プラウドタワー芝浦

[評判気になるさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115510/

野村不動産による、地上33階（地下1階）、高さ114ｍのタワーマンション計画です。
施工現場ではすでに着工しており、2023年3月に竣工予定とのことです。

現地は旧海岸通り沿い、芝浦小学校の道路向かいです。
キャピタルマークタワーや芝浦アイランドにほど近い場所です。

最寄り駅はJR田町駅で、GoogleMapで簡易的に距離を計測したら概ね900m（徒歩12分）程度のようです。
情報交換をお願いします。


現地の情報：
https://skyskysky.net/construction/202336.html

物件名：プラウドタワー芝浦
所在地：東京都港区芝浦四丁目4-45番地（地番）
東京都港区芝浦四丁目（住居表示）
最寄駅：JR「田町」駅
建築主：野村不動産株式会社
設計：株式会社 竹中工務店 東京一級建築士事務所
施工：株式会社 竹中工務店 東京本店
用途：共同住宅、保育所
敷地面積：4,134.51㎡
建築面積：1,560.73㎡
延床面積：43,143.32㎡
構造：鉄筋コンクリート造
基礎工法：杭基礎
階数：地上33階、地下1階
高さ：114.91ｍ
着工：2019年12月
竣工：2023年3月（予定）

総戸数：421戸
交通：ＪＲ山手線・京浜東北線 「田町」駅 徒歩11分
　　　ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅 徒歩18分
　　　※ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅までの徒歩分数は駅エレベータ利用時のものとなります。
管理会社：野村不動産パートナーズ

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[10701: 匿名さん]

>>10700 匿名さん
アイランドももちろん良いですが、芝浦はどこも再開発が進んでいて住みやすいです。

[10702: 匿名さん]

>>10701 匿名さん
駅前だけな。しかもその駅前からも遠い

[10703: 匿名さん]

>>10697 匿名さん
いくら有料版とはいえ、デベ広告だらけのSUUMOを情報源にして、「芝浦は26位！」というのは東京を知らない方かと思うね。

[10704: 匿名さん]

都心物件でも竣工前に早期完売してしまう物件と、竣工後もダラダラと販売を続けてる物件の2極化が進んでますね。人気の有無の関係でしょうかね？前者は人気ある故、値上げしながらでも売れる。

[10705: マンション検討中さん]

>>10693さん、10703さん
まぁそれしか言えないですよねアンチは。
公示地価はリクルートじゃなく国が評価しているデータですのでデベ意向がまさか入ってないでしょ。公示地価の最高地点として、今回芝浦2は徒歩8分超えの場所でこの価格。普通に考えれば駅徒歩8分超えてもエリア評価が高いでしょ。で、その最高地点にすら入ってきてない十条やら豊洲を取り上げて評価高いと言われてもね。
で、アンチがそうじゃないといえる他の有力なエビデンスは？出してみてよ。

[10706: 匿名さん]

>>10705 マンション検討中さん
公示地価の数字の値ではなく、ランキングの話ね。
よく見れば、意図的なランキング作成してるね。
一般的に商業地の方が住宅地より公示地価は高くなります。
容積率も異なります。
芝浦は、土地用途として商業地域と準工しかないです。そのような土地と純粋な住宅地とを公示地価だけで比較ランキングをしてる事自体に思惑が入っているのですよ。
デベはタワマン売りたいよね。そして、芝浦2物件のテコ入れしたいよね。
最新の無料版SUUMOでは、芝浦2物件が最前列ですから。そりゃ、広告費もそれなりに出してます

[10707: 匿名さん]

>>10705 マンション検討中さん
豊洲取り上げてというので、公示地価の値記載するけど、

豊洲3　200万/㎡
芝浦2　160万/㎡

豊洲は商業地隣接だからと言わないでね。芝浦も商業地域です。
別に豊洲推したいわけではない。
芝浦はブランド立地だとか、ランキング中位だとか、みっともないから止めなさい、という話。
こんな雑誌の上っ面の情報に騙される民度と思われるので

[10708: 匿名さん]

豊洲も芝浦も再開発が進んで地価も上がってるということでしょう。

[10709: 匿名さん]

>>10708 匿名さん
内陸はもっと上がってる

[10710: eマンションさん]

豊洲と芝浦は都内で嫌悪されている場所だからね

赤坂、青山、広尾、麻布
が90点としたら
豊洲、芝浦は
2点と3点

[10711: 匿名さん]

>>10710 eマンションさん
昔はそんなイメージだったかもしれないけど、最近は再開発が進んで豊洲や芝浦は人気アドレスの一つに数えられるようになってる。

[10712: 匿名さん]

>>10711 匿名さん
そこを人気というのならば、豊洲・芝浦・港南は三兄弟
それ以外に勝どき、有明

[10714: 坪単価比較中さん]

大半のネガがどーでもいい主張ばかり。
2,3LDKの75%が契約済みの実態見たほうがいいよ。
2,3LDKは急がないと希望の間取りすぐなくなっちゃいそうだね

[10715: 匿名さん]

>>10714 坪単価比較中さん

まあ、江東区とか買っちゃったあとで、江東区は永遠に港区の格下という
現実に気づいて必死に港区ネガしてるってとこでしょうから放置がよろしいかと。

[10716: 匿名さん]

>>10714 坪単価比較中さん
どの投稿を指してネガと言っているのかわかりませんが、永住も含めタワマンは出口戦略が必要です。ここの物件が既に完売した他物件達と同じ土俵で、果たしてどこまで戦えるのか

[10717: 匿名さん]

ほんと検討してないネガだけ連投する人ってなんなの？
日頃の鬱憤は他で晴らした方が精神衛生上良いですよ！
ストレスの原因を探して解決策考える時間に充てた方がよっぽど有意義な日々過ごせると思います

[10718: 匿名さん]

>>10716 匿名さん
自分が書いたネガかもしれないって自覚はあるんだね

[10719: 匿名さん]

>>10718 匿名さん
私は基本的には事実しか書かないです。
投稿者を攻撃したりもしないですね。
その事実がある人にとって耳障りならばネガティブに聞こえるでしょうし、それが有益な情報ならばある人にとってはポジティブに聞こえます。
捉え方は人それぞれなのでこういう書き方をしています

[10720: マンション比較中さん]

>>10715 匿名さん
港区とは山手線以西を指します。芝浦は港区湾岸、若しくは埋立地となります。

[10721: 匿名さん]

>>10720 マンション比較中さん
正確には、山手線外と山手線内という言い方をします。港区民としては

[10722: 匿名さん]

>>10719 匿名さん
では貴方はそうなのでしょうね
10710とか10713とかは有益な情報になり得ないって認識で合ってます？

[10723: 匿名さん]

>>10722 匿名さん
物件に関係無いくだらない投稿は無視しています。
>>10717みたいな

[10724: 匿名さん]

>>10722 匿名さん
>>10710や>>10713は他者の芝浦のイメージを語ってますから、一概に有益ではないと言えないですね。

[10725: 匿名さん]

人気アドレスの物件はどこもネガが多いです。

[10726: 匿名さん]

>>10725 匿名さん
番町、麻布、青山、白金など、一般的に低層高級住宅街エリアの物件には、ネガなどほとんどいないです。

[10727: 匿名さん]

芝浦が人気アドレスと言いたいのならば、せめて同じ港区の元下町である白金高輪物件よりも高価格かつハイスピードで完売しないと

[10728: 匿名さん]

>>10726 匿名さん

ネガと言うのは個別具体的に欠点を指摘するもの。例えば駅から遠い、
周辺に直地や公園が少ない、買い物はやや不便、、、などなど
騒音がひどい、飯がまずい、芝浦は港区ではないなどと事実に反する
ことを言い張るのはネガではなく単なる中傷

[10729: 匿名さん]

>>10727 匿名さん

白金より高価格で早く完売しないと人気エリアではないと言うのも謎理論だな。

[10730: 匿名さん]

>>10716 匿名さん
江東区より遥かに良いでしょ
ここがRV悪いなら他はもっと悪い

[10731: 匿名さん]

>>10724 匿名さん
これらも有益な情報になり得る、と
ただの悪口にしか見えないけどまぁ人それぞれってことですかね

[10732: 匿名さん]

>>10730 匿名さん
リセールバリューに関しては、立地よりもいつ買うか、という要素がほとんどです。
アフターコロナの価格である本物件は、それだけでコロナ前の物件よりリセールバリューが落ちる可能性があります。なぜなら、コロナ前後で市況は1～2割上がりましたから

[10733: 匿名さん]

>>10732 匿名さん
不動産は実需なら立地が何よりも大事ですよ。リセールなんて気にしても仕方ないです。

[10734: 匿名さん]

>>10729 さん
同じ港区で、同時期タワマン販売は白金高輪位しかないでしょう。あちらの方が高価格で尚且つほぼ残無し状態なわけで、芝浦が人気アドレスというのならば、白金高輪位軽くクリアしないと

[10735: 匿名さん]

>>10733 匿名さん
>>10730に言ってください。

[10736: 匿名さん]

>>10728 匿名さん
騒音がひどい→主観要素、異なると思うのならば反論すればいい

飯がまずい→これも主観要素、ゆで太郎でもいいから近隣にある美味しいお店でも紹介したらいい

芝浦は港区ではない→これはただの悪口。せめて、所謂一般の方が持つような港区の雰囲気はない、位に留めておくべき

[10737: 検討板ユーザーさん]

ネガが元気でいいね！
この調子で2,3LDK完売まで突っ走れ～！

[10738: マンション検討中さん]

芝浦は港区ではない・・・って、え？
「港区」がどういう意味か日本語も分からないのに港区に住んでるの？

芝浦港南みたいな湾岸があってこそ港区だよ。
同じくされたくないなら、政治家になって名前変えてみれば？誰にも相手されないと思うけど。

スレが低レベルになって残念。

[10739: 匿名さん]

>>10733 匿名さん
それ、本気で言ってますか？
実需であっても資産価値維持は大切です。資産価値維持できないタワマンは、住民層の劣化を招き、修繕もままならなくなりますよ。

[10740: 検討板ユーザーさん]

>>10739 匿名さん
そういう意味ではそこそこ売れてて、今後も再開発目白押しのプラウドは資産価値大丈夫そうでよかった！
やっぱり元々野村の土地だったてのがでかいな。

[10741: 匿名さん]

>>10738 マンション検討中さん
>>10728が「芝浦は港区ではない」と書かれてますが、過去にそのような投稿があったかは不明です。

[10742: 匿名さん]

資産価値の面では芝浦アドレスは間違いないです。

[10743: 匿名さん]

>>10740 検討板ユーザーさん
資産価値を維持できるかどうかは、将来にならないとわからないです。未来がわからない我々は過去からしか物事を判断できないですね。

今この物件でわかっている事は、
・@400台後半の安めの部屋から売れていった。
・高倍率かつ瞬間蒸発ではなく、先着順も大量に発生した。
・市況の上昇とともに先着順戸数の減少（これはブランズも同じ現象）

これらの事より、1年前の市況下では@450～500程度が適性価格、今は市況が1割上がったのに伴って@500～550前後が適性価格。つまり、市況の上昇からそう乖離せずに市場価値が推移してるということ。
市況悪化すれば、それと連動して資産価値も下落する可能性もあり、市況が大幅に上がる前の物件と比較して残債割れリスクは高いということになります。

[10744: 入居予定さん]

>>10742 匿名さん
根拠が欲しいですね。
キャピタルで言えば同じ湾岸でもTTTやCGP、シエル等の方が良いので。

[10747: 匿名]

[No.10713～本レスまでは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[10748: 匿名さん]

>>10747 パワインさん
アホに構うだけ無駄。
皆さん荒らしには構わず、黙って削除申請しましょう

[10749: 匿名さん]

プラウドはどこも評価高いです。月島CGPも野村主幹事でしたよね。

[10750: 匿名さん]

>>10749 匿名さん
そんな事は無いよ。プラウドもピンキリ

[10751: 検討板ユーザーさん]

>>10743 匿名さん
んなもん大体の物件がそうやろ

[10752: 口コミ知りたいさん]

少なくともブランズより圧倒的に売れてるところを見ると、ブランズが失敗、プラウドは普通といったところか。
PTKとかハラミフラッグみたいな大成功してるところと比べて下げてる人がいるけど、プラウドはまぁ普通くらいだと思う。

[10753: 匿名さん]

>>10749 匿名さん

CGPって三井でしょ。野村はタワーの成功例少ない。
というか俺は知らない。

[10754: 匿名さん]

>>10751 検討板ユーザーさん
高倍率瞬間蒸発でない限り、今売り出している物件のほとんどは2年前のコロナ前価格の物件に比べて残債割れの可能性が高いです。別にここに限った話ではなく。
>>10740のようなお花畑な考えに対するレスです。

[10755: eマンションさん]

>>10754 匿名さん
瞬間蒸発ってもその需要のほとんどは含み益得た周辺住民の住み替えと投資目的だから、リセール時に周辺が下落したり築年数古くなって投資目的から逸れると一気に需要消え去ることになるから、安易に売れてるから安心てのは衆愚の思考だよ。

[10756: 匿名さん]

>>10753 匿名さん
CGPは三井か。富久クロスが野村だったかな。

[10757: 通りすがりさん]

【需要向上要素】
・高輪GW、東工大、三田、芝浦1、水再生センターや環状4号延伸とバス便整備など、再開発に伴うオフィス増や周辺環境改善による居住需要増
・リニア開通、高輪GW再開発完了時に注目を集める
・中央江東区湾岸など供給の急激な増加に伴い待機児童などの問題を抱えたファミリー世帯の需要増
・給与水準改善による購入可能世帯の増加
・アイランド新駅実現もしくは検討の本格化の可能性
・MaaS発達による駅距離への価値観の変化の可能性
・転職市場活発化による広域アクセスの需要増

【需要下落要素】
・金利上昇による購買力低下
・コロナ特需の落ち着き
・中央区湾岸の今後の供給(28年まで12000戸)の煽りを受ける可能性
・大規模災害による湾岸懸念
・タワマンブームの終了
・少子高齢化による人口減少
・緑地法改正に伴う郊外一軒家ブーム再来の可能性

[10758: 匿名さん]

>>10755 eマンションさん
瞬間蒸発はただ単にその値段が今の市況で適性かどうか謎という意味で省いていますから。
とりあえず、ここは違いますので

[10759: 匿名さん]

最近は竣工までに売り切れるタワマンのが珍しい。更に竣工半年以上前に売り切れたタワマンはここ2-3年で全デベ含めても東池袋ステアリとプラウドタワー金町だけ

[10760: 匿名さん]

>>10759 匿名さん
いや、流石に今の世の中知らなさすぎだろ。

白金ザスカイやプレミスト白金高輪は、竣工1年残して完売

[10761: 匿名さん]

結局、不動産も二極化が進んでいるということ。

[10762: 匿名さん]

白金の2つはもともと割安感ある価格だったよね。

[10763: 匿名さん]

>>10762 さん
それは今となってはの話。
分譲開始時の市況では、そこまでの割安感は無かったよ。
ただ、スカイは山手線内駅近大規模再開発という鉄板要素を武器に、値上げ販売して白金高輪相場を牽引したよね。
そういう存在のお陰で、プレミストも高輪タワーもガーデンも完売です

[10764: 坪単価比較中さん]

先着順12戸になっとるー。
誰か何戸売れたかのあのシミュ書いてほしい

[10765: 匿名さん]

加速する前の白金に近いのが今の芝浦だと思う。これから一気に売れていくのでは。

[10766: 匿名さん]

>>10765 匿名さん
その牽引力はどこから来るとお考え？

[10767: 匿名さん]

SNSでは、専ら十条か芝浦か、という投稿が多いよね。

[10768: 匿名さん]

駅直結は強いですよね。

[10769: 匿名さん]

>>10768 匿名さん
直結ではないけどね

[10770: 匿名さん]

>>10767 匿名さん
十条と芝浦じゃ比べるまでもなく芝浦
十条は駅1分とは言え価格高い上に後発の再開発も無いから、他駅の1分圏内と比較されて値段が決まるけど、結局十条エリア内に背中を押してくれるような物件が出来無いから、他駅の同じような物件より価格が伸びず常に一段落ちた物件になる。

芝浦は今後も再開発が無限に続くから、十条とじゃ比較対象にもならない

[10771: 匿名さん]

>>10770 匿名さん
まあ、価格帯としてはライバルに仲間入り

[10773: 匿名さん]

湾岸エリアと内陸エリアの違いというのもあるでしょう。

[10774: 匿名さん]

>>10770 さん
芝浦は今後も再開発が無限に続くから
↑
東工大しか決まってないのに

[10775: 匿名さん]

>>10774 匿名さん
それは調べてなさ過ぎw
住友のタワマン、野村の一丁目、高輪ゲートウェイ、芝浦水再生センターがあるじゃん。しかもまだまだ後発がどんどん出てくるよ。なんだかんだ言ってここは港区都心部

[10776: 匿名さん]

>>10775 匿名さん
野村一丁目→浜松町駅案件
高輪GW→芝浦の開発ではない　
芝浦下水処理場→港南

[10777: 匿名さん]

水再生センターの上部再構築は立地的には芝浦4の恩恵が大きいはず。

[10778: 匿名さん]

>>10777 匿名さん
下水処理場隣接だからね。

[10779: マンション検討中さん]

>>10542 匿名さん
見に行けないのでとても助かります！
ありがとうございます

[10780: 匿名さん]

>>10764 坪単価比較中さん
物件概要更新されたらね
今1期10次の分を見込みで書くとネガさんが見込みを含めると虚偽だって言ってくるから

[10781: 匿名さん]

>>10776 匿名さん
エリア面開発の恩恵があるでしょ。点での開発よりもむしろこういったエリア一体の開発が進んで来たから港区など人気になっとる。その大きな流れの一つが浜松町～品川に向かってるから芝浦はポジティブでしかない

[10782: 匿名さん]

うんこ処理場の再開発なんて期待できないだろ。
精々交易ができるくらい。

[10783: 匿名さん]

>>10782 匿名さん
シーズンテラス見てから言ってね

[10784: 口コミ知りたいさん]

>>10776 匿名さん
生活圏内だけど、引きこもりだと概念が違うのかな？笑
意地でも芝浦の将来性を認めたく無いらしい。そんなネガしても豊洲の天井値売り逃げを狙うひとに需要はなびかんよ。

[10785: 匿名さん]

>>10776 匿名さん
こういう話にならないヤバい人は無視しましょう

[10786: 匿名さん]

>>10784 口コミ知りたいさん
豊洲も芝浦も将来性高いと思いますよ。

[10787: 匿名さん]

>>10781 匿名さん
芝浦は再開発無限とか言うから、違うでしょと。
ゲートウェイの開発って、高輪がメインだからね。恩恵はあるだろうけど、開発の本丸ではない

[10788: マンション検討中さん]

荒らしは構うと調子に乗って酷くなる。
無視して削除依頼してればいいんです。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[10789: 匿名さん]

豊洲も上がってきているけど芝浦は都心に住むにも上位ランクインするとこまできている。これからも再開発やらで芝浦は上がっていく期待値が大きいって事。未来は分からないけど

[10790: 匿名さん]

>>10784 口コミ知りたいさん
生活圏内かどうかは人それぞれ。
場合によっては、虎麻再開発も生活圏内だから、港区一体開発の一部である芝浦は再開発が無限、とか言いかねない

[10791: 匿名さん]

>>10789 匿名さん
ソースが都心に住む、ですか・・・

[10794: 口コミ知りたいさん]

>>10781 匿名さん
品川まで行くと住環境良くないよ。やはり芝浦アドレスがプラウドの魅力だと思う。

[10800: 匿名さん]

[NO.10792～本レスまで、情報交換を阻害、及び、削除されたレスへの返信のため、除しました。管理担当]