プラウドタワー芝浦

[評判気になるさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115510/

野村不動産による、地上33階（地下1階）、高さ114ｍのタワーマンション計画です。
施工現場ではすでに着工しており、2023年3月に竣工予定とのことです。

現地は旧海岸通り沿い、芝浦小学校の道路向かいです。
キャピタルマークタワーや芝浦アイランドにほど近い場所です。

最寄り駅はJR田町駅で、GoogleMapで簡易的に距離を計測したら概ね900m（徒歩12分）程度のようです。
情報交換をお願いします。


現地の情報：
https://skyskysky.net/construction/202336.html

物件名：プラウドタワー芝浦
所在地：東京都港区芝浦四丁目4-45番地（地番）
東京都港区芝浦四丁目（住居表示）
最寄駅：JR「田町」駅
建築主：野村不動産株式会社
設計：株式会社 竹中工務店 東京一級建築士事務所
施工：株式会社 竹中工務店 東京本店
用途：共同住宅、保育所
敷地面積：4,134.51㎡
建築面積：1,560.73㎡
延床面積：43,143.32㎡
構造：鉄筋コンクリート造
基礎工法：杭基礎
階数：地上33階、地下1階
高さ：114.91ｍ
着工：2019年12月
竣工：2023年3月（予定）

総戸数：421戸
交通：ＪＲ山手線・京浜東北線 「田町」駅 徒歩11分
　　　ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅 徒歩18分
　　　※ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅までの徒歩分数は駅エレベータ利用時のものとなります。
管理会社：野村不動産パートナーズ

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[1671: 匿名さん]

>>1666 マンション検討中さん

泉岳寺駅は東京都交通局と京急の共同使用駅で、東京都交通局が管轄している。泉岳寺駅上部のビルは東京都の再開発で都有になる。下部の地下鉄は都営地下鉄。

一方で、泉岳寺駅は京浜急行の始発駅でもある。なので東京都が保有する部分と京急が保有する部分の境界を定める必要がある。

[1672: マンション検討中さん]

>>1671 匿名さん
1666ではないですが、勉強になりました！ありがとうございます！

[1673: 匿名さん]

>>1670 匿名さん
ワールドシティタワーズは周辺環境が良くない。高速やモノレールから離れたこっちの方が環境が良いです。

[1674: 匿名さん]

山手線スレで書かれてる通り港南は嫌悪施設が多いので芝浦の方が良いです。

[1675: マンション検討中さん]

プラウドは管理費を下げる努力をしましょう。
ほんと払えない人が出てくるレベル。なんで毎月郊外のアパート借りられる金額を払わにゃいかんのだ。
それ相応のサービスが受けられるとも思えない。

[1676: 名無しさん]

>>1675 マンション検討中さん
本当にそうですよね！
駅がちょっと遠くても、エリアの魅力とマンションノート質に対する割安感がこの物件の魅力だと思っていたのに、これじゃぁ台無しです。。
価格に乗せずに管理費に乗せてるのだとしたら嫌悪感あります。
管理費の値下げおよびきちんとした説明を求めます！

[1677: 匿名さん]

>>1670 匿名さん
港南物件は品川駅が港南口からホームまで遠くてストレスなので、田町最寄りの芝浦物件の方が断然良いですよ。

[1678: マンション検討中さん]

>>1676 名無しさん

このご時世、買い手の方が弱いので、残念ながら値下げなんて不可能でしょう。熟知したプロが値段設定してるんだから。
そして、前の書き込みで否定意見もありましたが、管理会社の乗り換えも当面不可能でしょう。メジャーの野村の大規模ブランド新築の管理を乗っ取って、ビジネス関係悪化させる管理会社はいないでしょうね。メジャー子会社たけでなく、専業でもね。見積もっても、野村に気を使ってより高い見積もりしか出さないとかすらあり得る。
もちろん、15年後とかには可能かと思いますが。
この管理費分を坪単価に乗せて、比較検討した方が良いですね。

このマンション相場と需給が異常なので、住友方式（言わずもがな）や三井方式（大行列後の値上げ）などの守銭奴デベがノーマルになりましたが、新たに野村方式（管理費で回収）が誕生しましたかね。

[1679: 匿名さん]

>>1676 名無しさん
若葉ネガ　笑
楽しい?説得力ゼロなんすけど。

[1680: マンション検討中さん]

>>1679 匿名さん
ゼロじゃないけどね。
住民全員が払うものだから。そして金額的には上がり続けることが前提となっている。

君は管理費積立金が上がると嬉しい人？
変わってるね。

[1681: 匿名さん]

>>1676 名無しさん
エリアもブランズの方が上だよ。ただ外観はプラウドの方が良い。

[1682: マンション検討中さん]

>>1680 マンション検討中さん
はい、しっかり管理費していただきたいので高い方が好ましいです。

[1683: マンション検討中さん]

>>1681 匿名さん
ブランズの立地ならアイランドの中古の方が良いかな?

[1684: 匿名さん]

>>1683 マンション検討中さん
ブランズだと浜松町再開発の恩恵も受けられる

[1685: マンション検討中さん]

>>1684 匿名さん
なるほど、プラウドがゲートウェイ駅の恩恵受けれるのと同じく、ブランズ側は浜松町の恩恵という事ですか。

[1686: 検討板ユーザーさん]

第二東西連絡道路の整備について（2021/4/28）
https://www.city.minato.tokyo.jp/dobokukeikaku/dainitouzai_setumeikai....

[1687: マンション比較中さん]

>>1686 検討板ユーザーさん
提灯殺しも思い出になるか。
芝浦港南方面から駅までのアクセスをなんとかしてほしいですよね。
今は高輪ゲートウェイ駅の存在意味がまったく分からないので。

アクセス不便な駅の周りにビルを何本立てるだけで本当に人が来るのかしら。品川や汐留の二の舞にならなければいいけど。
ビル建てるより先に周りから駅までのアクセスを整備してほしい・・・

[1688: 匿名さん]

>>1687 マンション比較中さん
高輪ゲートウェイ駅から芝浦中央公園にペデストリアンデッキが直結されるからいずれアクセスは良くなるよ。

[1689: 匿名さん]

高輪ゲートウェイ駅と芝浦中央公園を直結するペデストリアンデッキってこれね

[1690: マンション検討中さん]

現状、芝浦側から泉岳寺駅へのアクセスは悪いのでしょうか？？色々調べてみたのですがよく分からず、まだ現地にも行けておらず…。
プラウドから泉岳寺駅までどのくらいかかりますか？
最終的な通路完成が令和14年のようなので、それまでのアクセスが気になっています。

[1691: 検討板ユーザーさん]

>>1690 マンション検討中さん
徒歩で十数分の距離なので徒歩でも行き来出来ます。
但し、ＪＲの線路を越える為には、現状では、高輪橋架道橋という背の低いガード下を歩く必要があり、背の高い人は歩きにくいです。
第二東西連絡道路が出来る前でも、徒歩による時間はあまり変わらないと思います。
自転車なら３分間で行ける距離ですが、現状ではガード下は押し歩きなので５分間ぐらいかと。

[1692: 匿名さん]

>>1690 マンション検討中さん
令和14年までは13分、令和14年に完成したら12分になるかも？って感じだと思います。

[1693: マンション検討中さん]

お二方、ありがとうございます！とても参考になりました。

[1694: マンション検討中さん]

うーん、悩みますねえ
周りの中古の異常な値段の高さに比べると買いな気もするんですがたしかに管理費は高いですね・・・

[1695: 匿名さん]

アイランド中古そんなに高くないですよ？

[1696: 検討板ユーザーさん]

>>1694 マンション検討中さん
周囲のタワマンはいずれも右肩上がりで上がってきたようですが、現状の東京の相場では特に異常な高さではなく、坪４００程度で買える物件は割安感さえありますよ。
入居時期を考えれば中古も悪くない選択肢でしょう。

[1697: 匿名さん]

中古タワマン見るときは修繕積立金確認した方がいいですよ。WCTとか水物持ってるタワマンは修繕費がかなり高くなってるはず。

[1698: 検討板ユーザーさん]

>>1697 匿名さん
WCTのプールは確かに共用施設としては重いですね。
芝浦タワマンならプールは近くに３ヶ所あるからプール好きには充分。
港区スポーツセンターのプール。
会員制で温泉付きなら、芝浦アイランドのスポーツクラブNAS。
夏季はアクアフィールド芝公園。

[1699: マンション比較中さん]

ここで、近所の管理費と修繕積立金を一覧で確認してみましょうか。
安ければいいというものではないけど、修繕積立金のぱっと見の雑感としては

カテリーナ三田タワースイート：優秀な子。ホームページ立ち上げてるし管理組合頑張ってるな。まあ妥当。
芝浦アイランド グローヴタワー：ダメな子。もっと上げろ。後で一時金100万出していいならOKね。管理会社はみちゅいか。君ね。はあ・・
芝浦アイランド ケープタワー：超ダメな子。爆上げしろ。2回目の修繕どうするつもりだよ。後で一時金200万ね。管理会社はみちゅいか。君ね。はあ・・
キャピタルマークタワー：普通な子。もう少し上げましょうね。
グローバルフロントタワー：普通な子。もっと上げましょうね。
ワールドシティタワーズ：優秀な子。戸数は正義だよ。

プラウドはどうだろう。修繕積立金を段階値上げでなく、均等にするなら最低250円はほしいから
管理費488円＋修繕積立金250円 = 738円。70平米で計算すると51660円か。
最初は安く設定して、10年で売り抜けるならなんとかなるかもしれないけど、あるべき姿で計算するときついね。車維持するのは無理だな・・

[1700: 匿名さん]

>>1699 マンション比較中さん
WCTの修繕積立金やはり高いな。

[1701: 名無しさん]

>>1699 マンション比較中さん

申し訳ないです。もう少しわかりやすく書いてほしいですね。
言い方がよくわからないです。

[1702: 匿名さん]

>>1700 匿名さん
WCTは板マンでは？

[1703: 匿名さん]

改めて管理費高いな、アイランドの2倍かよ。
管理費下がらない限りきついな。

[1704: マンション比較中さん]

>>1701 名無しさん
管理費と修繕積立金は安ければいいものではなく、会計の詳細と共用施設がどれくらいあるかなども考慮して妥当性を考えねばなりません。
カテリーナ三田タワースイートとワールドシティタワーズは多分、修繕積立金が均等方式なので、これから値上げはない（されても大した額ではない）と思いますが、残りのマンションは足りてないと思います。

額の一覧と共用施設や建物の外観を見て、ぱっと見の感想を書きました。
詳細を知らない個人の感想なので、あしからず。

[1705: 匿名さん]

ワールドシティタワーズって吹き付けなのに結構修繕費高いんだね。

[1706: マンション検討中さん]

あそこはスミフだからそもそも管理費が高い。
駅遠もあって去年までは坪300万ついてなかった。共用施設も充実してて駅距離を気にしない奥さん子供にはウケがいいだろう。マルエツもあるしね。
価格は今年に入って上がっている(たぶん強欲売主なだけで売れてはいない)

どちらにしてもどのマンションであれ、管理費の高さは自分の首を絞めることになるから注意すべき。
毎月払ってるその金でなにができるか。

[1707: 匿名さん]

ブロガーに取り上げられたみたい。なかなか厳しい内容。
https://x1mansion.com/proudtower-shibaura

[1708: マンション検討中さん]

>>1707 匿名さん
このブロガーは結構な数書いてますよね。色々情報書いてて参考にはなりますが、目線が極端すぎて個人感想のブログだなという印象です。

[1709: 匿名さん]

MR行かれた方に質問です。

間取り冊子いただいたと思いますが、間取りをみていかがでしたか？
私も行きましたが、今まで行ったMRで群を抜いて、引かれるものがなかったです。
ビデオ、モデルルーム何をみてもひどく、

やたらと野村、竹中なんだ！
竹中のデザインは最上部に木を。。。
本来であれば１３階くらいしか立てられないが。。。
めんどくさい手続きをして４０階以上を建てられるように。。。

正直そんなことをよりも間取り、天井をどうにかならないものだったのかという印象です。

[1710: マンション検討中さん]

>>1709 匿名さん
ノータッチで出る蛇口が標準なのと、ワンタッチで玄関開くのは良いなと思いました。あとはEV対応の駐車場が比較的多いかなと思いました。それくらいです。

[1711: 匿名さん]

>>1710 マンション検討中さん
>>ノータッチで出る蛇口が標準なのと、ワンタッチで玄関開くのは良いなと思いました
は確かに他社が行っていないのですごいなと思いましたがオプションでどうにかなる問題なのでお金があれば解決ですね。。。

お金で解決できない部分がこの物件には多すぎませんか？
・天井高
・１２階以下のオプション不可
・お見合い感
・共用部の不足感

[1712: マンション検討中さん]

>>1711 匿名さん
最上階の部屋買えば天井高も、オプション問題も、お見合い感もクリアになりませんか？結局大体はお金で解決可能ですが、確かに共用部の不足感はお金で解決できないですよね。

[1713: 匿名さん]

>>1711 匿名さん
ここは免震、内廊下ですか。

[1714: 通りがかりさん]

標準仕様が高い！と言われてますが言うほどですかね？カップボードはない、キッチンはデリシアの最上位ではない、食洗機浅型、トイレもネオレストじゃな買った気がする、とかでちょいちょい物足りなさを感じました。タッチレス水洗と浄水器分離型なのはポイント高かった。

[1715: 匿名さん]

>>1712 マンション検討中さん
天井高というよりも下り天井の方が気になりますね。
角部屋は2100まで落ちますよ。

>>最上階の部屋買えば
その価格出せたらここ買わないかもです笑

[1716: 匿名さん]

十個専用倉庫がなく外部倉庫？が２年間付き。
車寄せ？がないというビミョーな仕様
あの共用部での管理費はないね・・・

[1717: マンション検討中さん]

角部屋の下がり天井、12階以下は2130mmで13階以上は2160mmとありますね。間取り図だけだとイメージがつきにくいのですが、リビングのかなりの面積を占めるのが気になってます。
ちなみにブランズ芝浦の間取り集も手元にあるのでみましたが角部屋の下がり天井は2060mmとなってました。

[1718: eマンションさん]

>>1716 匿名さん
外部倉庫無料がゆえにものを増やしてしまって、2年後に有料になってさらに維持費が増えそうですね。。。どこにあるか(都内にあるかさえも)分からぬレンタル倉庫を、しかも2年だけ無料で売りにするには微妙でしたね。。

[1719: マンション検討中さん]

>>1718 eマンションさん

トランクルーム無いと言う事でしょうか？

[1720: 匿名さん]

>>1717 マンション検討中さん
タワマン共通でDWのところは下り天井仕方がないのでしょうか？

>>イメージがつきにくいのですが、リビングのかなりの面積を占めるのが気になってます。
おっしゃる通り、この物件のネックはこの辺りになってきそうな気がします。
他の部分でも多々ありますが・・・