プラウドタワー芝浦

[評判気になるさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115510/

野村不動産による、地上33階（地下1階）、高さ114ｍのタワーマンション計画です。
施工現場ではすでに着工しており、2023年3月に竣工予定とのことです。

現地は旧海岸通り沿い、芝浦小学校の道路向かいです。
キャピタルマークタワーや芝浦アイランドにほど近い場所です。

最寄り駅はJR田町駅で、GoogleMapで簡易的に距離を計測したら概ね900m（徒歩12分）程度のようです。
情報交換をお願いします。


現地の情報：
https://skyskysky.net/construction/202336.html

物件名：プラウドタワー芝浦
所在地：東京都港区芝浦四丁目4-45番地（地番）
東京都港区芝浦四丁目（住居表示）
最寄駅：JR「田町」駅
建築主：野村不動産株式会社
設計：株式会社 竹中工務店 東京一級建築士事務所
施工：株式会社 竹中工務店 東京本店
用途：共同住宅、保育所
敷地面積：4,134.51㎡
建築面積：1,560.73㎡
延床面積：43,143.32㎡
構造：鉄筋コンクリート造
基礎工法：杭基礎
階数：地上33階、地下1階
高さ：114.91ｍ
着工：2019年12月
竣工：2023年3月（予定）

総戸数：421戸
交通：ＪＲ山手線・京浜東北線 「田町」駅 徒歩11分
　　　ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅 徒歩18分
　　　※ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅までの徒歩分数は駅エレベータ利用時のものとなります。
管理会社：野村不動産パートナーズ

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[1651: 匿名さん]

勝どきが芝浦より環境良いって何かの冗談か何かですか。。明らかに優れていているから坪単価評価で芝浦が圧倒しているわけで、タワマン再開発しかない勝どきはこの5年くらいで芝浦により資産価値で引き離されてるよ。いい加減、再開発の意味考えて買わないとタワマン建ててるだけのエリアは便利になりませんし、資産価値も大してあがりませんよ。

勝どき駅地上に出た瞬間の絶望的に残念な駅前、タワマン建てすぎでびっくりするくらい風が強い、勝どき島からどこへ行くにも橋を渡らないと行けない構造、橋の傾斜が地味に辛い、橋の夏は灼熱地獄、島には本当に何もない、スーパーもフルサイズなし、保育園に入るのは非常に厳しい、島にろくな病院なし、島の中に出産可能な医療機関なし、ホテルはビジホのみ、ラッシュ時のホームはあり得ない混雑、狭くてクラスター起こしそうな大江戸線車内、これは乗り換えと言っていいのかと思うほど主要駅での乗り換えが不便。

田町駅はホーム降りてから直ぐに改札駅出口、msbから芝浦公園にかけて驚くほど綺麗な駅前。東工大再開発も驚くほど素敵な計画。皇室御用達の日本一のブランド産科、愛育病院、東京一大きなスポーツセンター、外資系高級ホテルあり、芝浦中央公園、芝浦公園、埠頭公園など広大な公園と緑地、港区一スーパーが多い地区でありライフは港区一大きなスーパー、港区支所もすぐ、保育施設は極めて充実、保育園も入れる、キッズスペースが非常に沢山ある、インターナショナルスクールも沢山ある、新小学校も来年開設、芝浦1丁目再開発は野村不動産の過去最大の再開発、260メーター級のツインタワーで大型商業施設、外資系ホテル、先進的ハイクラス外国人ファミリーの受け入れ計画など。

どこが勝どきって優れているのでしょうか？。。。駅直結で三井が超大規模タワマン新築しても芝浦の駅歩10分前後の新築より坪100評価は低く、検討層は全く被らないし、格上エリアに無理ポジしてきて誰も興味ないしウザイだけです。

[1652: 匿名さん]

勝どきと芝浦なら勝どき選ぶ人が多いと思う。事実勝どきミッドはもうほぼ完売。

[1653: マンション検討中さん]

>>1652 匿名さん
だから２つを検討する人ばかりではないんだってばさ。

[1654: マンション検討中さん]

>>1652 匿名さん
安くて誰でも買えるマンションは倍率高いのでしょうね。興味無しです。

[1655: 匿名さん]

>>1652 匿名さん

価格が違うし、そもそも客層が違うでしょ。金があって勝どきを選ぶ物好きも極少数居るでしょうけど。

[1656: 匿名さん]

勝どきはそれなりに坪単価高いですよ。

[1657: eマンションさん]

>>1653 マンション検討中さん

ほんとそうですよね。中には都内という広い括りで選んでいる人もいると思いますけれど、特に芝浦住人からすると芝浦もしくは田町近辺の住みやすさの経験からこの辺りで物件探しているのに、かちどきや豊洲って言われても雑音に聞こえてしまいますよね。かちどきも豊洲も住みやすいんでしょうけれど、田町が好きな人からすると、何でこのスレに投稿してくるんだろうって思う気持ちは共感できます。

[1658: マンション比較中さん]

なんでこのスレッドに勝どきが一度ならず、頻繁に登場するのかな。イミフだけどｗ

俺は実需マンションを検討するとき、まずGoogleで立地確認するけど、
パークタワー勝どきは一発でなしになるんだよね。湾岸なのに窮屈すぎるでしょう。俺の精神が持たんわ。
これ買うならブランズタワー豊洲がよくない？こっちも設計いけてなくて嫌いだけどさｗ
リセール考えるなら、TTTかKTTからパークタワー勝どきに移動するものを狙うわ。

プラウドも正直立地はよくないけど、条件次第でありかな。
こっちも芝浦アイランド・CMT・GFT→ブランズ・プラウドに移動するものも積極的に狙いたいけど、
あまり移動する人いなさそうな感じがする・・

[1659: 匿名さん]

>>16076 匿名さん

勝どきにそんなに対抗心むき出しでムキにならなくても。どっちが上とか下とかなくて好みの問題だと思いますよ。パークタワー勝どきがあの値段で引き続き抽選続きで売れ行き好調、一方でブランズ芝浦は停滞、というファクツからすると、消費者が払っても良いと考えている価格は芝浦も勝どきも同じとみるのが妥当でしょうし。

[1660: 匿名さん]

>>1658 マンション比較中さん

「リセール考えるなら、TTTかKTTからパークタワー勝どきに移動するものを狙うわ。」って、どういう意味ですか？

[1661: 評判気になるさん]

>>1659 匿名さん
勝どきは一応駅直結ってのが人気なんでしょうね。
勝どき駅徒歩1分と田町駅徒歩10分が同程度の評価。
港区山手線駅最寄りと言えど、駅遠ですからまあそんなものかなと思います。

[1662: マンション比較中さん]

>>1660
大規模マンションが完成すれば、周りのマンションからそちらに引っ越す人が同時発生するので、中古マンションの割安な売り出しが発生しやすいです。

パークタワー勝どきやハルミフラッグはそういう売り出しあるでしょうね。

[1663: マンション検討中さん]

入居開始直後は売りや賃貸が出まくるから、結局、一年寝かして売却した方が利益出ることが多いのが勝どき然り。

[1664: 検討板ユーザーさん]

>>1603 通りがかりさん
泉岳寺駅に行ったら再開発ビル周辺の工事が始まっていました。
今までとは全く違う駅に生まれ変わりそうですね。

[1665: 検討板ユーザーさん]

泉岳寺駅は、ホーム幅が５Ｍから１０Ｍに拡張される様です。

[1666: マンション検討中さん]

官民境界ってなんでしょうかね？

[1667: マンション掲示板さん]

>>1666 マンション検討中さん
そんなのは自分で調べましょう。分かったら教えて下さい

[1668: 検討板ユーザーさん]

>>1666 マンション検討中さん
駅単体の工事だけでは増える乗降客に対応しきれないので、隣接の民営地と一体開発するそうで、その境界線みたいですね。
高輪ゲートウェイ周辺の工事はとにかく規模がすさまじく、街が生まれ変わるのをリアルタイムで楽しめそうです。
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/pdf/sai-kai_pamph18.pdf

[1669: マンション検討中さん]

>>1667 マンション掲示板さん
わかりました！ねつとでみてみます！インターネット初心者なのですみません！！

[1670: 匿名さん]

>>1643 マンション検討中さん

あまり関係無いと思う。これ見たら、芝浦アイランドとかワールドシティタワーズとか公開空地が広くて建ぺい率が低い物件も安い。

近所のタワマンの㎡あたり管理費

芝浦アイランドケープ　　　243円
芝浦アイランドグローブ　　273円
コスモポリス品川　　　　　201円
ワールドシティタワーズ　　201円
東京ベイシティタワー　　　243円
グローバルフロントタワー　300円
品川Ⅴタワー　　　　　　　275円
カテリーナ三田　　　　　　282円

[1671: 匿名さん]

>>1666 マンション検討中さん

泉岳寺駅は東京都交通局と京急の共同使用駅で、東京都交通局が管轄している。泉岳寺駅上部のビルは東京都の再開発で都有になる。下部の地下鉄は都営地下鉄。

一方で、泉岳寺駅は京浜急行の始発駅でもある。なので東京都が保有する部分と京急が保有する部分の境界を定める必要がある。

[1672: マンション検討中さん]

>>1671 匿名さん
1666ではないですが、勉強になりました！ありがとうございます！

[1673: 匿名さん]

>>1670 匿名さん
ワールドシティタワーズは周辺環境が良くない。高速やモノレールから離れたこっちの方が環境が良いです。

[1674: 匿名さん]

山手線スレで書かれてる通り港南は嫌悪施設が多いので芝浦の方が良いです。

[1675: マンション検討中さん]

プラウドは管理費を下げる努力をしましょう。
ほんと払えない人が出てくるレベル。なんで毎月郊外のアパート借りられる金額を払わにゃいかんのだ。
それ相応のサービスが受けられるとも思えない。

[1676: 名無しさん]

>>1675 マンション検討中さん
本当にそうですよね！
駅がちょっと遠くても、エリアの魅力とマンションノート質に対する割安感がこの物件の魅力だと思っていたのに、これじゃぁ台無しです。。
価格に乗せずに管理費に乗せてるのだとしたら嫌悪感あります。
管理費の値下げおよびきちんとした説明を求めます！

[1677: 匿名さん]

>>1670 匿名さん
港南物件は品川駅が港南口からホームまで遠くてストレスなので、田町最寄りの芝浦物件の方が断然良いですよ。

[1678: マンション検討中さん]

>>1676 名無しさん

このご時世、買い手の方が弱いので、残念ながら値下げなんて不可能でしょう。熟知したプロが値段設定してるんだから。
そして、前の書き込みで否定意見もありましたが、管理会社の乗り換えも当面不可能でしょう。メジャーの野村の大規模ブランド新築の管理を乗っ取って、ビジネス関係悪化させる管理会社はいないでしょうね。メジャー子会社たけでなく、専業でもね。見積もっても、野村に気を使ってより高い見積もりしか出さないとかすらあり得る。
もちろん、15年後とかには可能かと思いますが。
この管理費分を坪単価に乗せて、比較検討した方が良いですね。

このマンション相場と需給が異常なので、住友方式（言わずもがな）や三井方式（大行列後の値上げ）などの守銭奴デベがノーマルになりましたが、新たに野村方式（管理費で回収）が誕生しましたかね。

[1679: 匿名さん]

>>1676 名無しさん
若葉ネガ　笑
楽しい?説得力ゼロなんすけど。

[1680: マンション検討中さん]

>>1679 匿名さん
ゼロじゃないけどね。
住民全員が払うものだから。そして金額的には上がり続けることが前提となっている。

君は管理費積立金が上がると嬉しい人？
変わってるね。

[1681: 匿名さん]

>>1676 名無しさん
エリアもブランズの方が上だよ。ただ外観はプラウドの方が良い。

[1682: マンション検討中さん]

>>1680 マンション検討中さん
はい、しっかり管理費していただきたいので高い方が好ましいです。

[1683: マンション検討中さん]

>>1681 匿名さん
ブランズの立地ならアイランドの中古の方が良いかな?

[1684: 匿名さん]

>>1683 マンション検討中さん
ブランズだと浜松町再開発の恩恵も受けられる

[1685: マンション検討中さん]

>>1684 匿名さん
なるほど、プラウドがゲートウェイ駅の恩恵受けれるのと同じく、ブランズ側は浜松町の恩恵という事ですか。

[1686: 検討板ユーザーさん]

第二東西連絡道路の整備について（2021/4/28）
https://www.city.minato.tokyo.jp/dobokukeikaku/dainitouzai_setumeikai....

[1687: マンション比較中さん]

>>1686 検討板ユーザーさん
提灯殺しも思い出になるか。
芝浦港南方面から駅までのアクセスをなんとかしてほしいですよね。
今は高輪ゲートウェイ駅の存在意味がまったく分からないので。

アクセス不便な駅の周りにビルを何本立てるだけで本当に人が来るのかしら。品川や汐留の二の舞にならなければいいけど。
ビル建てるより先に周りから駅までのアクセスを整備してほしい・・・

[1688: 匿名さん]

>>1687 マンション比較中さん
高輪ゲートウェイ駅から芝浦中央公園にペデストリアンデッキが直結されるからいずれアクセスは良くなるよ。

[1689: 匿名さん]

高輪ゲートウェイ駅と芝浦中央公園を直結するペデストリアンデッキってこれね

[1690: マンション検討中さん]

現状、芝浦側から泉岳寺駅へのアクセスは悪いのでしょうか？？色々調べてみたのですがよく分からず、まだ現地にも行けておらず…。
プラウドから泉岳寺駅までどのくらいかかりますか？
最終的な通路完成が令和14年のようなので、それまでのアクセスが気になっています。

[1691: 検討板ユーザーさん]

>>1690 マンション検討中さん
徒歩で十数分の距離なので徒歩でも行き来出来ます。
但し、ＪＲの線路を越える為には、現状では、高輪橋架道橋という背の低いガード下を歩く必要があり、背の高い人は歩きにくいです。
第二東西連絡道路が出来る前でも、徒歩による時間はあまり変わらないと思います。
自転車なら３分間で行ける距離ですが、現状ではガード下は押し歩きなので５分間ぐらいかと。

[1692: 匿名さん]

>>1690 マンション検討中さん
令和14年までは13分、令和14年に完成したら12分になるかも？って感じだと思います。

[1693: マンション検討中さん]

お二方、ありがとうございます！とても参考になりました。

[1694: マンション検討中さん]

うーん、悩みますねえ
周りの中古の異常な値段の高さに比べると買いな気もするんですがたしかに管理費は高いですね・・・

[1695: 匿名さん]

アイランド中古そんなに高くないですよ？

[1696: 検討板ユーザーさん]

>>1694 マンション検討中さん
周囲のタワマンはいずれも右肩上がりで上がってきたようですが、現状の東京の相場では特に異常な高さではなく、坪４００程度で買える物件は割安感さえありますよ。
入居時期を考えれば中古も悪くない選択肢でしょう。

[1697: 匿名さん]

中古タワマン見るときは修繕積立金確認した方がいいですよ。WCTとか水物持ってるタワマンは修繕費がかなり高くなってるはず。

[1698: 検討板ユーザーさん]

>>1697 匿名さん
WCTのプールは確かに共用施設としては重いですね。
芝浦タワマンならプールは近くに３ヶ所あるからプール好きには充分。
港区スポーツセンターのプール。
会員制で温泉付きなら、芝浦アイランドのスポーツクラブNAS。
夏季はアクアフィールド芝公園。

[1699: マンション比較中さん]

ここで、近所の管理費と修繕積立金を一覧で確認してみましょうか。
安ければいいというものではないけど、修繕積立金のぱっと見の雑感としては

カテリーナ三田タワースイート：優秀な子。ホームページ立ち上げてるし管理組合頑張ってるな。まあ妥当。
芝浦アイランド グローヴタワー：ダメな子。もっと上げろ。後で一時金100万出していいならOKね。管理会社はみちゅいか。君ね。はあ・・
芝浦アイランド ケープタワー：超ダメな子。爆上げしろ。2回目の修繕どうするつもりだよ。後で一時金200万ね。管理会社はみちゅいか。君ね。はあ・・
キャピタルマークタワー：普通な子。もう少し上げましょうね。
グローバルフロントタワー：普通な子。もっと上げましょうね。
ワールドシティタワーズ：優秀な子。戸数は正義だよ。

プラウドはどうだろう。修繕積立金を段階値上げでなく、均等にするなら最低250円はほしいから
管理費488円＋修繕積立金250円 = 738円。70平米で計算すると51660円か。
最初は安く設定して、10年で売り抜けるならなんとかなるかもしれないけど、あるべき姿で計算するときついね。車維持するのは無理だな・・

[1700: 匿名さん]

>>1699 マンション比較中さん
WCTの修繕積立金やはり高いな。