プラウドタワー芝浦

[評判気になるさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115510/

野村不動産による、地上33階（地下1階）、高さ114ｍのタワーマンション計画です。
施工現場ではすでに着工しており、2023年3月に竣工予定とのことです。

現地は旧海岸通り沿い、芝浦小学校の道路向かいです。
キャピタルマークタワーや芝浦アイランドにほど近い場所です。

最寄り駅はJR田町駅で、GoogleMapで簡易的に距離を計測したら概ね900m（徒歩12分）程度のようです。
情報交換をお願いします。


現地の情報：
https://skyskysky.net/construction/202336.html

物件名：プラウドタワー芝浦
所在地：東京都港区芝浦四丁目4-45番地（地番）
東京都港区芝浦四丁目（住居表示）
最寄駅：JR「田町」駅
建築主：野村不動産株式会社
設計：株式会社 竹中工務店 東京一級建築士事務所
施工：株式会社 竹中工務店 東京本店
用途：共同住宅、保育所
敷地面積：4,134.51㎡
建築面積：1,560.73㎡
延床面積：43,143.32㎡
構造：鉄筋コンクリート造
基礎工法：杭基礎
階数：地上33階、地下1階
高さ：114.91ｍ
着工：2019年12月
竣工：2023年3月（予定）

総戸数：421戸
交通：ＪＲ山手線・京浜東北線 「田町」駅 徒歩11分
　　　ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅 徒歩18分
　　　※ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅までの徒歩分数は駅エレベータ利用時のものとなります。
管理会社：野村不動産パートナーズ

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[12553: 匿名さん]

[NO.12539～本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、及び、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[12554: 匿名さん]

銀座から芝浦1まで歩行者デッキが繋がる計画があるよ。

[12555: 匿名さん]

アイランドって新築時、坪単価200万円台でしたっけ？なんかアホらしいね。

[12556: 匿名さん]

>>12555 匿名さん
当時は3Aも坪300台で買えましたからね。

[12557: 匿名さん]

今の市況で芝浦アドレスでこの坪単価はかなりお買い得。

[12558: 匿名さん]

今の相場ってバブル期を超えてるんでしょ。

[12559: 購入経験者さん]

少しネタ提供します。
今の先着順情報と手持ちの少し古い価格表を照らしてみると現在の販売状況は
55WE→完売（10部屋中10部屋完売）
55WC→完売（10部屋中10部屋完売）
55WB→完売（10部屋中10部屋完売）
77WA-S→完売（10部屋中10部屋完売）
49SB→完売（10部屋中10部屋完売）
62SA-E→完売（10部屋中10部屋完売）
68EA-N→３Fのみ販売中。（10部屋中9部屋完売）
78NA-W→完売（10部屋中10部屋完売）
72WI、WI2→完売（15部屋中15部屋完売）
68WH→完売（14部屋中14部屋完売）
72WG→未販売（16部屋中0部屋完売）
83WF-S→完売（16部屋中16部屋完売）
74SE→完売（16部屋中16部屋完売）
83SD-E→完売（16部屋中16部屋完売）
72EJ→先着順住戸は完売（2部屋だけ未販売だったものまで売ったかは不明。16部屋中14部屋完売）
68EI→完売（16部屋中16部屋完売）
72EH→完売（16部屋中16部屋完売）
79EG-N→完売（16部屋中16部屋完売）
79NA-W→未販売（16部屋中0部屋完売）
プレミアムプラン→7部屋販売中（46部屋中32部屋完売）
1LDK→これから販売（122部屋中0部屋販売）

1LDKを除いた販売の進捗率は250部屋／（422-122）=83%
（残りはほとんど未販売部屋とプレミアムプランのみ）
1LDK込みの全体進捗率は249部屋／422=59%

未販売の72WGと79NA-Wの売り出し価格がどうなるか（値上げしてくるのか）、いつ販売開始するのかが気になるところです。
先着住戸がほとんどなくなってきたので、そろそろ売り出さないのかな・・・

[12560: 匿名さん]

>>12559 購入経験者さん
想像以上に売れてるな
ちゃんとデータ出してくれてありがとう

[12561: 匿名さん]

>>12559 購入経験者さん
むしろ値上げしない理由がないでしょう。

[12562: マンション検討中さん]

>>12559 購入経験者さん
ありがとう！
ふつーに売れてて笑った。

[12563: 匿名さん]

>>12559 購入経験者さん
竣工前完売はほぼ絶望的な状況・・・

[12564: 匿名さん]

やはり芝浦アドレスは強いですね。

[12565: 名無しさん]

>>12563 匿名さん
絶望的なのはそなたの情報収集能力もしくは思考力じゃよ。

[12566: 匿名さん]

>>12565 名無しさん
残り10ヶ月で175戸。無理ゲーだよね

[12567: 匿名さん]

知り合いの芝浦のタワマンの景色をインスタで見たけど、マンションに囲まれていたぞ
すごい近い距離にタワマンが四方お見合いでびっくりした
湾岸ってもうどのマンションでも良くね？
買おうとは思わないな

[12568: 匿名さん]

>>12567 匿名さん

勝どきあたりが囲まれていた感じだけど、芝浦はそんなことないでしょう。この物件の現場に行ったが、すぐ周りには高い建物はない。

[12569: 匿名さん]

もう少し南側だと清掃工場や火力発電所の煙突とかに囲まれてたりするけど、芝浦は比較的周辺の建物には恵まれてる。

[12570: 匿名さん]

勝どきだったのかな？
目の前に見えるのはタワマンだけだから上層階を高い価格で買う意味がまったくないなと思った
あれなら低層一択だな
重ねていうが買わないけど

[12571: 匿名さん]

昔、新富町に住んでいたころ購入した時には料亭だったが10年後に目の前にマンションが建ってしまった。都心では眺望はあまり期待できない。

[12572: 匿名さん]

>>12570 匿名さん
勝どきに引越した同僚が環境いいやら景色綺麗やらで写真見せてきたら、ど真ん中にゴミ焼却場の煙突がでかでかとあってコメントに困った記憶がよみがえったわ

[12573: 匿名さん]

そもそも高さ低くてタワーと言われても違和感あり。最上階でも普通のタワマンの中層階くらいしかないよね。

[12574: マンション検討中さん]

12559ですが、ポジるにもネガるにも土台となるデータがあった方が、生産性のある議論になるかと思い、アップしました。(解釈のパターンは無限大なので、あとは読み手次第と思いますが)

私の解釈としては素直に状況を見れば、少なくとも現状の販売進捗率は需給によってではなく、野村によって意図的に抑えられており、もはや竣工前に完売するかどうかが人気のある無しを示すベンチマークとして考えることが難しい状況かと思います。
(竣工直前に売り出されたら、当然売れ残る)

少なくとも現状では、販売されている住戸はほとんど完売しているので、販売は好調と言えそうです。

野村の営業からも相場が上がるのを待っている旨のコメントもありましたので、野村が機会損失覚悟でキャピタルゲインを狙って供給数を絞り、それが故の販売進捗率の停滞(そもそも買える住戸がほとんどない)に繋がっているのかなと思っています。
一方で「売れそうだったら未販売住戸もどんどん早いタイミングで売り出して売り切るはず。まだ売り出してないのは人気がない証拠」という意見もあろうかと思います。
ただ、少なくとも未販売の1LDKの検討者層と2LDK以上の層は基本的に被らないはずなので、早く売り切る戦略であれば最初から1LDKも部分的に売り出した方が販売も進んだはずで、1LDKをここまで全く販売しなかったことと整合しませんので、この線は無さそうかなと思っています。

あくまで素人の意見なので、本職の方が見ていたら現状分析を聞きたいです。

[12575: eマンションさん]

>>12574 マンション検討中さん
1LDKを初期から売り出していれば同じく8割くらいか、少なく見ても7割は売れてると仮定すると、残は2桁いくかいかないかくらいだったという所感。
売れ行きでネガしてる輩が黙るかは2期1次で1LDKをどれだけ売るか次第でしょうか。値段上げてきそうなのでそれでも一次一期ほどの勢いが出るかが焦点かなと。

[12576: マンコミュファンさん]

ここの1Lは居住性低いから投資家が飛び付く価格で来るだろう。

[12577: 匿名さん]

1LDKは勝どきと比べてもかなり割安感があり、普通に売れると思います。あとは野村がどこまで出し渋るかですね。

[12578: 匿名さん]

>>12559 購入経験者さん

この値段でこれ化け売れるってことは芝浦やっぱり人気ですね。

[12579: 匿名さん]

芝浦アドレスは住環境良いですからね。

[12580: 匿名さん]

プラウドのほうは南に歩くとシーズンテラスあ高浜運河沿い緑地など
公園も多いし、品川駅や高輪ゲートウェイシティも十分徒歩圏なので、
環境的にはこちらに軍配が上がりますね。

[12581: 匿名さん]

msb田町にできた芝浦公園が清潔で快適ですよ。

[12582: マンション検討中さん]

八千代橋交差点の辺りがもうちょっと歩きやすければ何も言うことないんだが。

[12583: 匿名さん]

>>12582 マンション検討中さん

八千代橋、なんで横断歩道無いんですかね？
歩道橋通らないと渡れないって上り下りが大変。

[12584: 匿名さん]

>>12581 匿名さん

芝浦公園は子供の遊具も何もない。狭いし。
サラリーマンが弁当食うだけの広場って感じ。
何よりシーズンテラスのほうがずっと近い。

[12585: 匿名さん]

高浜水門に近い公園は衛生面で避けた方が良いですよ。

[12586: 匿名さん]

芝浦公園って6,800㎡しか無いのよね。しかも駅前で隣も産院で
子供が遊んだりのんびりする雰囲気でもないし、シーズンテラスは
6倍以上の46,000㎡、高浜運河沿緑地も4倍の28,000㎡。
こっちのほうが良い。

[12587: 匿名さん]

芝浦中央公園は飛行機騒音が大きいから芝浦公園の方が良いんじゃないかな。

[12588: 匿名さん]

>>12587 匿名さん

この辺は飛行高度が高いから全く問題無いよ。

[12589: 匿名さん]

プラウドは航路から離れてるけど、港南にある芝浦中央公園はかなり騒音大きいですよ。

[12590: 匿名さん]

>>12571 匿名さん
都心なら眺望塞がっても諦めがつくが、妥協して芝浦や勝どきまで下ってきてるのに高層でお見合い・煙突とか悲しすぎるでしょ

[12591: 匿名さん]

>>12589 匿名さん

言われなくても現地で確認してますよ。私は全く問題ないと判断してます。

[12592: 匿名さん]

そもそも芝浦アドレスは都心ですよ。

[12593: 匿名さん]

>>12590 匿名さん

たしかに。芝浦アイランドのように周りが運河だと、超お見合いの可能性は
少ないんだけど、古いビルや倉庫がたくさん残っている芝浦エリア、特に１丁目の
ほうは、何ができるかわかりませんね。周囲が公園とか運河とか公共施設とかだと
その心配は少ないのですが。

[12594: 匿名さん]

この辺だと港清掃工場の煙突が大きいので、これが目に入らないマンションが良いですよ。

[12595: 匿名さん]

黄色の位置に相当高い建物が建つのでブランズの方はレインボーブリッジ方面が
見えなくなる可能性大。

[12596: 匿名さん]

>>12594 匿名さん

そんなもん、どこでも目に入る。これだけ離れてれば問題ない。
むしろケープタワーが邪魔っけ。
　

[12597: 匿名さん]

清掃工場の煙突は排煙の問題もあるから離れている方が良いですよ。

[12598: 匿名さん]

>>12597 匿名さん

排煙など何の問題も無い。排煙の問題が起きているなら、
ここにもう20年くらいタワマンがたくさん建って多くの人が
住んでいるのだからとっくに社会問題になっているでしょう。

[12599: 匿名さん]

>>12597 匿名さん

煙突の排煙が流れていくとすれば浜松町方面です。
芝浦周辺の風はメインは南南東からの風ですから。

[12600: 匿名さん]

プラウドからは離れてるけど、品川埠頭だと火力発電所の排煙の問題もある。

[12601: 匿名さん]

こんな事を書かれています。
********************************

芝浦はバブルの頃に芝浦四丁目、通称「田の字地区」とも呼ばれる埋立地に多くのオフィスビルが建設されました。その後、近辺に位置する芝浦アイランド地区にはタワーマンションがいくつか建っています。
しかし地理的に捉えれば運河の中にポツンと孤立したエリア、という印象が否めません。場所によっては夜暗く、交通の要の田町駅まで徒歩10分以上かかるなど、まるで絶海の孤島です。
大都会・東京のイメージからは忘れがちですが、海に面している以上塩害も大きい環境です。
オフィス中心の開発が行われた地域ですが、オフィス街としての評価は高くなく、住居としての交通利便性も必ずしも良好とは言えません。今後の発展可能性は少ない街のように感じられます。

https://news.yahoo.co.jp/articles/0a77d624bbe16343d8a2b28e89436fd231a4...

[12602: 匿名さん]

港南は暗いイメージあるけど、芝浦は再開発が進んで雰囲気良くなってきてると思うぞ。