プラウドタワー芝浦

[評判気になるさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115510/

野村不動産による、地上33階（地下1階）、高さ114ｍのタワーマンション計画です。
施工現場ではすでに着工しており、2023年3月に竣工予定とのことです。

現地は旧海岸通り沿い、芝浦小学校の道路向かいです。
キャピタルマークタワーや芝浦アイランドにほど近い場所です。

最寄り駅はJR田町駅で、GoogleMapで簡易的に距離を計測したら概ね900m（徒歩12分）程度のようです。
情報交換をお願いします。


現地の情報：
https://skyskysky.net/construction/202336.html

物件名：プラウドタワー芝浦
所在地：東京都港区芝浦四丁目4-45番地（地番）
東京都港区芝浦四丁目（住居表示）
最寄駅：JR「田町」駅
建築主：野村不動産株式会社
設計：株式会社 竹中工務店 東京一級建築士事務所
施工：株式会社 竹中工務店 東京本店
用途：共同住宅、保育所
敷地面積：4,134.51㎡
建築面積：1,560.73㎡
延床面積：43,143.32㎡
構造：鉄筋コンクリート造
基礎工法：杭基礎
階数：地上33階、地下1階
高さ：114.91ｍ
着工：2019年12月
竣工：2023年3月（予定）

総戸数：421戸
交通：ＪＲ山手線・京浜東北線 「田町」駅 徒歩11分
　　　ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅 徒歩18分
　　　※ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅までの徒歩分数は駅エレベータ利用時のものとなります。
管理会社：野村不動産パートナーズ

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[1671: 匿名さん]

>>1666 マンション検討中さん

泉岳寺駅は東京都交通局と京急の共同使用駅で、東京都交通局が管轄している。泉岳寺駅上部のビルは東京都の再開発で都有になる。下部の地下鉄は都営地下鉄。

一方で、泉岳寺駅は京浜急行の始発駅でもある。なので東京都が保有する部分と京急が保有する部分の境界を定める必要がある。

[1672: マンション検討中さん]

>>1671 匿名さん
1666ではないですが、勉強になりました！ありがとうございます！

[1673: 匿名さん]

>>1670 匿名さん
ワールドシティタワーズは周辺環境が良くない。高速やモノレールから離れたこっちの方が環境が良いです。

[1674: 匿名さん]

山手線スレで書かれてる通り港南は嫌悪施設が多いので芝浦の方が良いです。

[1675: マンション検討中さん]

プラウドは管理費を下げる努力をしましょう。
ほんと払えない人が出てくるレベル。なんで毎月郊外のアパート借りられる金額を払わにゃいかんのだ。
それ相応のサービスが受けられるとも思えない。

[1676: 名無しさん]

>>1675 マンション検討中さん
本当にそうですよね！
駅がちょっと遠くても、エリアの魅力とマンションノート質に対する割安感がこの物件の魅力だと思っていたのに、これじゃぁ台無しです。。
価格に乗せずに管理費に乗せてるのだとしたら嫌悪感あります。
管理費の値下げおよびきちんとした説明を求めます！

[1677: 匿名さん]

>>1670 匿名さん
港南物件は品川駅が港南口からホームまで遠くてストレスなので、田町最寄りの芝浦物件の方が断然良いですよ。

[1678: マンション検討中さん]

>>1676 名無しさん

このご時世、買い手の方が弱いので、残念ながら値下げなんて不可能でしょう。熟知したプロが値段設定してるんだから。
そして、前の書き込みで否定意見もありましたが、管理会社の乗り換えも当面不可能でしょう。メジャーの野村の大規模ブランド新築の管理を乗っ取って、ビジネス関係悪化させる管理会社はいないでしょうね。メジャー子会社たけでなく、専業でもね。見積もっても、野村に気を使ってより高い見積もりしか出さないとかすらあり得る。
もちろん、15年後とかには可能かと思いますが。
この管理費分を坪単価に乗せて、比較検討した方が良いですね。

このマンション相場と需給が異常なので、住友方式（言わずもがな）や三井方式（大行列後の値上げ）などの守銭奴デベがノーマルになりましたが、新たに野村方式（管理費で回収）が誕生しましたかね。

[1679: 匿名さん]

>>1676 名無しさん
若葉ネガ　笑
楽しい?説得力ゼロなんすけど。

[1680: マンション検討中さん]

>>1679 匿名さん
ゼロじゃないけどね。
住民全員が払うものだから。そして金額的には上がり続けることが前提となっている。

君は管理費積立金が上がると嬉しい人？
変わってるね。

[1681: 匿名さん]

>>1676 名無しさん
エリアもブランズの方が上だよ。ただ外観はプラウドの方が良い。

[1682: マンション検討中さん]

>>1680 マンション検討中さん
はい、しっかり管理費していただきたいので高い方が好ましいです。

[1683: マンション検討中さん]

>>1681 匿名さん
ブランズの立地ならアイランドの中古の方が良いかな?

[1684: 匿名さん]

>>1683 マンション検討中さん
ブランズだと浜松町再開発の恩恵も受けられる

[1685: マンション検討中さん]

>>1684 匿名さん
なるほど、プラウドがゲートウェイ駅の恩恵受けれるのと同じく、ブランズ側は浜松町の恩恵という事ですか。

[1686: 検討板ユーザーさん]

第二東西連絡道路の整備について（2021/4/28）
https://www.city.minato.tokyo.jp/dobokukeikaku/dainitouzai_setumeikai....

[1687: マンション比較中さん]

>>1686 検討板ユーザーさん
提灯殺しも思い出になるか。
芝浦港南方面から駅までのアクセスをなんとかしてほしいですよね。
今は高輪ゲートウェイ駅の存在意味がまったく分からないので。

アクセス不便な駅の周りにビルを何本立てるだけで本当に人が来るのかしら。品川や汐留の二の舞にならなければいいけど。
ビル建てるより先に周りから駅までのアクセスを整備してほしい・・・

[1688: 匿名さん]

>>1687 マンション比較中さん
高輪ゲートウェイ駅から芝浦中央公園にペデストリアンデッキが直結されるからいずれアクセスは良くなるよ。

[1689: 匿名さん]

高輪ゲートウェイ駅と芝浦中央公園を直結するペデストリアンデッキってこれね

[1690: マンション検討中さん]

現状、芝浦側から泉岳寺駅へのアクセスは悪いのでしょうか？？色々調べてみたのですがよく分からず、まだ現地にも行けておらず…。
プラウドから泉岳寺駅までどのくらいかかりますか？
最終的な通路完成が令和14年のようなので、それまでのアクセスが気になっています。

[1691: 検討板ユーザーさん]

>>1690 マンション検討中さん
徒歩で十数分の距離なので徒歩でも行き来出来ます。
但し、ＪＲの線路を越える為には、現状では、高輪橋架道橋という背の低いガード下を歩く必要があり、背の高い人は歩きにくいです。
第二東西連絡道路が出来る前でも、徒歩による時間はあまり変わらないと思います。
自転車なら３分間で行ける距離ですが、現状ではガード下は押し歩きなので５分間ぐらいかと。

[1692: 匿名さん]

>>1690 マンション検討中さん
令和14年までは13分、令和14年に完成したら12分になるかも？って感じだと思います。

[1693: マンション検討中さん]

お二方、ありがとうございます！とても参考になりました。

[1694: マンション検討中さん]

うーん、悩みますねえ
周りの中古の異常な値段の高さに比べると買いな気もするんですがたしかに管理費は高いですね・・・

[1695: 匿名さん]

アイランド中古そんなに高くないですよ？

[1696: 検討板ユーザーさん]

>>1694 マンション検討中さん
周囲のタワマンはいずれも右肩上がりで上がってきたようですが、現状の東京の相場では特に異常な高さではなく、坪４００程度で買える物件は割安感さえありますよ。
入居時期を考えれば中古も悪くない選択肢でしょう。

[1697: 匿名さん]

中古タワマン見るときは修繕積立金確認した方がいいですよ。WCTとか水物持ってるタワマンは修繕費がかなり高くなってるはず。

[1698: 検討板ユーザーさん]

>>1697 匿名さん
WCTのプールは確かに共用施設としては重いですね。
芝浦タワマンならプールは近くに３ヶ所あるからプール好きには充分。
港区スポーツセンターのプール。
会員制で温泉付きなら、芝浦アイランドのスポーツクラブNAS。
夏季はアクアフィールド芝公園。

[1699: マンション比較中さん]

ここで、近所の管理費と修繕積立金を一覧で確認してみましょうか。
安ければいいというものではないけど、修繕積立金のぱっと見の雑感としては

カテリーナ三田タワースイート：優秀な子。ホームページ立ち上げてるし管理組合頑張ってるな。まあ妥当。
芝浦アイランド グローヴタワー：ダメな子。もっと上げろ。後で一時金100万出していいならOKね。管理会社はみちゅいか。君ね。はあ・・
芝浦アイランド ケープタワー：超ダメな子。爆上げしろ。2回目の修繕どうするつもりだよ。後で一時金200万ね。管理会社はみちゅいか。君ね。はあ・・
キャピタルマークタワー：普通な子。もう少し上げましょうね。
グローバルフロントタワー：普通な子。もっと上げましょうね。
ワールドシティタワーズ：優秀な子。戸数は正義だよ。

プラウドはどうだろう。修繕積立金を段階値上げでなく、均等にするなら最低250円はほしいから
管理費488円＋修繕積立金250円 = 738円。70平米で計算すると51660円か。
最初は安く設定して、10年で売り抜けるならなんとかなるかもしれないけど、あるべき姿で計算するときついね。車維持するのは無理だな・・

[1700: 匿名さん]

>>1699 マンション比較中さん
WCTの修繕積立金やはり高いな。

[1701: 名無しさん]

>>1699 マンション比較中さん

申し訳ないです。もう少しわかりやすく書いてほしいですね。
言い方がよくわからないです。

[1702: 匿名さん]

>>1700 匿名さん
WCTは板マンでは？

[1703: 匿名さん]

改めて管理費高いな、アイランドの2倍かよ。
管理費下がらない限りきついな。

[1704: マンション比較中さん]

>>1701 名無しさん
管理費と修繕積立金は安ければいいものではなく、会計の詳細と共用施設がどれくらいあるかなども考慮して妥当性を考えねばなりません。
カテリーナ三田タワースイートとワールドシティタワーズは多分、修繕積立金が均等方式なので、これから値上げはない（されても大した額ではない）と思いますが、残りのマンションは足りてないと思います。

額の一覧と共用施設や建物の外観を見て、ぱっと見の感想を書きました。
詳細を知らない個人の感想なので、あしからず。

[1705: 匿名さん]

ワールドシティタワーズって吹き付けなのに結構修繕費高いんだね。

[1706: マンション検討中さん]

あそこはスミフだからそもそも管理費が高い。
駅遠もあって去年までは坪300万ついてなかった。共用施設も充実してて駅距離を気にしない奥さん子供にはウケがいいだろう。マルエツもあるしね。
価格は今年に入って上がっている(たぶん強欲売主なだけで売れてはいない)

どちらにしてもどのマンションであれ、管理費の高さは自分の首を絞めることになるから注意すべき。
毎月払ってるその金でなにができるか。

[1707: 匿名さん]

ブロガーに取り上げられたみたい。なかなか厳しい内容。
https://x1mansion.com/proudtower-shibaura

[1708: マンション検討中さん]

>>1707 匿名さん
このブロガーは結構な数書いてますよね。色々情報書いてて参考にはなりますが、目線が極端すぎて個人感想のブログだなという印象です。

[1709: 匿名さん]

MR行かれた方に質問です。

間取り冊子いただいたと思いますが、間取りをみていかがでしたか？
私も行きましたが、今まで行ったMRで群を抜いて、引かれるものがなかったです。
ビデオ、モデルルーム何をみてもひどく、

やたらと野村、竹中なんだ！
竹中のデザインは最上部に木を。。。
本来であれば１３階くらいしか立てられないが。。。
めんどくさい手続きをして４０階以上を建てられるように。。。

正直そんなことをよりも間取り、天井をどうにかならないものだったのかという印象です。

[1710: マンション検討中さん]

>>1709 匿名さん
ノータッチで出る蛇口が標準なのと、ワンタッチで玄関開くのは良いなと思いました。あとはEV対応の駐車場が比較的多いかなと思いました。それくらいです。

[1711: 匿名さん]

>>1710 マンション検討中さん
>>ノータッチで出る蛇口が標準なのと、ワンタッチで玄関開くのは良いなと思いました
は確かに他社が行っていないのですごいなと思いましたがオプションでどうにかなる問題なのでお金があれば解決ですね。。。

お金で解決できない部分がこの物件には多すぎませんか？
・天井高
・１２階以下のオプション不可
・お見合い感
・共用部の不足感

[1712: マンション検討中さん]

>>1711 匿名さん
最上階の部屋買えば天井高も、オプション問題も、お見合い感もクリアになりませんか？結局大体はお金で解決可能ですが、確かに共用部の不足感はお金で解決できないですよね。

[1713: 匿名さん]

>>1711 匿名さん
ここは免震、内廊下ですか。

[1714: 通りがかりさん]

標準仕様が高い！と言われてますが言うほどですかね？カップボードはない、キッチンはデリシアの最上位ではない、食洗機浅型、トイレもネオレストじゃな買った気がする、とかでちょいちょい物足りなさを感じました。タッチレス水洗と浄水器分離型なのはポイント高かった。

[1715: 匿名さん]

>>1712 マンション検討中さん
天井高というよりも下り天井の方が気になりますね。
角部屋は2100まで落ちますよ。

>>最上階の部屋買えば
その価格出せたらここ買わないかもです笑

[1716: 匿名さん]

十個専用倉庫がなく外部倉庫？が２年間付き。
車寄せ？がないというビミョーな仕様
あの共用部での管理費はないね・・・

[1717: マンション検討中さん]

角部屋の下がり天井、12階以下は2130mmで13階以上は2160mmとありますね。間取り図だけだとイメージがつきにくいのですが、リビングのかなりの面積を占めるのが気になってます。
ちなみにブランズ芝浦の間取り集も手元にあるのでみましたが角部屋の下がり天井は2060mmとなってました。

[1718: eマンションさん]

>>1716 匿名さん
外部倉庫無料がゆえにものを増やしてしまって、2年後に有料になってさらに維持費が増えそうですね。。。どこにあるか(都内にあるかさえも)分からぬレンタル倉庫を、しかも2年だけ無料で売りにするには微妙でしたね。。

[1719: マンション検討中さん]

>>1718 eマンションさん

トランクルーム無いと言う事でしょうか？

[1720: 匿名さん]

>>1717 マンション検討中さん
タワマン共通でDWのところは下り天井仕方がないのでしょうか？

>>イメージがつきにくいのですが、リビングのかなりの面積を占めるのが気になってます。
おっしゃる通り、この物件のネックはこの辺りになってきそうな気がします。
他の部分でも多々ありますが・・・

[1721: 匿名さん]

ここは長期優良住宅ですか？

[1722: マンション検討中さん]

>>1721 匿名さん
自分で調べてやー

[1723: 匿名さん]

>>1715 匿名さん
ここ超絶高管理修繕、駅遠、間取り最悪、デザイン悪とか全く売れなそう。

[1724: 匿名さん]

デザインの良さは評価できますし、最近は共用部は不要と考える人も増えてるのでそういう層には良い物件だと思います。10年後に新お化けトンネルが開通すれば泉岳寺を使いやすくなるのも良いですね。

[1725: 匿名さん]

>>1724 匿名さん
おばけトンネルって？

[1726: 匿名さん]

>>1707
このブロガーのとても不動産リテラシーが高いとは言えない内容、全く参考にならないと思う。読むだけ時間の無駄。自分でリンク貼ってそう。

[1727: 匿名さん]

トランクルーム無いんですね。今時のタワマンは標準装備だと思ってました。

[1728: 匿名さん]

餅つき名人、ここでも有名とは草
駅遠、ガワは立派な野村クオリティねえ。低層格安部屋以外動き悪そう
とりあえず現地行ってゆで太郎だな

[1729: マンション検討中さん]

>>1721 匿名さん
はいそうです

[1730: 匿名さん]

>>1726 匿名さん
若葉よりマシ

[1731: 匿名さん]

Twitter界隈の話では、下り天井が許容できないレベルらしい。もちろん餅つき名人も指摘してる。あんまり気にしたこと無かったけでそんなに酷いの？生活には影響ないでしょ。

[1732: マンション検討中さん]

>>1731 匿名さん
これはみなさんが気にするように一般的には圧迫感が違ってきますよね。

[1733: 匿名さん]

お化けトンネルって何？

[1734: マンション検討中さん]

デザインは良いですが、間取りとか管理費とか下り天井とか、皆さんの意見は結構厳しいものが多いのですね、、、

[1735: 匿名さん]

ここはE滑走路が一番リスクだと思う。品川駅港南口とか南風の度に大きい飛行機が頭上をかすめるけど、E滑走路できたらこのマンションのほぼ真上がそうなる。

[1736: 匿名さん]

>>1734
結局第一期で低層で北、西向き坪400台の中住戸は申し込みは殺到間違いなし。芝浦の新築タワマンで坪400台で買える部屋がある最後のチャンス。スミフさんも芝浦にタワマン計画あるらしいですけど、エリアの再開発も進んでくるタイミングなのでとてつもない相場上げをするとのお話です。

[1737: 匿名さん]

管理費高い説ありましたな。
今後の管理組合って第三者管理方式にシフトして行く様ですね。特に大手デベは昨今の様々な問題を所有者の輪番制ではなく、グループ会社が事実上の理事長となり、会計は監査法人？会計事務所？に委託する方式になって行く方向だそうです。
ここがそれに当てはまるかは聞くの忘れたけど

[1738: 匿名さん]

>>1736 匿名さん
なんで、ブランズの坪300万台買わなかったの

[1739: 匿名さん]

>>1737 匿名さん
そんなんますます信頼できないよ。

[1740: 匿名さん]

お化けトンネルってなんですか。

[1741: マンション検討中さん]

>>1740 匿名さん
何度も聞くな。それくらい自分で調べろ。

[1742: 匿名さん]

>>1741 マンション検討中さん
教えてください

[1743: マンション検討中さん]

管理費問題は毎月かかるし、なかなか今後に安くなるってのはないから切実ですね、、、

[1744: マンション検討中さん]

>>1742 匿名さん
自分で調べろ。

[1745: マンション検討中さん]

>>1736 匿名さん

ブランズ400台たくさん余ってますよ?
お１つどうぞ。

[1746: 検討板ユーザーさん]

>>1726 匿名さん

餅つき名人は的確な指摘もあるが、本人も前置きしている通り偏っていて、マンマニなどと同じく男性単身者投資目線が強すぎる。一番不可解なのは、怪しい住人談まで引用してやたらグローバルフロントタワー中古を持ち上げてること。

あんな割高中古を買ったほうが良いとか常軌を逸した見解出されると、いっきに信用がなくなる。仲介手数料まで負担してなんで中古買う必要があるかのロジックも皆無だし。

[1747: 匿名さん]

>>1699 マンション比較中さん

ありがとう。参考になるわ。ケープタワー、いまだに㎡74円の修繕費で大丈夫かいな。絶対に修繕費不足に陥るだろ。WCTはデベが設定した段階値上げや一括徴収を止めて、将来までにかかる修繕費を再算定して、将来にわたって均等に集める方式にしたと某ブログに書いてあった。本来はタワマンの修繕費はこれくらい集めるのが妥当だと思うわ。

[1748: 匿名さん]

>>1706 マンション検討中さん

あそこはスミフだからそもそも管理費が高いって、WCT管理費めっちゃ安いじゃん、何見てるの？？

[1749: 匿名さん]

>>1742 匿名さん

普通検索するよね。。。＞お化けトンネル

[1750: 匿名さん]

>>1746 検討板ユーザーさん

ブログ読んだけど、別にGFTを持ち上げている感じじゃなかったよ。ゆで太郎のくだりはウケた。

[1751: 匿名さん]

>>1750 匿名さん
もうマンションクラスタの価値ってないよな。
太鼓持ち、先が読めないだけ。
あえていうとはるぶーさん以外プロフェッショナルを感じない。

[1752: 匿名さん]

>>1748 匿名さん
そもそも芝浦検討層は港南物件には興味ないよ。

[1753: デベにお勤めさん]

>>1746 検討板ユーザーさん
GFTの＂賃貸＂にすべきとは書いてあるけど＂買ったほうが良い＂とは書いてなかった。芝浦は賃貸で住むエリアなんだろうね。

[1754: 匿名さん]

>>1753 デベにお勤めさん

ここは立地や商品企画がイマイチなので買わない方が良いと言いたかったのでは。ブランズに対しても同じ様なコメントだったけど。

[1755: マンション検討中さん]

高輪ゲートウェイに会社が移転予定のファミリーならここは良いですね。

[1756: 検討板ユーザーさん]

>>1755 マンション検討中さん
高輪ゲートウェイに会社の移転が始まる頃には、サラリーマン層はもう芝浦物件は買えないかもよ。
プラウド、ブランズの低層階がギリ。

[1757: 匿名さん]

アイランド中古がいっぱいあるからそれはない

通勤がチャリ通圏内になると人気は出るだろうけどね

[1758: 匿名さん]

改めて地図を見ると泉岳寺が意外と使いやすい？京急始発駅でもあるので、羽田にもアクセスしやすい。再開発で新地下道から直結するのですかね？

[1759: マンション検討中さん]

高輪ゲートウェイと泉岳寺が地下通路で繋がるのは既定路線ですな。

[1760: eマンションさん]

>>1759 マンション検討中さん
このマンションから高輪ゲートウェイへの徒歩道のりは、芝浦中央公園の中を通っていく新設道路が1番早くて15分だかと野村さん言ってたけれど。おばけトンネルは車道だけですかね？芝浦中央公園って秋冬は7:00-17:00くらいしか空いてないんですが、それ以外の時間はまた別の道なんでしょうか。

[1761: 匿名さん]

>>1760 eマンションさん
ここから高輪ゲートウェイ駅は新地下道経由の方が早いと思われます。

[1762: 匿名さん]

>>1760 eマンションさん

お化けトンネルは歩道も整備されます。ただし第一京浜に出るまでに
途中で高輪ゲートウェイ街区に出る階段が設けられるかは微妙です。

[1763: 匿名さん]

>>1746 検討板ユーザーさん

プラウドの方が割高に感じるのは気のせいでしょうか？

[1764: 匿名さん]

>>1762 匿名さん
階段どころか、エレベーター導線が整備されると思いますよ。

[1765: マンション検討中さん]

プラウドタワー芝浦から、高輪ゲートウェイ、田町の巡回バスが欲しいです。

[1766: 評判気になるさん]

>>1762 匿名さん
説明会行きましたが設けられますよ。

[1767: 匿名さん]

>>1765 マンション検討中さん
ちぃバスが多分高輪ゲートウェイまで伸びると思う

[1768: eマンションさん]

>>1767 匿名さん

それ便利ですねー

[1769: マンション検討中さん]

でも駅徒歩10分以上ということで資産価値としては厳しいですね。

[1770: 匿名さん]

ちぃバスは便利ですよね。高輪ゲートウェイが街開きしたら間違いなく設定されると思います。