プラウドタワー芝浦

[評判気になるさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115510/

野村不動産による、地上33階（地下1階）、高さ114ｍのタワーマンション計画です。
施工現場ではすでに着工しており、2023年3月に竣工予定とのことです。

現地は旧海岸通り沿い、芝浦小学校の道路向かいです。
キャピタルマークタワーや芝浦アイランドにほど近い場所です。

最寄り駅はJR田町駅で、GoogleMapで簡易的に距離を計測したら概ね900m（徒歩12分）程度のようです。
情報交換をお願いします。


現地の情報：
https://skyskysky.net/construction/202336.html

物件名：プラウドタワー芝浦
所在地：東京都港区芝浦四丁目4-45番地（地番）
東京都港区芝浦四丁目（住居表示）
最寄駅：JR「田町」駅
建築主：野村不動産株式会社
設計：株式会社 竹中工務店 東京一級建築士事務所
施工：株式会社 竹中工務店 東京本店
用途：共同住宅、保育所
敷地面積：4,134.51㎡
建築面積：1,560.73㎡
延床面積：43,143.32㎡
構造：鉄筋コンクリート造
基礎工法：杭基礎
階数：地上33階、地下1階
高さ：114.91ｍ
着工：2019年12月
竣工：2023年3月（予定）

総戸数：421戸
交通：ＪＲ山手線・京浜東北線 「田町」駅 徒歩11分
　　　ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅 徒歩18分
　　　※ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅までの徒歩分数は駅エレベータ利用時のものとなります。
管理会社：野村不動産パートナーズ

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[1531: 匿名さん]

最近の都心プラウドタワーは大体維持費だけで10年1千万弱かかるよ。払えるかたのみどうぞ。

[1532: マンション検討中さん]

自分は買えないけど、買って値崩れしなそう。自分が現地見に行ったときは特に臭いも車の音もあんま気にならなかったけど、風が強かったのが唯一気になったかな。

[1533: 匿名さん]

>>1532 マンション検討中さん
臭いが強いのは雨の日と雨の日の翌日ですね。あと飛行機も南風の日の15時-19時は要確認です。

[1534: マンション検討中さん]

>>1532 マンション検討中さん
私は値崩れよりも毎月のランニングコストを懸念しています。
スタートがこの値段でどんどん上がっていくって恐ろしくないですか。

[1535: 通りがかりさん]

>>1533 匿名さん
ケープはしょうがないですよね

[1536: 匿名さん]

夫婦でジム通えば、月2万とぶんだから、管理費なんでたかがしれてるだろ

[1537: 匿名さん]

品川埠頭の潮の流れが北から南なので臭いが気になるのは芝浦より港南ですね。ここは芝浦なのでそこまで気にならないかと。

[1538: マンション検討中さん]

雨天時に処理が追い付かない場合、下水をそのまま流す事になってるらしいね。
それじゃあ臭いはずだわ。

[1539: マンション検討中さん]

管理費で利ざやとるようなやり方より本体価格にのせた方がいいと思うけどな。本体価格が近隣の市場価格を左右すると思うから買い手にとっては有難い。積立金が高くなるのは納得できるけど、管理費は420円/㎡であってほしかった。

[1540: マンション検討中さん]

>>1537 匿名さん

芝浦地区の臭気は、強い雨が降った際に市街地を浸水から守るために芝浦水再生センターで簡易的に処理した下水を放流しているためとのことです。

https://www.city.minato.tokyo.jp/kouchou/kuse/kocho/ikenshokai35/2046....

[1541: マンション検討中さん]

>>1536 匿名さん
月一万かかるジムと同じ設備を備えてるの？プールもあるんだろうね？

[1542: 匿名さん]

月1万のジム、貴殿どこ想像してるの？あげてもらっていいですか。ビルの一室にはいってる、24hジムも1万くらいするで

[1543: マンション検討中さん]

>>1541 マンション検討中さん

あります！

[1544: 通りがかりさん]

みんなの本音の通り。↓

芝浦に住む同僚からは「芝浦はお店も全然なくて、素敵な街とは程遠いよ」と素直な意見をもらっている

500円/m2に迫る凶悪な管理費は許容できるものではありません。ブランズタワー芝浦は412円/m2、白金ザスカイは386円/m2ですから当物件の管理費がいかに異常値であるか

ある当物件の賞味期限は長くても築10年、旬は築5年まで

外観はいいけど専有部はがっかり品質というプラウド神田駿河台の特徴も当物件は引き継ぐ

野村不動産は昔から間取りを軽視する三流デベロッパー

72m2の間取りでも洗面所の入り口がリビングに設置されているあたりは間取りを軽視している野村不動産の面目躍如

当物件のすぐ近くに「ゆで太郎 芝浦４丁目店」があるので合格
https://x1mansion.com/proudtower-shibaura

[1545: 周辺住民さん]

>>1544 通りがかりさん

ゆで太郎は、クソ物件オブザイヤーにノミネートされたグランドパレス田町(正確にいうと、駐車場敷地が売却されグランドプレシア芝浦が建設されたせいで、既存不適格になってしまった)のテナントですね。
香しい隣人たちかとかと思います。

[1546: 匿名さん]

>>1544 通りがかりさん
似たような感想だった。やっぱこんなもんだよね。
マンマニはなんだかんだ業界の人間だし、よく見学に行ってるプラウドには少し甘いんだよなー

[1547: 匿名さん]

>「ゆで太郎」というバリーボンズ級の圧倒的な魅力
>後発物件が先発物件に勝てないのは情けないとしか言いようがありません。

ワロタ

[1548: 検討板ユーザーさん]

>>1544 通りがかりさん

マンマニと違って、参考になるレビューだわ

[1549: 匿名さん]

>>1540 マンション検討中さん
芝浦港南に住む以上これは避けられないのよね。臭いのない勝どき豊洲とかの方が良い。

[1550: 匿名さん]

>外観はいいけど専有部はがっかり品質というプラウド神田駿河台の特徴も当物件は引き継ぐことになります。

危ない騙されるところだった。

[1551: 口コミ知りたいさん]

芝浦にたくさん仕込んでいるショーンさん大激怒の記事だな。

[1552: 匿名さん]

冷静に考えればこんなもんだろ。マンマニのブログのほうが違和感があるんよ。

[1553: マンション検討中さん]

情報を得ると言う形ではマンマニの方が有効だろう。餅つきはブログ冒頭にあるとおり、ただの個人の主観が入りすぎている。

[1554: 匿名さん]

マンマニは無印プラウドタワー東池袋買ってる時点で選球眼ゼロだろ。あの物件完全に失敗作だぞ。

[1555: 通りがかりさん]

管理費がやばいね。高級マンションのパークタワー赤坂が380円そこそこのところを考えるとやばいくらい高いね。

[1556: 匿名さん]

>>1549 匿名さん
勝どき豊洲も時々匂う。下水ではなくて赤潮的な臭さだけど

[1557: 匿名さん]

>>1551 口コミ知りたいさん

餅つきもショーンもゆで太郎推しのナカーマ　笑笑

[1558: 検討板ユーザーさん]

マンマニのレビューなんて参考にしてる人いるのかな？

[1559: 匿名さん]

>>1558 検討板ユーザーさん
マンマニ先生の記事はどこで見える？

[1560: 匿名さん]

マンマニ
価格の割にスペック高い

餅つき名人
外観はいいけど専有部はがっかり品質

どっちが正しい

[1561: 匿名さん]

>>1560 匿名さん
マンマニ先生だろ。業界一番

[1562: 匿名さん]

設備仕様は良い →マンマニ
間取りや下がり天井はがっかり →餅つき

[1563: 匿名さん]

>>1554 匿名さん
お、極狭の視野と中古相場も知らないで発言してる奴おるな
こういう無知だと知らずに痛々しい若葉くんはネタに事欠かないな

[1564: マンション検討中さん]

>>1558 検討板ユーザーさん
参考にしてます！

[1565: マンション検討中さん]

>>1555 通りがかりさん
今出てる物件でここより高い管理費のところってありますかね？

[1566: 匿名さん]

>>1563 匿名さん

何いってんの？売り出し8000万弱で南東角出てるけど諸経費分しか乗せれてないよ。同時期分譲の他物件は数千万益出てるところざらにあるのに。

[1567: 匿名さん]

>>1566 匿名さん

プラウドタワー東池袋は商談会してたから、分譲価格を当てにしない方がいいよ。
1割?2割引で購入しているかもしれない。

[1568: 匿名さん]

>>1566 匿名さん
お前こそ何言ってんだ？一個捕まえてそれを一般化させてる時点で全く説得力ない、というか無知丸出し。前に出てた別の部屋の価格も知らないんだろ？

目の前の数字しか見えてないから、そうやってう穿った見方しか出来ないんだから、もう少し勉強してから書き込みなよ。ちなみにマンマニも資産性全振りで買ってないってはっきり言ってたぞ。お前みたいな金の亡者と違うんだよ。ここもお前みたいな金しか見えてない奴が買うマンションじゃないぞ。

[1569: 匿名さん]

>>1568 匿名さん
はいはい。御託はいいから数字で語れよw

[1570: 検討板ユーザーさん]

>>1560 匿名さん

ようは両者とも素人だろ。
サークルみたいなもんでしょ

[1571: 通りがかりさん]

餅つき氏も管理費は凶悪と記載。白金より高いってどんだけだよ。

特に500円/m2に迫る凶悪な管理費は許容できるものではありません。ブランズタワー芝浦は412円/m2、白金ザスカイは386円/m2ですから当物件の管理費がいかに異常値であるかが分かります。

[1572: 匿名さん]

>>1571 通りがかりさん
理事会立ち上げ後に管理費の値下げ交渉すればいいでしょ。野村が値下げに応じないなら管理会社変えれば良いだけ。理事会（住民の意思）次第ですよ。

[1573: マンション検討中さん]

この管理費が特別高いのは何かスペシャルな管理をしてくれるのですか？

[1574: 匿名さん]

>>1572 匿名さん

ふーん。のむさんが簡単に値下げ交渉に応じるとは思えませんがね。建物の事はデベが一番良く分かってるんだから糞高管理費の根拠は当然見せてくると思いますよ。

[1575: 匿名さん]

>>1571 通りがかりさん
不人気物件決定。たいこももよく調べてから書こう。

[1576: 評判気になるさん]

ざっくり価格帯言われて「最終価格は調整中ですので暫定のレンジでお考え下さい」だとさ。
二人して高い高い連呼しといたので少し下がると良いけど。角部屋はご注目されてますってそりゃどのタワマンでもそうでしょうに。東急と同様に苦戦しそう。フレッシュさだけでは買わないでしょ。後押しする魅力が竹中や緑ではなあ

[1577: 匿名さん]

>>1574 匿名さん
いやいや管理会社の変更例なんていくらでもありますよ。それこそ三井等に相見積とって交渉すれば良いだけ。

[1578: 匿名さん]

白金って1Lで1億するところですよね。
それより100円以上高いって強気というか。。。
ちょっとバカにしてますね。

[1579: マンション検討中さん]

セレスティンの落ちぶれ社員が対応してくれるブランズより高いんだから呆れる。

野村が人件費の高騰を口実にするならば、他のプラウドシリーズも同様の管理費単価計算でないと辻褄が合わないですね。ジムが設置されているタワマンなんて他にもありますし。特別高くする口実にはできません。
どう説明するんでしょう。

[1580: マンション検討中さん]

>>1574 匿名さん
初心者は勝手に思っててください。

[1581: 匿名さん]

その辺わからないんだけど、管理会社って野村の関連会社が管理するので、理事会立ち上げ後にそれを変えるのは難しいのでは？

[1582: eマンションさん]

パークタワー勝どきなんて、あんだけ施設立派なのに管理費ですよね。

[1583: 匿名さん]

>>1581 匿名さん
変更できますよ。

[1584: マンション比較中さん]

普通の人が考える、管理費の中で実際に管理会社に支払う「管理委託費」の値下げって簡単じゃないですよね。今のような人手不足の状況では特に。
管理費を理由に管理会社変えても不幸になる可能性がむしろ高い。
そもそも仲良しメジャー7系の管理会社はみんな見積辞退するだろうし、それ以外のタワーマンションを管理できる管理会社はとても少ない。
運よく変えられたとしても変えた先も悪い場合は・・・その時点で詰む。管理会社の立場から見ると、何度も管理会社変更する管理組合は面倒な客だからみんなから嫌われる。変えるより話し合いで解決しないとね。

10年前に比べてマンションの駐車場数が減って貴重な管理組合の収入は減るばかりで、それによって実際に支払う管理費も右上がり。
プラウドが管理費爆上げ時代の信号弾になるかもね。

確か隣のCMTが管理費平米240円。その半分戸数（組合の収入となる駐車場数は半分以下だろう）のプラウドは平米480円。
管理費の詳細を見ないとわからないけど、残念ながら値下げ余地はあまりないんじゃないかな。

野村さん。みんなから管理費高いと言われて、管理費はそのままで修繕積立金だけを減らすのだけはやめてくれ。両方減らすのもなしだ・・・頼む・・・

[1585: 匿名さん]

>>1584 マンション比較中さん
野村のぼったくりでしょう。
なんでとなは半額？ふざけてますよ

[1586: 匿名さん]

>管理会社はみんな見積辞退するだろうし

そんな訳ないだろ。
適当な書き込みする奴だな。

[1587: マンション検討中さん]

金額的に購入を検討してましたが、今日MRに参加し、やはり皆さんが仰っている管理費修繕費の部分が引っかかりました。
長期的に考えて、管理費はずっとかかるものですし辞退します。他の人が言ってた通り、パークタワー勝どきは管理費修繕費合わせて希望の平米で2?25000円なので、思わずMRで高いですねと言ってしまいましたよ笑

[1588: 匿名さん]

泉岳寺駅まで将来的に徒歩何分になるのでしょうか？公式HPでは徒歩13分と記載されていますが、Googleマップで見ると19分と出ます…。ご存知の方いらっしゃいましたら教えてください！
なお、浅草線を使うことを想定してます。

[1589: 匿名さん]

>>1588 匿名さん
トンネルが新しくなるから少し近くなるはず。それでも12分ぐらいかな？

[1590: 匿名さん]

>>1589 匿名さん
早速のお返事ありがとうございます！では公式ホームページの徒歩分数は新しいルート前提の分数なんですかね…？実際歩いてみることができないのが残念ですね。

[1591: マンション検討中さん]

タワマンにお詳しい方へ質問させてください。
エレベーターが4台（+緊急時用1台）でフロアごとに分かれたりもしていないようです。やや少なめな印象を抱いたのですが、これは特に気にならないレベルでしょうか？

[1592: マンション検討中さん]

>>1589 匿名さん
ということはHPの記載はトンネル開通後っぽいですね

[1593: 匿名さん]

>>1590 匿名さん
未開通のルートを使った表記をする場合はその旨を必ず書かないとNGなので特に注釈がなければ廃止予定のルートで計算してるはず。

[1594: 匿名さん]

>>1592 マンション検討中さん
古いお化けトンネルを使ったルートなのでは？

[1595: 匿名さん]

>>1587
この程度の管理費で高いだのとMRで発言するくらいの方はそもそもこのクラスの物件買われるには無理があると思います。

PT勝どきとプラウドタワー芝浦では坪単価が100位違う別ランクの物件です。無理に背伸びせず、大江戸線単線の勝どき物件が身の丈に合っていると思います。

[1596: マンション検討中さん]

>>1595 匿名さん

そうですね。ですので買いませんよ。

[1597: マンション検討中さん]

>>1596 マンション検討中さん
自身の懐事情を認識した賢明な判断だと思います。

[1598: マンション検討中さん]

野村の営業マンもこの管理費について本当はどう思ってるのか知りたいところだな

[1599: 匿名さん]

>>1595 匿名さん
わざと煽ってます？新手の荒らしですか？
荒らし目的でなければ極端な意見は控えて下さい。
普通にそこまで言う必要ないでしょ。

[1600: 匿名さん]

>>1593 匿名さん
ありがとうございます！なるほど、理解できました。では新ルートも廃止予定ルートとそんなには変わらない半数になりそうですかね。
ちなみに、泉岳寺は浅草線改札まで歩きますか？使ったことがなく、、ご存知でしたら教えてください。

[1601: 匿名さん]

>>1594 匿名さん
ありがとうございます！理解できました。
浅草線改札まで何分くらいになるのでしょうかね。。ご存知の方いらっしゃいましたら教えてください！

[1602: マンション検討中さん]

>>1591 マンション検討中さん

少ないと思いますよ。

[1603: 通りがかりさん]

>>1601 匿名さん
めちゃくちゃ近いとまでは言えないが、遠いとまで言うレベルではないはずです。入り口から2分前後だったかと。
あと何より泉岳寺駅は京急が新駅ビル建てて大規模リニューアル予定。芝浦口改札は噂の域を出ないので期待できませんが、少なくとも芝浦側からの導線を考慮した造りにはなるかと思いますよ

[1604: 名無しさん]

>>1603 通りがかりさん
ありがとうございます！とても参考になります。
三田駅使用を検討していましたが、出口から改札までがあまりにも遠く厳しいなと感じましたので、それと比べれば許容内かなと思いますし、導線も心配しなくても良さそうですね。
泉岳寺駅再開発は楽しみですね！スーパーができればいいなぁと思います。

話は変わりますが、管理費は高いですよね…。検討のマイナス要素になっています。

[1605: マンション検討中さん]

坪単価と管理費が比例するみたいな理論を初めて聞いた(笑)
白金座は管理費400円未満なんだけど。
ここが489円になる根拠というか納得行く説明が欲しいのを否定されてもね。

[1606: 匿名さん]

>>1605 マンション検討中さん
他所は他所だろう。

スカイの方が安くて、こっちの方が高いのには訳があるに決まってるだろ。それこそコンシェルジュの人数や、各清掃員の人数、エレベーターの数や高速仕様の機材を入れてるなど、コストが嵩む様々な要因があるこら一概にあっちは安くて、こっちは高いとは言えないな。

そもそもたった500円/㎡ぽっちの管理費が高いと感じるなら、初めから検討から外せば良いだけ。

[1607: 匿名さん]

スカイとでは総戸数が3倍、勝どきとではミッド・サウス併せると約7倍ほど違うからね。その辺の大規模と比べちゃうとスケールが違うし、どうしても戸あたりに掛かる維持費の割高増は仕方ないんじゃないかな。

[1608: マンション検討中さん]

色んな面から実需があまり期待出来ず、投資用が主体なんだから、
高さの理由に関わらず、管理費の水準は大事だろ
リセールにもキャッシュフローにも影響大だから
払えないヤツは来るなとか、そう簡単に済む問題ではないかと

[1609: 匿名さん]

やっぱり今は勝どき一択なんですかね。

[1610: マンション検討中さん]

>>1609 匿名さん
勝どきも検討外物件だろ

[1611: 匿名さん]

別にここの管理費が高いと言うつもりはないけれど、マンションごとになぜこんなに管理費設定が違うのかっていうのが謎だ。そういう意味では合理的な説明が欲しいのは確かだね。

[1612: 匿名さん]

>>1606 匿名さん

ここ500円なのか。タワマン最高額レベルだなあ。

[1613: 匿名さん]

近所のタワマンの㎡あたり管理費

芝浦アイランドケープ　　　243円
芝浦アイランドグローブ　　273円
コスモポリス品川　　　　　201円
ワールドシティタワーズ　　201円
東京ベイシティタワー　　　243円
グローバルフロントタワー　300円
品川Ⅴタワー　　　　　　　275円
カテリーナ三田　　　　　　282円

[1614: 匿名さん]

>>1606 匿名さん

それはその通りだと思うが、例えばコンシェルジュの人数や清掃員の床面積当たりの人数がここは多くて、ほかのマンションはここの半分とか、エレベーター一機あたりの戸数がほかのマンションの半分とか、エレベータの速度がここは他のマンションより高速とかそういうエビデンスが欲しいね。これは勘だけど自分的にはそれほど差があるようには思えないんだが。

[1615: 匿名さん]

>>1613 匿名さん
古いマンションとの比較は意味ない。最近のタワマン同士の比較が欲しい。

[1616: 匿名さん]

>>1615 匿名さん
人件費や外注費が変わらないのに管理費倍違うのはデベが利益取ってるから。

[1617: マンション検討中さん]

途中で管理費あげるのは難しいから、最初から上げてしまえ、みたいな

[1618: 匿名さん]

>>1617 マンション検討中さん
ただのぼったくり。こんな高いとこ買う人おらんよ。

[1619: 匿名さん]

やっぱり芝浦アイランドかGFTが良いのかな

[1620: 匿名さん]

>>1549 匿名さん
芝浦の異臭の原因ってこれなのか。
芝浦で洗濯物干すと、なんか臭いがつくのは困るな。

[1621: マンション検討中さん]

>>1619 匿名さん
そう思うあなたにはそれが正しい判断だと思います

[1622: 匿名さん]

>>1620 匿名さん
この辺だと港南の方が臭いが強い。芝浦はそこまでではない。

[1623: 検討板ユーザーさん]

一個ぐらいプラスの要素はないのかね。
全然ダメじゃん？

[1624: マンション検討中さん]

>>1623 検討板ユーザーさん
マイナス思考すぎだろw

[1625: 匿名さん]

外観は近隣物件の中でもトップクラスに良いと思う。プラウドはやはりおしゃれ。

[1626: 匿名さん]

ここ駐車場の設置数は何台？管理費は駐車場の稼働率でほぼ決まるとこもあるよ。駐車場の設置数に対して、何%稼働すると見込んで管理費を決めているかだね。
あとはコンシェルジュが例えばブランズ芝浦に対して1日何人で見込んでいるかとか、
物件担当（理事会総会を仕切る管理会社の担当者）が物件常駐なのかそうでないかとかも大きく関係するよ。

[1627: 匿名さん]

>>1591
空いてる時間帯なら問題ないと思うけど、平日朝夕の通勤時間帯や休日午前のベビーカーでお出掛けの時間帯だと、各駅停車でイライラとか定員オーバーで乗れないみたいな状況は有り得るでしょうね。
１階のエレベーターホールも夕方の混雑時には面積的形状的に厳しそう。
エレベーターの能力を議論するのに、よく何戸に１台とか上り下りの速度を比較したりするけど、個人的には何フロアに１台あるかが重要なんじゃないかなと感じます。

[1628: eマンションさん]

>>1626 匿名さん
そうゆう詳細から正当化もしくはぼったくりを検証するよりも、ただ純粋に管理費を下げてくれ、という話が多いのでは。

[1629: 匿名さん]

>>1626 匿名さん
ぼったくりの駅遠マンション検討するお金あるなら

なんで駅直結勝どき検討しない？

[1630: 匿名さん]

え、EV、低層用と高層用わかれてないの？