プラウドタワー芝浦

[評判気になるさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115510/

野村不動産による、地上33階（地下1階）、高さ114ｍのタワーマンション計画です。
施工現場ではすでに着工しており、2023年3月に竣工予定とのことです。

現地は旧海岸通り沿い、芝浦小学校の道路向かいです。
キャピタルマークタワーや芝浦アイランドにほど近い場所です。

最寄り駅はJR田町駅で、GoogleMapで簡易的に距離を計測したら概ね900m（徒歩12分）程度のようです。
情報交換をお願いします。


現地の情報：
https://skyskysky.net/construction/202336.html

物件名：プラウドタワー芝浦
所在地：東京都港区芝浦四丁目4-45番地（地番）
東京都港区芝浦四丁目（住居表示）
最寄駅：JR「田町」駅
建築主：野村不動産株式会社
設計：株式会社 竹中工務店 東京一級建築士事務所
施工：株式会社 竹中工務店 東京本店
用途：共同住宅、保育所
敷地面積：4,134.51㎡
建築面積：1,560.73㎡
延床面積：43,143.32㎡
構造：鉄筋コンクリート造
基礎工法：杭基礎
階数：地上33階、地下1階
高さ：114.91ｍ
着工：2019年12月
竣工：2023年3月（予定）

総戸数：421戸
交通：ＪＲ山手線・京浜東北線 「田町」駅 徒歩11分
　　　ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅 徒歩18分
　　　※ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅までの徒歩分数は駅エレベータ利用時のものとなります。
管理会社：野村不動産パートナーズ

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[11951: 匿名さん]

>>11949 マンション検討中さん
相変わらず内陸側の開発

[11952: 通りがかりさん]

>>11942 匿名さん
>>11945 匿名さん
ミスリーディングを誘おうとするのやめてね
GFTは坪単価なのに、都区部は平米単価で騰落率比較してるでしょ
坪と平米で単価違うのに何がしたいの？

[11953: 匿名さん]

>>11952 通りがかりさん
その人じゃないけど、平米単価だろうが坪単価だろうが騰落率にしたら一緒だと思うけど…
都区部全体で66%も上がってるという感覚はなかったけど、事実なら芝浦はこれまでは平均的な伸びしかなかったということですね。これから伸び代があるとも言えるので狙い目です。

[11954: 匿名さん]

>>11952 通りがかりさん
は？1坪＝3.3㎡だけど
それに、>>11942は㎡と書いてあるが、これただの誤植だから。そんなの値の大きさ見ればわかるだろ

[11955: 匿名さん]

あと、GFTとクラッシィの分譲時は、新築の価格なので、中古同士(新築も入ってる？)の比較の都区部データと比較するのは適切ではないかもね。
新築未入居物件も捌き終わった新築2～3年目くらいと現在で比較しないと。

[11956: マンション検討中さん]

>>11954 匿名さん
そもそもソース元もないし比較の仕方も微妙で信頼性がない

[11957: 匿名さん]

>>11953 匿名さん
坪と平米だと3.3平米分単位が違う。坪同士で比較すれば良いのに、わざわざ単価が違う騰落率を見比べる必要無いでしょ

[11958: 匿名さん]

>>11957 匿名さん
だから、誤植だから。
書き直してあげるから。

GFT坪単価

分譲開始時@330→現在@550 騰落率66％

都区部坪単価
2014年3月@198→現在@329　騰落率66％

[11959: 匿名さん]

芝浦は将来性高いし資産価値は間違いないですよ

[11960: 匿名さん]

>>11956 マンション検討中さん
安心してください。GFTの現在の評価は、取りうる中で一番高値で計算してますから。実態はもっと騰落率低い可能性もあるね。GFTの評価がもっと低いはず、信頼性がないというのならば、すいません。下駄履かしてます。
レインズデータについてイチャモンつけたいのならば、こちらではなくレインズの方へお願いいたします。ただのモンスタークレーマにしかならんけど

[11961: 匿名さん]

>>11955 匿名さん
新築未入居物件も捌き終わった新築2～3年目くらいと現在で比較しないと。　
↑
竣工直前完売したGFTの分譲時評価としては、不適切ですね。物件評価としては、分譲時平均価格で計算した方が騰落率は一番高くなるよ。GFTの価値を貶めたいのはならば、話は別ですが

[11962: 匿名さん]

>>11957 匿名さん
寝ぼけてるの？
都区部平均と絶対値比較して何の意味があるの？
インデックスとの比較は、基本パフォーマンス率です

[11963: 匿名さん]

>>11957 匿名さん
ネガの主張にも何か突っ込みどころはあるんだろうけど、お前はちょっと頭悪すぎだからしばらく黙っとけよ。

[11964: 匿名さん]

>>11963 匿名さん
>>11957さんが、総会で物言う住人だったら管理組合の運営大変そうね。まあ、リセール価格上がって欲しいただの周辺住民だろうけど。
物件選びにそれなりの知識が必要なこのご時世に、この程度の知識で購入する人はいないでしょ。

[11965: 匿名さん]

>>11964 匿名さん
知識というか、ただの算数できない人でしょ。
カタカナ単語を使ったら賢いと思ってそうなところも痛々しい。

[11966: 匿名さん]

>>11961 匿名さん
新築価格は周辺中古相場を参考にはするだろうけど、高いも安いもデベ次第です。また、新築未入居というのも付加価値なのは間違いないです。
また、新築未入居の転売物件は、それに加えて利益確定のために強気価格で長期販売するから、通常の中古価格に含めるのは適切ではない。
現在と2018年あたりの同月のGFT中古価格で比較するのが妥当なのでは？

[11967: 匿名さん]

>>11965 匿名さん

カタカナ単語を使ったら賢いと思ってそうなところも痛々しい。
↑
逆にこのコメの方がイタいと想うけどね

[11968: 匿名さん]

>>11940 匿名さん
プラウドは芝浦アドレスですよ。

[11969: 匿名さん]

>>11966 匿名さん
どの時点で評価するのかは正直人それぞれとしか言いようがないね。
ただ、GFTの分譲時は消費税駆け込み需要の半年後で相場が一段落した時期なので、瞬間蒸発せず粛々と売れていった事を鑑みると、初期価格設定が妥当だったという判断ですね。

[11970: 匿名さん]

>>11968 匿名さん
すぐ南側の周辺環境のアドレスは港南だろ。

[11971: 匿名さん]

>>11969 匿名さん
せっかく数字で比較してるのに、｢妥当だった｣と主観を入れちゃ意味がないでしょ。
仮に妥当な価格だったとしても、新築未入居の付加価値で+10%分あるとすると芝浦の方が都区部より値上がり率が高いことになるし。
都区部のデータも2014年の価格が新築のものなら比較としては適切ですが、都区部のデータは両方中古なんだよね？

[11972: 匿名さん]

>>11971 匿名さん
新築価格というのは、中古で言うなら所謂売り出し価格。
そこで契約（＝完売）があった段階で、その新築は中古市場が土俵になります。なぜなら、リセールするのは中古市場なので。そういった意味で、売れ行きと新築価格というのはその物件の適正価格を測る上で大事な要素となります。

[11973: 匿名さん]

>>11972 匿名さん
全然答えになってないし。
｢(妥当な)中古価格+新築付加価値=(妥当な)新築価格｣でしょ。中古価格と新築価格を同じ土俵で計算するなら新築付加価値分を引かないと。
数字で議論するのは大事だけど、都合のいいデータを引っ張ってきてるだけのように見えるね。

[11974: マンション検討中さん]

そもそも、芝浦エリアと東区部平均を比較して芝浦値上がりは普通だと言うロジックがおかしい。
マクロで見たらそうかもしれんが都区部全体が一律66%も上がってるわけないやん。上がっているエリアとそうでないエリアを合わせた平均だろ。
都区部別の値上がり率出してみれば。

[11975: 匿名さん]

ブランズに続き竣工後も売れ残りそうだね。
芝浦がんばれ！

[11976: 匿名さん]

>>11973 匿名さん
批判ばかりだと、どちらかの政党と同じですよ。
完璧なデータというのは不動産に関してはありませんので。なにせ一品物だからね。すべての不動産は
反論したいのならば、ご自身のロジックを数字を交えてどうぞ。
話はそれからですね。

[11977: 匿名さん]

>>11974 マンション検討中さん
何言ってんのか意味不明だけど・・・
もっと細分化したデータよこせならば、東京カンテイの70㎡換算数値

都心6区
2014年3月5722万→2022年3月9696万
+69.4％


同時期同デベ案件
パークシティ大崎ザタワー
分譲価格@360→現在@625 +73.6％

[11978: 匿名さん]

>>11973 匿名さん

中古価格と新築価格を同じ土俵で計算するなら新築付加価値分を引かないと。
↑
芝浦駅近理論と同じ位謎理論

[11979: 匿名さん]

大崎も芝浦もかなり上がってますよね。

[11980: 匿名さん]

>>11977 匿名さん
だから何が言いたいのか分からん。
芝浦エリアの値上がりが並と言いたいなら、23区やエリア別の値上がり率で芝浦何位ですか？
局所的なデータじゃなくて全体見せてよ。それで並かわかるでしょ。

[11981: 匿名さん]

>>11979 匿名さん
大崎は、イマジカ跡地タワマンが@650～750と言われていますね。築浅中古はそれに寄せていくでしょう。
芝浦はそれについていけるのか。既に差がついているよね

[11982: 匿名さん]

>>11980 匿名さん
理解できないのなら、もう無理してついてこなくていいよ。
誰かにまた「もうお前はレスするな」と言われるよ

[11983: 匿名さん]

>>11982 匿名さん
データ出せばいいじゃん。23区は値上がっている場所とそうじゃないとこ2局化してきていて芝浦は値上がってのは分かるよな。それを値上がりしているエリアだけ見せているからミスリーディングと言ってるんですよ。分からないか

[11984: 匿名さん]

>>11983 匿名さん
あー、はいはい。そうだね

[11985: 匿名さん]

芝浦は再開発の恩恵で値上がってると見せかけて、実は市況の値上がり分が反映されているだけ、つまり再開発の恩恵分はまだ伸び代として残っているということですね。
山手線で分断されて恩恵がないと思う人は検討しなきゃいいし、あると思う人には狙い目です。
まぁ隔離されてて恩恵ないと言ってる人は、田町近辺だと、札の辻、田町駅(徒歩のみ)、雑魚場トンネル(徒歩+自転車)、GFT前のガード、シーバンス前のガードと、山手線内外で隔たりがあまり無いのを知らないんだろうな。港南だと往来はし辛いけど事情が全然違う。
カテリーナ三田の人は雑魚場トンネル通って普通にライフに買い物しに来てるし、GFTからは田町駅より三田線三田駅の方が近いんですよね。

[11986: 匿名さん]

>>11985 匿名さん
再開発の恩恵分のおかけでGFTだけ何とか市況についていけているだけと思えないですか？
まさか、既出の再開発を皆が気付いていなくて、自分だけ気付いているとか思ってないよね。

[11987: 匿名さん]

放っておけば資産価値が市況と共に上がると思ってないよね。
塾に入れておけば、勝手に頭が良くなるよ思ってる親と同じ。
再開発ブースト効かせて、GFTがやっとこさ偏差値50維持できている話でしょ。

[11988: 匿名さん]

勝どきは平均倍率4倍越えたらしい。単価ももうこっちと殆ど差がないくらい上がってきてる。控えめに言って完全に敗北したね。

[11989: 匿名さん]

>>11988 匿名さん
ま、まだ1LDKの売り出しがある！

[11990: マンション検討中さん]

>>11988 匿名さん
ブランズ含めて芝浦の動きが鈍いのはなんでなんだ。素敵なのに

[11991: 匿名さん]

>>11990 マンション検討中さん
素敵じゃ不動産は売れん。立地が全て

[11992: 匿名さん]

勝どきや白金高輪に住みたいと感じていて、かつ将来的に資産価値が上がると思うなら迷わずそちらを選択すれば良いのでは？
GFTと同時期販売で売れ残ってたドトールとか売り切れたんですかね。そして、中古価格はどうなってるんですかね。正直あまり興味は無いけど。

[11993: 匿名さん]

>>11992 匿名さん
ドゥトゥールは昨年完売したよ。
スミフだからね。あまり参考にはならん

[11994: 匿名さん]

勝どき、白金高輪、芝浦、どこも甲乙つけ難い。

[11995: 匿名さん]

>>11993 匿名さん
昨年まで売ってたとか不人気な街の象徴では？スミフだからとかの言い訳は見苦しい。スミフでも完売してるところは完売してる。
ちなみにゴクレ芝を引き合いに出しても、線路向こうの別街だから芝浦には関係ないので悪しからず（笑）

[11996: 匿名さん]

>>11995 匿名さん
なぜ突然晴海にケンカを売り出したのかよくわかりませんが。
あなた、ずっと意味不明なレスですよ。自覚ありますか？

[11997: 匿名さん]

他より上がっても下がってても良いけど、
竣工後も売れ残ると予想します。

[11998: 匿名さん]

>>11997 匿名さん
1LDK以外はもうほとんど完売状態ですよ。

[11999: 匿名さん]

>>11998 匿名さん
これだけ先着順残ってるところは、芝浦2兄弟以外無い

[12000: 口コミ知りたいさん]

>>11988 匿名さん
勝どきは現状築地や臨海地下鉄の期待値込みの需要がついているので、今後24から28年で12000戸供給されることを考えると、受注バランスは悪化するんじゃないですかね。もともと駅直結の物件が17年売れ残ってる駅ですし。

取り急ぎ、ハルフラが1年遅れたせいで24年に6000戸の一斉住み替えで中古が急激にだぶつくと思うので、それを経て需給バランスの好調がキープできれば勝てるかもしれませんね。