851: マンション検討中さん]

なぜかこのスレは定期的に駅近絶対主義派がマウントしてくるな。
同じような価格帯で駅前物件を探したら戸越公園、十条とかになってしまうけど、雨に濡れないためにそこまで下がる方が移動には不便と感じる層が買ってるだけ。最寄り駅に着くまでのアクセスを重視するか、着いたあとのアクセスを重視するかだ。

予算感が似てて駅近物件で比較するなら勝どきもあるけど、それぞれメリデメがあるから各々判断して買えば良いだけで、わざわざ逆の考えの人を否定する必要もない。
WCT云々は単なるステマだろうから無視が一番。

[16852: 匿名さん]

高輪ゲートウェイがアドレス港南なのに、港南ゲートウェイや芝浦ゲートウェイじゃない時点で、どこ向いた再開発なのかよくわかるだろ

[16853: 匿名さん]

>>16850 匿名さん

それはほとんど意味がない主張。港南アドレスでも高輪のほうが知名度が
高いので高輪にしただけの話。再開発の正式名称は品川駅北周辺地区再開発。
高輪の大部分は品川駅徒歩ではない。

[16854: 匿名さん]

>>16851 マンション検討中さん
駅近信仰とか浅はかとか、事実を否定するような投稿するからだろ。
単純に自分のお財布と相談して、ここしか検討できなかったという話をすれば、誰もそれを否定はしないよ

[16855: 匿名さん]

>>16852 匿名さん

高輪ゲートウェイからのアプローチや周辺開発はどちらに重点が置かれているか見れば、どこ向いた再開発なのかよくわかるだろ。

[16856: 匿名さん]

>>16855 匿名さん
君は山手線スレにいなさい。ブランズスレの荒らしも止めて

[16857: 匿名さん]

>>16854 匿名さん

芝浦が周辺開発で盛り上がってるのが癪に障るんですね。わかります。

[16858: 匿名さん]

>>16857 匿名さん
隔離スレがあるのに、まともなスレの世界に染み出そうとしている方々が鬱陶しいだけですね。

[16859: 匿名さん]

>>16858 匿名さん

隔離スレがどうこう言ってるってことは、あなたはいつも隔離スレに
いるってことですね。分かります。

[16860: 匿名さん]

山手線を海寄りにずらしたのは、再開発エリアの一部が高輪にかかるようにする思惑もあるのでしょう。そうすれば、再開発エリアに高輪という文字を入れるのが不自然じゃなくなる。で、新駅は再開発エリアと一体開発されるので、高輪という文字を入れた再開発エリア名が駅名のベースになるんでしょう。しかし、とにかく、高輪の由緒ある高台お屋敷町住民として「高輪駅」は勘弁してほしかったので高輪ゲートウェイとして埋め立て地側の色が付いたのは歓迎。埋立地や低地のエセ高輪住民が発生するのは耐えられない。

[16861: 匿名さん]

>>16859 匿名さん
いえ、ここ最近は見てすらいないです。ただ以前チラッと隔離スレを見た投稿と全く同じ投稿ですからね。流石にわかります。数年間に渡って同一の投稿をし続ける狂人がここ最近芝浦スレを蹂躙してるのが鬱陶しいだけです。

[16862: 口コミ知りたいさん]

>>16845 匿名さん
再開発計画よく見た方がいいよ。高ゲー開発は全て山手線内側だから。ポジショントーク必至だな

[16863: 通りがかりさん]

>>16860 匿名さん
どうでもいいけど人気ならとっくに完売してるだろ。来年3月に竣工するのに竣工前に完売出来るのか。一生懸命先着順が少しずつ減ってるのをアピールする奴がいるけど、既にPTKと変わらない単価で内陸と大きな単価差があるのに、抽選もあまりなく売れ行きは今ひとつ。港区の恥にならないように頑張ってくれ

[16864: eマンションさん]

>>16849 匿名さん

内陸のボロボロ古い賃貸が多いけど芝浦は全部タワマンですね

[16865: 名無しさん]

>>16863 通りがかりさん

ファミリータイプもう完売しているじゃん？
1LDKとかどうでも良い。検討層は違うから。

[16866: 匿名さん]

>>16865 名無しさん
人気物件はそんな1Lでも抽選必至なのよね。

1Lだからとか3Lだからとかは関係ないの。

これが大人気物件になると値上げされても竣工前1年とか6ヶ月前には完売しちゃうの。

[16867: 匿名さん]

>>16862 口コミ知りたいさん

山手線の駅前開発なんだから内側も外側も関係ないでしょ。

[16868: 匿名さん]

>>16867 匿名さん
色々理由はつけたいと思うけど、その辺は主観的な部分であって、客観的評価は価格と売れ行きしかないよね。それが全て

[16869: マンション掲示板さん]

>>16867
2年後に第二連絡通路の歩行者用は開通するから徒歩8-10分で泉岳寺駅改札と高輪ゲートウェイの巨大商業施設出来るという事実を知らないとその便利さは想像しづらいのはわかる。でも2年後にめちゃくちゃ便利になる、それは事実。

[16870: 匿名さん]

ここ物件は良いと思うんだけど全体的に維持費が高いよな。

駐車場代　　40,000円～
管理費（月）474円/㎡（80㎡で約38,000円）
修繕一時金　1,200,000円
修繕費（月）151円/㎡（80㎡で約12,000円）

駐車場と管理費修繕費で月々90,000円、さらに修繕費
は将来的に大幅値上げされる。ローン返済より維持費の
ほうが多いのでは？　

[16871: 匿名さん]

>>16869 マンション掲示板さん

それはその通りなんだよね。徒歩圏にこういう施設が出来るというのは
めちゃくちゃ希少。泉岳寺駅や高輪ゲートウェイシティは泉岳寺開発と
第二東西連絡道ですぐの距離になるのに高輪ゲートウェイは外側の芝浦
には関係ないということにしたいのは、すでに別の物件を選んで買って
しまってるからでしょう。

[16872: マンション掲示板さん]

>>16868 匿名さん
先行して売り出したブランズのスレだったかもしれないけど、数年前は事象不動産投資家が、｢芝浦で坪500は高過ぎる、竣工までに大量に売れ残る｣って言ってたけど、結果はファミリー向けは余裕で完売だからね。
1LDKとかは新型コロナでテレワークが浸透してきて、高額&狭い部屋の人気が下がって来たから仕方ないね。健闘してる方だと思うけど。

[16873: 通りがかりさん]

>>16869 マンション掲示板さん
高輪GWに向かう地下通路ができると相当便利になるのは間違いないですよね。

[16874: eマンションさん]

>>16870 匿名さん
立地の良いマンションはどこもこのぐらいしますよ。プラウドが特別高いわけではないです。

[16875: 匿名さん]

>>16874 eマンションさん
他所が同じだからいい、なんて何の答えにもなっていない。
皆デベロッパーにぼったくられている。
まず理事会は管理会社の変更をしないといけない。

[16876: 匿名さん]

>>16872 マンション掲示板さん
数年前と今とでは市況が大幅に異なるから、その論理は無理がある。
ここと同時期に販売してる物件の多くがとっくに完売してる現実を直視した方がいいよ。実際、大量に売れ残ってるけどね。

[16877: マンション掲示板さん]

>>16875 匿名さん
では、早く購入して、他の購入者に働きかけてはいかがですか？
行動力なく理屈を述べるなら誰でもできます。買う気がないなら別物件のスレに行かれては？未練がましくこのスレに粘着しないでさ。

[16878: マンション掲示板さん]

>>16876 匿名さん
つまり、その自称不動産投資家は、数年後の全体の市況すら読めないポンコツだったってことですね。
いくら安くて将来的な値上がり幅が大きくても、自分が住むなら、最優先は住みやすさです。資産性はその次でしょ。
もし、より魅力的な他物件があって、ここと比較してるなら、具体例挙げて議論しませんか？

[16879: 匿名さん]

>>16878 マンション掲示板さん
実需で気に入った物件ならば勝手にすればいいと言われてるだろ。
問題なのは、他人を浅はかとはポンコツとか信者とか言ってしまう傲慢さだろ。
そして、芝浦選んだ奴に言われてないという反論くらってるだけの話

[16880: 匿名さん]

>>16872 マンション掲示板さん

｢芝浦で坪500は高過ぎる、竣工までに大量に売れ残る｣

芝浦アイランドの頃は「芝浦で坪250は高すぎる」って言われてた。
それが「坪300では高すぎる」になり、「坪350では高すぎる」になり、
「400では高すぎるになり」。。。。

｢芝浦で坪500は高過ぎる」←　イマココ　笑

[16881: eマンションさん]

>>16878 マンション掲示板さん
人気物件ではパークタワー勝どき、あとはこれから出る月島三丁目の北と南地区の再開発物件、もっと予算許すならWTRかな。

今の時代ここみたいに駅遠の物件をわざわざ高値出して買う稀有な人は居ないから結局売れ残るよね。

[16882: 匿名さん]

>>16880 匿名さん
絶対評価と相対評価の違いを学ぼう。
貨幣価値も時代によって変わってきてるので

[16883: 評判気になるさん]

勝どきの550は許容されて、何故芝浦の500超は受け入れられないのでしょう？

一昔前は違いましたよね？完全に逆転してしまったんでしょうか？

[16884: 匿名さん]

>>16882 匿名さん

相対評価なんて意味ないですよ。購入者にとっては買った値段より上がるか下がるかだけが大事で、現実はいままで上がり続けているのだからね。内陸買っとけばもっと上がってた？芝浦という場所を気に入っているので、どうでもいいんですよそんなことは。

[16885: 匿名さん]

>>16883 評判気になるさん

勝どきの550は許容されてってどういう根拠？

[16886: 匿名さん]

>>16884 匿名さん
えっ？
こりゃタワマン住んじゃいけない人だった

[16887: マンション掲示板さん]

>>16881 eマンションさん
WTRって浜松町直結物件だよね。芝浦住民や検討者だと興味ある人多いだろうけど、坪1,000とか余裕で越えてくるので、芝浦の倍近くなんじゃないの？
勝どきは大江戸線しかない時点で候補外。
月島は芝浦と坪単価近いけど、新幹線や空港アクセスを考えると、芝浦の-割くらいなら考えるかという感じ。

[16888: マンション検討中さん]

>>16887 マンション掲示板さん
スーペリアで坪900台だから芝浦の1.5倍ぐらいですよ。

[16889: マンション掲示板さん]

>>16888 マンション検討中さん
WTRが坪900？？
1,000は越えるというのが大方の予想のようですが。
転売ヤーの願望か、坪1,000でも高いと思わせて競争相手を減らす作戦ですか？

[16890: 検討板ユーザーさん]

>>16880 匿名さん

GFTはもう坪600で成約、ブランズは坪650
いずれも中層階
これからのスミフ芝浦は「芝浦で坪750は高すぎる」かもね

[16891: 評判気になるさん]

ほんと買う気のない物件の掲示板に永遠張り付いてる方って暇すぎない？
他にやることないの？まぁないからいるのか

[16892: マンション掲示板さん]

>>16883 評判気になるさん

中古成約相場を見ると芝浦の方が勝どきより坪100万円程度高いですね。

[16893: 匿名さん]

>>16887 マンション掲示板さん

これですね

[16894: 匿名さん]

>>16890 検討板ユーザーさん
@750の根拠は？ただの願望ですか

[16895: 評判気になるさん]

>>16866 匿名さん
値上げできない時点で人気はたかが知れてるよ。投資家から人気ないマンションなんてリセール絶望的じゃん。駅距離と間取りがボトルネック

[16896: 通りがかりさん]

>>16881 eマンションさん
安くても人気ないマンションには売れない理由があるということですな

[16897: 匿名さん]

>>16896 通りがかりさん
人気ないのは港南の中古とかの話ですよね。プラウドタワー芝浦は売れてるし人気ですよ。

[16898: 匿名さん]

>>16895
値上げ出来るから、長期的に見て資産価値があがるわけではないし、駅距離なんてGFTで同じようなことをネガは言っていたな。坪300は高すぎると、その時点で駅前再開発の値上がりは含んでいるとアイランドでもGFTでも同じこと言っていたよな。

結果、GFTは湾岸エリア（浜松町は内陸として含まない）で最も資産価値が高いタワマンであり、同時期の勝どき中古とは坪100くらい差がでている。湾岸エリアの景色を変えると言われている野村ツインタワーの竣工を3年以後は、芝浦エリアの資産価値は驚くほど上がるでしょう。現在でさえブランズ650、GFT600まで上がってきている。品川側のプラウドは再開発の完成がこれからなだけに、評価と価値向上はまさにこれからなんだよ。港南と芝浦4は高輪ゲートウェイ街開き、リニア、品川駅北口などまさにこれからなんだよ。再開発完成前の物件買ったことない人にはまぁわからんよな。

また間取りになんてどのマンションにも価値が付いているし、アウトフレーム、DWで天井高高い角部屋なら梁による下がり天井はタワマンならほとんどあるのもしらないのかね。

[16899: 名無しさん]

>>16897
港南の中古もWCTはなんだかんだ人気はあるよ。それは間違いない。あれだけ嫌悪施設に囲まれて、騒音も少なくない環境にも関わらず、勝どき駅直結勝ビューより断然資産価値は高い。

[16900: マンション掲示板さん]

>>16893 匿名さん
勝どきと豊洲と比較すると、田町の圧勝ですね。月島だと少しはマシな比較になるんかな。
ちなみに田町から吉祥寺への乗り換え2回ってどんなルートだろうか。普通に1回だと思うけど。
あと、銀座も銀座駅なら乗り換え必要だけど、銀座エリアとしては、有楽町・日比谷、新橋、東銀座と直通ですね。